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주제에 대한 기사 평가 조정 지역 이란
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- Date Published: 2020. 8. 21.
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조정지역 이란
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연일 부동산 대책과 부동산 가격이 뉴스에 보도되고 있는데요 그러면서 조정지역에 대한 이야기를 많이 들어보셨을 것입니다. 조정지역은 어디이고 조정지역에는 어떤 규제가 시행되고 있는지 알아보도록 하겠습니다. 조정지역에 대해서 궁금하신 분들은 잘 확인 부탁드립니다.
조정지역
조정지역이란 주택 가격 상승률이 물가 상승률의 2배 이상이거나, 청약 경쟁률이 5 대 1 이상인 지역을 말합니다. 지금 현재 조정지역으로 지정된 지역은 너무나 광법위한데요 이런 조정지역 위에 투기지역 및 투기과열지구까지 합치면 그 범위는 어마어마하게 넓다고 할 수 있겠습니다. 우선은 수도권은 모두 조정지역으로 지정되어 있고 부산, 대구, 대전, 청주, 천안, 논산, 공주, 전주, 여수, 순천, 광양, 포항, 경산, 창원 등 지방의 주요 도시도 조정지역으로 지정되어 있는 곳들이 있습니다.
물론 수도권이라고 해서 모두 조정지역으로 지정된 것은 아니니 지역을 잘 확인하셔야 합니다. 조정지역을 한눈에 쉽게 확인하시라고 조정지역 지도를 준비했습니다.
투기지역, 투기과열지역, 조정지역은 아래와 같습니다. 보기 쉽게 문자와 지도로 남겨드릴 테니 확인하시기 바랍니다. 다만 조정지역은 정부의 정책에 따라서 변동될 수가 있으니 이점 꼭 참고하시기 바랍니다.
지도상으로 노란색 부분이 조정지역이고 주황색은 투기과열지구, 빨간색은 투기지역이니 편하게 확인하시기 바랍니다. 많은 분들의 관심이 쏟아지고 있는 수도권의 경우에는 투기지역, 투기과열지구, 조정지역이 혼재하고 있으니 더 넓은 지도를 준비했습니다.
조정지역으로 지정되면 어떤 제약이 생기는지 차근차근 알아보도록 하겠습니다.
조정지역 규제
조정지역으로 지정이 되면 우선 LTV와 DTI에 영향이 미치는데요 LTV는 담보인정비율로 주택을 담보로 돈을 빌리려고 할 때 인정되는 비율이라고 생각하시면 됩니다. 조정지역에서는 이 비율이 9억 이하 50%, 9억 초과 30%로 줄어들게 됩니다. 또한 DTI에도 영향이 생기는데요 DTI는 총소득에서 부채의 연간 갚을 수 있는 금액이 차지하는 비율을 말합니다. 즉 연간 소득인 6000만 원이라고 했을 때 DTI 50%로 설정이 되었을 때 연간 빌릴 수 있는 금액은 3000만 원이 넘을 수가 없다는 것입니다. 조정지역에서 DTI는 50%로 규제가 된다는 점 참고하시면 되겠습니다.
또한 청약 요건중 1순위 자격요건이 강화되고 민영주택 재당첨 제한이 실시됩니다. 조정지역 1순위 요건은 청약통장 가입 후 2년 경과이고 납입회수 24회 이상이어야 하고 5년 이내 당첨자가 있는 세대는 1순위가 될 수가 없습니다. 만약 2 주택 소유 세대라면 1순위가 될 수가 없는 것이 조정지역의 특징입니다. 민영주택이 당첨되었을 경우 85㎡ 이하는 과밀억제권역 일 경우 5년, 그 외 지역은 3년, 85㎡ 초과의 민영주택의 당첨되었을 경우 과밀억제권역은 3년, 그 외 지역은 1년 이내에 재당첨을 제한하니 청약에 임하실 분들은 꼭 확인하셔야 합니다.
그밖에 조정지역에서 다주택자의 양도세 중과 및 장기보유 특별공제 배제, 2 주택 이상 보유자에게 중부세 추가과세, 2 주택 이상 보유자에게 보유세 부담 상한 상향 등 2 주택 이상인 분들에게 세금적인 불이익이 갈 수가 있으니 조정지역 내에 2 주택 이상인 분들은 절세에 대해서 다시 한번 생각해 보셔야 합니다.
자금조달계획서
조정지역의 특징 중 가장 눈여겨보셔야 할 것이 자금조달계획서인데요 3억 이상의 주택을 취득하기 위해서는 자금을 어떻게 융통하는지에 대한 계획서를 제출해야 합니다. 기존에 주택 보유를 하셨던 분들은 어느 정도 자금에 대해서 명확하게 밝힐 수가 있지만 아직 나이가 젊은 사람들이 집을 구매할 때에는 현금 증여 부분 등이 더욱 자세하게 공개되는 것이라 투기 수요를 막기 위한 정부의 움직임이라고 볼 수가 있습니다.
내 주택이 조정지역 내에 있다고 하더라도 1 주택이신 분들에게는 큰 영향이 없는 것은 사실입니다. 많은 정부 정책들이 다주택 자들에게 영향을 주기 위함인데요 조정지역에 대해서 미리 알고 계신 다면 혹시라도 법적으로 헷갈리는 부분이 있을 때 쉽게 풀어 갈 수 있을 것이라 생각이 됩니다. 조정지역 잘 확인하셔서 낭패 보시는 일 없길 바라겠습니다.
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조정대상지역이란? 전국 해당 지역 및 확인 방법
부동산 관련 뉴스를 보면 자주 들이는 용어 중 하나가 바로 ‘조정대상지역’입니다.
조정대상지역으로 선정되면 부동산 거래에서 여러 가지 규제가 생기게 되니 부동산 매매를 준비하고 계신 분들은 이에 대해 제대로 알고 있어야 합니다.
이 글에서는 조정대상지역이란 무엇인지, 해당 지역은 어떻게 찾아볼 수 있는지 정리해두었으니 참고하시기 바랍니다.
목차
조정대상지역이란?
조정대상지역은 직전 3개월간 주택가격상승률이 시, 도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과한 지역인 경우 아래 요건 중 하나라도 만족되면 지정될 수 있습니다.
직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월간 청약경쟁률이 5:1을 초과 직전 월부터 소급하여 3개월간 분양권 전매 거래량이 전년 동기 대비 30% 이상 증가 시도별 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하
이 외에도 주택 가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려했을 때 주택 분양 등이 과열되었거나 과열 우려가 있는 지역이라면 조정대상지역으로 지정될 수 있습니다.
한 줄로 요약하면 조정대상지역이란 최근 3개월 동안 주택 가격이 많이 상승했고, 앞으로 과열 우려가 있는 지역이 되겠습니다.
아래는 조정대상지역 규제내용입니다. 2020년 11월 19일 국토부에서 보도자료로 낸 자료 라는 점 미리 말씀드립니다.
이처럼 조정대상지역에 지정되면 각종 규제가 많은데, 결국 다주택자를 막으려는 규제들이 대부분인 것 같습니다.
그리고 마지막 항목인 자금조달계획서 신고의 경우, 다주택과 관계없이 매수자 입장에서는 매우 번거로운 일이라는 생각이 드네요.
조정대상지역 확인 방법
이번에는 전국 조정대상지역을 확인하는 방법에 대해 알아보겠습니다.
아래에 2020년 12월 18일 공지된 조정대상지역에 대해 정리해두었습니다만, 부동산에 관심 있는 분들이라면 조정대상지역을 확인할 수 있는 곳을 알고 계시는 것이 오히려 도움이 될 것 같습니다. (-> 소개하는 방법을 참고하여 반드시 다시 확인해보시기 바랍니다.)
조정대상지역은 국토교통부 홈페이지에 들어가면 어렵지 않게 확인할 수 있습니다.
조정대상지역 확인을 위해 먼저 국토교통부 홈페이지에 들어갑니다. 홈페이지 링크는 아래 남겨두었습니다.
[국토교통부 홈페이지 바로가기]그리고 좌측에 있는 ‘뉴스, 소식’ 아래에 있는 ‘공지사항’을 클릭합니다.
그러면 아래와 국토교통부에서 공고하는 내용을 모두 확인해볼 수 있는데요, 여기서 검색창에 ‘조정대상지역’을 입력한 후 ‘검색’ 버튼을 클릭하면 조정대상지역에 관련된 검색 결과가 모두 나오게 됩니다.
그리고 가장 최근에 공지된 조정대상지역 지정(및 해제) 글을 살펴보시면 됩니다.
해당 글을 클릭해보면 아래와 같이 공고 내용을 확인할 수 있는데, 표시한 ‘바로보기’를 클릭하면 별도의 파일 다운로드 없이 조정대상지역 확인을 바로 할 수 있습니다.
국토교통부 홈페이지는 아래에 남겨두었으니 부동산에 관심 있으신 분들은 수시로 방문하여 관련 정보 얻으시기 바랍니다.
[국토교통부 홈페이지 바로가기]전국 조정대상지역 확인
조정대상지역이란 무엇인지에 대해 알아보았으니 이제 현재 전국 조정대상지역은 어디인지 확인해보겠습니다.
마찬가지로 2021년 3월 23일 기준이오니 다시한번 체크하십시오.
서울 : 25개 구 경기 과천시, 광명시, 성남시, 고양시, 남양주시*, 하남시, 화성시, 구리시, 안양시, 수원시, 용인시*, 의왕시, 군포시, 안성시*, 부천시, 안산시, 시흥시, 오산시, 평택시, 광주시*, 양주시*, 의정부시, 김포시*, 파주시* 인천 중구*, 동구, 미추홀구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구, 좌동 부산 해운대구, 수영구, 동래구, 연제구, 남구, 서구, 동구, 영도구, 부산진구, 금정구, 북구, 강서구, 사상구, 사하구 대구 수성구, 중구, 동구, 서구, 남구, 북구, 달서구, 달성군* 광주 동구, 서구, 남구, 북구, 광산구 대전 동구, 중구, 서구, 유성구, 대덕구, 좌동
울산 중구, 남구 세종 세종특별자치시* 충북 청주시 충남 천안시 동남구*, 서북구* 논산시* 공주시* 전북 전주시 완산구, 덕진구 전남 여수시*, 순천시*, 광양시* 경북 포항시 남구*, 경산시* 경남 창원시 성산구
위 내용 중 밑줄 표시된 곳은 신규 지정된 지역이며, *가 붙은 곳은 읍, 면, 리 단위 제외가 있는 곳이니 자세한 내용은 앞서 소개드린 방법을 이용하여 국토교통부 공지글을 확인해보시면 되겠습니다.
끝으로
이상 조정대상지역이란 무엇이며, 조정대상지역 확인 방법에 대해 알아보았습니다.
투기를 막기 위한 규제도 좋지만, 아직 주택이 없는 사람들도 집을 구하기가 어려운 지경이 되어버려 안타까운 마음이 듭니다.
실효성 있는 규제로 부동산 시장이 안정화되길 기대해봅니다.
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인쇄체크 주택지정지역규제
지정지역(투기지역)의 개념 지정지역(투기지역)의 개념
“지정지역”이란 국토교통부장관이 전국의 부동산가격동향 및 해당 지역특성 등을 감안하여 해당지역의 부동산가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되어 지정요청(관계 중앙행정기관의 장이 국토교통부장관을 경유하여 요청하는 경우 포함)하는 경우로서 기획재정부장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말합니다( “지정지역”이란 국토교통부장관이 전국의 부동산가격동향 및 해당 지역특성 등을 감안하여 해당지역의 부동산가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되어 지정요청(관계 중앙행정기관의 장이 국토교통부장관을 경유하여 요청하는 경우 포함)하는 경우로서 기획재정부장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말합니다( 「소득세법」 제104조의2 제1항 및 「소득세법 시행령」 제168조의3 제1항 전단).
주택지정지역(투기지역)의 지정 주택지정지역(투기지역)의 지정
지정하는 날이 속하는 달의 직전월(이하 “직전월”이라 함)의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률의 30%보다 높은 지역 중 직전월부터 소급하여 2개월간의 월평균 주택매매가격상승률이 전국주택매매가격상승률의 30%보다 높은 지역 지정하는 날이 속하는 달의 직전월(이하 “직전월”이라 함)의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률의 30%보다 높은 지역 중 직전월부터 소급하여 2개월간의 월평균 주택매매가격상승률이 전국주택매매가격상승률의 30%보다 높은 지역
직전월의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률의 30%보다 높은 지역 중 직전월부터 소급하여 1년간의 연평균 주택매매가격상승률이 직전월부터 소급하여 3년간의 연평균 전국주택매매가격상승률보다 높은 지역 직전월의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률의 30%보다 높은 지역 중 직전월부터 소급하여 1년간의 연평균 주택매매가격상승률이 직전월부터 소급하여 3년간의 연평균 전국주택매매가격상승률보다 높은 지역
개발사업(개발부담금을 부과하지 않는 개발사업을 포함함) 및 주택재건축사업(이하 “개발사업 등”이라 함)이 진행 중인 지역(중앙행정기관의 장 또는 지방자치단체의 장이 그 개발사업 등을 발표한 경우를 포함함)으로서 직전월의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률의 30%보다 높은 지역 개발사업(개발부담금을 부과하지 않는 개발사업을 포함함) 및 주택재건축사업(이하 “개발사업 등”이라 함)이 진행 중인 지역(중앙행정기관의 장 또는 지방자치단체의 장이 그 개발사업 등을 발표한 경우를 포함함)으로서 직전월의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률의 30%보다 높은 지역
개발사업 등이 진행 중인 지역으로서 직전월의 주택매매가격상승률이 전국주택매매가격상승률의 30%보다 높은 지역 개발사업 등이 진행 중인 지역으로서 직전월의 주택매매가격상승률이 전국주택매매가격상승률의 30%보다 높은 지역
택지개발지구, 행정중심복합도시건설사업 예정지역·주변지역 또는 그 밖에 대규모개발사업의 추진이 예정되는 지역 중 직전월의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역 택지개발지구, 행정중심복합도시건설사업 예정지역·주변지역 또는 그 밖에 대규모개발사업의 추진이 예정되는 지역 중 직전월의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역
주택지정지역(투기지역) 지정효력 주택지정지역(투기지역) 지정효력
주택지정지역(투기지역)은 지정지역의 지정을 공고한 날부터 효력이 발생합니다( 주택지정지역(투기지역)은 지정지역의 지정을 공고한 날부터 효력이 발생합니다( 「소득세법 시행령」 제168조의3 제6항 및 제9항 본문).
주택지정지역(투기지역)에 대한 중과세 주택지정지역(투기지역)에 대한 중과세
부동산 가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 부동산가격의 안정을 위해 정한 부동산을 양도한 경우에는 부동산 가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 부동산가격의 안정을 위해 정한 부동산을 양도한 경우에는 「소득세법」 제55조 제1항에 따른 세율에 10%를 더한 세율을 적용합니다. 이 경우 해당 부동산 보유기간이 2년 미만인 경우에는 「소득세법」 제55조 제1항에 따른 세율에 10%를 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 「소득세법」 제104조 제1항제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 합니다( 「소득세법」 제104조 제4항제4호).
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“투기과열지구”란 해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로 그 지역의 청약경쟁률·주택가격·주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려했을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 국토교통부장관 또는 시·도지사가 주택가격의 안정을 위해 필요하다고 인정되는 경우 주택정책심의위원회(시·도지사의 경우에는 시·도 주택정책심의위원회)의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말합니다( “투기과열지구”란 해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로 그 지역의 청약경쟁률·주택가격·주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려했을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 국토교통부장관 또는 시·도지사가 주택가격의 안정을 위해 필요하다고 인정되는 경우 주택정책심의위원회(시·도지사의 경우에는 시·도 주택정책심의위원회)의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말합니다( 「주택법」 제63조 제1항).
투기과열지구의 지정 투기과열지구의 지정
직전월(투기과열지구로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전 달을 말함)부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과하였거나 국민주택규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역 직전월(투기과열지구로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전 달을 말함)부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과하였거나 국민주택규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역
주택의 분양계획이 지난달보다 30퍼센트 이상 감소하여 주택공급이 위축될 우려가 있는 지역 주택의 분양계획이 지난달보다 30퍼센트 이상 감소하여 주택공급이 위축될 우려가 있는 지역
주택건설사업계획의 승인이나 건축허가 실적이 지난해보다 급격하게 감소하여 주택공급이 위축될 우려가 있는 지역 주택건설사업계획의 승인이나 건축허가 실적이 지난해보다 급격하게 감소하여 주택공급이 위축될 우려가 있는 지역
신도시 개발이나 주택의 전매행위 성행 등으로 투기 및 주거불안의 우려가 있는 곳 중 시·도별 주택보급률이 전국 평균 이하인 지역 신도시 개발이나 주택의 전매행위 성행 등으로 투기 및 주거불안의 우려가 있는 곳 중 시·도별 주택보급률이 전국 평균 이하인 지역
신도시 개발이나 주택의 전매행위 성행 등으로 투기 및 주거불안의 우려가 있는 곳 중 시·도별 자가주택비율이 전국 평균 이하인 지역 신도시 개발이나 주택의 전매행위 성행 등으로 투기 및 주거불안의 우려가 있는 곳 중 시·도별 자가주택비율이 전국 평균 이하인 지역
신도시 개발이나 주택의 전매행위 성행 등으로 투기 및 주거불안의 우려가 있는 곳 중 해당 지역의 주택공급물량이 입주자저축 가입자 중 주택청약 제1순위자에 비하여 현저하게 적은 지역 신도시 개발이나 주택의 전매행위 성행 등으로 투기 및 주거불안의 우려가 있는 곳 중 해당 지역의 주택공급물량이 입주자저축 가입자 중 주택청약 제1순위자에 비하여 현저하게 적은 지역
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인쇄체크 조정대상지역
조정대상지역의 지정 조정대상지역의 지정
“조정대상지역”이란 다음의 어느 하나에 해당하는 지역의 경우 주택정책심의위원회(시·도지사의 경우에는 시·도 주택정책심의위원회)의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말합니다( “조정대상지역”이란 다음의 어느 하나에 해당하는 지역의 경우 주택정책심의위원회(시·도지사의 경우에는 시·도 주택정책심의위원회)의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말합니다( 「주택법」 제63조의2 제1항 및 「주택법 시행규칙」 제25조의2 ).
과열지역(주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역): 직전월(조정대상지역으로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전 달을 말함. 이하 같음)부터 소급하여 3개월간의 해당 지역 주택가격상승률이 해당 지역이 포함된 시·도 소비자물가상승률의 1.3배를 초과한 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역을 말합니다. 과열지역(주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역): 직전월(조정대상지역으로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전 달을 말함. 이하 같음)부터 소급하여 3개월간의 해당 지역 주택가격상승률이 해당 지역이 포함된 시·도 소비자물가상승률의 1.3배를 초과한 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역을 말합니다.
√ 직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대1을 초과하였거나 국민주택규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역
√ 직전월부터 소급하여 3개월간의 분양권(주택의 입주자로 선정된 지위를 말함. 이하 같음) 전매거래량이 전년 동기 대비 30퍼센트 이상 증가한 지역
위축지역(주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양·매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역): 직전월부터 소급하여 6개월간의 평균 주택가격상승률이 마이너스 1.0퍼센트 이하인 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역을 말합니다. 위축지역(주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양·매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역): 직전월부터 소급하여 6개월간의 평균 주택가격상승률이 마이너스 1.0퍼센트 이하인 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역을 말합니다.
√ 직전월부터 소급하여 3개월 연속 주택매매거래량이 전년 동기 대비 20퍼센트 이상 감소한 지역
√ 직전월부터 소급하여 3개월간의 평균 미분양주택( 「주택법」 제15조 제1항에 따른 사업계획승인을 받아 입주자를 모집을 하였으나 입주자가 선정되지 아니한 주택을 말함)의 수가 전년 동기 대비 2배 이상인 지역
√ 시·도별 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균을 초과하는 지역
조정대상지역 지정 현황 조정대상지역 지정 현황
인쇄체크 공공임대주택의 매각 제한
임대의무기간 임대의무기간
조정대상지역 이란? (현황 및 확인방법, 지정효과)
강력한 규제를 적용하는 <조정대상지역>이 전국으로 확대되고 있으며, 앞으로도 조정대상지역은 더욱 늘어날 것으로 예상됩니다. 따라서, 이번 시간에는 조정대상지역이란 도대체 무엇이며, 현재 조정대상지역 현황 및 확인방법 그리고 조정대상지역으로 지정되면 어떤 효과들이 발생하는지 핵심만 총정리하여 소개해드리겠습니다. 이 글을 끝까지 읽으면 여러분의 재산을 더욱 효율적으로 관리하는데 많은 도움이 되실 겁니다.
조정대상지역 이란?
조정대상지역이란, 아주 쉽게 설명드리면, 집값이 급격하게 상승하는 것을 막기 위해 국가가 지정하는 지역이라고 생각하면 편합니다. 조정대상지역의 지정은 다음의 2가지 조건을 만족하는 지역을 지정하게 됩니다.
① {3개월 주택 가격 상승률 > 해당 시도 물가상승률 1.3배}
② {2개월 청약경쟁률 > 5:1} OR {3개월 전매 거래량 > 전년 동기 대비 30%} OR {주택보급률 등이 전국 이하}
즉, 위 ①의 조건을 충족하는 지역 중, ②의 세 가지 요건 중 하나를 충족하는 지역을 조정대상지역으로 지정을 하게 됩니다.
조정대상지역 현황 및 확인방법
(1) 조정대상지역 현황
서울 : 전 지역
경기 : 과천, 성남, 하남, 동탄 2, 광명, 구리, 안양 동안, 광교지구, 수원 팔달, 용인 수지 · 기흥, 수원 영통 · 권선 · 장안, 안양만안, 의왕, 고양, 남양주, 화성, 군포, 부천, 안산, 시흥, 용인 처인, 오산, 안성, 평택, 광주, 양주, 의정부, 김포, 파주
인천 : 중, 동, 미추홀, 연수, 남동, 부평, 계양, 서
부산 : 해운대, 수영, 동래, 남, 연제, 서구, 동구, 영도구, 부산진구, 금정구, 북구, 강서구, 사상구, 사하구
대구 : 수성, 중구, 동구, 서구, 남구, 북구, 달서구, 달성군
광주 : 동구, 서구, 남구, 북구, 광산구
대전 : 동, 중, 서, 유성, 대덕
울산 : 중구, 남구
세종 : 세종
충북 : 청주
충남 : 천안 동남 · 서북, 논산, 공주
전북 : 전주 완산 · 덕진
전남 : 여수, 순천, 광양
경북 : 포항남, 경산
경남 : 창원 성산
※ 단, 위 지정지역 안에 있는 모든 읍·면·동 지역이 해당하는 것은 아닙니다. 위 지역 중에 일부 읍·면·동 지역은 제외되는 곳이 있습니다. 따라서, 좀 더 세부적인 지역 확인은 다음에 설명드릴 “조정대상지역 확인방법”을 통해 확인해보시길 바랍니다.
(2) 조정대상지역 확인방법
SETP 01. [국토교통부 홈페이지]에 접속 (www.molit.go.kr)
STEP 02. 상단 좌측 메뉴 중에 [뉴스 · 소식] 메뉴를 클릭
STEP 03. 좌측 메뉴 중에 [공지 사항] 메뉴를 클릭
STEP 04. 가운데 [주제어] 란에 있는 네모 박스 검색창에 [조정대상지역]을 입력 후 [검색] 버튼 클릭
STEP 05. 검색된 문서 중에 [조정대상지역 지정 및 해제]를 클릭하여 문서 확인
조정대상지역 지정 효과 (규제 내용)
(1) 금융(대출 규제)
2 주택 이상 보유세대는 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출 금지(즉, 세대당 1건만 가능)
주택 구입 시 실거주 목적 제외 ‘주담대’ 금지 (예외사항 : 무주택세대가 구입 후 6개월 이내 전입하는 경우, 1 주택 세대주가 기존주택을 6개월 이내 처분 및 전입하는 경우)
LTV : 9억 이하 → 50% 적용, 9억 초과 → 30% 적용 (단, 서민 및 실수요자 10% p 우대)
DTI : 50% 적용 (단, 서민 및 실수요자 10% p 우대)
사업자대출의 경우 : 주택 매매업 · 임대업 이외 업종 사업자의 주택구입 목적의 주택담보 및 기업자금 대출 신규 취급 금지
(2) 세금(세제 강화)
조정대상지역 지정 효과의 핵심은 세금(세제 강화) 부분에 있다고 할 수 있습니다. 특히 “양도소득세” 부분에서 세제 강화가 광범위하게 적용되고 있습니다. 이 부분은 우리 실생활과 매우 밀접한 관련이 있는 부분이므로, 꼼꼼하게 살펴보시길 바랍니다. 쉽게 생각하고 접근하면 추후에 세금폭탄을 맞을 수도 있습니다.
1) 취득세 중과세율
2 주택인 경우 : 8% 중과세율 적용 (단, 일시적 2 주택인 경우에는 1 주택 세율인 “1~3%” 적용)
중과세율 적용 (단, 일시적 2 주택인 경우에는 1 주택 세율인 “1~3%” 적용) 3 주택 이상인 경우 : 12% 중과세율 적용
중과세율 적용 증여 취득세율 : 12% 중과세율 적용 (단, 시가표준액 3억 원 이상의 주택을 무상취득(증여 등)하는 경우 적용)
▼ 취득세 중과세율에 관해 좀 더 자세하게 알고 싶다면 아래 글을 확인하시길 바랍니다.
2) 양도소득세 비과세 거주요건 추가
양도소득세에는 1세대 1 주택자의 경우 ‘비과세’를 받을 수 있습니다. (단, 실제 거래가액이 9억 원 이하인 경우) 그런데, 이 부분에서 ‘조정대상지역’과 ‘비조정대상지역’ 간에 다음과 같은 차이가 있습니다.
취득 당시에 ‘비조정지역’인 경우 : “2년 이상 보유”만 하면 비과세 적용
취득 당시에 ‘조정지역’인 경우 : “2년 이상 보유 + 2년 이상 거주” 요건 모두 충족해야 비과세 적용
※ 단, 조정지역으로 지정되었지만, 종전의 규정인 ‘2년 보유’ 요건만 충족하면 되는 경우는 다음과 같습니다.
2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택(분양권)
조정대상지역 지정 전에 취득한 주택(분양권)
2017년 8월 2일 이전 또는 조정지역 지정 전에 “매매계약 + 계약금 지급” 사실이 입증되는 경우 (단, 이 경우에는 계약 당시에 주택이 없는 “무주택자”에 한함)
▼양도소득세 비과세 요건 정리한 글 보러 가기
3) 양도소득세 일시적 2 주택자의 종전주택 양도 기간 강화
1세대 1 주택자인 사람이 이사 등의 사유로 새로운 주택 등을 매수할 수 있습니다. 그래서 이런 경우에는 일시적으로 2 주택이 되었지만, 1 주택자로 보아 양도소득세를 비과세 해주는 특례를 제공해 주고 있습니다.
그런데, 이때 ‘조정대상지역’의 경우 종전주택(기존에 보유하고 있던 주택)을 양도할 때, ‘비조정대상지역’보다 더욱 까다로운 조건을 적용하고 있습니다.
즉, 조정대상지역 내 일시적 2 주택의 경우 <"1년 이내 기존 주택 처분" + "1년 이내 신규주택 전입"> 조건을 모두 충족해야만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
4) 양도소득세 다주택자 중과세율
2 주택자인 경우 : 기본세율 + 20% 적용
3 주택자 이상인 경우 : 기본세율 + 30% 적용
▼ 양도소득세 계산방법 및 세율에 대해서 추가로 확인하고 싶다면 아래 글을 참고하시길 바랍니다.
5) 양도소득세 다주택자 ‘장기보유 특별공제’ 적용 배제
양도소득세를 많이 줄일 수 있는 부분 중에 하나는 ‘장기보유 특별공제’를 적용받는 것입니다. 일반적인 경우에는 15년 최대 30%의 장기보유 특별공제를 적용받을 수 있었습니다. 그러나, 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우에는 이러한 ‘장기보유 특별공제’를 적용받지 못하기 때문에, 세금이 매우 크게 증가하게 됩니다.
6) 종합부동산세 2 주택 이상 보유자 추가과세
2 주택 이상자인 경우에는 ‘조정대상지역’의 경우 ‘비조정대상지역’보다 더 높은 세율로 종합부동산세를 부담하게 됩니다. 즉, 종부세 세율 적용 시 비조정대상지역의 세율보다 “0.6 ~ 2.8%”를 추가로 더 부담하게 됩니다.
종합부동산세는 기본적으로 ‘인별’과세입니다. 따라서, 만약 A 씨가 서울에 50% 지분의 아파트를 소유하고, 천안에 50% 지분의 아파트를 소유하고 있다고 가정한다면, 종부세에서는 A 씨는 조정대상지역에 2채를 소유한 것으로 판단합니다. 그러므로, 이러한 경우에는 종합부동산세 추가과세 대상이 되므로, 이 점을 유의하시길 바랍니다.
▼종합부동산세 총정리한 글 확인
7) 2 주택 이상 보유자, 보유세 ‘세부담 상한선’ 상향 조정
‘세부담 상한선’이란, 부동산 가격 상승 등으로 보유세가 갑자기 늘어나게 되면 납세자에게 큰 부담이 되기 때문에, 작년에 낸 금액 대비 일정 비율까지만 세금을 부담하는 것을 말합니다.
쉽게 예를 들어 설명하면, 일반적인 경우 종부세 세부담 상한선은 150%입니다. 따라서, 작년에 종부세가 100만 원이 나왔다면, 올해 아무리 부동산 가격이 올라서 종부세가 많이 나와도, 100만 원의 150%인 150만 원 이상은 납부하지 않는다는 것입니다.
그런데 이러한 세부담 상한선을, 조정대상지역의 2 주택 이상 보유자인 경우에는, 150%가 아닌 상향 조정된 300%를 적용하게 됩니다. 따라서, 위의 예제의 경우 작년에 100만 원 종부세를 납부했다면, 올해는 300만 원까지 납부를 할 수 있다는 것을 의미합니다.
8) 1 주택 이상자 신규 취 · 등록 임대주택 세제혜택 축소
양도세 중과 및 종합부동산세 합산과세를 합니다.
(3) 분양권 전매제한
“1 지역” : 소유권 이전등기 시까지 전매제한
“2 지역” : 1년 6개월 전매제한
“3 지역” : 공공택지 1년 및 민간택지 6개월 전매제한
(4) 자금조달계획서
주택 취득 시 자금조달계획서 신고 의무화
이 글을 마치며
지금까지 <조정대상지역>이란 무엇이며, 조정대상지역 지정으로 인한 지정 효과가 무엇인지 자세하게 소개해 드렸습니다. 앞서 살펴본 대로 조정대상지역으로 지정이 된다면, 엄청난 세금 규제가 적용이 됩니다.
만약, 이러한 조정대상지역이 계속 확대되어 간다면, 신규로 편입되는 지역은 당연히 대출 및 세금 규제로 인해 부동산 시장이 침체가 될 것입니다. 하지만, 기존의 조정대상지역은 오히려 상대적으로 규제가 완화되는 효과가 나타납니다.
예를 들어, 서울은 2017년도부터 조정대상지역이었습니다. 따라서, 서울의 경우에는 조정대상지역이 늘어나면 늘어날수록 상대적으로 규제의 효과가 미미해집니다. 즉, 예전에는 지방 등이 비조정대상지역이었기 때문에 이 곳에 투자할까라는 고민을 했었겠지만, 지방도 새롭게 조정대상지역으로 포함이 된다면, 굳이 지방에 투자를 하지 않을 것이기 때문입니다.
결론적으로, 추후에는 조정대상지역이 전국적으로 늘어나게 됨에 따라 조정대상지역끼리 입지 싸움이 될 것입니다. 즉, 결국에는 ‘똘똘한 한 채’를 보유하고자 하는 심리가 더욱 강하게 작용할 것으로 보입니다. 여러분들도 이러한 조정대상지역 지정 효과의 내용들을 참고하여 미리 현명하게 대처하시길 바랍니다.
투기과열지구·조정대상지역이란 무엇이며, 지정조건은 어떻게 되는가?
[ Key Point ]도시정비법을 보면 재건축·재개발 사업구역이 투기과열지구에 위치하는지 아니면 조정대상지역에 해당하는지에 따라 조합원 지위 양도, 분양신청, 공급받는 주택 수 등에서 제한을 받는 것 같습니다.
그런데 투기과열지구란 무엇이며 조정대상지역이란 무엇인가요? 그런 용어를 듣기만 하고 실제로 무엇인지 잘 알지 못하니 이번 기회에 정확히 알았으면 좋겠습니다.
그리고 투기과열지구 등이 지정되었더라도 언젠가는 해제될텐데 그 기준에 관하여 알았으면 합니다.
1. 투기과열지구
가. 투기과열지구란 무엇인가?
◯ 투기과열지구라는 용어는 주택법에 규정된 용어로서 「해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 청약경쟁률·주택가격·주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 곳」을 말한다.(주택법 제63조)
◯ 가장 중요한 조건은 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높아야 한다는 것이다.
나. 투기과열지구 지정 조건
◯ 투기과열지구로 지정되는 조건이 주택법 시행령 제72조의2(투기과열지구의 지정기준)에 규정되어 있는데 아래와 같다.
■주택법 시행령
제72조의2(투기과열지구의 지정기준)①법 제63조제2항에서 “대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 곳”이란 다음 각 호에 해당하는 곳을 말한다.
1. 투기과열지구로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전달(이하 이 항에서 “투기과열지구지정직전월”이라 한다)부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월별 평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과했거나 국민주택규모 주택의 월별 평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 곳
2. 다음 각 목에 해당하는 곳으로서 주택공급이 위축될 우려가 있는 곳
가. 투기과열지구지정직전월의 주택분양실적이 전달보다 30퍼센트 이상 감소한 곳
나. 법 제15조에 따른 사업계획승인 건수나 「건축법」 제11조에 따른 건축허가 건수(투기과열지구지정직전월부터 소급하여 6개월 간의 건수를 말한다)가 직전 연도보다 급격하게 감소한 곳
3. 신도시 개발이나 주택 전매행위의 성행 등으로 투기 및 주거불안의 우려가 있는 곳으로서 다음 각 목에 해당하는 곳
가. 해당 지역이 속하는 시·도의 주택보급률이 전국 평균 이하인 곳
나. 해당 지역이 속하는 시·도의 자가주택비율이 전국 평균 이하인 곳
다. 해당 지역의 분양주택(투기과열지구로 지정하는 날이 속하는 연도의 직전 연도에 분양된 주택을 말한다)의 수가 법 제56조제1항에 따른 입주자저축에 가입한 사람으로서 국토교통부령으로 정하는 사람의 수보다 현저히 적은 곳
다. 지정 절차
◯ 국토교통부장관 또는 시·도지사는 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에는 주거정책심의위원회(시·도지사의 경우에는 「주거기본법」 제9조에 따른 시·도 주거정책심의위원회를 말한다)의 심의를 거쳐 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 이를 해제할 수 있다.
◯ 이 경우 투기과열지구는 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위에서 시·군·구 또는 읍·면·동의 지역 단위로 지정하되, 택지개발지구(「택지개발촉진법」 제2조제3호에 따른 택지개발지구를 말한다) 등 해당 지역 여건을 고려하여 지정 단위를 조정할 수 있다.
2. 조정대상지역
가. 조정대상지역이란 무엇인가?
◯ 아래의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 대통령령이 정하는 기준을 충족하는 지역을 말한다.(주택법 제63조의2)
1. 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역
2. 주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양·매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역
나. 조정대상지역 지정 조건
◯ 조정대상지역으로 지정되려면 아래의 요건을 충족하여야 한다.
■주택법 시행령
제72조의3(조정대상지역의 지정기준)①법 제63조의2제1항 각 호 외의 부분 전단에서 “대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 지역”이란 다음 각 호의 구분에 따른 지역을 말한다.
1. 법 제63조의2제1항제1호에 해당하는 지역의 경우: 같은 항에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)으로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전달(이하 이 항에서 “조정대상지역지정직전월”이라 한다)부터 소급하여 3개월 간의 해당 지역 주택가격상승률이 그 지역이 속하는 시·도 소비자물가상승률의 1.3배를 초과한 지역으로서 다음 각 목에 해당하는 지역
가. 조정대상지역지정직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월별 평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과했거나 국민주택규모 주택의 월별 평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역
나. 조정대상지역지정직전월부터 소급하여 3개월 간의 분양권(주택의 입주자로 선정된 지위를 말한다) 전매거래량이 직전 연도의 같은 기간보다 30퍼센트 이상 증가한 지역
다. 해당 지역이 속하는 시·도의 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하인 지역
2. 법 제63조의2제1항제2호에 해당하는 지역의 경우: 조정대상지역지정직전월부터 소급하여 6개월 간의 평균 주택가격상승률이 마이너스 1퍼센트 이하인 지역으로서 다음 각 목에 해당하는 지역
가. 조정대상지역지정직전월부터 소급하여 3개월 연속 주택매매거래량이 직전 연도의 같은 기간보다 20퍼센트 이상 감소한 지역
나. 조정대상지역지정직전월부터 소급하여 3개월 간의 평균 미분양주택(법 제15조제1항에 따른 사업계획승인을 받아 입주자를 모집했으나 입주자가 선정되지 않은 주택을 말한다)의 수가 직전 연도의 같은 기간보다 2배 이상인 지역
다. 해당 지역이 속하는 시·도의 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균을 초과하는 지역
②제1항 각 호에 따른 조정대상지역 지정기준 충족 여부를 판단할 때 제1항 각 호에 규정된 기간에 대한 통계가 없는 경우에는 제72조의2제2항을 준용한다.
[본조신설 2022. 2. 11.]다. 지정 절차
◯ 국토교통부장관은 대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 지역을 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역으로 지정할 수 있다.
◯ 이 경우 ‘주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역’에 해당하는 조정대상지역은 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위에서 시·군·구 또는 읍·면·동의 지역 단위로 지정하되, 택지개발지구(「택지개발촉진법」 제2조제3호에 따른 택지개발지구를 말한다) 등 해당 지역 여건을 고려하여 지정 단위를 조정할 수 있다.
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조정대상지역이란 무엇인가?
조정대상지역이란 무엇인지 알고 계신가요? 아파트를 분양받거나 매매할 때 자주 접하는 단어 중 하나인데요. 조정대상지역이란 국토교통부 장관이 주택 분양 시장 과열 시 지정하게 되며, 조정대상지역으로 지정되면, LTV, DTI가 제한되며, 전매제한, 청약 조건 등 다양한 제약이 따르게 됩니다.
조정대상지역이란 무엇인가?
목차
1. 조정대상지역이란?
2. 조정대상지역 지정 조건
3. 조정지역 현황
1. 조정대상지역이란?
조정대상지역이란 쉽게 생각해서 부동산 시장이 과열되어 투기가 조장될 우려가 있는 지역에 각종 부동산 제약을 두어 부동산 매수 심리를 떨어트림으로써 부동산 투기를 막기위해 국토교통부 장관이 지정하는 지역을 말합니다. 조정대상지역이란 한마디로 정리하면 주택 분양 및 매매 시장이 과열되어 투기가 우려될 염려가 있는 지역을 조정지역으로 설정하여, 대출 시 적용되는 LTV와 DTI를 제한하고, 전매제한 및 1순위 청약 조건을 까다롭게 설정하여 투기 심리를 잠재우기 위한 부동산 정책 중 하나입니다. 조정대상지역이란 부동산 과열지역에 주로 지정을 하는데요. 반대로 부동산 분양이나 매매가 오히려 위축되어 부동산 거래를 활성화시킬 필요가 있는 지역은 위축지역으로 정하여 조정대상지역을 지정할 수도 있다고 합니다.
가. 조정대상지역 지정
조정대상지역 지정은 국토교통부 공고에 의해 주택법 제 63조의2 제4항 규정에 따라 조정대상지역을 지정 공고하고 있습니다.
가장 최근 국토교통부에서 발표한 조정대상지역 지정은 제2021-1309호로 2021년 8월에 지정 발표하였습니다.
예를 들어 부산 조정대상지역은 해운대구, 수영구, 동래구, 연제구, 남구, 서구, 동구, 영도구, 부산진구, 금정구, 북구, 강서구, 사상구, 사하구가 지정되어있으며, 거의 대부분의 부산지역에 조정대상지역으로 지정되었습니다.
그밖에 경기도 조정대상지역은 과천시, 광명시, 성남시, 고양시, 남양주시, 하남시, 화성시, 구리시, 안양시, 수원시, 용인시, 의왕시, 군포시, 안성시, 부천시, 안산시, 시흥시, 오산시, 평택시, 광주시, 양주시, 의정부시, 김포시, 파주시가 경기도 조정대상지역으로 지정되어있습니다.
모든 지역에 대한 조정대상지역 현황은 마지막 부분에 추가로 알아보도록 하겠습니다.
나. 조정대상지역 주택담보대출
조정대상지역 주택담보대출에 대해 몇 가지 중요한 내용을 위주로 알아보겠습니다.
우선 조정대상지역 주택담보대출의 경우 2 주택 이상을 보유한 가구에서는 신규 주택을 구입할 때 주택담보대출 자체가 되지 않습니다. 또한, 양도세 중과세도 적용되어 세금 부담도 많아지게 됩니다.
조정대상지역 주택담보대출을 알아보기 위해서는 담보인정비율인 LTV가 얼마나 적용되는지 알아봐야 합니다. 조정대상지역 주택담보대출 시 LTV가 매우 중요한데요. LTV란 Loan to Value 담보인정비율의 약자로써 주택담보대출 시 주택을 담보로 대출이 가능한 비율을 의미합니다. 조정대상지역 주택담보대출 산정 시 중요한 지표입니다.
조정대상지역 주택담보대출 LTV 현황은 다음과 같습니다. 조정대상지역 주택담보대출 LTV는 주택 금액에 따라 다소 차이가 있으나, 무주택자의 경우 60%까지 대출이 가능하며, 기존 주택 처분 조건인 1 주택자인 경우 50%까지 조정대상지역 주택담보대출이 가능합니다. 9억 원 초과의 경우에는 9억원을 기준으로 9억원 이하분에 대해서는 50%, 9억원 초과분에 대해서는 30%의 LTV가 적용됩니다.
만약 조정대상지역이 투기과열지구로 추가 지정된 경우 조정대상지역 주택담보대출에 비해 대출 가능 비율인 LTV가 10% 감소하게 됩니다. 9억원 이하의 주택을 투기과열지구에서 구매할 경우 무주택자는 50%까지, 기존주택 처분 조건인 1 주택자의 경우에는 40%까지 주택담보대출이 가능합니다.
<조정대상지역 주택담보대출 LTV 현황>
가격 구분 투기지역(투기과열지구) 조정대상지역 일반지역 9억 이하 서민실수요자(무주택) 50% 60% 70% 1주택(처분조건) 40% 50% 70% 2주택 이상 불가 불가 60% 9억 초과 9억 이하분 40% 50% 9억 이하와
동일 9억 초과분 20% 30% 15억 초과 – 불가 9억 초과와 동일
주택담보대출 기준 DTI, DSR, LTV 등 설명 참고자료
2. 조정대상지역 해제 및 지정 조건
조정대상지역이란 무엇인지 대략적으로 이해가 되시나요? 그럼 조정대상지역 해제 조건과 조정대상지역 지정 조건에 대해 알아보도록 하겠습니다.
가. 조정대상지역 지정 조건
조정대상지역 지정은 국토교통부 장관이 지정하도록 되어있는데요. 조정대상지역 지정 조건은 크게 주택의 가격, 청약경쟁률, 분양권 전매 추이, 해당 지역 주택보급률 등을 종합적으로 검토하여, 해당 지역이 부동산 투자 과열이 예상되는 지역을 조정대상지역으로 지정하고 있습니다.
조정대상지역 지정은 3개월간 주택 가격 상승률과 해당 지역 시나 도의 소비자물가 상승률을 비교하여 1.3배 이상 차이가 나는 지역을 지정할 수 있으며, 다음의 3가지 조건 중 한 가지 이상을 만족할 경우 지정할 수 있습니다. 가장 최근 주택 공급했던 시점을 기준으로 2개월 전부터 아파트 등 주택청약률이 5대 1을 초과하거나 국민주택 분양 청약경쟁률이 10대 1을 초과한 경우 현재 전월을 기준으로 3개월간 아파트 전매 거래량이 전년에 비해 30% 이상 초과한 지역 해당 지역의 주택보급률이나 주가 주택 비율이 전국 평균 이하인 지역
조정대상지역 지정 요건 조정대상지역 지정 요건(위축지역)
나. 조정대상지역 해제
조정대상지역 해제는 조정대상지역 지정 조건을 충족하지 못할 경우 해제할 수 있습니다. 구체적인 방법은 조정대상지역으로 지정된 지역의 시도지사나, 시장, 구청장 등이 조정대상지역으로 지정된 이후 해당 지역이 주택 가격 등이 안정화되어 더 이상 조정대상지역으로 지정될 필요가 없거나, 조정대상지역 지정 조건에 해당되지 않을 때 국토교통부 장관에게 해제 요청을 할 수 있습니다. 조정대상지역 해제 요청을 받은 국토교통부 장관은 심의위원회 심의를 거쳐 30일 이내 조정대상지역 해제 여부를 결정하고 그 결과를 지자체장에게 통보하도록 절차를 관련법에 의해 규정하고 있습니다.
3. 조정지역 현황
끝으로 조정지역 현황을 지역별로 구체적으로 알아보도록 하겠습니다. 앞서 말씀드린 바와 같이 조정지역 현황 즉 조정대상지역 현황은 국토교통부 공고에 의해 발표가 되는데요. 가장 최근에 있었던 조정지역 지정 공고에서는 경기도 동두천시가 새롭게 조정지역으로 지정되었습니다. 다만 동두천시 중에서 광암동, 걸산동, 안흥동, 상봉암동, 하봉암동, 탑동동은 제외되었습니다. 그럼 지역별 조정지역 현황에 대해 구체적으로 알아보도록 하겠습니다.
서울지역 조정지역은 서울 25개 구 전체가 조정대상지역으로 지정되어있습니다.
경기도 조정지역 현황은 최근 동두천시가 추가되었으며, 과천시, 광명시 등이 조정지역으로 포함되어있습니다. 일부 경기도 조정대상지역 중 화도읍, 수동면, 처인구 포곡읍 등 경기도 조정지역에서 제외되는 지역도 있으니 참고하시기 바랍니다.
경기도 조정지역 경기도 조정대상지역 현황 경기도 조정지역 경기도 조정대상지역 예외
인천 조정지역은 중구, 동구, 미추홀 구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구입니다. 인천 조정대상지역 중 중구에 위치한 을왕동, 남북동, 덕교동, 무의동은 인천 조정지역에서 제외됩니다.
부산 조정지역은 해운대구, 수영구, 동래구, 연제구, 남구, 서구, 동구, 영도구, 부산진구, 금정구, 북구, 강서구, 사상구, 사하구입니다.
대구 조정지역은 수성구, 중구, 동구, 서구, 남구, 북구, 달서구, 달성군이며, 대구 조정대상지역 중 달성군의 경우 가창면, 구지면, 하빈면, 논공읍, 옥포읍, 유가읍, 현풍읍은 대구 조정지역에서 제외됩니다.
광주 조정지역은 동구, 서구, 남구, 북구 광산구입니다.
대전 조정지역은 동구, 중구, 서구, 유성구, 대덕구입니다.
울산 조정지역은 중구, 남구입니다.
세종 조정지역은 세종특별자치시가 조정대상지역이며, 행정중심 복합도시 건설 예정지역이 세종시 조정대상지역이며, 신행정수도 후속대책을 위한 연기공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법 제15조 제1호에 따라 해제된 지역을 포함하고 있습니다. 즉, 연기면과 공주시 일대도 세종시 조정지역으로 포함되었다고 볼 수 있습니다.
충북 조정지역은 청주시 조정지역이 유일합니다. 다만, 청주시 조정대상지역 중 낭성면, 미원면, 가덕면, 남일면, 문의면, 남이면, 현도면, 강내면, 옥산면, 내수읍, 북이면은 제외됩니다.
충남 조정지역은 천안시 동남구, 천안시 서북구, 논산시, 공주시가 지정되었으며, 목천읍, 풍세면, 광덕면, 북면, 성남면, 수신면, 병천면, 동면은 충남 조정대상지역에서 제외됩니다.
전북 조정지역은 전주시 완산구, 덕진구만 전북 조정대상지역으로 지정되어있습니다.
전남 조정지역은 여수시, 순천시, 광양시가 지정되어있으며, 여수시 조정대상지역, 순천시 조정대상지역, 광양시 조정대상지역에서 다음 지역은 조정대상지역에서 제외하고 있으니 참고하시기 바랍니다.
전남 조정지역 예외
경북 조정지역은 포항시 남구, 경산시가 지정되어있으며, 포항시 조정대상지역 중 구룡포읍, 연일읍, 오천읍, 대송면, 동해면, 장기면, 호미곶면은 포항시 조정지역에서 제외됩니다. 경산시 조정대상지역 중 하양읍, 진량읍, 압량읍, 와촌면, 자인면, 용성면, 남산면, 남천면은 경산시 조정지역에서 제외됩니다.
경남 조정지역은 창원시 성산구가 유일하게 조정대상지역으로 지정되어있습니다.
조정지역 조정대상지역이란 무엇이며 조정대상지역 40곳 등 현황
조정지역, 조정대상지역이란 무엇인지 알고 계신가요? 부동산 가격 등이 단기가 많이 상승하여 부득이하게 조정하여 투기를 억제할 필요가 있는 지역에 대해 정부가 설정하는 것을 의미하는데요. 이번 시간에는 조정대상지역 40곳 등 최신 조정지역 현황과 확인방법에 대해 알아보겠습니다.
조정대상지역이란 조정대상지역 현황
목차
1. 조정지역, 조정대상지역이란?
가. 조정대상지역이란?
나. 조정대상지역 투기과열지구 차이점
다. 조정대상지역과 양도세, 분양가상한제 관계
2. 전국 부동산 조정대산지역 현황
가. 조정대상지역 40곳
나. 조정대상지역 확인방법
1. 조정지역, 조정대상지역이란?
조정지역과 조정대상지역, 투기지역, 투기과열지역에 대해 들어보신 적이 있으신가요? 약간에 차이가 있지만, 부동산 시장이 과열될 경우 국토부 장관과 시장 또는 도지사 등이 부동산 안정화를 위해 지정하는 부동산 규제정책입니다. 이번 시간에는 조정지역 즉 조정대상지역이란 무엇인지 알아보고, 투기과열지구와의 차이점, 조정대상지역으로 설정될 경우 양도세와 분양가 상한제, 대출 규제 등은 어떤 관계가 있는지 알아보도록 하겠습니다.
가. 조정지역, 조정대상지역이란?
조정지역 다시말해 조정대상지역이란 주택의 가격과 청약경쟁률, 부동산 전매 등의 실적 등을 종합적으로 고려하여, 주택 분양 시장이 다시 과열되었다고 판단할 때 국토부 장관이 지정하는 지역을 의미합니다. 조정지역 즉, 조정대상지역으로 지정되면 여러 가지 규제를 적용받게 되는데요. 일단 대출 등이 어렵도 대출 한도도 줄어들게 됩니다. 또한 다른 지역과 달린 부동산 취득 후 되팔지 못하는 전매제한 기간도 상대적으로 불리하게 적용되고 있으며, 1순위 청약 자격 요건 등도 엄격하게 적용받게 됩니다. 조정대상지역이란 이처럼 부동산 시장이 과열될 것을 우려하여 부동산 가격 안정화를 위해 정부가 지정하는 지역으로 대출, 전매제한, 청약 자격 등 각종 규제를 적용받게 되어, 부동산 가격을 억제하는 정책입니다.
조정대상지역 지정 조건은 크게 2가지로 요약할 수 있습니다.
주택 분야 과열지역으로 주택가격과 분양 청약률, 아파트 전매 건수, 주택보급비율 등을 고려하였을 때 주택 분양 시장에서 과열이 되어있거나, 앞으로 과열이 예상되는 지역을 조정대상지역 과열지역으로 지정하게 됩니다.
반대로 주택 분양 위축지역은 주택가격과 분양 청약률, 아파트 전매 건수, 주택보급비율 등을 고려하였을 때 주택 분양 시장이 위축되었거나, 위축될 우려가 있는 지역을 조정대상지역 위축지역으로 지정하게 됩니다.
조정대상지역 과열지구 지정 요건 조정대상지역 위축지역 지정 요건
나. 조정대상지역 투기과열지구 차이점
조정대상지역 투기과열지구 차이점에 대해 알고 계신가요? 조정대상지역 투기과열지구와의 차이점을 알기 위해서는 먼저 투기과열지구는 어떻게 지정되는지 먼저 알고 계셔야 합니다. 투기과열지구는 부동산 투기가 우려되는 지역을 부동산 가격 안정화를 위해 지정하고 있는 제도입니다. 조정대상지역이 되면, 양도세, 분양가 상한제, 전매제한의 규제를 적용받는 것과 달리 투기과열지구가 되면 아파트 분양에 대한 규제를 중점적으로 적용받게 됩니다. 투기과열지구의 경우 1순위 청약 조건이 강화됩니다. 또한 대출도 조정대상지역에 비해 강화된 규제를 적용받게 되고요. 또한, 투기과열지구에 분양을 받은 경우 재당첨 제한 기간이 10년이나 설정되며, 1 주택자의 경우 1순위 자격이 있더라도 가점제 청약을 참가할 수 없으며, 추첨제 청약만 신청이 가능합니다. 이처럼 조정대상지역과 투기과열지구는 비슷하면서도 차이점이 있는데요. 조정대상지역보다 투기과열지구가 보다 더 강화된 부동산 규제를 적용받는다고 보시면 됩니다. 간단하게 대출한도에 대해서만 조정대상지역과 투기과열지구의 차이점을 비교해드리자면, 조정대상지역의 경우 9억 원 이하 주택 대출 시 LTV는 50% 9억 원 초과는 30%까지 적용이 되며, DTI는 50%까지 적용되는 반면, 투기과열지구에서 9억 원 이하 주택 대출 시 LTV는 40%, 9억 원 초과는 20%까지 적용이 되며, DTI는 15억 초과는 0%, 그 이하는 40%까지만 대출한도가 제한되는 등 강력한 대출 규제를 적용받게 됩니다. 자세한 내용은 조정대상지역과 투기과열지구 차이점에 대한 비교표를 작성하여 포스팅을 별도로 진행하 드리겠습니다.
양도세 비과세 12억 적용시기와 1가구 2주택 양도세 비과세 요건
다. 조정대상지역과 양도세, 분양가상한제 관계
조정대상지역이란 앞서 말씀드린바와같이 각종 부동산 규제를 적용받게 되는데요. 특히나 양도세 관련하여 먼저 설명드리겠습니다. 조정대상지역 양도세 중과세부과가 됩니다. 먼저 양도세란 주택 매입가격에서 매도 가격을 뺀 만큼에 대해 양도세율을 적용하여 세금을 책정하는 것을 의미하는데요. 돈을 번 만큼 국가에 세금으로 반납하게 되는 것을 의미합니다. 양도세 관련해서는 지난번 포스팅을 참고하시기 바랍니다. 조정대상지역의 경우 양도세 부과 시 중과세가 부과됩니다. 양도소득세율은 매매하는 주택의 가격에 따라 달라지며, 양도차액 1,200만원 이하 거래시 기본 6%에서 10억원 초과 시 45%까지 부과되게되는데요. 만약 조정대상지역에 2주택을 보유한 경우네는 20% 조정대상지역 양도세 중과세가 부과됩니다. 조정대상지역에 3주택 이상을 보유한 경우에는 30% 조정대상지역 양도세 중과세가 부과되니 참고하시기 바랍니다. 참고로 분양권도 주택 수에 포함되도록 최근 법이 개정되었으므로 조정대상지역 분양 시 반드시 주의하셔야 합니다. 양도소득세 자동계산 방법 최신정리 양도소득세 자동계산 방법 최신정리 양도소득세 자동계산은 양도 가격에서 취득 가격과 필요경비를 제하고 양도소득세율을 자동으로 적용하여 계산해주는 프로그램을 의미합니다. 양도소득세 자동계산을 하는 웹사이트 주소와 infomega.tistory.com 조정대상지역 분양가 상한제란 말 그대로 조정대상지역 아파트 분양 시 분양가상한제를 적용하게 됨을 의미합니다. 분양가상한제란 주변 아파트 시세보다 저렴하게 분양가를 설정하는 것인데요. 당첨만 되면 로또급 분양이 많아 좋을 것 같지만 전매제한이 10년이라든가 실거주 의무가 7년으로 설정되는 등 규제가 더욱 강화되기 때문에 좋은 것만은 아닙니다. 말 그대로 조정대상지역 분양가 상한제는 무주택이며, 실거주를 할 사람들을 우대해주겠다는 정책으로 이해하시면 쉽습니다. 조정대상지역 전매제한 기간은 3년이고, 투기과열지구 전매제한은 5년입니다. 다만, 분양 가격이 인근 주택 매매 가격보다 저렴하다면 조정대상지역 전매제한 기간은 최대 8년, 투기과열지구 전매제한 기간은 최대 10년까지도 지정될 수 있으니 분양공고문에 있는 전매제한 등의 기준을 잘 확인하시고 청약을 넣으시기 바랍니다. 조정대상지역 전매제한 투기과열지구 전매제한
2. 전국 부동산 조정대상지역 현황
그럼 본론으로 들어가서 전국 부동산 조정대상지역 현황에 대해 알아보고, 추가적으로 투기과열지구 현황과 이를 확인하는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
가. 조정대상지역 40곳
조정대상지역은 국토교통부 고시에 의해 지정 및 해제 정보를 공개하고 있는데요. 가장 최근 고시는 국토교통부 공고 제2021-1309호이며, 관련 법령은 주택법 제63조의 2 제4항 규정에 따라 지정되고 있습니다. 가장 최신의 조정대상지역 지정 현황 정보입니다. 특이점은 경기도 지역 중 동두천시가 조정대상지역으로 추가되었다는 점입니다.
조정대상지역 지정 현황 서울 조정대상지역은 서울 25개 구 전체 경기 조정대상지역은 과천시, 광명시, 성남시, 고양시, 남양주시, 하남시, 화성시, 구리시, 안양시, 수원시, 용인시, 의왕시, 군포시, 안성시, 부천시, 안산시, 시흥시, 오산시, 평택시, 광주시, 양주시, 의정부시, 김포시, 파주시, 동두천시입니다. 인천 조정대상지역은 중구, 동구, 미추홀 구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구입니다. 부산 조정대상지역은 해운대구, 수영구, 동래구, 연제구, 남구, 서구, 동구, 영도구, 부산진구, 금정구, 북구, 강서구, 사상구, 사하구입니다. 대구 조정대상지역은 수성구, 중구, 동구, 서구, 남구, 북구, 달서구, 달성군입니다. 광주 조정대상지역은 동구, 서구, 남구, 북구, 광산구입니다. 대전 조정대상지역은 동구, 중구, 서구, 유성구, 대덕구입니다. 울산 조정대상지역은 중구, 남구입니다. 세종 조정대상지역은 세종특별자치시입니다. 충북 조정대상지역은 청주시입니다. 충남 조정대상지역은 천안시 동남구, 서북구, 논산시, 공주시입니다. 전북 조정대상지역은 전주시 완산구, 덕진구입니다. 전남 조정대상지역은 여수시, 순천시, 광양시입니다. 경북 조정대상지역은 포항시 남구, 경산시입니다. 경남 조정대상지역은 창원시 성산구입니다.
서울 경기 인천 조정대상지역 현황 부산 대구 광주 조정대상지역 현황 대전 울산 세종 충북 조정대상지역 현황 충남 전북 전남 경북 경남 조정대상지역 현황 조정대상지역 지정 세부현황1 조정대상지역 지정 세부현황2 조정대상지역 지정 세부현황3
국토보유세란 무엇이며 국토보유세 과세대상은?
나. 조정대상지역 확인방법
조정대상지역 확인방법은 국토교통부 조정대상지역 지정 공고를 확인하는 것이 가장 확실하고 정확합니다.
아래 제공해드린 링크를 통해 국토교통부로 이동을 하시고, 검색어에 조정대상지역으로 검색을 하시면 가장 최근에 조정대상지역 지정 및 해제 정보를 확인하실 수 있습니다.
국토교통부 조정대상지역 지정 현황 최신 정보 확인하기
이번 시간에는 조정지역 즉, 조정대상지역이란 무엇이며, 조정대상지역 40곳 등 최신 지정 현황에 대해 확인하고 확인하는 방법에 대해 말씀드렸습니다. 조정대상지역 내 투기과열지구가 있는데요. 향후 조정대상지역과 투기과열지구 차이점에 대해서는 대출, 1순위 청약, 전매제한, 재당첨 기간 등 항목별로 세부적으로 비교해보겠습니다.
종부세란 무엇이며 종부세 과세대상과 종부세 계산방법은?
햇살론 신용카드 발급 조건 등 Q&A 정리(서민금융진흥원 앱 설명)
전세자금 대출 조건 총정리
조정대상지역 규제 정리(대출, 양도세, 전매제한 등)
2021.07.12 최종 업데이트
부동산에 청약하기 위해서는 분양하는 건설지역이 어떤 규제지역으로 묶여있는지 확인해야 합니다. 왜냐면 어떤 규제지역에 묶여있는지에 따라 청약 신청자격이 달라지기 때문이죠. 오늘은 정부에서 규제하고 있는 다양한 규제지역 중 조정대상지역에 대해 알아보겠습니다.
부동산 규제지역 종류
정부에서 정하는 부동산 규제지역은 몇가지가 있습니다. 개략적으로 살펴보면 다음과 같습니다.
□ 부동산 규제지역 종류 구 분 주요 내용 조정대상지역 청약과열지역 주택가격, 청약경쟁률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있는 지역 청약위축지역 주택가격, 주택거래량 등을 고려하였을 때 주택 거래가 위축되어 있는 지역 투기과열지구 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역 투기지역 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높고 주택투기가 성행하고 있는 지역
조정대상지역은 청약과열지역과 청약위축지역으로 나뉘는데요, 보통 언론에서 이야기하는 조정대상지역은 청약과열지역을 지칭하는 용어입니다. 2020년 현재 국내에는 청약위축지역으로 지정된 곳은 없습니다. 따라서, 본문에서는 “조정대상지역=청약과열지역”의 의미로 사용하겠습니다. 위의 규제지역 중 규제강도로 따지면 [조정대상지역] → [투기과열지구] → [투기지역] 순으로 부동산 규제가 강화되며, 가장 강력한 제재인 투기지역은 조정대상지역과 투기과열지구의 규제를 모두 적용받는다고 보시면 됩니다.
오늘은 이 중 특별히 조정대상지역 중 청약과열지역에 대해 좀 더 자세히 살펴보겠습니다.
조정대상지역이란?
조정대상지역(=청약과열지역)이란 주택가격상승률이 일정 범위 이상으로 증가하거나 청약경쟁률이 높은 지역의 부동산경기를 안정화시키기 위해 정부가 지정하는 부동산 규제지역 중 하나입니다. 조정대상지역의 구체적인 지정기준 및 절차는 다음과 같습니다.
□ 조정대상지역(청약과열지역) 지정기준 및 절차 구 분 내 용 관련법령 [주택법 제63조의2제1항] 및 [시행규칙 제25조의3] 지정기준 정량적
요건 3개월간 주택가격상승률이 소비자물가상승률의 1.3배를 초과한 지역으로서 아래 중 하나에 해당하는 지역
① 2개월간 청약경쟁률이 5:1 초과(국민주택규모 10:1)
② 3개월간 분양권 전매거래량이 전년동기 대비 30% 이상 증가
③ 시도별 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국평균 이하 정성적
요건 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하여 결정 지정절차 지자체 의견 청취 후 국토부장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정
조정대상지역은 별도의 정량적 또는 정성적 기준이 존재하지만, 결국 국토부장관이 판단하여 결정하는 것이므로 개인적으로 지정요건이 크게 중요하다고 생각지는 않습니다. 우리가 알아야할 것은 사실 지정기준이 아니라 조정대상지역의 규제내용입니다.
조정대상지역 규제 내용
조정대상지역의 규제 내용을 표로 정리하면 다음과 같습니다. (표에 대괄호로 표시된 숫자는 참고자료 번호입니다. 아래 정리된 참고자료를 참조하시기 바랍니다.)
보시다시피 금융, 세제, 전매제한, 청약 등 다양한 요소에 신규 규제가 적용됩니다. 이 중 청약과 관련해서는 조정대상지역 1순위 강화 요건 을 보시면 일반지역과 비교해서 어떻게 강화된건지 쉽게 비교해볼 수 있습니다.
LTV의 경우 9억 이하분은 50%, 9억 초과분은 30%로 차등 적용되는데요, 만약 14억원짜리 부동산을 구입한다면 아래와 같은 방식으로 LTV가 계산됩니다.
· 조정대상지역 내 14억원 부동산 매입시 주택담보대출 한도(LTV) = (9억원 × 50%) + (5억원 × 30%) = 6억원
단 서민·실수요자(부부합산 연소득 9,000만원 이하, 생애최초구입자 연소득 1억원 이하)의 경우에는 LTV가 완화되는데요, 8억이하의 주택을 기준으로 LTV가 5억원까지는 70%, 5억~8억원까지는 60%로 완화됩니다.
전매제한의 경우 1지역, 2지역, 3지역에 따라 전매제한 기간이 따로 명시되어 있는데요, 2020년 현재 우리나라에 지정된 조정대상지역은 모두 1지역으로 구분되어 있습니다. 즉, 현재 조정대상지역으로 지정된 곳은 모두 분양권 전매가 소유권이전등기시까지 제한되고 있습니다. 사실상 분양권을 거래하지 못한다고 이해하면 되겠네요.
마치며
오늘은 부동산 규제지역 중 하나인 조정대상지역에 대해 알아봤습니다. 조정대상지역 지정시 주택청약 뿐만 아니라 각종 금융, 세제 등 다방면으로 규제가 이뤄진다는 것을 알았습니다. 이보다 더 강한 투기과열지구와 투기지역에는 어떤 규제가 적용되는지도 한번 살펴볼 필요가 있겠네요. 사실 이번 포스팅을 정리하면서 참 애를 많이 먹었습니다. 부동산 대책이 새로 발표될 때마다 기존의 대책을 갈음하는 경우가 상당히 많더라구요. 앞으로 정책이 나올때마다 차근차근 업데이트를 해나가야겠습니다. 오늘의 포스팅은 여기까지입니다.
투기과열지구 조정대상지역 차이, 조정지역이란, 청약과열지구, 규제, 제한, 대출
투기과열지구
2002년 8월 주택건설촉진법(현 주택법)에 도입된 제도로 주택가격 상승이 물가상승률보다 높아 투기가 성행할 수 있는 지역을 말하는 것입니다. 투기과열지구는 국토부장관, 시장, 도지사가 정할 수 있습니다. 세부 조건은 다음과 같습니다. 위 처럼 주택가격 상승폭이 물가보다 높았다는 전제로
1. 주택 청약경쟁률이 5대1을 초과하거나, 85제곱미터 주택이 10대 1을 초과할 경우
2. 주택사업계획 승인이나 건축허가 실적이 최근 수년간 급감해 주택공급이 감소하여 가격이 상승할 소지가 있는 경우
3. 신도시개발 등으로 투기가 우려되는 경우
4. 분양계획이 전월 대비 30%이상 감소하는 경우
역대 투기과열지구 변화
2002년 9월 강남 3구(강남, 서초, 송파), 남양주, 화성, 고양시, 인천 삼산 1지구
2008년 11월 강남 3구를 제외한 수도권 전역을 투기지역에서 해제
2011년 12월 강남 3구를 투기과열지구에서 해제(전국 해제)
2017년 8월 서울 25개구, 경기 과천, 세종 지정
2017년 9월 성남, 분당, 대구 수성구 추가
2020년 6월 경기 10개지역, 인천 3개지역, 대전 4개지역 추가
2020년 12월 창원 의창구 지정
투기과열지구 규제, 제한
투기 과열지구로 지정이 된 지역은 가장 크게 변화하는게 대출이 제한됩니다. 생애최초 구입자도 주택담보대출이 50%바께 나오지 않습니다. 일반인들은 약 40% 수준의 LTV가 나옵니다. 즉, 현금부자아니면 투기과열지구 내에서 주택 구매하기가 어렵지요. 심지어 DSR 규제까지 적용되어 진짜 부자아니라면 투기과열지구에서 주택을 구매하기 어렵습니다.
https://kasper1030.tistory.com/475
심지어 세금도 많이 때립니다. 양도세, 보유세 등 종합부동산세에 대한 세금이 더 강화되면서, 일부 주택에서는 주택을 구입하고 판매하지 못하게 전매제까지 걸어버립니다.
https://kasper1030.tistory.com/609
조정대상지역
투기과열지구가 레드카드라면, 조정대상지역은 옐로우카드입니다. 주택 가격 상승률이 물가 상승 대비 2배 또는 청약 경쟁률이 5대1인 지역을 말합니다. 사실 조금은 숨이 트이는 지정이기도합니다. 첫 주택구매자는 크게 규제될껀없기때문이지요. 그러나 일반 주택구매자는 LTV가 60%, DTI가 50%로 제한되며 다주택일경우 양도소득세 중과 등 세금이 추가됩니다. 마찬가지로 지정은 국도교통부장관, 시장, 군수 등이 지정합니다.
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사실이건 과거에 쓰던 용어입니다. 투기과열지구로 지정되어 쓰이고있으니, 청약경쟁과열지역은 결과적으로 투기과열지구와 똑같은 제도인 것입니다.
결론
투기과열지구 -> 레드카드 -> LTV가 최대 40%까지 내려가며 온갖 세금폭탄을 맞는 곳
조정대상지구 -> 엘로우카드 -> LTV가 최대 50%까지 내려가며 일정 세금 부과
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