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상가의 매매 가격이 저렴해도 월 임대료나 권리금이 싼 상가의 투자는 피하는 것이 좋습니다. 월 임대료 즉 월세가 싸다는 것은 수익을 많이 낼 수 없다는 것을 의미하는데요. 월세가 지나치게 저렴한 상가를 매입하면 나중에 재매각할 때 가격을 낮게 받을 수밖에 없습니다.
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수익형 부동산 상가투자시 주의사항 – 네이버 블로그
그러면서 동시에, 시세차익보다는 안정적인 임대수익을 원하는 투자자분들이 늘게 되면서 또 다른 수익형 부동산인 상가나 오피스텔 혹은 지식산업센터와 …
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[상가투자] 분양 상가 투자 시 주의사항들 함께 알아보아요!
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[머니+ 부동산 Q&A] 상가투자 주의할 점은 – 서울경제
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상가투자 시 주의할 점 – 경제인포
상가투자 시 주의할 점 첫째, 상권분석은 기본이 됩니다. 매매가가 저렴하다고 해서 무작정 계약을 하게 되면 큰일입니다.
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주제에 대한 기사 평가 상가 투자 주의점
- Author: 행크TV
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- Date Published: 2020. 9. 9.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=5qndi8uRtoI
절대 투자하면 안 되는 8가지 상가
| 유동인구가 없으면 상가의 가치도 형편없다
강남역 인근 공인중개사에 따르면, 강남역 4, 5번 출구의 지하상가 면적 13㎡(약 4평)의 점포 매매 가격은 8~10억 원에 거래되고 있다고 합니다. 그러나 강남역 인근 건물에 위치한 면적 23㎡의 지하상가의 시세는 네이버 부동산 매물에서 2억 2천만 원으로 확인됐습니다.
왜 같은 지역에 위치한 상가인데 가격이 차이가 날까요? 이유는 바로 유동인구가 다르기 때문인데요. 강남역은 하루 평균 약 20만명의 사람들이 지나 다닙니다. 그렇기에 잠재된 소비자가 많은 강남역의 지하 상가의 가치가 더 높게 평가되는 거죠. 이처럼 유동인구는 상가의 매출에 직접적인 영향을 끼쳐 수익률에도 반영됩니다. 그렇기에 유동인구가 없는 상가가 가격이 저렴하다는 이유로 섣불리 투자 했다가 공실의 문제로 피해를 입을 수 있고, 재매각할 때 어려움이 있을 수 있습니다.
| 왜 여기서 사? 저기 쇼핑몰 가면 다 있어
상가 투자자를 생각하는 몇몇 사람들은 투자하려는 상가 주변에 대형 쇼핑몰 또는 백화점이 있어, 유동인구가 많은 것을 보고 그 상가는 좋은 투자처라고 생각합니다. 그러나 2014년 뉴스타파의 보도에 따르면, 대형 쇼핑몰 때문에 주변의 상권은 매출에 피해를 받는다는 조사 결과가 나왔습니다. 대형 쇼핑몰이 들어선 후에 음식점은 약 30% 의복·신발·가죽을 취급하는 점포는 53%의 매출이 감소하였고, 그 외에 다른 점포에서도 매출이 감소했습니다.
투자를 원하는 상가 상권에 많은 유동인구가 있다면 유동인구가 왜 많은지, 상가에는 유입이 되는지에 대하여 조사해야 합니다. 만약에 상가에는 유입이 되지 않고, 유동인구만 많다는 결론이 난다면 투자를 고려해봐야 합니다.
| 분명히 역세권 상가인데…
주변 상권, 유동인구, 상가의 외형 등 모든 조건이 완벽한 상가지만 투자하기 좋지 않은 상가도 있습니다. 바로 사람들이 등지는 상가인데요. 사람들의 시선과 발길이 닿지 않고 흘러가는 상가를 말합니다. 예를 들어 사람들이 많이 다니는 지하철역 주변의 상가여도 출입구를 등지고 있는 상가라면, 사람들이 상가에 찾는 경우가 적음으로 좋은 상가가 아닙니다. 이 외에도 버스정류장, 역사, 주요 시설(산업단지, 관공서 등) 맞은편에 있는 상가도 사람들의 발걸음이 닿지 않는 상가이므로 이런 상가에 투자하는 것은 매우 위험합니다.
| 주차할 곳이 없으면, 찾는 사람이 준다
2016년을 기준으로 대한민국의 차량 등록대수는 2,180만 대입니다. 인구 중 2.3명 당 차량 한 대를 보유하고 있는 셈이죠. 그렇기에 사람들은 같은 조건의 상가라면 주차 공간이 편리한 상가를 찾습니다. 일례로 대전 유성구 장대동에 위치한 아웃도어 의류 상점이 밀집해 있는 상권은 주차장이 모자라 도로의 갓길에 주차하는 형태를 자주 보이곤 했는데, 불법주차 단속이 강화되면서 상권의 매출이 전체적으로 크게 줄었습니다. 실례에서 볼 수 있듯이 주차의 문제는 상가 매출에 영향을 주는데요. 그렇기 때문에 주차시설이 충분하지 않은 상가에는 되도록 투자하지 않는 것이 좋습니다.
| 경사길에 위치한 상가는 손님과 임차인 둘 다 찾기 힘들다
급한 경사길에 있는 상가를 이용해 본적 있으신가요? 식당이나 다른 상점을 개업하기 위한 사람들이 꺼려하는 상가는 급한 경사에 위치한 상가입니다. 급한 경사에 위치한 상점은 사람들의 발길을 상점으로 끌어드리기 어렵습니다. 이유는 사람들이 경사진 길을 걸을 때는 신경을 써서 걷기 때문에, 주변의 상황을 잘 인지하지 못하기 때문인데요. 그럼 자연스럽게 경사길에 위치한 상점들을 그냥 지나칠 수밖에 없습니다. 사람들이 찾지 않는 곳에 상가 투자를 한다면 좋지 않은 결과를 얻을 수밖에 없습니다.
| 허름한 상가… 오라는 손님은 오지 않고, 손은 많이 간다
상가의 임대 수익과 투자 가격이 비슷한 상가라면, 되도록 신축 건축물에 있는 상가에 투자하는 것이 좋습니다. 오래된 건축물은 외형상으로 보기가 좋지 않을뿐더러, 잦은 수리가 필요할 수 있기 때문인데요. 예를 들어 매매한 상가가 누수의 문제, 외벽 균열의 문제가 있을 때 수리 비용을 임대인이 부담할 수 있습니다. 때문에 수요자의 상가 유입과 수리비 등을 생각하여, 오래된 건축물의 상가에 투자하지 않는 것이 좋지 않습니다.
| 상가는 저렴한데… 월세가 싸고, 권리금이 없다?
상가의 매매 가격이 저렴해도 월 임대료나 권리금이 싼 상가의 투자는 피하는 것이 좋습니다. 월 임대료 즉 월세가 싸다는 것은 수익을 많이 낼 수 없다는 것을 의미하는데요. 월세가 지나치게 저렴한 상가를 매입하면 나중에 재매각할 때 가격을 낮게 받을 수밖에 없습니다. 권리금도 마찬가지인데요. 상가 투자를 생각하는 사람들은 월세가 낮은 곳의 투자는 주춤하면서, 권리금이 싸거나 없는 상가는 대수롭지 않게 생각합니다. 그러나 권리금은 점포를 파는 사람은 자신이 점포를 팔지 않고 장사를 계속할 경우 점포를 갖추는 데 들어간 각종 시설비와 벌어들일 수 있는 영업수익 보상해주는 성격의 금액입니다. 장사가 잘 되는 곳에는 높은 금액의 권리금이 형성되죠. 권리금이 낮다면 장사가 잘 되지 않는 상가일 가능성이 높아 투자자가 임차인을 구하는데 어려움이 있을 수 있습니다.
| 신축 건물의 분양 광고를 다 믿으면, 낭패본다
기존의 상가가 아닌 새로 지어진 건물의 상가를 분양받을 때는 지나치게 좋은 분양조건과 높은 수익률을 광고하는 상가는 조심하는 것이 좋습니다. 분양 광고를 모두 믿고 상가를 매입하면 낭패를 볼 수 있기 때문인데요. 아무리 신축 건축물 이여도 주변의 상가보다 임대료가 월등하게 높지 않습니다. 그러므로 주변 상가의 수익률과 매매가격을 조사해보고, 분양을 원하는 상가의 광고와 차이가 많이 난다면 훗날 공실률, 기대 이하의 수익률 등으로 금전적인 피해를 받을 확률이 높기 때문에 투자를 하지 않는 것을 추천합니다.
높은 수익률을 낼 수 있다는 광고 또는 주변인의 조언을 듣고, 상가 투자를 했다가 공실, 수리비, 재매각의 어려움 등의 문제들로 손해를 보는 사람들이 적지 않습니다. 모든 투자가 그렇듯 사전조사 없이 들어가는 상가투자는 매우 위험합니다. 충분히 조사하고 검토해서 안정적인 임대수익을 올리며, 재매각이 어렵지 않은 상가에 투자하기를 바랍니다.
수익형 부동산 상가투자시 주의사항
자, 상가분양이라고 하면, 신도시에 들어서는 프라자상가 혹은 아파트나 오피스텔 단지내에 들어서는 상가가 있는데요. 그 외에도 상권이 형성되어 있는 지역내에 어느 한 건물을 재건축해서 상가분양을 하기도 합니다. 정말 다양하게 시장이 형성되어 있기 때문에 본인이 어떤 지역에 어떤 시장에 있는 상가를 분양받을 것인지 사전에 계획을 두고 접근하는 것이 바람직합니다. 그리고 나서 그 지역 주변으로 수요층이나 가격형성대를 파악하는거죠.
예를 들어, 본인이 투자하고자하는 상업시설이 오피스텔 단지내에 있는 상가다. 그럼 그 오피스텔에 거주하는 수요와 그 주변에 또 다른 주택 수요 또는 산업단지에 종사하는 직장인 수요를 파악하는 겁니다. 오피스텔은 소형주택이기 때문에 1~2인 구성 그리고 아파트의 경우 3~4인 구성이 대부분이기 때문에 세대별로 인구수를 예상해 볼 수 있고 그 수치를 배후수요로 측정해 보는 겁니다. 이 모든 주택수요나 직장인 수요가 이 상업시설로 몰릴거라는 기대보다는 타겟층을 설정하는 과정에서 보다 폭 넓게 선택을 할 수 있기 때문에 상가를 운영하는 임차인들이 먼저 다가올 것이고 그렇게 임차계약이 순조롭게 잘 진행되겠죠. 이는 곧, 공실기간을 줄여가면서 임대수익을 바로 낼 수 있는 과정이기도 하구요. 그리고 그 지역 내 주변 상업시설들의 임대현황 역시, 조사해야 됩니다. 1층에 몇 평은 임대가격 얼마 그리고 2층에 몇 평은 얼마인지, 그 일대를 조사하는 겁니다.
‘아니, 분양상담사가 잘 설명해 주는데, 굳이 하나하나 직접 알아봐야되나요?’라고 생각할 수 있어요. 저도 부동산을 하고 있지만 그래도 오픈해서 말씀드려볼께요.. 제가 드리고 싶은 말씀은, 분양상담사가 설명해 주는 부분은 참고로만 알고 있으라는 거예요. 그 분들이 전하는 가격대가 정말 그렇게 형성되어 있는지, 거래는 활발한 지 직접 알아보고 조사하라는 겁니다. 지금 우리는 높은 가격대의 상가투자를 하는거잖아요. 이 정도의 수고는 별거 아니죠.
[상가투자] 분양 상가 투자 시 주의사항들 함께 알아보아요!
안녕하세요? 똑님입니다^^
분양 상가에 대한 투자 홍보를 보면
나도 한번 알아볼까? 하는 생각이 들도록
광고를 너무 잘합니다.
수익률을 크게 써 붙이기도 하고,
그 지역 개발 호재에 대해 게시하기도 하죠.
또 멋지게 새로 지어진 상가를 보면
혹 하기도 합니다.
그러나 분양상가는 잘못 들어가면
공실의 위험도 크고 투자 실패로 이어지기
십상입니다.
이번 포스팅에서는
상가 분양가와 임대료
좋은 분양상가 고르는 방법
상가 대출 금액
에 대해 알아보도록 하겠습니다.
티스토리툴바
상가 분양가와 임대료는
왜 높을까요?
상가 분양가는 주거용 매물과 똑같은 면적
으로 비교해 보았을 때 가격이 더 높습니다.
상가는 대부분 상업 용지에 건축이 되기
때문에, 주거 용지에 비해서 토지 매입 비용이
많이 듭니다.
이것이 가격이 더 높은 이유입니다.
첫 번째, 주의해야 할 점은
홍보 문구의 평수와 전용 면적 평수가
다르다는 점입니다.
20평형의 상가를 매수해도 실제로 점포에서
독립적으로 사용하는 공간인 전용면적은
10평 남짓입니다.
일반적으로 상가 전용률이 50% 전후로 분양
되는 탓입니다.
예) 20평 상가를 평당 4000만 원에 분양
→ 홍보 문구에서 면적표기는 분양평수를 의미
→ 전용면적은 평당 8000만 원 정도로 생각해야 함
◆ 전용률(분양면적 대비 전용면적의 비율)
아파트는 보통 75~85%로,
24평형(82.07㎡)을 분양
→ 전용공간은 18평(61.56㎡)
두 번째, 상가 취득 및 유지 시 비용 또한
주거용 부동산에 비해 만만치 않다는 점입니다.
대표적인 것이 취득세, 관리비, 재산세 같은 세금
입니다.
예) 6억 원 이하이면서 전용면적 85㎡이하 일 때
아파트는 취득세가 1%
상가는 취득세가 4%
따라서 임대인은 이문을 남겨 수익률을 맞추기
위해 임차인에게 높은 임대료를 요구할 수밖에
없습니다.
하지만, 주거용 부동산 여러 채보다
알짜 상가 1건의 수익률이 더 높고,
관리도 수월한 편이라 점점 상가 투자를 선호
하고 있습니다.
∨ 용어 정리 ∨
분양면적: 건설사에서 만든 용어
공급면적: 공식적인 용어
공급면적: 공용면적 + 전용면적
계약면적: 공용면적 + 전용면적 + 기타 공용면적(주차장 등)
공용면적: 복도, 계단, 화장실, 엘리베이터
전용면적: 실제 사용 가능한 상가 면적
주차장 면적: 지상과 지하의 주차장 면적
수익률 높은 분양상가
고르는 방법
1. 여러 곳의 분양 사무실 방문
– 평당 분양가를 높게 책정하는 곳도 있습니다.
분양가가 적절한지 직접 확인해 봐야 합니다.
한 군데만 방문하고 덜컥 계약하는 일은
없어야 합니다.
또 비슷한 입지임에도 분양가가 다르다면
그 원인을 파악해야 합니다.
2. 보장된 수익률을 맹신하지 말 것
분양사무실에서 제시한 숫자는 허수일뿐입니다.
시세보다 높게 책정된 경우가 허다하기 때문이죠.
주변 시세나 상권에 대해 직접 조사하여
계산해봐야 합니다.
통상 임대료는 상가 매출의 10% 정도입니다.
3. 선임대가 맞춰진 곳은 없다
선임대계약서나 입점의향서는 얼마든지
만들 수 있는 것입니다.
또 이후에도 계약 파기는 언제든지 가능하다는
것을 염두에 두고 있어야 합니다.
특히 1층 상가에 대한 프리미엄을 강조하는데
1층 상가가 무조건 성공하는 것은 아닙니다.
입지 분석은 본인이 직접 해봐야 합니다.
☆ 알짜 상가 입지 분석법 ☆
– 유효수요 확인
– 주동선 확인
– 흐르는 입지인지 확인
(자세한 건 아래 링크에서 확인)
4. 전문 쇼핑몰, 테마몰은 어렵다
시대 흐름에 따라 시장도 변화했습니다.
동대문 쇼핑몰 등은 초기에는 성공을 많이
했으나 요즘은 좀 어렵다고 봐야 합니다.
업종이 지정된 독점 상가도 주의해야 합니다.
입지나 상권이 좋지 못한 건물 내에서
업종이 지정되어 있다면 무의미합니다.
5. 인근 분양 후 1~2년 경과한 상가 분석
인근에서 분양 후 1~2년이 경과한 상가의
임대 가격과 매매 가격을 조사해 봅니다.
이 건물의 앞날을 예측하는 데 참고할 수
있습니다.
상가 매매 시 자금 계획 중요!
상가는 주거용 부동산에 비해 대출이 많이
나오지 않습니다.
매매가의 40~60% 정도에서 대출 금액이
결정되며 통상 감정가의 50% 대출 가능합니다.
그리고 취득세 등 4.6% 세금과
이전비, 중개수수료까지 준비를 해야 합니다.
따라서 초기 자금 계획을 세울 때
전체 거래금액에서 얼마 정도의 금액을
준비해야 하는지 미리 계산해둬야 합니다.
예) 5억 원 상가 매수 시
대출: 평균 50% → 2억 5000만 원
등기비용: 평균 5.5% → 약 2750만 원(취득세 포함)
중개수수료: 0.9% → 450만 원
≫ 총 필요자금: 2억 8200만 원
또한 상가의 경우 소유권을 이전하면서
임대사업자로 등록을 해야 합니다.
그러면 건 강보험 납부액 등이 증가 할 수 있고,
임대업 특성상 특별히 비용 처리할 부분이
없어 종합소득세 신고 시 세금 폭탄 을
받을 수도 있습니다.
따라서 상구 구매 시 절세에 대한 부분까지
충분히 검토 후 매수해야 합니다.
마지막으로
상권의 변화를 미리 알아보고 매매하는 것이
좋습니다.
주변에 큰 쇼핑몰이 들어온다면
나의 상가 매출에 타격을 입을 수도 있습니다.
그래서 그런 소문이 돌면
임대인들이 서둘러 상가를 정리하려고 합니다.
상가가 급매에 나왔다면 어떤 사정으로
그렇게 하려고 하는지 정확한 이유를
꼭 알아내야 합니다.
※ 참고: 상가투자 비밀노트- 저자 홍성일 서선정
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[머니+ 부동산 Q&A] 상가투자 주의할 점은 : 서울경제
viewer 박상언 유엔알컨설팅그룹 대표
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Q.은퇴가 얼마 남지 않은 50대 중반 직장인입니다. 정부의 아파트 규제가 심해 상가투자에 관심이 많지만 막상 주변을 둘러보니 상가에 잘못 투자해 소위 ‘상갓집’으로 변한 가정을 많이 목격했습니다. 상가 투자 전 어떤 점을 유념해서 살펴봐야 하는지요.A. 일반 분양영업 사원들의 장밋빛 전망만 믿고 대출을 최대한 이용해 상가분양을 받았는데 막상 준공이 된 지 1년이 지나도록 임대가 안 나가서 우울증을 호소하는 분들이 많습니다. 실제 유망하다고 인식되는 위례와 마곡지구 신도시 상가는 준공한 지 1년이 지났어도 아직 임차인를 못 채우거나 분양받은 가격보다 10% 이상 할인해서 내놓는 분들이 많습니다. 준공을 앞두고 일부 상가영업 사원들은 분양자들의 민원에 대비해 전화번호를 아예 바꾸는 경우도 많습니다. 따라서 100% 책임임차를 분양대행사에서 약속하더라도 상가 분양영업사원들의 말을 곧이곧대로 믿어서는 안됩니다.1층은 도로 잇는 출입구 중요내부는 사각형 형태가 좋아임대업 대출가능금액 따져수익은 보수적으로 계산을임차인을 채우더라도 속사정을 들어보면 6개월 ~1년간 독소조항이 있는 렌트프리(rent free)로 계약한 경우가 다반사 입니다. 신도시 상가가 위기에 빠진 이유는 경기 침체와 더불어 해당 지역 상가공급 과잉과 과도하게 부풀려진 상가 가격 때문입니다. 일부 분양상가는 할인 여지의 폭이 어느 정도 있을 수 있기 때문에 분양 받기 전 시행사나 분양대행사에 할인 가능 여부를 반드시 체크 해야 합니다.또 일부 신축분양상가의 경우 시공사 선정과 부지 매입을 제대로 하지 않고 분양하는 경우도 있습니다. 따라서 토지 등기부등본을 떼어 사업부지에 대한 소유권을 시행사가 갖고 있는지, 근저당이나 가압류 등 권리관계도 깨끗한지도 확인해봐야 합니다. 분양 받은 후 ‘임차인이 알아서 들어오겠지’라고 안이하게 생각하지 말고 적극적으로 본인 상가에 맞는 우량 임차인을 찾아 나서야 합니다.10개 이상의 다점포를 30년 이상 운영해온 필자의 지인은 한 번도 분양상가에 투자해 실패한 적이 없습니다. 상가 투자 전 유명 프랜차이즈 본사가 점포 출점이 가능할 것으로 예상되는 지역을 눈여겨본 후 직접 유명 프랜차이즈 본사에 문의해보기 때문입니다. 직영이든 위탁이든 가능 여부를 우선 확인한 후 할인된 가격으로 상가에 투자하는 방식입니다.기존 상가에 투자하게 될 경우에도 일부 부동산 중개업소에서 미래성장 가능성뿐만 아니라 대출가능 금액과 수익률을 너무 부풀리는 경향이 있기 때문에 보수적으로 생각해 투자에 임해야 합니다. 우선 개인사업자 대출 여신심사가 강화돼 예전만큼 상가대출이 많이 안 나옵니다. 부족한 상가 대출로 비싼 2금융권 대출을 어쩔 수 없이 써야 되는 경우 그만큼 상가임대수익률이 떨어질 수 있습니다.이자상환비율(RTI)은 임대업 대출을 받으려는 부동산의 연간 임대소득을 해당 부동산 대출에서 발생하는 연간이자비용으로 나눈 값으로 산정됩니다. 즉 분자인 임대소득이 많을수록, 분모인 이자비용이 적을수록 RTI가 높아집니다. 아파트 등 주택임대업 대출 시 RTI가 1.25배 이상, 상가·오피스텔 등 비주택임대업 대출은 RTI 1.5배 이상이어야 대출이 가능합니다. RTI를 심사지표로 활용하면 전반적으로 부동산임대업 대출한도가 예전보다 대폭 줄어들 수밖에 없습니다.최근 건물 관련 법령 중 소방 관련 법률과 환경 설비에 대한 규제가 강화되고 있어 이를 충족할 수 있는 상태인지도 알아봐야 합니다. 지난해부터 6층 이상 건축물의 모든 층에는 스프링클러 설비를 의무 설치하도록 법이 개정되어 시행 중입니다. 이에 스프링클러 등 건물 설비가 최근 강화된 법령의 기준에 충족되는지 유심히 살펴봐야 합니다.또한 건물의 용도를 정확히 파악한 후 물건 선정을 해야 합니다. 관련 업종에 따라 용도가 정해져 있어 자칫 이 부분을 소홀히 하면 임차인 유치, 혹은 창업하려는 업종을 포기하거나 큰 비용을 들여 용도변경을 해야 하는 위험을 떠안을 수 있습니다. 반드시 사전에 건축물관리대장을 확인해보고 매입에 나서야 합니다. 해당 시 군 구청 환경위생과에 정화조 용량도 문의하여 구두 또는 서면으로 확인받아야 합니다. 또 전기, 주차장 설비 등에 관해서도 관할 부서에 미리 확인이 필요합니다. 정화조나 전기 용량, 주차장 설비에 따라 들어올 수 있는 업종이 제한적일 수 있습니다.1층 상가라면 도로에서 점포로 바로 들어올 수 있는 출입구가 있어야 유리합니다. 상가의 생김새는 직사각형이나 정사각형의 중간 형태가 더욱 좋습니다. 간혹 라운드형이나 삼각형처럼 독특한 평면의 상가도 종종 볼 수 있는데, 이러한 형태의 상가는 가구나 시설물 배치가 쉽지 않아 공간 활용도가 떨어지는 측면이 있습니다. 공간 활용도가 떨어지면 그 공간을 직접 사용하는 세입자의 선호도에도 영향을 미칩니다. 또한 출입구를 기준으로 세로(측면)보다는 가로(전면)가 긴 형태가 좋습니다. 가로보다 세로가 지나치게 긴 평면은 간판을 크게 걸지 못해 고객을 끌어들이는 데 불리합니다. 반면 가로 면적이 더 넓다면 간판을 길게 걸 수 있어 상가의 가시성이 높아집니다. 일부 풍수학자들은 이 같은 구조가 사람이나 돈이 한번 들어오면 나가기 힘들기 때문에 좋다고 말합니다.상가투자는 주택에 비해 까다로운 부분이 많습니다. 일반인들이 정확한 정보를 수집하기에는 무리가 따르기 때문에 상가를 전문적으로 하는 여러 부동산 전문가들의 조언을 듣고 투자하는 게 그나마 실패 위험을 줄일 수 있습니다.
상가투자시 종류별 주의할점
상가투자시 종류별 주의할점
코로나19로 인하여 자영업자들의 폐업이 늘어나면서 상가 공실이 늘어나고 있는 현 상황입니다. 임대료도 몇몇 지역을 제외한 대부분의 지역들이 내려가 있습니다. 지금 상황은 이렇지만 백신개발이 지속적으로 이루어지고 있어 언젠간 정상화가 될 것입니다. 주식도 코로나로 떨어졌을때 매수한 사람들이 돈을 많이 벌었듯이 이처럼 현 상가투자도 분위기가 우울할때 좋은 지역으로 투자해 보시는건 나쁘지 않을 듯 합니다.
먼저 상가의 종류로는 우리가 가장 일반적으로 생각하는 프라자상가인 근린상가, 그리고 아파트단지내 상가, 주상복합상가, 대규모판매시설상가등이 있습니다.
다 경우에 따라 입지적특성이 다르고 소비계층,패턴등이 다르기 때문에 투자시 주의가 필요합니다.
종류에 따라 주의할점은 조금씩 다르겠지만 투자 대상지의 환경분석은 다 같습니다.
상권분석, 지역분석, 업종분석, 교통환경분석
이렇게 크게 4가지로 구분지을 수 있습니다. 본인이 하기 어려운 경우는 주변 전문 중개사분의 도움을 받는 편이 좋을수 있습니다.
그럼 상가투자시 확인해야 하는 부분들을 체크해 보겠습니다.
1. 자신이 잘 아는 지역이면서 집에서 가까운 곳일수록 좋습니다.
관리하기가 편하고 본인 스스로 상권분석, 교통분석, 그 지역에 대한 이런 분석들이 가능하기 때문입니다. 또한 이 지역에 어떠한 업종이 많고 적은지 뭐가 잘되고 안되는지 쉽게 알수 있기 때문입니다.
2. 상가 주변 유동인구는 꼭 체크해보아야 합니다.
상가의 생명은 유동인구라고 하죠. 명동,강남,홍대 상권이 왜이렇게 비쌀까요? 그것은 사람들이 바글바글 되기 때문입니다. 유동인구가 많아야 구매수요층이 증가하기 때문이죠, 또한 오전,점심,오후,심야 시간대를 평일과 주말로 나누어 최소한 2주정도는 조사를 해봐야 합니다.
3. 상가의 제반규약이 있는지 살펴 보아야 합니다.
벽이 없어 상가 구분이 애매한 경우 자신의 상가 면적을 정확히 확인할 필요가 있고 상가 내부 규약상 이러이러한 업종은 들어올 수 없다라던가 그 외적으로 수도시설, 화장실, 가스, 전력량, 주차에 대한 부분은 어떻게 되어 있는지 미리 체크해야 합니다.
상가를 매입하는 경로로는 신규분양,매매,경매 등등 다양한 루트가 있는데요 각각의 매입시 체크해 봐야 하는 부분들에 대해 알아보겠습니다.
첫째 신규상가를 분양 받는 경우는 투자한 상가가 원활하게 활성화 되기까지 장기간 공실로 방치될 수 있음에 대한 리스크에 대한 부분을 꼭 인식해야만 합니다. 영업사원들의 말만 듣고 계약서에 도장을 찍는 어리석은 행동은 하면 안되겠죠. 요즘엔 상가분양시 선임대가 맞추어졌고 안정적인 수익을 만들수 있다는 말씀들을 많이 하시는데요 이 부분도 임차인의 영업력이 떨어지거나 다른 영향으로 공실이 될 수 있음을 항상 인지하고 계셔야 합니다. 따라서 신규로 받는 상가의 경우 투자전 주변 시장상황, 개발정보와 창업자의 업종 등등 꼼꼼이 파악해 보셔야 합니다.
둘째 매매로 매입하는 상가의 경우 주변 유동인구와 배후세력, 거주인구, 대중교통의 접근성등에 대한 분석이 필요하구요 혹 공실인 경우라면 어떤 임차인을 받을지도 상당히 중요한 문제라고 볼 수 있습니다. 안정적인 매출을 발생시키는 임차인이라면 공실이 날 위험이 그만큼 줄어들게 되는거니까요
셋째 경매를 통해 상가를 매입하는 경우에는 경매의 특성상 낙찰받고 주인이 된다고 하더라도 기존 임차인의 명도라던가 하는 여러 변수들에 의해 오랜시간 권리를 주장하지 못 할수 있는 점은 알고 계셔야 합니다. 명도의 특성상 평균 어느정도 걸린다 라는 것은 정할수 없을듯합니다. 또 임장시 확인하지 못했던 하자보수에 대한 부분도 인식을 하고 있어야 합니다. 낙찰받고 추후 인테리어에 들어가는 비용도 감안을 하고 있어야 하니까요.
현재 새로 창업을 하려고 하시는 분들이 없지는 않을실텐테요. 아무래도 코로나19라는 특별한 상황이고 이로 인해 소비심리가 위축되고 비대면 언택트 문화등이 자리잡고 있고 쉽지 않은 상황인건 맞습니다.
하지만 이러한 상황이라 하더라도 장사가 잘되는 곳도 많이 있습니다. 어려운 시기인 만큼 다들 좋은 방향으로 극복해 나갔으면 하는 바램입니다.
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신도시 상가 투자시 주의사항
‘상가 투자’에 관심이 생겨서 길목(김세호)님이 쓴 ‘내 생애 짜릿한 대박 상가 투자법’을 읽어 보았다.
상가 투자에 잔뼈가 굵으신 분이라서 그런지 ‘신도시 상가’에 투자할 때 유의할 점, 도면을 볼때 어떤 부분을 봐야 하는지 등 구체적으로 설명해 주신다.
책을 감명 깊게 읽어서 기회가 된다면 오프라인 강의도 수강해 보고 싶다.
이번 글에서는 신도시에 상가 투자를 할 때 주의사항은 무엇이 있는지, 어떤 부분을 고려해야 하는지 알아 보자.
전반적으로 신도시에는 상가 공급이 너무 많고 공실률이 매우 높다.
신도시 상가는 분양 후 7~10년 정도 지난 후 투자를 생각해도 늦지 않다.
신도시는 상권이 형성되는 데 그만큼 시간이 오래 걸린다.
신도시의 특성상 빈 땅에 지속적으로 상가 공급이 이어지니 물량이 넘쳐나서 임대료가 원하는 수익률에 턱없이 못 미치는 경우가 많다.
이는 매매가의 하락을 불러오는 악순환으로 이어진다.
1. 신도시에 공실 상가가 많은 이유
신도시에 공실인 상가가 많은 이유는 공급이 많기 때문이다.
상가 투자를 할 때 아파트 세대수만 보고, 공급되는 상가 물량을 보지 못하는 실수를 범하는 경우가 많다.
아무리 아파트 세대수가 많더라도 상가 수가 많으면 공실이 넘쳐날 수밖에 없다.
따라서 신도시 분양상가 투자는 신중해야 한다.
아파트 세대수 대비 상가 비율이 얼마인지, 신도시가 완성되기까지 얼마나 걸리는지, 추가 공급되는 상업지가 있는지 등을 면밀히 살펴야 한다.
2. 상가 투자 – 도면 검토
상가는 선 시공, 후 분양이 일반화되지 않아 상가가 완공되지 않은 상태인 미준공 상태로 분양 받는다.
아파트는 모델하우스를 통해 공간에 대한 판단 요소를 제공하지만, 상가는 대부분 투시도나 평면도에 의존해 가치를 판단할 수 밖에 없다.
따라서 도면에 대한 이해가 부족하면 낭패를 겪기 쉽다.
– 도면 검토 시 놓치지 말아야 하는 것들
(1) 점포 전면부의 길이를 확인해야 한다.
가시성을 염두에 두었을 때, 이 길이가 최소 3.8m는 돼야 간판 설치가 용이하고, 상가의 활용성이 높아진다.
(2) 상가가 건물 밖에 노출되는 경우 전면을 가리는 화단 등의 요소를 파악한다.
외부 조형물이 차지하는 공간 위치를 간과하면 피해를 볼 수 있다.
ex) 상가 1층의 편의점이 화단에 가려 매출에 악영향을 받는다.
(3) 상가 내부설계에 있어 기둥 존재 여부를 확인해야 한다.
상가 도면 검토 당시에는 알지 못했던 기둥이 준공이 임박하면서 점포 중앙에 들어서버리는 경우도 있다.
원본 도면을 참고해 판단하는 지혜가 필요하다.
(4) 에스컬레이터의 활용도가 높은 저층 상가의 경우 보통 에스컬레이터 오른쪽 회전반경의 상가가 인기가 더 높다.
3. GTX 노선과 상가 투자
상가건물은 개발호재 지역에 투자하면 좋다.
하지만 구분상가는 지하철이 개통되면서 낭패를 볼 수 있다.
지하철이 개통되면서 더 큰 상권으로 흡수되는 ‘빨대효과’로 상권이 약화되면, 지하철 개통 후에 월세가 떨어져서 매도 시 손실이 일어날 수 있다.
GTX가 개통 되면 수도권 외곽 지역의 집값은 서울로의 접근성이 좋아지면서 올라가게 된다.
하지만 상가는 다르다.
서울 접근성이라는 이점 때문에 오히려 소비층을 서울로 빼앗길 수 있다.
결국 GTX가 개통되면 통상가, 상가주택, 아파트는 전반적으로 오를 것이다.
(토지를 깔고 있는 상품이기 때문에)
하지만 구분상가는 외곽일수록 위험하다.
임대소득의 끝판왕 상가투자 무엇을 봐야하나
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은행 금리가 점차 내려가고 있는 이 시점에 수익형 부동산에 대한 관심이 점차 커지고 있습니다.
수익형 부동산의,임대소득의 끝판왕 상가투자 무엇을 봐야하는지 알아보겠습니다.
먼저 수익형 부동산과 금리의 영향을 알아보겠습니다.
금리가 올라가면 수익형 부동산의 매매가가 내려갑니다.
금리가 내려가면 수익형 부동산의 매매가가 올라갑니다.
이는 자연스러운 이치로 금리가 내려가면 수익형 부동산을 찾는 분들이 늘어나고
이에 따라 자연스럽게 매매가가 올라가는 현상입니다.
한국은행 기준금리는 0.25~0.5%수준입니다.
우리나라 경제가 일본의 5~10년전이라고 생각하시면 이해하시기 편합니다.
예전부터 우리나라 경제는 일본의 경제를 따라가고 있는 모습을 보이고 있습니다.
일본은 현재 마이너스 금리이고 전문가들의 의견또한 우리나라도 점차 내려가서
마이너스 금리가 될것이라고 보고 있습니다.
상가의 종류에는 상가주택,꼬마상가,구분상가,지분상가 등이 있습니다.
많은 분들이 상가 투자를 하시는것은 보통 구분상가 입니다.
구분상가란 층이나 호와같이 일정크기로 구분등기하여 개별 소유자를 지닌 상가입니다.
쉽게 풀이해 지분상가 이런게 아닌 호실별로 각자 분양받을 수 있는 상가입니다.
구분상가는 신도시 근린상가,오피스텔,주상복합등에 있는 상가입니다.
서울지역의 상가는 보통 10억 이상의 금액이 필요합니다.
내 실투자금은 4~5억이 필요하지요.
이에 가격적인 부분이 부담이 되어 좀더 저렴한곳을 찾는데 이에 해당하는게
신도시,경기도권의 상가입니다.
신도시에 상가투자시 고려하실점은 대기업의 존재입니다.
신도시의 경우 항상 대기업이 들어오기 마련입니다.
거기에 고객들이 몰리기 때문에 대기업의 경쟁을 피할 수 있는 상품이
어떤것인지 꼭 알아보셔야 합니다.
또한 신도시의 상가는 수요에 비해서 공급히 월등하게 많기 마련입니다.
쉬운예시로 신도시에 아파트를 너무 많이 지어서 미분양이 되고
아파트의 가격이 마이너스피(분양가보다 매매가가 아래로)가 되는등의 사례이 있습니다.
허나 이점이 무서워서 신도시 투자를 못하신다는건 안될말입니다.
신도시 투자의 경우에 기간을 길게 보심이 좋습니다.
최소 5년~10년을 보셔야합니다.
또 쉬운예로 저러한 미분양,마이너스피의 물건들이 현재 매매가는 어떻게 됬을까요?
네 다 많이 올라있는 상태입니다.
신도시의 인구가 늘어나고 일정궤도에 오르기까지의 시간이 필요할 뿐입니다.
허나 다른관점에서 보자면 신도시 투자의 상가는 일정궤도에 오르기전까지
손해를 볼수도 공실이 지속될수도 있다는 말입니다.
그렇다면 무조건 서울지역 상가만 해야할까요?
신도시 상가는 너무 위험한거 아닌가요?
네 위험합니다. 그러나 방법이 있습니다.
5년이상된 신도시의 상가를 하시면 다 해결됩니다.
상대적으로 서울권보다 저렴한 가격이며 임대소득또한 안정적인
5년이상의 기간이 지난 상가를 하시면 됩니다.
5년이면 임대가가 형성이 되어있고 안정화된 상태입니다.
상가투자를 고려하신다면 10억이상의 1층상가를 구매하시는게 좋습니다.
1층이 아닌 2,3층 혹은 고층은 넓은평수의 감당 안되는 관리비와
세입자를 구하기 까다로우며, 공실또한 지속될수 있습니다.
심하면 분양,매매가의 반토막 혹은 세토막이 될수도 있습니다.
허나 상대적으로 1층은 바닥권리금이 붙고 상대적으로 임대가 잘 맞춰집니다.
10억 이상의 1층 상가를 추천드립니다.
또한 직장인의 수요가 많은곳을 선택 하셔야 합니다.
쉬운예로 지식산업센터의 상가를 추천드립니다.
직장인들은 고정적인고객이며 일정부분 이상의 소비를 많이하는 고객층입니다.
고정적인 고객이 확보가 되며 상가 투자로 인한 리스크를 많이 줄여줍니다.
상가투자 무조건 서울만이 답이 아닙니다.
수익률 3%대의 서울권상가 예전처럼 5%이상이 나오지 않습니다.
상대적으로 가격이 저렴하며 인프라가 갖춰진 후인 5년이상된 신도시 상가를 추천드립니다.
감사합니다.
#임대소득의끝판왕#상가투자#임대소득#상가투자무엇#상가투자주의점#수익형부동산
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부동산학전공 멋쟁이매니저의 블로그
오늘은 2018년 4월 8일, 행복한 일요일입니다.
일요일을 맞이하여 푹 ~ 쉬고 계신가요 ?
오늘은 여러분들에게 상가 투자시 주의할점에 대해 간략하게 전해드립니다.
많은 분들이 아파트 투자를 선호하시는데요,
여유자금이 더 있으신 분들은 1가구 2주택, 또는 1가구 3주택 등으로 인해 양도소득세 비과세 혜택을 보지 못하거나, 양도세 중과 적용을 염려하여 상가 또는 오피스텔 등의 수익형 상품에 관심을 갖기도 합니다.
그런데, 그러한 투자가 성공하는 경우도 있지만,,
예상하지 못했던 결과가 발생하기도 합니다.
오피스텔의 월세가 처음 예상과는 달리 너무 적은 금액으로 계약되거나,,
상가의 경우에도 처음에는 300만원의 임대료를 예상했는데,,
건물이 다 지어지고 난후,, 150~200만원 정도의 금액으로 임대차 계약이 되는 경우도 적지 않습니다.
또한, 임대차 계약이 잘 되지 않고,, 오랜 기간 공실로 남아 있는 경우도 수두룩합니다.
최근에 입주가 시작되고 있는 신도시 내의 아파트 단지내 상가, 근린상가, 프라자 상가 등,, 많은 상가들이 공실로 남아 있습니다.
설마,, 그렇게 비어 있을까,, 생각하시는 분들은,,
발품을 팔아서 그런 신도시를 한번 돌아보세요..
여러분들이 생각하시는 것보다,, 훨씬 더 심각하게 비어 있는 상가들이 많습니다.
또한, 그곳뿐만 아니라,,
2~3년전에 분양은 잘 되었는데,, 입점때가 되니,, 월세계약이 잘 되지 않고,, 처음 예상과는 달리 너무 적은 금액으로 임대차 계약을 희망하거나,, 공실이 될 염려가 많은 상가들이 많습니다.
이런 이유는 무엇때문일까요.. ?
결론은,, 상가 분양가격이 가치에 비해 너무 높기 때문입니다.
더불어, 최근에는 인터넷 쇼핑이 예전에 비해 훨씬 더 활성화되었구요,, 이제 왠만한 물건들은 인터넷에서 모두 주문을 하는게 현실입니다.
라면, 과자 등.. 집에서 손쉽게 먹는 것들도 인터넷으로 주문을 하는 사람들이 증가하고 있는 실정입니다.
그래서, 상가 공간이 필요하지 않습니다.
어느 아파트단지의 상가가 있다고 가정해 보시지요..
실 면적은 구 단위로 10(형),, 계약면적은 전용률 50%를 적용하여 20(형)인 경우,,
분양가격이 3.3㎡당 30,000,000원이라면,,
분양가격은 6억원이 됩니다.
위 상가를 6억원에 구입하신 계약자는 월세를 얼마나 받아야 은행에 맡기는 것보다,, 더 이익이 될까요 ?
요즘의 상가수익률은 큰 기대는 하지 않구요,
연 수익률 5~6%는 받아야 하겠지요..
6억원짜리 상가를 구입하면,, 취득세 등 구입비용이 약 5% 들어갑니다.
약 3천만원이 추가로 지출되어 6억 3천만원으로 계산하고,,
월세 보증금은 3천만원이라 가정한다면,,
실제 투자금액은 6억원이 됩니다.
연 5% 수익이 되려면,,
월세를 250만원은 받아야 합니다.
6억원 X 5% = 30,000,000원.
30,000,000 ÷ 12개월 = 2,500,000원.
6%의 수익률이 되려면,, 월세를 300만원은 받아야 하지요..
여기서,, 현실을 다 함께 보시지요..
아파트 단지내 상가 실 면적 구 단위로 10(형)에서 어떤 사업을 했을 때,, 월세 250만원~300만원을 납부할 수 있을까요 ?
월세 + 부가가치세도 내야 하구요,,
상가 관리비, 직원 월급, 각종 물품비용, 세금, 광고비용 등을 감안하면,, 실면적 33㎡(구 단위로 10형)에서 월세 250만원~300만원을 납부하면서,, 사업자도 투자한 금액 이상의 수익을 얻는 것이 만만치는 않습니다.
만약, 여러분들이 식당을 해서,, 7~8천원짜리 김치찌개를 팔아서 한달에 월세 250만원~300만원의 월세를 마음 편하게 납부할 수 있을까요 ?
또는, 김밥가게를 차려서 월세를 쉽게 납부할 수 있을까요 ?
그렇다면, 어떤 업종을 해야 할까요 ?
제과점, 미용실, 부동산 중개업소, 식당, 커피숍, 휴대폰 판매점, 약국 등… 어떤 업종이 가능할까요 ?
현실적으로 월세 250~300만원을 쉽게 납부할 수 있는 업종은 없습니다.
식당을 운영하기엔 33㎡의 실면적이 좁습니다.
미용실, 제과점도 마찬가지이구요,,
결국,, 부동산중개업소,, 또는 유동인구가 많다면,, 편의점 정도가 가능하지만,, 그 역시도 만만치는 않습니다.
그래서,, 여러분들 주위에 있는 새로 들어선 1층 상가가
비어있는 겁니다.
최근에 들어선 신도시를 한번 가보세요..
많이 비어 있습니다.
인터넷 쇼핑, 모바일 쇼핑이 활성화되면서,, 이러한 분위기는 점점 더 바뀌고 있습니다.
결국, 상가 분양가격은 거의 대부분 거품이라고 보셔도 괜찮습니다.
유동인구가 많은 점포, 상가를 잘 고르셔야 하구요,,
향후에 더 발전할 수 있는 점포, 상가를 잘 찾으셔야 합니다.
일반적인 아파트 단지내 상가의 분양가격은 대부분 거품이라고 보시면 거의 맞습니다.
예전보다 훨씬 더 신중한 판단이 필요한 시기입니다.
상가 투자시 주의할점에 관한 글은 여기까지이구요,,
오늘도 건강하고 행복한 하루 되세요.. ^^
상가 투자 한번 잘못했다가…이혼 위기
[매부리레터] “2019년에 미사 분양상가 등기 치고 지금까지 공실입니다. 잔금 치르고 그거 막느라 온 집안이 난리나고. 미사역 주변에 상가가 와르르 생기면서…남편한테 미안하고 상가 계약시킨 부동산이 너무 미워요. 공실 나가게 하는 법 없나요.”주부 영순 씨(가명)는 2019년에 미사신도시 분양상가를 받은 후 2년째 공실로 마음고생을 하고 있어요. 살림에 보탬이 되고자 모아놓은 3억원을 투자했죠. 상담사는 수익률 6%라는 달콤한 말로 유혹했어요. 중심 입지에 미사신도시라는 짱짱한 배후 수요를 믿고 상가를 질렀죠. 그런데 웬걸, 그 주변으로 계속 상가가 분양하기 시작하는 거예요. 그리고 아파트는 속속 다 들어섰는데 주변에 공실인 상가들도 보여요. 임대료는 6%는커녕 3%도 건지기 어려운 상황이고요.”제가 정말 무엇을 잘못 판단한 건지 모르겠어요. 입지도 좋고, 신도시 배후 수요도 많은데 왜 제 상가는 공실인 거죠?”매달 500만원씩 수익이 나올 수 있다면 얼마나 좋을까요! 많은 분들이 상가 투자에 눈을 돌리고 있습니다. 주택에 대한 대출, 세금 등 겹겹이 규제를 피해 수익형 부동산을 찾는 사람들도 있고, 코로나19로 인해 헐값에 나온 상가를 찾는 사람들도 있습니다. 또한 오피스텔과 주상복합이 분양하면서 상가 분양도 활발히 이뤄지고 있습니다.그러나 상가 투자, 잘못했다가는 수년간 공실 위험에 노출될 수 있습니다. 상가는 아파트나 오피스텔처럼 온라인에서 쉽게 찾아볼 수 있는 시세 데이터도 없을뿐더러 어떤 상가가 얼마라는 가격도 알기 어렵습니다. 심지어 한 건물의 상가들도 다 가격이 다를 정도로 제각각이에요. 그래서 무턱대고 잘못 분양받았다가 수익률은커녕 투자금 회수도 못 할 수도 있어요.그렇다면, 어떤 상가가 ‘황금알을 낳는 부동산’일까요?매부리레터는 상가 투자 전문가들로부터 상가 투자의 황금룰을 알아봤습니다. 오늘 레터는 (박종일), (장경철)를 참고로 작성했습니다.◇상가투자의 딜레마…수익률 좋은 상가는 너무 비싸요혹시 상가 투자 알아보셨나요? 상가 분양 상담받아 보신 분들은 의외로 높은 분양가에 깜짝 놀랍니다. 아니면 기존 시중에 있는 상가를 매수하려고 알아봐도 임대료 대비 수익률이 5% 이상 넘어가는 상가는 찾기가 참 힘들어요. 좋은 상권 상가는 비싸서 사기 힘들고 좋지 않은 상권 상가는 투자하면 안되니, 어떻게 해야 할까요?”좋은 상권에만 눈을 두고 단정 지어 찾는 것보다 내 예산에 맞는 최선의 상가를 찾는 것이 더 중요합니다. 내 자금에 맞는 투자처를 찾고 해당 상가의 특성을 잘 살펴 어떤 업종들에 임대를 놓고 얼마를 받으면 적당할지 정해놓고 시나리오를 짜야 합니다.”◇황금알을 낳는 상가 투자 포인트첫째, 지하철역 및 버스정류장 상가지하철역 및 버스정류장 상가는 유동인구가 많은 곳이 유리합니다. 유동인구가 늘어면 대형마트나 편의시설이 늘어나는 상승효과가 납니다. 신도시나 대도시 외곽지역에 지하철 연장 구간이나 신설 등 정보가 있으면 착공 시점, 개통 시기를 확인한 후에 해당 상가를 물색해보세요.단, 역세권이나 버스정류장 주변은 상가 가격이 높아요. 또 노선의 연장·신설 계획이 난 직후라면 기본 10년은 소요됩니다. 상가 투자는 토지 투자가 아니죠. 당장 임대소득을 얻는 것이 중요한 문제이므로 적어도 착공 시점 이후를 투자 시점으로 잡는 것이 안전합니다.둘째, 도로 횡단보도 대로변도로 횡단보도 대로변 상가는 노출이 좋고 시야를 확보하기 좋죠. 가시성 좋은 상가입니다. 특히 가능하다면 횡단보도 앞 코너나 코너 건물 출입구 자리를 주목하세요.셋째, 개발 계획에 주목하세요발전 가능성이 있는곳, 개발 계획이 있는 곳의 상가를 주목하세요. 현재보다 앞으로 더 좋아질 만한 지역에 투자하는 것이죠. 예를 들어 지하철역 신설 계획이 있는 곳이죠. 또 대단지 아파트가 들어설 계획이 있는 곳도 좋아요.단 시간이 오래 걸릴 수 있어요. 또한 개발 중인 지역의 상가는 공사로 인해 주변 분위기가 어수선하고 통행도 불편하지만 이럴 때 상가를 사기 좋은 타이밍입니다.넷째, 배후지가 풍부한 상가를 주목하세요배후지는 상업시설을 주로 이용하는 고객들이 거주하는 지역입니다. 가령 A라는 아파트가 있고 B마트가 있으면, B마트의 배후지는 A아파트죠. 예를 들어 수도권 전역에서 오는 강남역 상권은 대형 상권으로, 강남역의 배후지는 수도권 전역이겠죠. 이렇게 그 상업시설을 이용하는 고객들의 범위를 배후지라고 합니다. 영업이 원활하게 이뤄지기 위해서는 배후지에 거주하는 고객의 질과 양이 중요하겠죠. 인구밀도가 높고 면적이 넓으며 소비력이 높은 곳이 유리합니다. 그러므로 좋은 상가란 배후지가 넓고 거주인구나 근무인원이 많은 곳이겠지요.통상적으로 아파트 단지 내 상가의 경우 아파트를 배후지로 두고 있겠죠. 이러한 아파트 규모를 배후지로 두고 상가를 계산한다면, 아파트 단지내 상가 적정 면적은 세대당 0.3평 정도입니다. 100세대라면 30평, 100세대당 상가 2개(15평씩 각각) 호실 정도 규모면 적당하다고 봅니다. 예를 들어 LH 아파트의경우 100세대당 상가 1개 호실, 민영아파트는 100세대당 2개 호실 규모죠. 그러므로 2000세대 아파트라면 15평 상가 40개, 이런 식으로 상가 적정 규모를 계산해볼 수 있겠죠.다섯째, 이런 상가는 꼭 피하세요.후면이나 내부 상가는 피하세요. 상가는 반드시 전면에 위치하고 가능하면 코너나 출입구 양 측면이 좋아요. 또한 상가의 기둥을 주의하세요. 신규 상가를 분양받고 나서 나중에 기둥이 가운데 떡하니 박혀 있거나, 문 양옆으로 기둥이 있어 출입구가 좁아서 당황하시는 분들이 많아요. 상가를 분양받을 때는 도면을 꼭 확인하시고 기둥이 있는지를 파악하셔야 해요.사실 상가 투자에는 정답이 없습니다. 부지런히 다니면서 관심 상가의 시세를 파악하고, 소비자들의 동선을 분석하면서 상가를 보는 눈을 길러야 해요. 소비자들이 가장 많이 이용하는 시간대는 언제인지, 주로 어디서 오는 사람들인지 등 평소 관심을 갖고 상가 임대인의 입장에서 상가를 분석하는 습관을 들여야 합니다.상가 투자에 관심 있는 분들은 (박종일), (장경철) 등 상가 관련 책을 읽어보시는 것도 도움이 됩니다.상가 투자에 대한 더 많은 정보는 이메일 뉴스레터 매부리레터에서 확인하실 수 있어요.[이선희 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]
상가투자 시 주의할 점
보통 상가투자는 상당히 어려운 부분인데, 많은 분들께서 쉽게 접근을 하시는 것을 보고 종종 놀라곤 합니다. 요즘 상가 같은 경우에는 9억 10억 넘는 상가가 수두룩 합니다. 상가는 그만큼 단가도 큰 상품이며, 부동산 고수들도 깊게 공부하고 분석한 후 접근을 하는 상품입니다. 오늘은 기본적인 내용부터 간단하게 말씀드리면서 상가투자 시 주의할 점에 대해 꼼꼼하게 살펴보겠습니다.
우리가 돈 모아서 집 사고, 상가 사고, 최종 목표는 누구나 바라는 건물주가 아닐까요?
건물주도 바로 건물만 산 분들은 몇분이나 있을까요? 최종적인 건물주에 도달을 하려면 상가는 꼭 거쳐야 하는 부분이긴 합니다. 특히 노후대책 수단으로도 상업빌딩 등의 상가는 최고의 로망이라고 합니다.
그러나, 노후준비를 급하게 하시는 분들 특징이 입지도 급하게, 물건을 급하게 찾아보는 경향이 있어, 많은 부분들을 알게 모르게 놓칠 수 있다는 것입니다. 주택은 실수해도 본인이 살면 그만이나, 임대사업을 목적으로 하는 상가는 한번 실수하면 손실이 상당합니다. 어쩌면 0부터 다시 시작해야 하는 불상사가 일어날 수 있습니다.
상가투자는 주택 보다도 더 분석해야할 요소 및 투자 위험요소가 많고 경기변동과 상권 변화에 민감하기 때문에 꾸준한 입지 및 상권 분석 능력을 키우고 신축 분양 상가보다는 기존 상가를 통해 경험을 키워야 합니다.
상가투자 시 주의할 점 첫째, 상권분석은 기본이 됩니다. 매매가가 저렴하다고 해서 무작정 계약을 하게 되면 큰일입니다. 저렴한 데는 이유가 있고 비싼데도 이유가 있습니다. 물론 비싼 매물은 덜컥 계약하기 힘드시니 그만큼 분석을 많이 하실 겁니다.
좋은 상가는 사람들의 동선을 따라 낮은 곳에 밀집이 되어 있습니다. 또 접근이 용이해야 합니다. 즉, 유동인구가 많은 곳을 택해야 한다는 것입니다. 그러나 조경이나 자연 조형물 및 6차선 이상의 넓은 도로가 있는 곳은 피하는 것이 좋습니다. 시기와 계절을 타지 않는 지역을 택하는 것이 좋습니다.
두 번째, 특히 초보 투자자분들 같은 경우에는 상가 분양이 아닌, 기존 상가를 매매하시는 것이 좋습니다. 분양은 아직 지어진, 완성된 매물이 아니기 때문에 계산된 수익률은 그저 예상입니다. 상권도 완성이 되기 전이기 때문에 임대수익률 보장이 되진 않습니다. 정확한 수익률은 매매 매물에서 나올 수 있기 때문에 부동산 고수분들도 상가 분양은 피하시는 편입니다.
세 번째, 남향이 좋다고 해서 상가도 남향으로 사는 것은 한번 더 고려를 하는 것이 좋습니다.
주택의 경우 모든 사람들이 다 남형을 선호하지만 상가는 다릅니다. 상가는 카페, 요식업 등 상품의 변질 우려가 큰 업종은 북향을 찾는 편입니다. 특히나 남향이 좋다는 인식으로 실제로도 북향이 매매가나 분양가가 저렴한 편입니다.
네 번째, 도로변 상가는 주차가 되지 않으면 피하시는 것이 좋습니다. 차를 몰고 가다가 세워서 커피를 먹거나 밥을 먹는 경우는 정말 드문 편입니다. 보통 잘된다는 상가들은 대부분 인도, 혹은 이면도로에 밀집되어 있는 편입니다. 사람들은 보통 카페, 음식점을 도보로 이동하면서 가는 경우가 많기 때문입니다. 그러나 이것은 지역마다 상이할 수 있으니, 그저 참고용으로 활 요하시길 바랍니다.
복합상가, 단지 내 상가 어떤 것이 좋을까?
복합상가는 주로 상업 지역에 위치합니다. 그렇다 보니 점심 혹은 저녁 때에 직장인 수요가 어마어마합니다. 그러나 단점인 것은 주말에 이런 곳들을 한번 직접 방문하시면 알겠지만, 텅텅 비어있습니다. 그만큼 상업지역은 월요일부터 금요일까지 공휴일을 제외한 평일에만 활성화됩니다.
단지 내 상가는 고정 수요가 아파트 단지 밖에 없다 보니 한계가 있습니다. 또 경기침체 이유로 인해 사람들은 굳이 집에 가서 까지 지갑을 열려고 하지 않습니다. 특히나, 온라인 플랫폼이 너무 잘되어 있다 보니 최근에는 단지 내 상가의 인식이 조금 달라지고 있는 건 사실입니다.
이상 상가투자 시 주의할 점에 대해서 살펴보았습니다. 해당 내용은 지역마다, 구간마다, 시기마다 다를 수 있습니다.
참고용으로 잘 활용하시길 바랍니다.
키워드에 대한 정보 상가 투자 주의점
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