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안녕하세요! 자산관리사 박곰희입니다!
오늘 새벽에 구독자가 5000명이 넘었네요…ㅎㄷㄷ
구독자분들께 정말 감사의 말씀을 드립니다.
오늘은 요즘 그 인지도가 급상승하고 있는 리츠에 대한 내용을 준비했습니다.
항상 그랬던 것처럼 우선 개념을 쉽게 잡기 위한 내용으로 준비했구요.
세세한 종목정보는 추후에 하나씩 소개드리겠습니다.
해드리기로 한 것들이 계속 쌓여가네요~
할 컨텐츠가 풍년이라 컨텐츠 부족 걱정은 없네요ㅎ
감사합니다!
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리츠 투자 단점 | 무엇을 주의해야 할까? – 쉽게 읽는 금융
리츠 투자의 단점 · 금융기관의 대출 담보로 활용할 수 없다 · 배당금(분배금)이 감소할 가능성이 있다 · 분배금이 큰 폭으로 상승하기 어렵다 · 투자원금 …
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Date Published: 5/26/2021
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리츠로 하는 부동산 투자, 장단점은? – 브라보마이라이프
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Date Published: 10/27/2021
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장점과 단점 | 투자 방법 | 상장 리츠 간단 요약 총정리 – Tistory
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Date Published: 12/20/2021
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리츠(부동산투자신탁, Real Estate Investment Trusts, REITs)
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리츠 투자 단점 | 무엇을 주의해야 할까?
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최근 한국에서도 리츠가 활성화되면서 점차 인기를 얻고 있습니다. 부동산이라는 뚜렷한 실물을 바탕으로 회사가 운영되고 있고 배당 지급에 유리하기 때문에 비교적 안정적인 투자처로 알려져 있습니다.
하지만 리츠 투자는 장점만 가지고 있을까요? 여기서는 리츠 투자의 단점과 주의점(+ 장점)을 확인해 보겠습니다.
목차
리츠(Reits)란?
리츠 투자의 단점
리츠 투자의 장점
리츠의 종류
리츠 투자가 맞는 사람은?
리츠에 투자하는 법
리츠(Reits)란?
리츠는 단순히 말하면 부동산에 투자를 하는 회사입니다. 일반 회사와 다르게 리츠의 경우 수익의 90% 이상을 배당해야 법인세를 면제받을 수 있습니다(자산을 직접 관리하는 자기관리리츠의 경우 50% 이상 배당을 합니다).
리츠라는 제도의 탄생 목적 중 하나가 일반인들에게 부동산 간접 투자 기회를 제공하는 것이기 때문에 투자자들 배당을 지급하기 유리한 구조를 가지고 있습니다.
리츠 투자의 단점
금융기관의 대출 담보로 활용할 수 없다
대출이 필요하다면 리츠에 투자를 결정하기 전에 충분히 고려하는 것이 필요합니다.
실제로 소유권을 가지고 있는 부동산 구입과 달리 리츠는 간접적으로 투자하는 것이기 때문에 자산을 담보로 은행 등에서 대출을 받을 수 없습니다.
만약 구매한 부동산을 담보로 대출을 해서 투자를 하거나 활용을 목표로 한다면 리츠는 적절한 투자 대상이 아닐 수 있습니다.
배당금(분배금)이 감소할 가능성이 있다
만약 리츠의 자산 운용이 원활하지 않아서 공실 등이 생겼다면 이익이 감소할 수 있고 분배금이 감소할 가능성이 있습니다.
만약 직접 부동산을 매입해서 운용한다면 자신의 노력에 따라 임대료를 받을 수 있을 수 있는 가능성을 높일 수 있지만 간접 투자의 특성상 영향력을 미치기 어렵다는 단점이 있습니다.
분배금이 큰 폭으로 상승하기 어렵다
다른 주식회사 등에 투자를 한다면 회사의 매출이 급격히 성장해서 배당금 역시 높아질 것을 기대할 수 있습니다. 성장기에 있는 회사라면 배당금이 2배 이상 성장하는 경우도 존재합니다.
하지만 리츠의 경우 급격하게 임대료를 올리기는 어렵기 때문에 이익이 급격히 상승할 가능성도 적습니다. 리스크는 일반 주식 투자에 비해서 적은 편이지만 리턴 역시 높은 편은 아니라는 단점이 있습니다.
투자원금 손실 가능성이 있다
물론 실제 부동산을 매수해도 원금 손실 가능성이 있는 것은 마찬가지이지만 리츠의 경우 주식 시장에 상장되어 있는 만큼 변동성이 더 큽니다.
장기적으로 투자를 한다면 자산을 포함한 회사의 가치에 따라 주가가 움직이기 때문에 자산 가격이 상승한다면 이익을 볼 수 있지만 단기적으로는 투자자들의 심리나 주변 환경에 따라서 주가가 하락할 가능성도 있습니다.
따라서 금방 활용해야 하는 자금이라면 투자에 특히 신중할 필요가 있습니다.
법인의 도산이나 상장 폐지의 가능성이 있다
리츠 역시 회사인 만큼 도산의 가능성과 상장 폐지의 가능성이 있습니다. 만약 도산 가능성이나 상장 폐지 가능성이 발표된다면 주가는 급격하게 하락할 수 있습니다. 이런 변동성이 부동산을 직접 매입할 때와의 차이점입니다.
따라서 투자하기 전에 충분한 운영 능력이 있는 부동산 투자 법인인지 확인한 후 투자를 해야 합니다.
리츠의 장점
유동성이 큰 편이어서 매수 매도가 쉽습니다
부동산 투자의 최대 단점은 한 번 투자를 하면 현금화가 어렵다는 점입니다. 리츠 주식의 경우 주식 시장에서 간단히 매매가 가능하기 때문에 훨씬 쉽게 투자하고 회수할 수 있습니다.
소액으로 여러 부동산에 분산투자를 할 수 있다
리츠는 투자자들에게서 모은 돈으로 여러 부동산에 투자를 합니다. 따라서 리츠의 주식을 매수하면 여러 부동산에 분산 투자를 하는 효과를 얻을 수 있습니다.
오피스나 리테일, 물류 시설, 데이터 센터 등 개인이 매입하기는 매우 어려운 부동산에 소액으로 분산 투자를 할 수 있다는 것은 리츠의 가장 큰 매력 중 하나입니다.
자산 상승을 기대할 수 있다
일반적으로 리츠가 투자하는 대상은 사람들이 많이 모이는 곳이나 지리적으로 유리한 위치에 있는 부동산들입니다. 따라서 이후 자연스럽게 가치가 상승할 가능성이 높습니다.
부동산 관리를 할 필요가 없다
건물주가 되는 것은 매우 매력적인 일이지만 실제로 관리를 해보면 정말 쉽지 않은 일이라는 걸 알 수 있습니다. 혹시 시설이 고장이 나거나 하면 목돈이 들어갈 위험도 있습니다.
하지만 리츠에 투자를 하면 부동산에 투자를 하면서도 직접 관리를 해야 하는 수고를 덜 수 있습니다.
꾸준한 분배금(배당금)을 기대할 수 있다
리츠 투자의 핵심은 역시 배당금입니다. 리츠의 경우 90%(자기 관리 리츠의 경우 50%) 이상을 분배(배당)해야 법인세를 면제받을 수 있기 때문에 꾸준히 배당금을 받을 가능성이 높습니다.
리츠의 종류
종류 특징 특화형 오피스 리츠, 호텔 리츠, 물류 리츠 등 처럼 특정 부동산에 특화된 자산에 투자하는 리츠입니다. 특정 자산에 집중하기 때문에 운용에 전문성이 생길 가능성이 큽니다. 종합형 특정 자산이 아니라 여러 종류의 자산에 동시에 투자를 하는 리츠입니다. 여러 자산에 분산 투자하기 때문에 특정 자산의 인기 하락 등의 리스크에 영향을 덜 받습니다.
리츠 투자에 적합한 사람은?
리츠 투자에는 이런 사람에게 적합합니다.
◦ 소액이지만 부동산에 투자를 하고 싶은 경우
◦ 정기적으로 배당금을 받아 현금 흐름을 만들고 싶은 경우
◦ 개인이 구매하기 어려운 오피스, 호텔, 물류 시설, 리테일 시설 등에 투자를 하고 싶은 경우
◦ 여러 부동산에 분산 투자하고 싶은 경우
◦ 부동산에 투자하고 싶지만 직접 관리를 하고 싶지 않은 경우
큰 자본을 가지지 않은 개인으로서는 투자하기 어려운 대형 시설들에 투자를 할 수 있다는 것은 큰 매력입니다. 또한 쉽게 투자하고 현금화할 수 있다는 것도 매우 큰 장점입니다.
하지만 주식이라는 형태로 투자를 하기 때문에 큰 변동성이 있는 것은 꼭 기억을 해둘 필요가 있습니다. 자신의 상황과 성향을 잘 따져보고 장점과 단점을 확인한 후 적절한 투자를 하시길 권해드립니다.
이 글을 읽는 모든 분의 경제적 자유를 응원합니다.
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상장 리츠 간단 요약 총정리
리츠 투자 이유에 대해서 궁금하신가요? 리츠 투자의 장점과 단점 그리고 투자 방법을 총정리하여 포스팅하겠습니다. 리츠 투자에 대해서 잘 모르시는 분들이 보면 이해가 쉽게 되는 글이니 끝까지 읽어주시길 바랍니다.
리츠 투자에 대해서 간단 정리하는 시간을 가져보겠습니다.
주식 투자에도 관심이 많다면 아래 글을 추천드립니다.
리츠 투자 이유
리츠란 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고, 그 운용수익 및 매각 수익을 배당 또는 잔여 재산분배 형식으로 투자자에게 지급할 것을 목적으로, 국토교통부 장관의 영업인가(등록)를 받아 운영되는 부동산 투자회사를 뜻합니다.
부동산 투자를 하고 싶은데 어디에 투자해야 할지 고민이 되고, 목돈이 없는 사람들을 위해서 국토교통부 장관의 영업인가를 받아서 운영되고 있는 소액 부동산 투자 개념입니다.
리츠에 투자하는 이유는 부동산 투자 회사법에 따라 배당가능 이익의 90% 이상(단, 자기 관리 리츠는 50%)을 의무적으로 주주들에게 배당하고, 리츠 정보 시스템을 통해 다양한 리츠 정보 확인이 가능하기 때문에 소액으로도 부동산에 간접투자를 할 수 있기 때문입니다.
아무래도 소액으로 부동산에 투자할 수 있다는 점이 우리나라 사람들에게 굉장한 메리트로 다가오고 있는 것이 확인됩니다.
리츠 투자 이유 장점 5가지
높은 배당 수익률 : 시장 상황에 큰 영향을 받지 않는 꾸준한 현금흐름을 통하여 일반 주식과 유사한 배당 수익을 제공받을 수 있다.
유동성 : 리츠 투자 후에도 장외시장에서 주식의 매매를 통하여 쉽게 현금으로 변환할 수 있으며, 리츠 상장 시 한국거래소에서 주식 매매를 통하여 유동성 확보가 가능합니다.
자산운용 전문 인력 : 숙련되고 경험이 풍부한 부동산 전문가에 의해 운영되기 때문에 공부를 깊게 하지 않아도 된다는 장점입니다.
관리·감독 : 국토교통부의 정기적인 관리․감독, 리츠사의 준법감시인들을 통하여 국민의 소중한 투자자산이 관리됩니다.
공시 의무 : 분기 및 연간 재무 보고서를 포함한 투자보고서 및 영업보고서를 리츠 정보 시스템에 등록하여 투자판단의 기초가 되는 자료를 정기적으로 공시하고 있습니다.
요약하면 안정적인 수익을 원하는 사람들에게는 우리나라 부동산만큼 안전한 게 없기 때문에 국토교통부에서 감독해주고 자산운용 전문 인력들이 관리해주는 안정적인 투자처입니다.
리츠 투자 이유 단점 5가지
금융 기관 담보 : 금융기관의 대출 담보로 활용할 수 없습니다.
배당금 감소 : 배당금(분배금)이 감소할 가능성이 있습니다.
낮은 리턴 : 분배금이 큰 폭으로 상승하기 어렵습니다.
원금 손실 : 투자원금 손실 가능성이 있습니다.
상장 폐지 가능성 : 법인의 도산이나 상장 폐지의 가능성이 있습니다.
가장 큰 단점으로 금융 기관의 대출 담보로 활용할 수 없다는 점이 굉장히 아쉽습니다. 외에 다른 단점들은 장점의 반대되는 말들로 낮은 리스크를 안고 가는 것이기 때문에 리턴도 작을 수밖에 없습니다.
리츠 투자 방법
리츠에 투자하기 위해서는 총 두 가지 방법으로 주식시장에 상장된 리츠의 주식을 사거나 새로 만드는 리츠가 공모를 실시할 때 참여하는 방법이 있습니다.
리츠 투자 시 판매회사, 외부평가기관 및 부동산신탁회사의 도움을 받아 투자대상 선택이 가능합니다.
리츠 투자는 공모주 청약으로 접하는 사람들이 많은데 100% 비례 배정이기 때문에 증거금이 많은 사람들에게는 많은 수량을 배정받을 수 있다는 장점이 있지만 소액 투자를 원하는 사람들에게는 균등 배정이 없기 때문에 조금은 불리하다고 평가합니다.
리츠 공모주 또한 주식 공모주 청약과 똑같이 일반 청약으로 청약할 수 있으며, 이미 상장되어 있는 리츠도 주식 투자와 동일하게 매수와 매도를 통해 매매가 가능합니다.
상장 리츠
순번 종목명 상장일 리츠유형 홈페이지 1 에이리츠 ’11.7.14 자기관리 www.areit.co.kr 2 케이탑리츠 ’12.1.31 자기관리 www.ktopreits.co.kr 3 모두투어리츠 ’16.9.22 자기관리 www.modetourreit.com 4 이리츠코크렙 ’18.6.27 기업구조조정 www.ereits.co.kr 5 신한알파리츠 ’18.8.8 위탁관리 www.shalphareit.com 6 롯데리츠 ’19.10.30 위탁관리 www.lottereit.co.kr 7 NH 프라임리츠 ’19.12.05 위탁관리 www.nhreits.com 8 이지스밸류플러스리츠 ’20.07.16 위탁관리 www.igisvaluereit.com 9 미래에셋맵스제 1 호리츠 ’20.08.05 위탁관리 www.maps1reit.miraeasset.com 10 이지스레지던스리츠 ’20.08.05 위탁관리 www.igisresidencereit.com 11 제이알글로벌리츠 ’20.08.07 위탁관리 www.jrglobalreit.com 12 코람코에너지플러스리츠 ’20.08.31 위탁관리 koramcoenergyplus.com 13 ESR 켄달스퀘어리츠 ’20.12.23 위탁관리 www.esrks-reit.com 14 디앤디플랫폼리츠 ’21.08.27 위탁관리 dndplatformreit.com 15 SK 리츠 ’21.09.14 위탁관리 www.skreit.co.kr 16 NH 올원리츠 ’21.11.18 위탁관리 www.nhreits.com 17 미래에셋글로벌리츠 ’21.12.03 위탁관리 www.globalreit.miraeasset.com 18 신한서부티엔디리츠 ’21.12.10 위탁관리 shsbreit.com 19 코람코더원리츠 ’22.03.28 위탁관리 koramcothe1.com
본문 내용 요약
– 리츠란 쉽게 설명하면 소액으로 매매할 수 있는 부동산 투자입니다.
– 리츠 투자 장점은 국토교통부에서 관리하기 때문에 안정적이고 기대 배당금이 높고, 단점은 담보 대출이 힘들고 큰 수익을 기대하기 어렵다는 점입니다.
– 리츠 투자 방법은 총 두 가지 방법으로 주식 매매처럼 상장된 리츠를 매매하는 방식과, 리츠 공모주 청약 방법이 있습니다.
관련 영상
리츠 투자 3가지 이유를 잘 정리한 영상으로 본문의 내용 설명에 도움이 되는 영상입니다.
마치며
리츠 투자 이유에 대해서 알아보는 시간을 가져봤습니다. 요즘처럼 주식 장이 좋지 않을 때, 많은 사람들이 낮은 리스크가 있는 투자처에 관심을 가지게 됩니다. 리츠 투자는 리스크가 적지만 기대 수익률도 낮다는 점을 명심하고 본인에게 맞는 투자 방식을 고수할 수 있는 투자자가 되었으면 좋겠습니다.
도움이 되셨다면 공감(하트)과 구독하기, 댓글을 남겨주시면 저에게 큰 힘이 됩니다. 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.
REIT 배당금 과세
그렇다면 REIT의 두 가지 주요 단점은 무엇입니까?
새로운 REIT 세법
REIT 배당 과세
새로운 REIT 세법
부동산 투자 신탁에 관한 새로운 세법은 법인 수준에서 21 % (이전 35 %)를 지불하지 않도록 만들었지 만 투자자에게 분배하면 투자자가 개인 수준에서 세금을 지불하게됩니다. , 이는 종종 법인보다 높은 세금 수준입니다. 이것은 부동산 투자의 성장 잠재력을 감소시키고 부동산이 가진 부를 창출하는 힘을 방해합니다.
이것이 REIT와 A의 주요 차이점 중 하나입니다. REI Capital Growth 축적.
REIT 배당 과세
REIT는 일반적으로 일반적으로 기존 소득보다 세율이 낮은 “적격 배당금”에 대한 IRS 정의를 충족합니다.
REIT 배당금은 일반적으로 적격 배당금보다 더 많이 과세됩니다. 투자자는 연방 소득세 브래킷에 따라이자 및 / 또는 배당금에 대한 세금을 전적으로 지불 할 책임이 있습니다. 에 따르면 연방 세율, 24 % (이상) 과세 소득 계층에 속하는 사람들은 연방 세금으로 인해 상당한 손실을 입을 것입니다.
또한 C Corps 및 REIT에는 일반적으로 자본 이득세가 없습니다. 그래서 그들이 팔 때 그들은 경상 소득세를 지불합니다. 이것이 부동산을 사서 영원히 보유하는 것이 훨씬 더 효율적인 이유입니다.
REI Capital Growth 부동산 펀드 VS REIT
와 REI Capital Growth 주식형 펀드는 법인 차원에서 세금을 내고 있는데, 현재 그 비율은 21%다. 그 외에도 관련된 감가상각 및 비용 규정을 활용할 수 있습니다. 우리는 매년 지속적으로 새로운 부동산을 취득하고 있기 때문에 기업 수준의 세율이 상대적으로 낮아 재투자가 가능합니다. 영구 자본 차량. 투자자가 주식을 매각하기 전까지는 세금 결과가 없습니다. 우리는 나스닥이나 월스트리트에 상장되지 않을 것이기 때문에 디지털 증권을 발행합니다. 이들은 디지털 보안 거래소에 상장되어 있으며 전 세계적으로 산불처럼 성장하고 있습니다. 미국 상업용 부동산이 지원하는 이러한 디지털 보안 자금을 제공하는 최초의 영구 기업 중 하나 인 당사는 고유 한 제품을 제공합니다. 우리는 이러한 구조 때문에 유동성이 우리에게 빠르게 올 것이라고 믿습니다. 전 세계의 잠재적 투자자들과 함께 우리는 이제 투자자들에게 세금 효율성이있을뿐만 아니라 글로벌 투자자들에게도 세금 효율성이 높습니다.
부동산 멀어졌지만 ‘리츠’는 가까워진다
정부, 활성화 대책 마련
이미지 크게 보기 서울 남산에서 바라본 용산 방향 아파트단지. 이석우 기자
올해는 ‘상장 리츠’ 확대에 방점
작년 배당률 7% 상회에도 18개뿐
규제 개선해 ‘종목 수’ 늘릴 계획
공모리츠 정보 공개 시스템 보완
온라인 등 청약 접근성 확대 추진
2015년 이전까지 내리막길을 걷던 부동산 가격은 저금리가 지속되면서 투자처를 찾는 유동자금 중 상당수가 시장에 유입되며 가파른 상승세를 타기 시작했다. 코로나19 확산은 그 ‘기폭제’ 역할을 했다. 민생 지원, 경기 부양을 위해 정부가 금리 인하와 재정 확대에 나서면서 유동자금이 더 늘었고, 투기심리가 더해진 부동산 가격은 2020년과 2021년에 각각 기록적인 상승을 보였다. 저금리에 따른 자산가격 상승은 국내에서만 벌어진 일은 아니다. 미국은 물론 부동산 가격이 안정돼 있기로 널리 알려진 독일에서도 폭등현상이 빚어졌다.
부동산 가격 폭등의 원인을 놓고 공급 부족 등 여러 배경이 제기되지만 넘치는 유동성 문제는 공통적인 진단 중 하나다. 고민에 빠진 정부가 꺼내든 대안 중 하나가 바로 ‘리츠(부동산투자회사)’의 활성화다. 리츠는 여러 투자자들에게 자금을 모아 부동산을 매입한 뒤 임대수익이나 매각수익을 배분하는 형태의 투자상품이다. 개인이 직접 부동산에 투자하는 것에 비해 자금 부담이나 리스크가 덜하고, 정부 입장에서는 투기 수요로 인한 시장 과열 방지 및 투명성 강화라는 장점이 있다.
■ 상장리츠 평균 배당률 7% 상회, ‘공급’ 늘린다
이 때문에 정부는 지난해부터 리츠 활성화에 팔을 걷어붙인 상태다. 특히 올해엔 ‘상장리츠’ 확대에 중점을 두고 있다. 상장리츠는 재정·운영 정보가 공개되고, 공개적으로 투자자를 모집하기 때문에 투명성이 높다. 부동산 개발에 따른 이익을 투자자(국민)들이 공유한다는 점에서 자금력 있는 소수의 ‘현금부자’들이 개발이익을 독점하는 것보다 합리적이다.
정부 집계를 보면 2020년 기준 상장리츠의 평균 배당률은 7.13%로, 은행권 수신금리(연 1.05%)를 압도할뿐더러 국고채·회사채(0.99~2.13%) 수익률과 비교해도 3배 이상 높았다. 기존 오피스 건물이나 주택에 국한되던 리츠의 매입 대상도 물류센터나 데이터센터 등으로 다양해지고 있다. 2017년 22개(34조원) 규모였던 국내 리츠 시장은 지난해 12월 기준 315개(75조6000억원)로 급성장했다.
다만 성장세에 비해 리츠에 대한 일반 투자자들의 접근성이 낮다는 게 단점으로 지적된다. 2018년부터 상장리츠가 본격 등장했지만 지난해까지 운영된 상장리츠는 18개에 불과하다. 리츠 대부분이 상장보다는 장외 공모를 하다보니 ‘아는 사람’만 찾는 경우가 많고, 상장리츠는 ‘공급’이 워낙 적다보니 유망 기업의 기업공개(IPO)만큼이나 경쟁이 치열하다. 리츠가 좋은 걸 알면서도 진입장벽이 높아 일반 투자자의 참여가 어렵다는 의미다.
최근 정부가 상장리츠 공급을 늘리기 위해 활성화 대책을 마련해 공개했다. 16일 국토교통부·금융위원회·공정거래위원회가 함께 마련한 ‘공모 상장 활성화를 위한 리츠제도 개선방안’을 보면 리츠 특성에 맞지 않거나 리츠 상장에 부담으로 작용하는 현행 규제를 개선해 시장 확대를 유도하는 내용들을 담고 있다. 예컨대 리츠의 경우 실질적으로 투자기구(상품)임에도 주식회사로 설립되는 탓에 일반회사 규제를 받고 있는데, 이 같은 규제를 제거하는 방식이다.
국토부 관계자는 “정부가 리츠 대상 세제혜택 등 활성화 정책을 펴왔지만 국내총생산(GDP) 대비 상장리츠 시가총액 비중이 0.3%로 일본(3.1%), 미국(6.9%) 등 선진시장에 비해 규모가 작은 상황”이라며 “규제를 개선해 일반 투자자들의 접근성을 높이는 게 주요 목표”라고 밝혔다.
■ 연금저축으로도 리츠 투자 가능, ‘앵커리츠’도 주목
정부의 리츠제도 개선안을 보면 상장리츠 등록·인가·운영 관련 여러 규제 완화책이 들어 있다. 일반 투자자들이 주목해야 할 내용 중 하나는 앞으로 연금저축계좌에서 상장리츠 투자가 가능해진다는 점이다. 국민연금이 아닌 시중 연금저축의 경우 보통 연금저축펀드 형태로 운용된다. 금융기관이 가입자들에게 장기간 납입금을 받아 그 운용 수익을 연금 형태로 제공하는 방식이다. 가입자는 연금을 받을 때 세액공제 등 혜택을 받을 수 있지만 가입 기간이나 납입 금액에 비해 수익률이 크게 높지는 않다.
퇴직연금의 경우 2019년 말부터 이미 상장리츠 투자가 허용되고 있다. 연금저축펀드에서 상장리츠 투자가 허용되면 연금저축 가입자들이 향후 연금 수령 시 보다 높은 수익률을 기대해볼 수 있다. 정부는 연내 연금저축에서 상장리츠 투자가 가능하도록 금융위 유권해석을 명확하게 하는 등 개선할 방침이다.
개선안에서 부동산 형태의 사회기반시설일 경우 리츠의 투자가 가능하도록 개선키로 했는데, 이 역시 주목해야 한다. 예컨대 리츠가 향후 확충이 예상되는 전기·수소차 충전소 시설에 투자하는 것도 가능해진다. 2020년 9월 도입된 ‘뉴딜인프라리츠’가 이에 해당한다. 뉴딜인프라리츠는 디지털·그린뉴딜 등 뉴딜인프라에 투자하는 리츠지만 그간 투자 대상 등 관련 규정이 명확하지 않아 상품이 시장에 선을 보이지 못했다. 관련 규정이 정비되면 유망한 사회기반시설에 투자하는 뉴딜인프라리츠도 속속 등장할 예정이다.
연·기금 등 공적기금이 상장리츠의 주요 투자자로 참여하는 ‘앵커리츠’도 보다 더 활성화된다. 개선안을 통해 정부는 앵커리츠의 경우 결산 시점에 손실이 발생할 경우 배당 시 법인세 감면 등 배당규정 특례를 적용하기로 했다. 이렇게 되면 앵커리츠의 투자 리스크가 전반적으로 낮아져 리츠를 처음 접하는 일반 투자자 입장에서는 보다 더 안정적으로 리츠에 투자할 수 있게 된다.
공모리츠 청약 접근성도 높아진다. 현행 규정을 보면 공모리츠 청약 시 ‘리츠정보시스템’에 청약 정보를 공지하도록 하고 있지만 이를 제대로 지키지 않더라도 과태료 등 강제이행 조항이 없다. 이렇다보니 청약 마감시간이 임박해서야 공지를 하는 등 정보가 제대로 공개되지 않는 경우가 많다. 일반 투자자들로서는 공모 정보 자체를 알기가 어려운 환경이다. 기존 리츠정보시스템의 경우 타 금융 관리·감독 기관 등과의 연계성이 떨어져 투자 정보 검색 및 데이터 관리 등에 한계가 있다는 지적도 제기됐다. 정부는 “개선된 차세대 리츠정보시스템을 개발하고, 공모리츠에 대한 청약 정보 안내와 온라인 청약을 확대해 일반 투자자의 접근성을 높여 나가겠다”고 밝혔다.
리츠(REITs)의 장단점 및 배당수익률, 시가총액 정리
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안녕하세요.
오늘은 리츠(REITs)의 장단점을 정리하고 배당수익률을 분석해 보는 시간을 가져 보도록 하겠습니다.
1. 리츠란 무엇인가?
리츠는 Real Estate Investment Trusts의 약자입니다.
이 뜻은 부동산투자신탁으로서 보통 리츠라고 많이 부릅니다.
리츠는 소액투자자들의 자금을 모아 부동산 관련 증권등에 투자/운영하고
그 수익을 다시 투자자들에게 배당해주는 부동산 간접투자 주식회사를 의미합니다.
아래 구조를 통해 리츠의 기본구조를 확인 할 수 있습니다.
리츠는 배당이익의 90% 이상을 정기적으로 투자자에게 배당해야하는 의무를 가지고 있습니다.
따라서 부동산 투자의 특성을 가지고 있기 때문에 주식시장 보다 변동성이 적고 안정적이고
무엇보다도 인플레이션에 대해 대응할수 있는 효과가 있습니다.
2. 리츠는 어떠한 종류가 있을까?
리츠의 유형은 아래와 같이
오피스, 리테일, 주택, 물류, 호텔, 복합형으로 나눌수가 있습니다.
1) 오피스 : 고층빌딩 사무실
2) 리테일 : 상가
3) 주택 : 아파트
4) 물류 : 물류센터
5) 호텔 : 호텔, 리조트
6) 복합형 : 다양한 형태의 부동산
2019년 말 유형별 투자현황을 살펴 보도록 하겠습니다.
주택과 오피스에 자산과 투자비율이 높은 것을 확인 할 수 있습니다.
한국리츠협회 사이트에 들어가시면 더 다양한 리츠유형을 확인하실 수 있습니다.
https://kareit.or.kr/invest/page1_4.php
3. 리츠의 장단점은 무엇일까?
1) 리츠투자의 장점
– 소액금액으로 부동산 투자가 가능 하다.
– 유동성이 큰 편이기 때문에 매수 매도가 편하다.
– 주식시장보다 주가변동성이 적다.
– 인플레이션이 대해 강점을 가지고 있다.
– 배당금이 높은 편이다. (연환산 평균 배당률 5.97%)
2) 리츠투자의 단점
– 배당금의 상승폭이 제한적이다.
– 법인의 상장 폐지시 급격한 주가하락이 있을 수 있다.
결론 부터 말씀드리면, 리츠는 소액금액으로 부동산 투자를 하는 것이라고 할 수 있습니다.
따라서 부동산 임대를 할 경우 발생하는 세입자와 갈등, 소득세/부가세 처리를 부분을 고려하지 않아도 됩니다.
무엇보다도 부동산임대를 할때는 목돈이 필요하지만, 리츠는 소액투자이고 유동성이 큰 편이기 때문에
매수 매도가 쉽다는 장점이 있습니다.
4. 리츠투자시 종목선택은 어떻게 해야할까?
현재 국내에 상장리츠 현황은 아래와 같이 19개입니다.
이 블로그에서는 종목선택은 하지 않을 것입니다.
단지 종목선을 선택하는데 필요한 자료를 정리하려고 합니다.
1) 주가배당률을 살펴 보아야 합니다.
또한 배당기준월이 있으니 참고 하시면 좋을 것 같습니다.
2) 시가총액 및 투자분야를 살펴야 합니다.
시가총액 및 자산총계는 아래를 살펴 주세요.
투자분야는 해당 홈페이지에 들어가셔 참고해 주시면 좋을 것 같습니다.
3) 또한 상장 후 주가수익률도 종목 선택에 중요한 Factor입니다.
해당 정보는 추후 정리하여 올리도록 하겠습니다.
자본주의 시대에 투자를 두려워 하지 않는 사람이 되기를 바랍니다.
어떻게 보면 투자하지 않는것이 더 위험한 시대가 되었습니다.
안적지향적인 사람이, 한번쯤 시도해볼만한 투자 인것 같습니다.
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상장리츠의 장점 및 단점 등 특징 알아보기
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1. 상장리츠란?
리츠는 부동산투자회사로, 투자자들로부터 돈을 모아 부동산에 투자한 후, 이를 통해 얻은 부동산 수익 중 각종 비용을 제하고 남은 금액을 투자자들에게 분배해주는 투자방식을 뜻합니다. 그렇다면 상장리츠란, 바로 거래소에 상장된 리츠를 뜻합니다. 이러한 상장리츠들이 현재 주식시장에서 활발하게 거래되고 있는데요. 상장리츠의 장점과 단점 등 특징에 대해 알아보도록 하겠습니다.
2. 상장리츠의 장점
1) 현금의 유동성
상장리츠는 거래소에 일반 주식처럼 거래되기 때문에 주식의 성격을 가집니다. 먼저 자유롭게 리츠 주식을 매매할 수 있습니다. 이는 마치 우량 부동산의 투자증권을 주식 거래하듯이 편리하게 거래할 수 있음을 뜻합니다. 우리가 일반 부동산의 일부를 소유하고 있다고 해서 클릭 몇 번만으로 손쉽게 거래할 수 있을까요? 등기부터 시작해서 신경 써야 할 것이 한두 가지가 아닐 겁니다. 즉, 상장리츠는 상장됨에 따라 현금의 유동성을 갖게 되는 장점이 있습니다. 부동산에 투자한다면 돈이 묶인다, 돈을 엉덩이에 깔고 있는다고 표현을 하기도 하는데 이는 부동산의 현금 유동성이 크게 떨어지기 때문에 그렇습니다. 그렇지만 상장리츠는 부동산을 주식 형태로 바꾼 것이기 때문에 유동성이 크게 늘어나게 됩니다.
2) 우량 부동산 투자
상장리츠의 두 번째 장점으로는 바로 우량 부동산에 투자할 수 있는 점입니다. 보통 리츠가 투자하는 부동산들은 우리가 출근하면서, 점심시간에 점심 약속을 나가면서, 저녁 시간에 거래처 약속을 가면서 볼 수 있는 대형 빌딩들인 경우가 많습니다. 저도 버스를 타고 가면서 대형 빌딩들을 보며, 저런 빌딩은 얼마이며 누가 갖고 있는지 궁금했었습니다. 리츠들이 그러한 우량 부동산의 실소유주들입니다. 강남권역, 여의도권역, 중심업무지구등의 우량한 부동산들은 사실 개인들이 투자하기란 불가능에 가깝습니다. 수백억, 수천억 원 대에 달하는 빌딩을 일반 개인이 소유하기는 어렵지요. 하지만 이를 잘게 쪼개어 주식으로 바꾼 것이 바로 상장리츠입니다. 이러한 부동산들은 경매로 나온 빌딩이나 상가들보다 당연히 안전하겠지요? 물론 안전한 만큼 수익성은 다소 떨어질 수 있겠습니다만 적정한 수익성에 안전성을 담보할 수 있는 투자가 바로 상장리츠 투자가 아닐까 생각이 됩니다.
3) 배당 수익
상장리츠의 세 번째 장점으로는 배당 수익입니다. 배당 수익의 경우, 상장했다고 해서 생기는 것이 아닙니다. 비상장리츠도 배당을 물론 합니다. 그렇지만 비상장인 리츠에 개인이 투자하는 경우는 극히 드물다고 할 수 있습니다. 일부 비상장리츠의 경우, 일반 개인에게 공모의 기회가 열리기도 하나, 이는 전체 비상장리츠 중 극히 일부에 해당합니다. 정보를 알고 있는 사람들도 적을뿐더러, 실제 개인 공모가 법인 공모나 사모 등에 비해 훨씬 난이도가 높기도 하죠. 따라서 상장리츠에 투자하는 것이 개인에게 있어서는 리츠 배당 수익의 기회를 크게 늘리게 된 셈입니다.
4) 소액 투자 가능
상장리츠의 또 다른 장점으로는 바로 소액 투자가 가능하다는 점입니다. 우리들은 대부분 직장에 다니면서 월급을 받아, 월세나 생활비 중 남는 돈 일부를 가지고 투자를 합니다. 한 달에 많으면 수십 만원에서 많아야 수백 만원 가량 투자 여력이 생깁니다. 만약에 내가 부동산에 투자하려고 한다면 대출을 끼고 투자한다고 해도 기본적으로 수천만 원, 수억 원 대의 여유자금이 필요합니다. 그렇다면 종잣돈이 모일 때까지 어디에 투자하지 못하고 계속 모으기만 해야 하죠. 그러는 와중에 투자 기회 손실로 인한 기회비용은 지속적으로 발생합니다. 하지만 상장된 리츠의 주식 가격은 5천 원~8천 원대에 불과합니다. 하루에 한 번 커피값 정도만 아껴도 매일 조금씩 우량한 부동산에 투자할 수 있다는 뜻입니다.
3. 상장리츠의 단점
1) 급격한 가치 상승에 제약
상장리츠의 단점으로는, 일반 주식들처럼 급격한 가격 상승을 기대하긴 어렵다는 것입니다. 많은 분들이 주식 시장에 투자하는 이유로 성장성을 꼽는데요. 일반 회사들처럼 사업이 지속적으로 확장함에 따라 영업이익이 급격하게 상승하기는 어렵습니다. 물론 상장된 리츠에 부동산 자산의 추가적인 편입이 발생한다면 영업이익도 그에 따라 상승하겠지만, 자산 편입은 특수한 상황에 해당하고, 평소에는 월세가 들어오듯이 매달 지속적인 수익이 발생할 뿐입니다. 말 그대로 부동산의 가치 상승, 그러니까 인플레이션의 상승에 따른 월세 상승으로 인한 가치 상승 정도를 기대할 수 있을 것입니다. 시세 차익과 같은 투자 수익을 노리시는 분들에게는 상장리츠 투자가 성격에 다소 맞지 않을 수 있겠습니다.
2) 부동산 경기에 영향
상장리츠의 단점으로는 부동산 경기에 영향을 받을 수 있다는 점입니다. 코로나19로 인해 리테일 등의 부동산들이 심각한 공실 리스크를 안고 있는 상황입니다. 즉, 부동산 경기에 따라 임차인들이 내는 월세에 문제가 발생할 수 있다는 점입니다. 그렇게 된다면 꾸준히 들어오는 부동산 수입에 지장이 가게 되고 결국 배당 수익이 악화가 되어 리츠 전체가 부실화가 되는 리스크가 있습니다. 그러나 많은 상장리츠의 경우, 우량 법인과의 장기 책임임대차계약 구조를 짜고 있기 때문에 투자 시에 미리 확인한다면 이러한 리스크는 미리 헷지할 수 있다고 생각합니다. 상장리츠의 사업보고서를 충분히 확인하여 리츠가 투자하고 있는 투자 물건이 어떠한 것인지, 부동산 경기에 영향을 받거나 여타의 리스크가 발생할 염려가 없는지 충분히 확인한 다음에 투자하는 것이 바람직하다고 생각합니다.
3) 가격 변동성
상장리츠에 투자하는 가장 큰 이유 중 하나는 바로 배당 수익일 것입니다. 상장리츠를 운용하는 AMC들은 기본적으로 리츠의 연간 예상하고 있는 배당 수익률이 있습니다. 그러나 상장리츠의 주가에 변동이 오게 된다면 이러한 리츠의 배당 수익률에도 변동이 생기게 됩니다. 예를 들어, 공모가 5천 원에서 리츠가 상장했고, 이 리츠의 연간 예상 배당수익률이 5%라고 할 때, 연간 배당금은 250원입니다. 하지만 상장리츠의 인기가 상승함에 따라 주식 가격이 6천 원으로 상승하게 된다고 하면 그때도 배당수익률이 5%일까요? 배당금을 동일하게 250원을 수취하게 된다면 약 4.2%입니다. 물론, 예상 배당수익률을 맞추기 위해 운용사 측에서도 노력을 하겠지만 상장리츠의 경우 기본적으로 장기 계약에 따른 부동산 월수입이 발생하기 때문에 배당금을 지속적으로 높이기에는 한계가 있으리라 생각이 됩니다. 만약 상장리츠의 가격이 5천 원가량일 때 투자를 한다면 낮은 투자금 대비 상대적으로 높은 배당수익률을 기록하게 됩니다. 그러나 적립식으로 투자를 한다면 주가가 상승할 때 추가 매수한다면, 배당수익률은 주가 상승에 따라 하락하게 됩니다. 기대 배당수익률에 변동이 발생할 수 있다는 것이지요.
이렇기 때문에 상장리츠 등 배당주 성격의 주식에 투자하는 사람들은 추가 매수를 위해 오히려 주가가 하락하기를 기대하는 아이러니한 상황이 발생하기도 합니다. 그 말은 달리 생각해보면 급격한 주가 하락에도 오히려 배당수익률의 상승이 기대되기 때문에 상장리츠에 투자한다면 주가 하락에도 성장주 투자에 비해 마음 편한 투자를 할 수 있다는 것을 뜻하기도 합니다.
4. 결론
지금까지 상장리츠가 무엇이고, 상장리츠의 장점과 단점 등의 특징에 대해 알아보았습니다. 가장 중요한 것은, 상장리츠의 등장으로 인해, 전통적인 주식과 채권이 아닌, 부동산이라는 대체투자 방식을 개인들이 쉽게 접할 수 있는 장이 열렸다고 생각합니다. 비록 단점이 있을 수 있는 투자이나, 상장리츠 투자는 분명 안정적인 배당 수익을 기대할 수 있는 훌륭한 투자 방식이라고 생각합니다. 각 리츠별 사업보고서와 투자설명서를 꼼꼼히 확인한 후, 본인의 성향에 맞는 상장리츠를 고른 후에 장기적으로 적립식 투자를 하는 것을 추천해드립니다. 다음 시간에는 상장리츠에 투자하는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다. 감사합니다!
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