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지숙이 전세 계약 시 중요시하는 ‘확정일자’
전세 보증금을 안전하게 지키는 방법!
건물이 넘어갈 때 확정일자 순으로
돈을 돌려받을 수 있기 때문
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전세자금 대출시 확정일자 받기 – 블로그 – 네이버
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전세자금대출 시 알아야할 5가지 체크포인트 – 브런치
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주제에 대한 기사 평가 전세 대출 확정 일자
- Author: JTBC Entertainment
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- Date Published: 2018. 11. 18.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=LnksD2yi5Qs
전세자금 대출시 확정일자 받기
부동산 관련지식 전세자금 대출시 확정일자 받기 선남 ・ URL 복사 본문 기타 기능 공유하기 신고하기
세종시 전세가가 계약 당시보다 많게는 두 배가량 올라서
재계약을 하거나 이사하시면서 전세자금 대출을 많이들 받으시는 듯한데요
전세자금 대출 자체가 집주인에게 불이익 같은 게 전혀 없다는 건 대부분 다 인지를 하고 계셔서
전세 계약 시 대부분의 임대인들이 전세자금 대출에 거부감은 없으신 듯합니다
그런데, 막상 전세자금 대출받으시는 임차인 분들이 대출 과정에서 난감해하시는 경우가 있는데
은행에서 요구하는 서류 중 계약서에 확정일자를 받아 제출하라는 것 때문입니다
은행에서는 확정일자 받은 계약서를 확인해서 임차인이 확정일자를 받고
순위 유지 권리를 확보해야만 대출금의 안전성을 확보할 수 있기 때문입니다
확정일자란 전세 계약서에 동사무소나 등기소에서 날짜가 찍힌 도장을 받음으로
그 날짜 기준으로 전셋집의 채권자들과 권리 순위를 다툴 수 있는 만약의 경우를 대비한 일종의 대항력인 셈이죠
그런데
전입신고를 해야 확정일자를 받을 수 있는 걸로 아시는 분들이 있으신데
해당 주민센터나 등기소에 가서 전세자금 대출 때문에 왔다고 말하면
전입신고를 하지 않아도 계약서에 확정일자부터 받을 수 있습니다
행여나 잘못 알고 이사하기도 전에 전입신고부터 했다가는
오히려 지금 살고 있는 집의 보증금을 돌려받을 권리를 상실하게 된다는 점 유의하셔야 합니다
시간이 없어 등기소나 주민센터 방문이 어렵다면 인터넷으로도 가능한데요
인터넷 등기소 사이트에 접속하시면 상단에 확정일자 카테고리가 보입니다
온라인 확정일자 신청 절차입니다
회원가입과 공인인증서는 필수입니다
온라인 확정일자 신청서 양식에 맞게 신청서 작성 후
계약서 원본 스캔해서 첨부해주면 신청 완료입니다
직접 방문해서 확정일자를 받으면 그 자리에서 받는데
온라인 확정일자 신청은 신청 즉시 발급이 되진 않고 담당자 확인 후
발급이 완료되면 문자로 통보가 됩니다
여유가 있으시면 온라인으로 신청하시고 급하시면 직접 가시면 되겠지요^^
이상으로 전세자금 대출 확정일자 받는 방법에 대해 알아보았습니다
나만의 테마 마스터 위젯 미션에 연재중인 글입니다. 인쇄
당신의 소중한 전세금 보호를 위한 3가지 방법(확정일자 받기와 전세권 설정 편)
“열심히 일하고 투자한 돈과 대출 받은 돈을 모아 전세금을 잘 마련했습니다. 좋은 임대인 분들도 많이 계시는 거 알지만 전세 사기 관련 뉴스를 보다보니 제 전세금이 너무 걱정됩니다 확실하게 제 전세금을 지킬 수 있는 방법이 없을까요?”
전세금 마련하시느라 정말 고생하셨습니다! 자금을 꾸준히 모아 전세금을 잘 마련한 만큼 자신의 전세금을 지키는 것은 더욱 중요합니다. 소중한 전세금 보호를 위한 3가지 방법을 에디터와 함께 공부해서 꼭! 최소한 한 가지 방법은 지켜야 합니다!
1. 확정일자 & 전입신고
전세 계약을 진행할 시 일반적으로 많이 알고 계신 보증금 보호 방법이자 이사한 전셋집으로 전입신고 하는 데에 문제만 없다면 당연히 해주셔야 하는 방법입니다. 우선 확정일자와 전입신고가 정확히 무엇인지 한 번 짚고 갈까요?
Q) 확정일자?
주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하기 위하여 임대차 계약서에 날짜가 찍힌 도장을 찍는 것입니다. 즉, 계약서의 작성일자에 관한 안전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되는 날짜입니다.
주로 관할 주민센터나 공증사무소에서 진행 가능하며, 기관 서류에 등록되어 해당 문서가 해당 일자에 존재함을 증명합니다. 더불어, 전세대출을 받을 시 미리 확정일자를 받아 은행에 임대차계약서(사본)을 제출해야 합니다.
Q) 전입신고?
새로운 거주지로 옮긴다는 것을 신고하는 행위입니다. 전입신고는 관할 주민센터나 정부24에서 가능하므로 잔금일 당일에 꼭! 전입신고 하셔야 합니다!!!
주민센터와 정부24 모두 18시까지 전입신고가 되어야 당일에 처리가 됩니다. 단, 정부24에서 하는 온라인 전입신고는 신청 시간이 15시를 넘긴 경우 익일에 처리될 수도 있다고 하니 15시 이후에는 안전하게 주민센터를 방문하시는 것을 권해 드립니다.
확정일자 & 전입신고의 효과
앞서 말한 전입신고를 하는 것과 더불어 건물에 대한 점유, 즉, 실제 거주라는 조건도 만족하면 대항력이 생깁니다. 더불어 임대차계약서에 확정일자를 받으면 임차인은 우선변제권을 취득합니다. 이 우선변제적 효력이 생기려면 전입신고로 인해 생기는 대항력이 꼭 필요합니다.
그런데 말입니다… 놀랍게도 대항력의 효력 발생일은 전입신고 익일 0시입니다.
반면에, 근저당권의 효력발생 시점은 등기부등본에 접수된 당일부터 발생하기 때문에 시간 싸움 문제입니다. 따라서 잔금 치르기 전에 등기부등본을 다시 한 번 확인하시고 잔금을 치르시기 바랍니다.
참고로, 어렵긴 하지만 임대인에게 양해를 구하고 협의가 됐다면, 잔금 치르기 전 미리 전입신고도 가능합니다. 보통 잔금일에 이사를 하고 전입신고도 같이 하는데 이런 경우는 전입신고를 먼저 하고 잔금일에 이사를 하는 거죠.
2. 전세권 설정
Q) 전세권?
전세권이란 민법 제303조 제1항에 의거하면 «전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자나 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리»를 말합니다. 이처럼 전세권 설정을 하면 등기부등본 을구에 임차인의 이름이 올라가기 때문에 임대인의 동의가 필요합니다. 전세권 설정 시에 수익자부담의 원칙에 따라, 통상 임차인(세입자)이 비용을 부담합니다. 즉, 전세권 설정을 필요로 해서 설정한 사람이 비용을 부담하고, 전세권 해지 시에도 마찬가지로 말소의 의무를 가진다고 보면 됩니다.
전세권 비용의 경우 전세금 2억을 예시로 설명 드리겠습니다.
비용은 아래의 항목들을 합한 금액으로 전세금 2억 기준 법무사 수수료를 포함하여 약 7~80만원 정도라고 보시면 됩니다.
등록면허세 ( 전세보증금의 0.2% / 지자체별로 달라 질 수 있음 ): 400,000원
지방교육세 ( 등록세의 20%): 80,000원
등록 수수료 : 부동산당 10,000원( 온라인신청 ) ~ 15,000원( 방문신청 ) 고정
법무사 수수료: 평균 2~30만 원 인터넷 등기소–등기비용안내 부분에서 법무사 수수료를제한 나머지 예상 금액을 알아볼 수 있습니다.
CHECK POINT
전세권 설정 시 바로 당일 효력 이 발생
이 발생 만약 임대인이 보증금 반환을 하지 않았을 때 소송 제기 없이 바로 경매 청구 가능
실제 거주하지 않아도(점유X) 전세권 설정만으로 효력 발생
다만 임대인이 등기부등본이 지저분해지는 것을 꺼려한다면 할 수 없는 방법이라 임대인과의 사전 협의가 꼭 필요합니다.
소중한 전세금 보호를 위한 방법 중 확정일자&전입신고와 전세권 설정 방식을 알아봤습니다.
확정일자&전입신고는 굉장히 일반적이고 대다수가 하는 방식이고 전세권 설정은 임대인의 동의가 필요한 방식이었죠? 다음 편에서는 최근 들어 많은 사람들이 가입하고 있는 전세보증금 반환보증 보험(전세보증보험)에 관한 내용으로 에디터는 돌아오도록 하겠습니다
확정일자 받는 법 알려드려요 : 전세 월세 계약시 바로 받으세요
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안녕하세요 라싼입니다!!
제가 지난 3개월 전에 이사를 오면서
전세를 처음으로 계약을 했거든요
전세대출을 받으려고 보니까
계약 직후에 바로 확정일자가 찍힌 계약서를 제출하도록 되어있었는데
확정일자가 전입신고 하기 전에도 가능한건지! 전혀 몰랐어요 ㅋㅋㅋ
알고보니 확정일자는 온라인으로도 가능하며
계약직후에 행정복지센터에 방문하여 확정일자를 받을 수도 있는데요
전입신고 전에도 받으실 수 있으니 이점 꼭 말씀드리고 넘어갈게요
확정일자 받기
확정일자는 법원 혹은 동사무소에서 주택임대계약 체결을 확인하기 위해
빈 여백에 도장을 찍어주거나 온라인상 기록이 남도록 해주는데요
이 때 신청한 이 날짜를 확정일자 라고 합니다
임차인(전세대출받아 들어간 사람)의 집에 살다가 그 집이 경매로 넘어가거나 할때
그 권리를 주장할 수 있는 증거 중에 하나로, 확정일자가 있기 때문에
주택 보증금에 대하여 대항력을 가지게 해주는 확정일자는 반드시 받으셔야 합니다!
출처 – 다음 백과사전
만약, 계약을 하려고 했는데 전입신고나 확정일자를 미뤄달라던가
확정일자는 안하면 안되냐든가 하는 말을 들으신다면 꼭, 계약을 다시 확인해보시기 바랍니다
전세금 혹은 월세 보증금 날리시거나 전세금사기 당하실 위험이 높아요!
또한 확정일자는 임대인의 동의 없이 받을 수 있으며
바로 행정복지센터로 가셔서 “확정일자 받으려고요” 한마디 하면
호다닥 5분안에 처리해주는 행정업무중에 하나입니다
법적대항력이 없으면 어떻게 되느냐, 집이 경매로 넘어가도
임차인이 자신이 낸 보증금을 돌려받기 어려워집니다 ㅠㅠㅠㅠㅠ
이 법적대항력을 확실하게 받으시려면
확정일자/전입신고/주택입주 이 세가지가 모두 되셔야하기 때문에
전입신고 후에 바로 확정일자를 받는경우가 많아
확정일자는 전입신고 후에나 가능한 것으로 오해하는 경우가 있었나봐요(법이 바뀌었든지…!)
오프라인으로는 계약 직후, 혹은 계약서를 들고
근처 행정복지센터로 가셔서 번호표뽑고 행정업무로 처리하시면 됩니다
참고로 저는 2020년도 3월 25일날 확정일자를 받았고
행정복지센터에 방문하여 받은 도장입니다 ㅋㅋㅋ
일반 주민센터에서는 더이상 확정일자를 주지 않으니
꼭 “행정복지센터”로 가셔야해요!
네이버나 다음 지도로 행정복지센터를 검색하면
가까운 행정복지센터가 나오실 건데요
그쪽으로 가셔서 계약서에 도장 받으시면 됩니다
그러므로, 확정일자 도장을 받기 위해서는
원본 전세/월세계약서가 있어야겠죠
그럼 바로 온라인으로 신청하는 법도 알아볼게요
준비물 : 공인인증서/임대차계약서 스캔본
신청은 인터넷등기소 페이지에서 진행하며
등기소에서 확정일자를 신청하든
행정복지센터에서 하든 확정일자가 나오기만 하면 됩니다
하지만 전세대출을 받으신다면 계약서를 은행에 제출하기에
도장을 찍는 걸 추천드리고 싶네요 ㅠㅠ!
도장이 찍힌 전세계약서를 제출해야하는 상황이 더 많거든요
사이트에 들어가셔서 더 자세한 내용을 보셔도 좋습니다!
신청은 회원가입 후에 로그인을 하신다음 진행하시는데요
왼쪽 메뉴에 신청서 작성 및 확인 버튼을 눌러 신청서를 작성합니다
참고로 상단에 바로가기 라는 버튼을 누르면 신청페이지로 이동하는데요
신청은 익스플로어로 진행하시는걸 추천드립니다
크롬은 작동을 잘 안하는 경우가 더러 있더라고요 ㅠㅠ!
안내에도 신청서 작성하는 법이 아주 자세히 나와있으니
따라하시면 금방 확정일자를 받으실 수 있습니다
파일만 제대로 다 있고, 공인인증이 가능하시다면
업무시간내에 바로 처리하여 안내받을 수 있다고 하는데요
임대차 계약서는 JPG/PDF로 올리셔도 되니까
가까운 주민센터 방문하셔서 스캔을 하셔도 좋습니다
요새는 주민센터에서 스캔도 해주더라고요!!
물론 그 시간이 있으시다면 행정복지센터로 바로 가시는 방법도 있고요 ㅋㅋ
신청정보를 잘 입력을 하시고 계약서까지 첨부하셨다면
확인 버튼을눌러 공인인증을 해주시고
신청작성내역도 확인을 할 수 있습니다
등기소에서 신청한 내역은, 나중에 인터넷 등기소에서
등기부등본열람시 확정일자 열람을 같이 할 수 있는데
여기에서도 확정일자 열람을 하실 수 있어요!
행정복지센터에서 한 도장찍힌 확정일자는
따로 넷상이나 로그가 남지 않지만
인터넷등기소에서 신청한 확정일자는
인터넷 문서와 기록이 확실히 남는다는 점!
혹시 불안하시다면 같은 날 날잡고 둘다 신청하셔서
인터넷 상 기록도 남기시고 도장도 받으셔서 안심하시는 것도 좋겠네요
물론 인터넷 등기소로 신청하셨다면
결제내역과 신청처리 내역도
실시간으로 열람하실 수 있으니
보시면서 따라하셔도 좋을듯해요!
요새는 바쁜 현대인들을 위해 온라인상으로도 확정일자 신고가 가능하니
급하실 때는 업무보시면서 후다닥 처리하셔도 좋고요
법적대항력을 위해 임차인의 보증금을 지키는 수단!
확정일자 신고하는 법을 쭉 정리해 보았습니다
여러분도 걱정하지 마시고 계약 직후
계약서 들고 행정복지센터 혹은 온라인으로
바로 확정일자 신고하셔서 근저당/경매 이후에도
권리를 보장받을 수 있도록! 꼭꼭! 확인하시길 바랍니다
그럼 여기까지 라싼이었습니다
감사합니다!
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전세자금대출 시 알아야할 5가지 체크포인트
최근 내 집 마련을 포기하고 전세자금대출을 통해 전세를 얻는 사람들이 많아졌습니다.
– 전세자금대출에 대해 더 알고 싶다면? 전세자금대출의 개념
하지만 적지 않은 사람들이 대출 거부, 집주인과의 갈등, 계약 파기 등의 어려움을 겪고 있는데요.
이들은 전세자금대출 시 어떤 부분을 놓친 것일까요?
원활한 전세자금대출을 위해 확인해야 할 체크포인트에 대해 알아보도록 하겠습니다.
Check 1. 대출상담사를 십분 활용하자!
전세자금대출 상품 선택 시 가장 많이 고려하는 것은 무엇일까요? 금리와 대출한도일 것입니다. 저렴한 이자로 많은 돈을 빌리는 것이 중요하기 때문이지요. 하지만 모든 상품을 비교하여 나에게 가장 적합한 대출 상품을 찾기란 쉽지 않은 일입니다. 더군다나 대출상담 시간조차 내기 힘든 직장인들에게는 더더욱 힘든 일이 될 것입니다.
이런 분들께는 ‘대출상담사’를 활용하는 것을 추천합니다. 대출상담사는 대출상품 소개부터 대출업무까지 무료로 대행해줍니다. 보통 부동산중개소는 대출업체와 제휴를 맺고 있기 때문에 쉽게 대출상담사를 소개받을 수 있습니다. 다만 대출상담사는 그들이 속한 금융사의 대출만 소개할 수 있으므로 여러 상담사와 이야기를 나누며 적합한 조건을 선택하는 것이 바람직합니다.
Check 2. ‘확정일자’를 받아라!
전세자금대출을 받으려면 확정일자를 받은 계약서가 필요합니다. 법원 또는 동사무소 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인해 주기 위해 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 바로 이 날짜가 ‘확정일자’입니다. 전입 신고 전이라도 확정일자를 받을 수 있으니 이사할 동네의 주민센터에서 미리 확정일자를 받으시면 됩니다.
이렇게 확정일자를 받았다면 확정일자가 찍힌 전세계약서를 포함하여 은행에서 요구하는 서류를 준비해서 은행에 제출하면 됩니다. 그러면 이사하는 날 은행에서 집주인 통장으로 대출금을 입금해 줍니다.
Check 3. 부동산 중개업소를 통해 계약하자!
은행에서 전세자금대출을 받기 위해서는 부동산 중개업소를 통해 계약을 해야 합니다. 세입자와 집주인 간의 계약은 개인 간 계약으로 사기계약의 가능성이 높고 신뢰도가 떨어지기 때문이지요. 또한, 전세계약 금액이 적정 수준에서 책정되었는지 평가하기 어렵기 때문에 은행에서는 부동산 중개업소를 통한 전세 계약에 한해서만 대출을 허용합니다. 따라서 집주인이 아닌, 부동산 중개업소를 통해 계약해야 한다는 사실을 기억하세요!
Check 4. 기관별 보증서 발급 조건을 파악하자!
전세자금대출을 위해서는 한국주택금융공사, 서울보증보험, 주택도시보증공사 등 보증기관의 보증서 발급이 필요합니다. 각각의 보증기관은 서로 다른 보증서 발급 절차를 가지고 있으므로 세입자는 자신의 재무 상황과 집주인의 동의 여부에 따라 보증기관을 선택하는 것이 유리합니다.
Check 5. 집주인의 동의를 구하자!
전세자금대출 상품에 따라 임대인의 동의를 필수로 요구하는 경우가 있습니다. 따라서 전세자금대출상품이 임대인의 동의가 필요한 지를 확인한 후 전세계약 시 부동산 중개업소와 임대인에게 동의를 구하고 대출을 진행하면 집주인과의 갈등을 예방할 수 있습니다. 만약 집주인의 동의를 확실히 하고 싶다면, 전세계약서를 작성할 때 특약사항에 자세히 적는 것도 하나의 방법이니 참고해 주세요!
전세자금대출 상품 선택 시 확인해야 할 사항에 대해 알아보았습니다. 상품 별 요구하는 서류나 조건이 상이하기 때문에 정보가 부족한 소비자들은 대출을 받는 과정에서 여러 문제점과 마주할 수 있습니다. 따라서 전세자금대출을 계획하고 계시다면 위의 사항들을 꼭 확인하여 대출 계획을 차질 없이 실행하시길 바랍니다.
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written by 이코노마드
삶에 필요한 금융을 좀 더 쉽고 재미있게 배울 수 있는 방법을 연구하고 또 전달하려고 노력합니다.
“확정일자 받았는데 전세금 날려”…’하루차’ 전세사기 왜 못막나
(서울=뉴스1) 이성철 기자 = 주택 임대차(전·월세) 신고제 시행 첫날인 1일 서울 성북구의 한 주민센터에서 전월세 신고 접수가 이뤄지고 있다. 서울시는 6월 1일부터 보증금 6000만원 초과 또는 월세 30만원을 초과하는 주택 임대차 계약시 계약 당사자가 임대료, 임대기간 등의 계약 주요 내용을 계약 체결일로부터 30일 이내에 동주민센터에 의무적으로 신고해야 한다고 밝혔다. 이번 전월세 신고제는 지난해 8월 임대료 공개를 통해 임대차 시장의 투명성을 보장하고 정보제공을 통한 임차인의 권리 보호 강화를 위해 부동산 거래신고 등에 관한 법률이 개정된 데 따른 것이다. 2021.5.31/뉴스1 #2020년 A씨는 서울 서초구 반포동 ‘래미안퍼스티지’ 전용 59㎡를 23억원에 매수하겠다고 했다. 당시 시세 21억원이었지만 A씨는 집주인 B씨에게 시세보다 비싼 값을 사는 대신 B씨에게 보증금 12억5000만원에 2년 간 전세로 거주해달라고 요구했다. B씨는 이를 수용해 A씨에게 집을 팔고 보증금을 돌려받지 못할 상황에 대비해 계약당일 전입신고와 함께 확정일자까지 받아놨다. 하지만 이런 노력에도 불구하고 B씨는 전세사기의 피해자가 됐다. 근저당 사기를 당한 것이다.
현재 임대차보호법은 전입신고 후 임대차계약서에 확정일자를 받으면 대항력이 생겨 세입자가 후순위권리자나 그밖의 채권자보다 먼저 보증금을 변제 받을 권리가 있다고 규정하고 있다. 그럼에도 B씨가 전세사기를 당한 이유는 이러한 대항력이 당일이 아닌 그 다음날 0시부터 발생하도록 돼 있어서다.
반면, 임대인의 변경 또는 근저당권 설정은 등기를 접수한 때부터 효력이 발생한다. 세입자가 전입신고를 마친 당일(전세계약 시작일)에 집이 제3자에게 팔리거나 집주인이 집을 담보로 대출을 받아 저당권 설정 등기가 이뤄지면 등기의 효력이 세입자의 대항권보다 우선하게 되는 것이다. 임차인의 전세보증금은 하루 차이로 후순위로 밀려 보호 받지 못하게 된다.
B씨 역시, A씨가 계약 당일 집에 25억8000만원의 근저당을 설정하고 대부업체로부터 주택담보대출을 받으면서 전세사기를 당하게 됐다. A씨가 돈을 갚지 않아 집이 경매로 넘어가면 보증금을 통째로 날리게 되는 꼴이다. B씨가 계약 직전까지 등기부등본을 통해 근저당이 없음을 확인하고 계약 직후 바로 전입신고와 함께 확정일자를 받았어도 소용이 없다.
이런 불합리를 개선하기 위한 시도는 꾸준히 있었다. 2019년 최인호 더불어민주당 의원도 확정일자의 효력발생 시기를 앞당기는 ‘임대차보호법 개정안’을 발의했고 다음해에도 민홍철 민주당 의원이 같은 내용의 개정안을 발의했다. 2020년에는 김진애 전 열린민주당 의원이 기존 개정안에서 한단계 더 나아가 ‘보증금 중 일정금액을 다른 권리관계보다 최우선적으로 보호’하는 최우선 변제제도를 현실화 하는 방안까지 내놨다. 전입신고 즉시 효력이 발생하는 것은 물론 같은날 근저당 등이 먼저 등기됐어도 세입자가 우선순위가 돼야 한다는 제안이다.
그러나 이들 법안은 모두 국회 본회의장 문턱을 넘지 못하고 관련 소위에서 수개월째 계류돼다 임기만료로 폐기됐다. 전입신고 즉시 세입자의 대항력을 갖추도록 규정할 경우 은행을 비롯한 금융권의 대출 리스크가 커질 수 있다는 우려 때문이다.
업계 관계자는 “그간 발의된 법들은 모두 전입신고 즉시 효력이 발생하도록 하는 내용을 담았는데, 이 경우 반대로 주민등록이 된 것을 모른 채 등기를 한 쪽이 선의의 피해자가 될 수 있다”며 “세입자 대신 근저당권자(은행)를 상대로 한 사기행위가 가능해지는 것”이라고 설명했다.
최근에는 이런 사항을 고려해 등기에 접수된 순으로 우선순위를 정하도록 하자는 법안도 나왔다. 홍석준 국민의힘 의원은 임차인의 전입신고 당일 대항력이 발생하도록 하되 우선변제권은 전입신고 당일 등기에 접수된 순서에 따라 정하도록 하는 임대차보호법 개정안을 지난 1월 대표발의 했다.
하지만 이를 위해서는 선후를 따질 수 있는 시스템이 먼저 도입돼야 한다. 현재 저당권설정 등 등기는 법원이, 전입신고와 확정일자는 지자체가 각자 관리하고 있는데 등기는 구체적인 시점이 기록되는 반면 전입신고는 그렇지 않다. 접수 시점이 명확한 등기가 전입신고보다 ‘먼저’라는 대법원 판결이 있어 선후를 명확히 하는 행정 시스템이 갖춰지지 않으면 법 시행 의미가 없어진다.
홍석준 의원실 관계자는 “현재 시스템 상으로는 주민등록과 등기 중 어느 게 먼저 이뤄졌는지 파악하기가 어렵다”며 “법원, 지자체와의 논의를 통해 연계통합 시스템을 먼저 갖추고 법을 시행해야 문제가 없을 것”이라고 설명했다. 현재 임대차보호법은 전입신고 후 임대차계약서에 확정일자를 받으면 대항력이 생겨 세입자가 후순위권리자나 그밖의 채권자보다 먼저 보증금을 변제 받을 권리가 있다고 규정하고 있다. 그럼에도 B씨가 전세사기를 당한 이유는 이러한 대항력이 당일이 아닌 그 다음날 0시부터 발생하도록 돼 있어서다.반면, 임대인의 변경 또는 근저당권 설정은 등기를 접수한 때부터 효력이 발생한다. 세입자가 전입신고를 마친 당일(전세계약 시작일)에 집이 제3자에게 팔리거나 집주인이 집을 담보로 대출을 받아 저당권 설정 등기가 이뤄지면 등기의 효력이 세입자의 대항권보다 우선하게 되는 것이다. 임차인의 전세보증금은 하루 차이로 후순위로 밀려 보호 받지 못하게 된다.B씨 역시, A씨가 계약 당일 집에 25억8000만원의 근저당을 설정하고 대부업체로부터 주택담보대출을 받으면서 전세사기를 당하게 됐다. A씨가 돈을 갚지 않아 집이 경매로 넘어가면 보증금을 통째로 날리게 되는 꼴이다. B씨가 계약 직전까지 등기부등본을 통해 근저당이 없음을 확인하고 계약 직후 바로 전입신고와 함께 확정일자를 받았어도 소용이 없다.이런 불합리를 개선하기 위한 시도는 꾸준히 있었다. 2019년 최인호 더불어민주당 의원도 확정일자의 효력발생 시기를 앞당기는 ‘임대차보호법 개정안’을 발의했고 다음해에도 민홍철 민주당 의원이 같은 내용의 개정안을 발의했다. 2020년에는 김진애 전 열린민주당 의원이 기존 개정안에서 한단계 더 나아가 ‘보증금 중 일정금액을 다른 권리관계보다 최우선적으로 보호’하는 최우선 변제제도를 현실화 하는 방안까지 내놨다. 전입신고 즉시 효력이 발생하는 것은 물론 같은날 근저당 등이 먼저 등기됐어도 세입자가 우선순위가 돼야 한다는 제안이다.그러나 이들 법안은 모두 국회 본회의장 문턱을 넘지 못하고 관련 소위에서 수개월째 계류돼다 임기만료로 폐기됐다. 전입신고 즉시 세입자의 대항력을 갖추도록 규정할 경우 은행을 비롯한 금융권의 대출 리스크가 커질 수 있다는 우려 때문이다.업계 관계자는 “그간 발의된 법들은 모두 전입신고 즉시 효력이 발생하도록 하는 내용을 담았는데, 이 경우 반대로 주민등록이 된 것을 모른 채 등기를 한 쪽이 선의의 피해자가 될 수 있다”며 “세입자 대신 근저당권자(은행)를 상대로 한 사기행위가 가능해지는 것”이라고 설명했다.최근에는 이런 사항을 고려해 등기에 접수된 순으로 우선순위를 정하도록 하자는 법안도 나왔다. 홍석준 국민의힘 의원은 임차인의 전입신고 당일 대항력이 발생하도록 하되 우선변제권은 전입신고 당일 등기에 접수된 순서에 따라 정하도록 하는 임대차보호법 개정안을 지난 1월 대표발의 했다.하지만 이를 위해서는 선후를 따질 수 있는 시스템이 먼저 도입돼야 한다. 현재 저당권설정 등 등기는 법원이, 전입신고와 확정일자는 지자체가 각자 관리하고 있는데 등기는 구체적인 시점이 기록되는 반면 전입신고는 그렇지 않다. 접수 시점이 명확한 등기가 전입신고보다 ‘먼저’라는 대법원 판결이 있어 선후를 명확히 하는 행정 시스템이 갖춰지지 않으면 법 시행 의미가 없어진다.홍석준 의원실 관계자는 “현재 시스템 상으로는 주민등록과 등기 중 어느 게 먼저 이뤄졌는지 파악하기가 어렵다”며 “법원, 지자체와의 논의를 통해 연계통합 시스템을 먼저 갖추고 법을 시행해야 문제가 없을 것”이라고 설명했다.
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전세자금대출 받는 방법 7단계 순서 딱정리 (+버팀목전세대출 vs 전세대출)
전세자금대출 받는 방법 7단계 순서 딱정리 (+버팀목전세대출 vs 전세대출)
Categories : 부동산 마인드맵
전세자금대출 뭐받아야 할까, 버팀목전세대출 받으면 될까 어떻게해야하지 라고 생각하신 분들은 잘오셨습니다. 오늘은 전세자금대출이란 무엇인지 아주 기본적인 것부터 차근차근 알아보고, 전세자금대출을 잘받으려면 어떻게 해야하는지 7단계를 순서대로 알려드리겠습니다.
전세자금대출이란?
임차를 하기 위해 전세보증금을 낼 때 일부를 대출해주는 것입니다. 주택담보대출의 경우 부동산을 담보로 하여 대출을 내주지만, 전세자금대출은 무엇을 보고 대출을 해주는 걸까요?
고객과 은행 사이에 보증기관이라는 것이 있습니다.
[고객 – 보증기관 – 은행]이 보증기관이란 주택도시보증공사, 서울보증보험, 한국주택금융공사가 있습니다. 이 보증기관에서 고객(대출하는 사람)에게 보증을 해주는 겁니다. 이 사람은 전세대출을 해줘도 되는 사람입니다라고 보증서를 발급하여 은행이 이를 보고 전세자금을 대출을 해주는 겁니다.
전세자금대출은 상품이 몇가지일까요?
보통은 버팀목전세대출을 많이 알고 계시는데요. 버팀목전세대출은 은행에서 해주는 걸까요? 아닙니다. 대출은 어디서 자금이 왔는지에 따라 2가지로 구분할 수 있습니다.
1) 기금재원대출과 2) 은행재원대출이 있습니다.
기금재원대출은 버팀목전세대출, 디딤돌대출, 보금자리론 등이 있습니다. 이 기금재원대출은 정부에서 국민주택기금을 재원으로 하는 상품을 말합니다. 은행에서 만든 대출상품은 아니랍니다.
이 대출들은 보통 은행에 가서 받잖아요? 바로 시중은행들을 국민주택기금의 수탁은행으로서 실행을 해주기 때문에 은행에 가서 기금재원대출인 버팀목전세대출을 받을 수 있는 것입니다. 기금재원대출의 장점은 금리가 낮다는 것이 특징이죠.
다음으로 은행재원대출에 대해 알아보겠습니다. 은행재원대출은 각 은행의 자금을 가지고 운영하는 상품인데요. 그렇다면 저금리의 기금재원대출을 이용하는 것이 가장 좋을까요? 기금재원대출은 금리는 낮지만, 대상 자격조건이 특정되어 있고, 한도도 낮기 때문에 이럴 때에는 은행에서 운영하는 전세자금대출을 이용해 볼 수 있겠습니다.
은행에 전세자금대출을 받으러 갈 때 7단계 순서와 해야할 것 알아보기
[1단계] 전세계약 전에, 은행에 들어갈 집의 등기부등본을 가져가서 미리 상담을 받는다.먼저 계약을 하고 전세자금대출 상담을 받으러 가면 안됩니다. 내가 마음에 드는 집의 등기부등본을 떼어서 “임차보증금은 대략 얼마이고 저는 얼마나 대출을 받을 수 있는지”를 물어보는 겁니다. 행여나 대출이 안나오는 집을 계약한 경우에는 전세자금대출이 안나올 수 있기 때문에, 계약전 은행에 가서 사전상담을 받아보시는 것이 중요하겠습니다.
대출 얼마까지 나올까요?
대출금액 한도는 은행홈페이지에 들어가서 확인이 가능합니다만, 실제로 대출가능한 금액은 대출신청자의 연소득과 부채금액 등 개인의 신용점수에 따라 결정됩니다
[2단계] 전세자금대출, 어느 은행에 가야할까? 주거래은행? (X)대출을 받으려면 주거래 은행 1곳에서 알려주는 대출조건으로 하면 될까요? 혹은, 주거래 은행에 갔는데 대출이 안된다고 하면 ‘아 대출 안되나 보다’ 하시면 안됩니다. 대출의 경우에는 주거래은행을 포함해서 3~5개 은행에 꼭 들러서 상담을 받아보시고, 대출조건을 비교하신 다음, 선택해서 결정하시면 됩니다.
그래서 발품을 많이 팔 수록 좋다고도 합니다. 왜냐하면 해당 대출상품을 취급하지 않아서 잘 모르는 은행일 수도 있으며, 은행 사정에 따라 대출이 안될 수도 있고, 다양한 이유가 있을 수 있기 때문입니다.
[3단계] 임대차 계약을 하고, 계약금을 납부하고 계약금 영수증을 잘 챙겨둔다.임대차 계약을 할 때는 계약금을 보증금의 10%정도 납부를 합니다. 이때 계약금을 납부했다는 영수증을 꼭 부동산에서 받으셔야합니다. 추후 대출 받을 때도 필요하게 됩니다.
[4단계] 확정일자 받기계약후에는 바로 임대차계약서를 가지고 동사무소에 가서 확정일자를 받으시기 바랍니다. 전입신고도 가능하면 함께 받으시면 좋고요. 전입신고는 나중에 하더라도 확정일자는 계약 후 바로 받을 수 있으니까 최대한 바로 받으시는 것이 좋습니다.
확정일자란? 증서가 작성된 일자에 대하여 완전한 증거력이 있다고 법률에서 인정하는 일자를 말합니다.
[5단계] 대출신청 하러가기대출을 하러는 언제 가야할까요? 임대차계약서에 기재되어 있는 잔금지급일과 주민등록전입일 중 빠른 날짜로부터 3개월 이내입니다. 만약 전세자금대출을 연장&갱신 하러 가신다면, 계약갱신일로부터 3개월 이내에 가시면 됩니다. 잔금일 전에는 대출이 나와야 하기 때문에 대출신청은 잔금일을 최소 2주정도 남겨두고 미리 신청하는 것이 좋습니다.
전세자금대출 신청할 때 필요한 서류는?
본인 신분증, 주민등록등본, 소득및 재직확인 서류, 확정일자가 찍힌 임대차계약서, 계약금 영수증 입니다. 5가지 인데요. 여기서 추가 서류(가족관계증명서, 임대인 통장사본 등)가 필요할 수 있으니 사전상담하실 때 필요한 서류를 물어보시고 적어두셨다가 대출 신청하실 때 빠짐없이 가져가시면 되겠습니다.
[6단계] 잔금 처리보통 잔금일자와 이사날이 동일한데요. 은행에서 대출이 허가가 나면 잔금일날 은행에서 집주인(임대인)에게 임차보증금을 송금합니다. 만약 대출금액이 임차보증금의 80%라면 나머지 20%는 집주인에게 송금을 하시면 됩니다.
[7단계] 전입신고를 꼭 하세요전입신고를 4번에서 확정일자와 함께 하시면 가장 좋습니다. 만약 계약일이 한참 지났는데도 전입신고를 하지 않거나, 했지만 중간에 다른 곳으로 전입지를 옮긴 경우에는 전세보증금을 다시 돌려받지 못할 수 있으며, 추후 전세자금대출 갱신이 안될 수 있습니다. 전입신고는 가능한한 빨리하시고, 절대 절대 옮기시면 안됩니다.
지금까지 전세자금대출 잘~ 받는 방법에 대해 7가지 순서로 알아보았습니다. 대출받을 때 좋은 조건으로 하시길 바라겠습니다.
중소기업청년전세자금대출 100% – 2탄. 온라인 확정일자 받기
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0. 서론
9월 14일에 전세로 이사갈 집의 주소를 가지고 주거래은행인 신한은행을 방문해서
가심사도 받고 (100% 확률로 나올 것 같다는 주택도시기금창구 담당자의 안내를 받음. 신용도도 깔끔하다고 하셨다),
집주인과 공인중개사사무소에서 만나서 특약내용 및 등기부등본, 건축물대장 확인 후
계약금 이체해 드리고, 계약서에 도장까지 찍은게 지난 포스팅의 내용이었다.
12월 18일 잔금일이므로 대출 신청은 11월 19일 쯤 할 예정인지라
아직 한달 하고도 반도 더 남았지만,
확정일자는 대출신청하기 전에 미리 받아두는 것이 좋을 듯 해서
온라인으로 확정일자를 받았다.
중기청은 온라인확정일자 받는걸로는 대출신청 안된다는 사람도 있었는데,
카페에서 검색해보니 많은 후기에 온라인을 통해 확정일자를 받아서 대출을 진행한 분들이 계셨으므로
마음 편하게 인터넷을 통해 확정일자를 발급받았다.
– 확정일자란 ?
전세계약 후 임차인이 대항력, 우선변제권을 얻기 위한 것으로 전입신고와 함께 필수로 진행해야 한다.
계약을 체결 한 후 전입신고를 하고 이사를 오면 생기는 권리를 대항력이라 하며, 제 3자에게도 임차권을 주장할 수 있는 권리이다. 집의 소유주가 바뀌더라도 임차인의 권리는 유지되며, 대항력을 갖게 되면 계약기간 내에는 소유주가 변경되었다 하여 집을 비워주지 않아도 된다.
대항력은 이사오고 전입신고를 한 다음 날 0시부터 효력이 발생하고, 전입신고일자가 말소기준 권리보다 빨라야지만 선순위임차인으로서의 대항력을 갖출 수 있다고 하므로 유의.
우선변제권은 집주인의 빚으로 인해 집이 경매로 넘어가게 될 경우 세입자를 보호해주는 권리로
내 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리라고 생각하면 된다.
전입신고와 확정일자는 전세 계약에 있어서 매우, 몹시 중요하므로 꼭꼭 인지하고 계약서를 작성하는 것을 추천한다.
보증금이 오르면 오른 보증금에 대하여 확정일자를 다시 받아야 한다.
여하튼 전세금과 보증금을 법적으로 사수하기 위해서 전입신고와 확정일자는 꼭! 확인하기.
1. 준비물
준비물은 별 것 없다.
– 계약금영수날인된 계약서 원본의 스캔본 (촬영 한 것이 아닌 원본사이즈로 스캔 뜬 pdf 파일. 계약서만 1장스캔본)
– 프린터
– 공인인증서
– 500원 결제 준비 (폰결제, 카드결제, 무통장입금 등)
– 인터넷 되는 컴퓨터 (….)
2. 온라인 확정일자 발급과정
과정은 먼저 간단하게 등기소에 올라와 있는 사진을 이용해서 훑어보자면
위의 순서대로 처리하게 된다.
먼저 대법원 인터넷등기소를 검색하여 회원가입을 한 후, 로그인한다.
확정일자 -? 신청서 작성 및 제출 -> 팝업으로 뜨는 유의사항에 동의하고 확인 -> 신규 를 누르고 진행한다.
소재지를 입력한다.
이 때, 건물번호는 입력하지 않고 ~동 까지만 입력해야 검색이 가능하다.
그 후 부동산 검색을 눌러 부동산등기연계를 실행하고,
부동산 등기시스템 소재지확인이 되지 않을 경우, 위의 사진과 같이
기타사항이 자동으로 입력되는데 이대로 진행하면 된다.
왼쪽 하단의 ‘최초 작성후 1개월이 경과한 신청정보는 자동으로 삭제됩니다.’ 문구 앞 체크박스를
체크하고 저장 후 다음으로 넘어간다.
계약정보는 임대차 계약서를 보고 작성하면 된다.
임대인, 임차인 정보도 구분 칸을 잘 구분해서 각각 입력하고 추가해준다.
임대인과 임차인이 모두 목록에 정확히 입력되었다면 저장후 다음으로 넘어가준다.
그 다음은 신청인정보를 입력하면 되는데,
신청자 정보는 로그인 되어있는 아이디의 정보와 대조하여
불일치하는 부분이 있으면 진행이 되지 않는 것 같다.
신청자정보를 모두 입력한 다음,
하단의 계약증서파일첨부를 눌러 처음 준비했던 임대차계약서 원본을 업로드 해 주고
작성확인 및 완료를 눌러 확정일자 신청서 작성을 마친다.
그 다음 결제를 진행한다.
확정일자 -> 신청하기 -> 수수료 결제내역 보기로 들어가서 500원을 결제하고,
1~2시간 정도(평일 09-18시 영업시간 내) 기다리면 확정일자가 부여되었다고 문자가 온다.
다시 인터넷 등기소로 로그인해서
확정일자 -> 발급하기 를 누르고 발급진행하여 프린트하면
온라인 확정일자 받기 과정 전부 끝 !!
프린트한 확정일자가 부여된 임대차계약서를 확인해서
이렇게 도장이 찍혀있으면 제대로 온라인 확정일자가 완료된 것이므로 안심해도 된다 🙂
이 확정일자가 부여된 임대차계약서가 있어야
중소기업청년전세자금대출 신청도 가능하므로 꼭꼭 챙겨둘 것.
3. 마치는 글
중소기업청년전세자금대출 100%를 진행하는데
어찌나 외출을 자주해야 하는건지.. 사실 눈치가 보이긴 했다.
매물보러 다녀오기 + 가심사하러 은행방문 + 확정일자 발급신청하러 동사무소방문 +
본심사 및 대출신청하러 은행방문 + 대출실행 후 리파인에서실거주실태조사원 방문할 때 또 외출 +
가구 들일 때 외출 … 등등등..
전세매물 보러 외출, 대출가능여부 가심사하러 은행에 또 외출
잠깐 사이에 2번이나 외출 다녀왔는데
확정일자를 발급받으러 또 외출해야 한다니 굉장히 막막했었다.
그러던 중, 온라인으로 확정일자 발급신청이 가능하다는 소식은 정말 가뭄의 단비였다.
나처럼 연차가 없어서 외출허락 받을 때 눈치가 보이거나,
연차를 중기청 대출일정에 맞춰쓰기가 좀 애매한 사람한테는
온라인으로 확정일자를 발급받으면 한번이라도 눈치 볼 상황을 줄일 수 있을것이라 생각된다.
물론 과정이 제법 번거로운 부분은 있어서
동사무소 가서 간단하게 확정일자를 발급받는 게 더 좋은 사람도 있을 것이고,
선택은 본인의 몫이고 ..
여하튼 확정일자를 발급받을 수 있는 방법이 무조건 방문신청만 있는 것은 아니니
본인 사정과 성향에 따라서 선택하면 될 것 같다.
이제 다음은 [기금e든든을 통한 대출신청 및 본심사] ,
그리고 [대출 실행 및 이사]만 남았다.
▼ 중소기업청년전세자금대출 100% 진행기 1탄
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전세집 구하는 것 부터 전세자금 대출 까지 쭉 살펴봅시다-2
전셋집을 구하기 위해서 해야 할 일들을 차근차근 알아가 보고자 합니다. 언제 무엇을 해야 할지 전체적인 틀을 먼저 잡고 출발해야 합니다.
지난 글에서 자본금 확인, 대출상담, 집 알아보기, 마음에 드는 집을 발견했을 때에 대해 알아보았습니다. 이어서 계약하는 날부터는 어떻게 해야 할지 알아보도록 합시다.
목차
자본금 확인(예산설정)
대출상담
집 알아보기
마음에 드는 집을 발견했을 때
계약하기
확정일자 받기
전세자금 대출 진행
잔금 치르기
전입신고
부동산 중개 수수료 정산
실거주 확인
이번에는 위 목차의 빨간색 부분인 계약하기, 확정일자 받기, 전세자금 대출 진행에 대해 알아보겠습니다.
계약하기
계약금 준비
계약금은 적은 금액이 아니기 때문에 미리 준비하셔야 합니다. 보통 보증금의 5~10%를 계약금으로 주고받습니다. 예를 들어 전세 보증금이 3억이라면 3000만 원이 계약금이 될 수 있습니다. 가계약 때 집을 다른 사람들보다 먼저 선점하기 위해 낸 돈이 있지요. 보증금에 따라 200만 원을 냈을 수도 있고 1000만 원을 냈을 수도 있습니다. 예로 든 계약금인 3000만 원에서 선금을 제하고 준비하시면 됩니다.
계좌이체 준비
계약금은 큰 금액이기 때문에 전달할 방법을 먼저 결정해야 합니다. 요즘은 거의 계좌이체를 사용하는데요. 갑작스럽게 큰돈을 이체하려 하면 이체한도에 걸려 이체가 불가능하게 될 수 있습니다. 상황에 따라 OPT가 있다면 바로 이체한도를 증액할 수도 있지만 그게 아니라면 곤란해지기 쉽습니다. 이체한도를 미리미리 증액시켜놓으시고 OTP가 필요하다면 잃어버리지 않도록 잘 준비해둬야 합니다.
본인 확인에 필요한 것들
신분증(주민등록증 또는 운전면허증), 인감도장(또는 서명도 가능)을 준비합니다. 당연한 것들이지만 깜빡할 수 있으니 재차 확인하시는 것이 좋습니다.
계약서 특약사항 준비
잔금일(이사일)에 근저당이 발생하면 대항력의 우선순위에서 은행에 밀려 집이 경매로 넘어갔을 때 집을 처분한 금액을 받지 못하게 될 수 있기 때문에 다음과 같은 특약사항을 넣습니다.
임대인은 계약일부터 잔금일까지 해당 집을 담보로 새로운 대출을 받지 않는다. 이를 어길 시 계약은 파기하며 계약금 전액 임차인에게 배상한다.
기존 임차인이 없는데(집주인이 살다가 전세임대하는 경우) 근저당이 있을 때는 근저당이 계약하기도 전에 이미 잡혀있기 때문에 임차인보다 무조건 우선순위가 높습니다. 전세보증금은 큰 금액이기 때문에 일반적인 근저당은 말소할 수 있는 금액입니다. 그래서 우선적으로 현재 존재하는 근저당을 말소할 것을 아래와 같이 특약으로 넣습니다.
잔금일에 임대인은 근저당을 말소한다.
간혹 전세자금 대출이 나오지 않아 계약을 할 수 없는 경우가 있습니다. 이런 경우를 대비해서 다음의 특약을 넣습니다.
전세자금대출이 나오지 않는 경우 계약을 파기하고 계약금 전액을 임대인이 임차인에게 돌려준다.
임대인이 집을 매도함과 동시에 전세임대를 진행하는 경우가 있습니다. 새 집주인이 갭 투자를 통해 집을 매수하는 경우인데요. 일단은 기존 집주인과 임대차 계약을 진행하는데요. 특약사항에 본 건물이 매매 진행 중에 있다고 다음과 같이 언급해야 합니다.
본 건물은 매매 진행 중이며 잔금일에 소유권 이전등기가 접수됨을 확인한다. 또한 임대인 변경 시 본 계약서는 승계됨을 확인한다.
추가로 확인할 사항은 새 집주인의 자금 상태입니다. 사실 현재 집주인과 계약을 하지만 새 집주인이 전세에 대출까지 진행해서 집을 매수하는 상황이라면 집의 존재가가 위태롭습니다.
그래서 매도인(현 집주인)과 매수인의 매매계약서도 확보해서 전세임대에 대한 내용이 특약사항에 명시되어 있는지 확인할 필요가 있습니다. 그런 내용이 있다면 은행도 갭 투자를 인지하고 해당 건물을 담보로 대출을 해주지 않게 됩니다.
중요한 특약사항들을 간단히 언급해봤습니다. 각자의 상황에 맞는 특약들이 필요할 수 있으니 추가로 찾아보기를 권해드립니다.
계약서가 완성되면 급하게 진행하지는 않아도 되지만 되도록 잊지 않고 빠른 시일 내에 ‘확정일자’를 받으시기를 추천드립니다. 관할 주민센터에 직접 방문하시거나(아무 주민센터가 다 되는 것 아님) 인터넷등기소에서 ‘확정일자’를 받으실 수 있습니다. 또는 임대차 신고를 해도 자동으로 확정일자를 부여받을 수 있습니다.
확정일자 받는 방법
: https://nowisbetter.tistory.com/entry/전세자금대출-서류-1소득금액-증명원-건강보험자격득실확인서-확정일자-받기
전세자금 대출 진행
전세자금 대출은 잔금일 1개월 전부터 시작하시는 것이 좋습니다. 짧게는 2주 전(10영업일)에도 가능하지만 혹시나 꼬이면 문제가 될 수 있으니 여유있게 준비하시기 바랍니다.
현재 전세대출이 없는 상황이라면
은행에 따라서 온라인으로도 1개월 전 부터 진행 가능합니다.
이미 전세에 살고 있고 새로운 전세로 갈아타는 경우
필히 은행에 방문하셔야 합니다.
금리 낮은 은행 찾기
준비했던 서류들을 구비하여 은행에 가서 상담받고 전세자금 대출을 진행합니다. 가능하면 여러 군데 들러서 금리가 낮은 은행을 이용하는 것이 좋습니다. 주거래 은행이라고 해서 특별히 금리가 낮지 않고 간단한 카드 이용이나 급여이체로 금리를 낮출 수 있습니다.
신용점수 미리 올려놓기
집을 찾을 때부터 잔금 날까지 새로운 대출과 같이 신용점수에 영향을 미칠 수 있는 행동은 하지 않아야 합니다. 반대로 카카오뱅크나 토스, 뱅크샐러드 어플과 같은 곳에서 간단한 서류제출을 통해 쉽게 신용점수를 올릴 수도 있으니 참고하세요.
보증기관
우리가 은행에서 전세자금 대출을 받지만 은행은 만남의 창구 역할이고 실제로 대출금을 쥐고 융통하는 곳은 따로 있습니다.
주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 이렇게 3군데 입니다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF) 이 두 군데는 공기업이며 SGI서울보증은 사기업 입니다만 정부가 지분의 90% 이상을 가지고 있어 공기업에 가깝습니다.
이 회사들은 당장 전세자금 대출을 받을 때는 수수료 정도의 차이만 있지만 혹시 모를 위험에 대비해 전세보증금 반환보증을 가입하는 경우 각 회사마다의 차이가 있으니 필요하시면 나중에 확인하세요.
전셋집을 구하고 전세자금 대출을 받기까지의 방법들
1단계 – 자본금 확인(예산설정), 대출상담, 집 알아보기, 마음에 드는 집을 발견했을 때
2단계 – 계약하기, 확정일자 받기, 전세자금 대출 진행
3단계 – 잔금 치르기, 전입신고, 부동산 중개 수수료 정산, 실거주 확인
다른 서류들은 아래 링크로 확인하세요.
전세자금 대출 서류1 : 소득금액증명원, 건강보험자격득실확인서, 확정일자 받기
전세자금 대출 서류2 : 주민등록등본,초본, 등기부등본(임차주택 등기사항전부증명서)
전세자금 대출 서류3 : 가족관계증명서, 납세증명서, 전입세대 열람
전세집을 찾아 전세금 대출까지
“확정일자 받았는데 전세금 날려”..’하루차’ 전세사기 왜 못막나
[편집자주] 최근 잇따라 ‘전세가=매매가’ 무갭투자로 청년과 신혼부부 전세금을 떼 먹는 대형사고가 발생했다. 나쁜집주인 공개법이 발의됐지만 개인정보 보호에 막혀 서민들은 ‘깜깜이’ 전세계약을 해야한다. 되풀이 되는 전세사기, 막을 방법이 없는지 짚어봤다(서울=뉴스1) 이성철 기자 = 주택 임대차(전·월세) 신고제 시행 첫날인 1일 서울 성북구의 한 주민센터에서 전월세 신고 접수가 이뤄지고 있다. 서울시는 6월 1일부터 보증금 6000만원 초과 또는 월세 30만원을 초과하는 주택 임대차 계약시 계약 당사자가 임대료, 임대기간 등의 계약 주요 내용을 계약 체결일로부터 30일 이내에 동주민센터에 의무적으로 신고해야 한다고 밝혔다. 이번 전월세 신고제는 지난해 8월 임대료 공개를 통해 임대차 시장의 투명성을 보장하고 정보제공을 통한 임차인의 권리 보호 강화를 위해 부동산 거래신고 등에 관한 법률이 개정된 데 따른 것이다. 2021.5.31/뉴스1
#2020년 A씨는 서울 서초구 반포동 ‘래미안퍼스티지’ 전용 59㎡를 23억원에 매수하겠다고 했다. 당시 시세 21억원이었지만 A씨는 집주인 B씨에게 시세보다 비싼 값을 사는 대신 B씨에게 보증금 12억5000만원에 2년 간 전세로 거주해달라고 요구했다. B씨는 이를 수용해 A씨에게 집을 팔고 보증금을 돌려받지 못할 상황에 대비해 계약당일 전입신고와 함께 확정일자까지 받아놨다. 하지만 이런 노력에도 불구하고 B씨는 전세사기의 피해자가 됐다. 근저당 사기를 당한 것이다.
현재 임대차보호법은 전입신고 후 임대차계약서에 확정일자를 받으면 대항력이 생겨 세입자가 후순위권리자나 그밖의 채권자보다 먼저 보증금을 변제 받을 권리가 있다고 규정하고 있다. 그럼에도 B씨가 전세사기를 당한 이유는 이러한 대항력이 당일이 아닌 그 다음날 0시부터 발생하도록 돼 있어서다.
반면, 임대인의 변경 또는 근저당권 설정은 등기를 접수한 때부터 효력이 발생한다. 세입자가 전입신고를 마친 당일(전세계약 시작일)에 집이 제3자에게 팔리거나 집주인이 집을 담보로 대출을 받아 저당권 설정 등기가 이뤄지면 등기의 효력이 세입자의 대항권보다 우선하게 되는 것이다. 임차인의 전세보증금은 하루 차이로 후순위로 밀려 보호 받지 못하게 된다.
B씨 역시, A씨가 계약 당일 집에 25억8000만원의 근저당을 설정하고 대부업체로부터 주택담보대출을 받으면서 전세사기를 당하게 됐다. A씨가 돈을 갚지 않아 집이 경매로 넘어가면 보증금을 통째로 날리게 되는 꼴이다. B씨가 계약 직전까지 등기부등본을 통해 근저당이 없음을 확인하고 계약 직후 바로 전입신고와 함께 확정일자를 받았어도 소용이 없다.
이런 불합리를 개선하기 위한 시도는 꾸준히 있었다. 2019년 최인호 더불어민주당 의원도 확정일자의 효력발생 시기를 앞당기는 ‘임대차보호법 개정안’을 발의했고 다음해에도 민홍철 민주당 의원이 같은 내용의 개정안을 발의했다. 2020년에는 김진애 전 열린민주당 의원이 기존 개정안에서 한단계 더 나아가 ‘보증금 중 일정금액을 다른 권리관계보다 최우선적으로 보호’하는 최우선 변제제도를 현실화 하는 방안까지 내놨다. 전입신고 즉시 효력이 발생하는 것은 물론 같은날 근저당 등이 먼저 등기됐어도 세입자가 우선순위가 돼야 한다는 제안이다.
그러나 이들 법안은 모두 국회 본회의장 문턱을 넘지 못하고 관련 소위에서 수개월째 계류돼다 임기만료로 폐기됐다. 전입신고 즉시 세입자의 대항력을 갖추도록 규정할 경우 은행을 비롯한 금융권의 대출 리스크가 커질 수 있다는 우려 때문이다.
업계 관계자는 “그간 발의된 법들은 모두 전입신고 즉시 효력이 발생하도록 하는 내용을 담았는데, 이 경우 반대로 주민등록이 된 것을 모른 채 등기를 한 쪽이 선의의 피해자가 될 수 있다”며 “세입자 대신 근저당권자(은행)를 상대로 한 사기행위가 가능해지는 것”이라고 설명했다.
최근에는 이런 사항을 고려해 등기에 접수된 순으로 우선순위를 정하도록 하자는 법안도 나왔다. 홍석준 국민의힘 의원은 임차인의 전입신고 당일 대항력이 발생하도록 하되 우선변제권은 전입신고 당일 등기에 접수된 순서에 따라 정하도록 하는 임대차보호법 개정안을 지난 1월 대표발의 했다.
하지만 이를 위해서는 선후를 따질 수 있는 시스템이 먼저 도입돼야 한다. 현재 저당권설정 등 등기는 법원이, 전입신고와 확정일자는 지자체가 각자 관리하고 있는데 등기는 구체적인 시점이 기록되는 반면 전입신고는 그렇지 않다. 접수 시점이 명확한 등기가 전입신고보다 ‘먼저’라는 대법원 판결이 있어 선후를 명확히 하는 행정 시스템이 갖춰지지 않으면 법 시행 의미가 없어진다.
홍석준 의원실 관계자는 “현재 시스템 상으로는 주민등록과 등기 중 어느 게 먼저 이뤄졌는지 파악하기가 어렵다”며 “법원, 지자체와의 논의를 통해 연계통합 시스템을 먼저 갖추고 법을 시행해야 문제가 없을 것”이라고 설명했다.
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