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먼저 관할 읍·면·동사무소나 등기소, 법원, 공증사무소를 방문해 처리할 수 있는데요. 일반적으로 전입신고와 함께 확정일자를 받습니다. 방문 시 주택임대차계약서, 신분증, 도장을 지참해야 합니다. 사정상 직접 방문하기 어렵다면 인터넷으로도 어렵지 않게 확정일자를 받을 수 있습니다.
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전세 월세로 살고 있는 집이 경매에 넘어갔다고요?
걱정없습니다.
전입신고 확정일자 받아 놓았거든요~
이제는 실수하는 분들 많이 없으시겠지만
전입신고와 확정일자가 갖고 있는 그 효력에 대해 꼼꼼한 김소장이
정확하게 알려드립니다.
1. 전입신고 확정일자 왜 받아야 하나요?
– 대항력? 우선변제권?
– {(점유+전입신고=대항력)+ 전입신고}=우선변제권
2. 전입신고 확정일자 언제 어떻게?
– 그 효력의 발생 시기
3. 대항력은 한번 생기면 유지되나?
– 유지 조건
*깜빡 빼놓은 부분 첨삭*
Q. 재계약을 작성한 임차인 전입신고와 확정일자는?
A. 재 계약시 보증금이나 기간(24개월)에 변동이 없다면 따로 확정일자 안받아도 되고 보증금의 증액이나 기간의 변동이 있다면 증액한 계약서로 확정일자 받으시면 됩니다.
전입이 되어있는 상태이면 전입신고 따로 안 하셔도 됩니다.
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전입신고 전에 확정일자를 먼저받아도될까?(주택임대차보호법)
1. 입주 당일 등기부확인하고 전입신고부터 · 2. 입주일에 근저당걸면 계약 무효 특약 기재 · 4. 전세보증보험 (비용 감안해야함).
Source: m.blog.naver.com
Date Published: 8/7/2022
View: 8171
6월1일부터 임대차 신고 때 확정일자 받는다 – 한겨레
임대차 3법의 마지막 단추인 ‘임대차신고제’가 6월1일 시행되는 가운데 임대차 계약 이후 30일 이내에 전입하는 경우에만 임대차신고와 전입신고를 …
Source: www.hani.co.kr
Date Published: 5/1/2022
View: 1942
확정일자 받는 법2가지와 효력, 시기, 받는 곳은? – subsistenceinfo
2. 전입신고 전 확정일자 받는 법. 보통의 임대차계약의 경우 약 5%~10%의 계약금을 거는 계약금계약을 하고 일정기간 …
Source: subsistenceinfo.com
Date Published: 6/7/2022
View: 1059
전입신고 전 확정일자 받을 수 있나? 확정일자 필요서류, 확정 …
확정일자는 계약서에 명시된 주거지의 주민센터(동사무소)에서 받을 수 있습니다. 또한 주민센터 뿐만 아니라 법원 등기소에서도 가능 합니다. 하지만 …
Source: insahara.tistory.com
Date Published: 4/29/2022
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전입신고와 확정일자 방법과 필요서류 – 바로보는 부동산
확정일자 받는방법과 필요서류 … 임차인이 임대차계약서원본과 신분증을 갖고 주택소재지 주민센터나 법원,등기소에 방문하여 확정일자 인을 받으면 …
Source: www.goldpond.kr
Date Published: 12/28/2022
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전입신고 안 하고 확정일자 받는다? (인터넷 등기소, 방문 신청)
확정일자를 관할 동사무소에 직접 방문 신청하는 경우라면 전입신고와 확정일자 처리를 함께 요청할 수 있습니다. 업무 시간 내에 방문 후 신청하시면 …
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Date Published: 12/24/2021
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전입신고? 확정일자? 왜 해야 할까 – 브런치
이사할 때 나름의 루틴이 있다. 오전 중에 이삿짐을 옮기기, 그리고 새 집에 짐을 풀기 전에 동네 주민센터로 가서 전입신고와 확정일자 받기 등이다.
Source: brunch.co.kr
Date Published: 7/29/2022
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전입신고하기 – 이사 – 찾기쉬운 생활법령정보
전입신고, 자동차 변경등록신청, 대항력, 주택의 인도, 우선변제권, 확정일자, … 전 거주지의 세대주, 세대를 관리하는 사람 또는 전입자의 확인을 받기 어려운 경우 …
Source: easylaw.go.kr
Date Published: 9/20/2022
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확정일자 효력 및 받는 방법 – 지식살롱 – Tistory
– 대항력 요건 중에 ‘전입신고’는 원칙적으로 ‘건축물 관리대장’과 부합하게 신고를 해야 합니다. 그러나 실무적으로는 건축물대장에 근거해서 등기부가 …
Source: geteng.tistory.com
Date Published: 11/13/2021
View: 84
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주제에 대한 기사 평가 전입 신고 전 확정 일자 받는 법
- Author: 꼼꼼한김소장
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- Date Published: 2021. 6. 7.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=OEP2rRgZ0bI
온라인으로 빠르고 간편하게! 전입신고 절차&확정일자 받는 법
이사할 때는 미리 알아봐야 할 것도, 이사 후 처리해야 할 것도 참 많죠. 집을 알아보는 것부터 이삿짐 옮기는 것까지 모두 인터넷으로 처리할 수 있는 요즘! 이사 후 전입신고와 확정일자 발급 역시 간편하게 온라인으로 신청할 수 있습니다.
오늘 IBK기업은행에서는 전입신고와 확정일자의 개념과 함께 빠르고 간편하게 처리하는 방법에 관해 알아보겠습니다.
전입신고는 새 거주지 전입 후 14 일 이내에
전입신고란 ‘하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동한 때에 신고 의무자가 새로운 거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 주소지 변경 및 등록을 위한 전입 사실을 새로운 거주지 관할 기관(읍·면·동주민센터 등)에 신고하는 일’을 뜻합니다.
이사 후 전입신고를 꼭 해야 하는 이유는 무엇일까요? 바로 임차인의 법적 권리를 보장받을 가장 기본적인 조건이기 때문입니다. 전입신고를 하면 임차한 주택의 보증금에 대해 대항력을 갖게 되는데요. 임차한 주택이 피치 못한 사정으로 경매에 넘어갈 때, 전입신고가 되어 있으면 후순위 권리자나 채권자보다 우선 변제받을 수 있습니다. 만약 전입신고가 되어 있지 않다면 전세 대출이나 월세 세액 공제 혜택으로부터 제외될 수도 있습니다.
전입신고 , 방법과 절차는 ?
전입(세대 일부 이동,편입,합가,위임용) 재등록신고서
전입신고를 하는 방법은 두 가지입니다. 첫 번째는 동주민센터를 방문해 비치된 전입신고서를 작성해 제출하는 것인데요. 직접 방문해 처리할 경우 세대주는 신분증만, 세대주가 아닌 경우 세대주 신분증과 도장, 신청하는 사람의 신분증을 모두 지참해야 합니다.
정부24 홈페이지 메인 화면
두 번째 방법은 정부 포털 ‘정부24’ 홈페이지를 통해 인터넷으로 신청하는 것입니다. 원스톱 서비스의 전입신고란을 클릭하면 바로 신청 페이지로 이동합니다. 아래 가이드에 따라 정보를 입력하면 빠르고 간편하게 전입신고를 마칠 수 있습니다. 전입 사유, 이전 주소지와 새로운 주소지, 이사하는 가족 구성원 등을 안내에 따라 기재하여 주세요.
☞민원24 전입신고 온라인 신청 바로가기(클릭)
확정일자 , 주택임대차계약 체결일
확정일자란 법원이나 동사무소 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인해주기 위해 임대차 계약서 여백에 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데, 여기에 찍힌 날짜를 의미합니다.
계약서를 작성한 날 동사무소에 방문해 확정일자를 받는 게 안전한데요. 확정일자를 받아야 하는 이유는 전입신고 이유와 동일합니다. 임차인이 보증금에 대해 제삼자에게 대항력을 갖게 하기 위한 것이지요. 주택임대차보호법의 보호를 받기 위해선 전입신고와 더불어 확정일자를 받는 것이 필수 요건입니다.
방문 ? 온라인 신청 ? 확정일자 받는 법
확정일자 받는 법 역시 방문과 온라인 신청, 두 가지 방법으로 처리할 수 있습니다. 먼저 관할 읍·면·동사무소나 등기소, 법원, 공증사무소를 방문해 처리할 수 있는데요. 일반적으로 전입신고와 함께 확정일자를 받습니다. 방문 시 주택임대차계약서, 신분증, 도장을 지참해야 합니다.
인터넷등기소 간편길잡이 홈페이지 화면
사정상 직접 방문하기 어렵다면 인터넷으로도 어렵지 않게 확정일자를 받을 수 있습니다. 대한민국 법원 인터넷 등기소 홈페이지에서 ‘확정일자 신청하기’란을 클릭하면 바로 신청 페이지로 이동합니다. 아래 가이드에 따라 정보를 입력하면 빠르고 간편하게 확정일자를 받을 수 있습니다.
출처: 인터넷등기소 홈페이지
☞확정일자 발급 온라인 신청 바로가기(클릭)
주택임대차보호법 적용 필수 요건
주택임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 전입신고, 확정일자, 실제 거주가 필수 요건입니다. 이 세 가지 요건을 모두 갖춘 주택임차인은 임차 주택에 관한 법적 절차가 진행될 경우 우선해 보증금을 변제받을 권리, 즉 우선변제권을 갖게 되는데요. 이 중 한 가지라도 없으면 원칙적으로 우선변제권이 주어지지 않습니다.
확정일자를 받은 계약서는 분실 시 재발급 받아도 순위를 보전할 수 없고, 우선변제를 받을 수 없기 때문에 잘 보관해야 합니다. 또한 계약서상에 거주지의 지번이나 동·호수 등 주소가 잘못 기재되어도 이와 같은 불이익이 발생할 수 있으니 계약서 작성 시 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
지금까지 주택 임차인을 위해 꼭 필요한 두 가지 절차, 전입신고 및 확정일자 받는 방법에 대해 알아보았는데요. 국토교통부에 따르면 오는 6월에는 임대차 신고를 하면 전입신고와 확정일자 받기가 ‘원스톱’으로 가능한 온라인 시스템이 구축될 예정이라고 합니다.
전입신고와 확정일자를 통해 주택 임차인 권리 안전하게 보장받으세요!
전입신고 전에 확정일자를 먼저받아도될까?(주택임대차보호법)
#전입신고 #확정일자 #주택임대차보호법 #대항력
사례)
임차인 A씨 1억원 다가구주택
금요일오후에 이사하면서 당일에 전입신고를 못했습니다.
설마 무슨일 있겠어?하며 주말넘겨 월요일에 전입신고를 마쳤는데요.
입주 두달뒤 집주인이 바뀌었다는 소식을 들었고,
바뀐 집주인의 채권자들이 주택을 가압류, 경매신청하게 되었습니다.
알아보니
전입신고한 그날 옛 집주인에서 새집주인으로 소유권이 이전되었고,
동시에 새 주인이 채권최고액 2억8000만원의 근저당을 설정한것인데요.
임차인의 대항력은 전입신고한 다음날 발생합니다.
경매절차에서 선순위 근저당권자보다 배당순위가 늦어져
보증금 전액을 못받게 될 위기에 처했습니다.
전입신고 효력은 다음날부터라는 현행법
세입자를 분노하게하는 제도의 발단은
1981년 제정돼 시행되고있는 주택임대차보호법입니다.
왜? 대항력은 전입신고 다음날 효력일까요?
전입신고한것과 같은날 근저당이 걸릴경우
접수하면 곧바로 효력이 있는 근저당에 세입자의 순위가 밀려
보증금을 한푼도 받지 못하게될수있는데요.
세입자 권리보다 근저당 권리가 우선이라는 법!
대법원은 1997년 12월 12일 선고한 97다22393(배당이의)판결에서
‘인도와 주민등록을 갖춘다음날부터 대항력 발생’ 규정취지를
다음과 같이 설명했습니다.
1.인도나 주민등록은 등기와 달리 간이한 공시방법
2.따라서 인도.주민등록과 제3자 명의의 등기가 같은날 이뤄진경우
그 선후관계를 밝혀 선순위권리자를 정하는것이 사실상곤란
3.제3자가 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고
등기까지 마쳤음에도 그후 같은날 임차인이 인도와 주민등록을 마침으로 인하여
입을수있는 예측할수없는 피해를 방지하기위해
임차인보다 등기를마친 권리자를 우선시키고자하는취지
즉, 법원에서 접수번호를 받아 서류상 기록을 남기는 등기와 달리
주민등록을 위한 전입신고는 구체적시점의 기록이 남지않아서
어느게 먼저인지 따지기어렵고, 접수시점이 명확한 등기가 전입신고보다
먼저라는게 대법원의 판단입니다.
6월1일부터 임대차 신고 때 확정일자 받는다
계약 30일 이내 전입할 때만
임대차신고에 전입신고 연계
한겨레 자료사진
임대차 3법의 마지막 단추인 ‘임대차신고제’가 6월1일 시행되는 가운데 임대차 계약 이후 30일 이내에 전입하는 경우에만 임대차신고와 전입신고를 일괄 처리할 수 있게 된다. 다만 확정일자는 전입시기와 상관없이 임대차신고와 동시에 부여된다.
19일 국토교통부에 따르면 이같은 내용을 담은 임대차신고제 안내 자료를 지자체에 배포했다. 이는 6월1일부터 수도권과 광역시, 세종시, 도의 시 지역에서 이뤄지는 보증금 6천만원, 월세 30만원 초과 임대차계약에 대해 임대차신고제가 시행되는 데 따른 것이다.
임대차신고와 전입신고를 일괄 처리하는 것은 계약일 이후 30일 이내 전입한 경우 가능하다. 임대차신고는 계약일 이후 30일 이내 완료해야 하는데, 이 기간 내 실제 전입해야 연계가 가능한 것이다. 만일 임대차신고 기한 30일 이후에 전입할 경우에는 전입신고를 별도로 해야한다. 국토부는 연초 ‘2021년 업무계획’에서 신고인 편의를 위해 임대차신고, 전입신고, 확정일자 부여 신청을 ‘원스톱’으로 할 수 있는 연계 시스템을 추진한다고 밝힌 바 있으나 전입신고를 관할하는 행정안전부와 협의하는 과정에서 이같이 조율됐다.
확정일자 부여 신청은 전입 시기와 상관없이 임대차신고를 할 때 자동으로 이뤄진다. 특히 온라인으로 임대차신고를 하면서 계약서만 이미지 파일로 첨부하면 확정일자를 받을 수 있게 돼, 주민센터나 관할 등기소를 직접 방문해야했던 불편이 사라질 전망이다. 확정일자 부여 신청이 임대차신고에 통합되면서, 기존에 확정일자 부여 신청 때 부과됐던 수수료(600원)도 사라진다.
국토부 관계자는 “신고인 편의를 위해 최대한 일원화할 수 있도록 노력했으나 신고 시점 차이로 인해 전입신고가 달리 운영될 수밖에 없는 점이 있다”며 “확정일자는 해당 시점에 그 문서가 존재함을 확인해주는 것이기 때문에 전입 여부와 상관없이 임대차신고 시 계약서만 있으면 받을 수 있다”고 밝혔다.
진명선 기자 [email protected]
확정일자 받는 법2가지와 효력, 시기, 받는 곳은?
전세 및 월세등의 임대차계약을 하고 확정일자를 받으면 후순위 채권자보다 우선하는 우선변제권을 가질 수 있습니다. 오늘 이 글을 통하여 확정일자 받는 법과 그 효력과 시기, 받는곳은 어디인지 자세히 알아보도록 하겠습니다.
이 글의 순서
1. 확정일자의 효력
확정일자는 대항요건(주택의 인도 + 전입신고 + 점유)과 임대차 계약서상에 확정일자를 받음으로써 그날부터 후순위 채권자들보다 우선 하여 변제받을 수 있는 우선변제권을 가지게 됩니다.
보통 확정일자는 전입신고와 함께 받는게 일반적이므로 전입신고를 받으러 갈때 확정일자를 함께 요청하시면 되겠습니다.
만약 임대차계약서상에 아파트의 명칭, 동·호수등의 기재를 누락하였다는 사유만으로는 확정일자 요건을 갖추지 못한건 아니니 걱정 마시기 바랍니다. 하지만, 정확히 기재하면 더 좋겠죠.
전입신고 하는 법 2가지 및 필요서류
2. 전입신고 전 확정일자 받는 법
보통의 임대차계약의 경우 약 5%~10%의 계약금을 거는 계약금계약을 하고 일정기간을 두고 계약금을 제외한 나머지 잔금을 치르는 방식으로 진행을 하고 있죠.
이렇게 계약금만을 걸고난 임대차계약서를 가지고 전입시고 및 확정일자를 받을 수 있습니다. 꼭 잔금을 치러야 하는 요건은 없지요.
하지만, 확정일자를 받는 이유가 바로 우선변제권을 가지기 위함이므로 대항력(주택의 인도 + 전입신고 + 점유)을 갖춘 다음날부터 효력이 발생하게 됩니다.
결론적으로 미리 확정일자를 받을 수는 있지만 그 효력은 잔금을 치러야 비로소 주택의 인도 를 받을 수 있으므로 효력도 이때 생긴다는 말입니다.
※ 점유란? 임차주택에 실제로 거주하는것을 말합니다.
전입신고와 확정일자의 차이
전입신고
– 대항요건(주택의 인도 + 전입신고 + 점유)를 갖추기 위함(최우선변제권)
– 효력 : 익일(00:00)부터 확정일자
– 우선변제권 을 갖추기 위함
– 확정일자를 받으면 그 날부터
아래 최우선변제권을 보장받으려면 대항력을 갖추어야 하고, 기준금액을 넘어선 보증금까지 보장받으려면 확정일자를 받아 우선변제권을 획득하셔야 합니다.
지역별 최우선변제권 금액
구분 기준금액(소액보증금) 최우선변제금액 서울특별시 1억5천만원 이하 최대 5천만원 과밀억제권역(서울 제외),세종특별자치시,용인시,화성시,김포시 1억3천만원 이하 최대 4천300만원 광역시,안산시,광주시,파주시,이천시,평택시 7천만원 이하 최대 2천300만원 그 밖의 지역 6천만원 이하 최대 2천만원
최우선 변제권과 우선 변제권의 차이
최우선변제권
– 요건 : 대항요건(주택의 인도 + 전입신고 + 점유)
– 효력 : 타 권리자 보다 우선변제
– 범위 : 소액보증금
– 우선변제 범위 : 소액보증금 중 일정액
– 제한 : 주택가격의 1/2 범위 내 에서
– 대항요건 시기 : 경매개시결정 기입등기 전
– 법인 적용 여부 : 적용 안됨 우선변제권
– 요건 : 대항요건(주택의 인도 + 전입신고 + 점유) + 확정일자
– 효력 : 후순위 권리자 및 기타 채권자보다 우선변제
– 범위 : 무제한
– 우선변제 범위 : 보증금 전액
– 제한 : 무제한
– 대항요건 시기 : 시기에 상관없음
– 법인 적용 여부 : 적용대상
3. 확정일자 받는 법
확정일자를 받는 방법은 2가지가 있습니다. 직접 관할 행정복지센터(주민센터/동사무소)에 방문하여 받는것과 인터넷으로 받는 방법등이 있습니다.
그럼 지금부터는 2가지 방법의 절차와 준비물등을 알아보겠습니다.
행정복지센터(주민센터/동사무소)방문
– 준비서류 : 임대차계약서 원본, 신분증, 수수료(600원)
<가까운 행정복지센터 찾는 법>
– 포털검색(네이버, 다음, 구글등)에서 “XX동 행정복지센터” 검색
대법원 인터넷등기소 이용
– 준비물 : 주택임대차계약서(스캔파일), 공인인증서
1. 대법원인터넷등기소 접속
2. 신청서 작성 및 제출 선택
3. 확정일자 신청서 신규 신청
4. 신청서 정보 입력
5. 계약정보 입력(주택임대차계약서 스캔파일 업로드)
6. 신청인 정보입력
인터넷으로 확정일자 받는 법은 방문신청보다는 조금 복잡합니다. 왜냐하면 필수제출서류인 주택임대차계약서의 스캔파일이 필요하기 때문입니다.
그래서, 전세 및 월세의 임대차계약을 마치고 가까운 행정복지센터로의 방문이 오히려 편할 수도 있습니다.
<인터넷 확정일자 받을 때 유의사항>
– 신청가능한 사람 : 임대인 및 임차인, 변호사 또는 법무사, 개업공인중개사
– 신청반려사유 : 주택임대차계약서의 스캔파일이 없는 경우, 임대차계약서에 임대인 및 인차인의 인적정보, 주택의 소재지, 임대 차 목적물의 표시, 임대차기간, 차임 및 보증금을 확인할 수 없는 경우 등
※ 상가임대차계약의 경우 온라인 확정일자 신청 불가
4. 확정일자 받았는지 확인하는 법
막상 확정일자를 받았지만 제대로 받았는지 어떻게 확인하는지 궁금하시죠?
확인방법은 매우 간단합니다. 어디서 받았는지에 따라 달라지는데요 지금부터 알려드릴게요.
행정복지센터(주민센터/동사무소)에서 받았을 경우
– 행정복지센터에서 직접 방문하여 확정일자를 받았다면 주택임대차계약서 원본에 확정일자 확인도장 을 찍어주고 전산에도 기록을 남겨두죠. 인터넷 전입신고(대법원인터넷등기소)를 이용한 경우
– 확정일자 열람화면에서 확인 할 수 있습니다.
이렇게 확정일자를 받아 놓으면 차후 임대인이 담보대출을 받을 경우 은행에서는 선순위 임차인을 확인하기 위해 세대열람확인서를 임대인에게 요청하고 이 서류를 확인하면 전입신고 및 확정일자를 받은 세대의 목록이 나타납니다.
5. 전입신고 및 확정일자는 늦으면 안됩니다
임대차계약이 완료되면 즉시 전입신고 및 확정일자를 받을 것!
전입신고나 확정일자를 늦게 받으면 문제가 발생할 수 있습니다. 왜냐하면 임대인(집주인)이 담보대출이 필요하여 근저당설정이라도 등기부등본에 기재되면 결국 임차인은 후순위 임차인이 됩니다.
뒤늦게 대항요건을 갖춘다고 하더라도 선순위 채권자가 생겨나고 임차주택의 경매가 진행될 시 임차보증금이 소액보증금에 해당할 경우 모든 채권자에게 대항할 수 있는 최우선변제금을 받을 수 있더라도, 그 이상의 보증금은 선순위 채권자의 채권이 변제되고 나서 남은 금액으로 배당을 받을 수 있기 때문입니다.
부동산 등기부등본에는 권리자들이 등기를 기록하여 남길 수 있지만, 이와 같은 효력으로 확정일자가 있어요.
확정일자를 받아놓으면 그 이후에 발생하는 채권자들의 권리는 후순위가 되니까요.
여기까지 확정일자 받는 법과 그 효력, 그리고 시기와 받는곳은 어디인지 알아보았습니다.
다시한번 말씀드리지만 임대차계약이 완료되면 늦기않게 즉시 전입신고와 확정일자를 받으시기를 당부드립니다.
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전입신고 전 확정일자 받을 수 있나? 확정일자 필요서류, 확정일자 받는법 전입신고 전에 확정일자를 받을 수 있을까요?
전세 대란이라 전세집 구하기가 쉽지 않습니다. 저도 최근 기나긴 월세 살이를 마무리 하고 전세집을 구해 계약을 완료 했습니다. 다만 신축 건물이다 보니 아직 준공이 되지 않아 건물 등기가 나지 않은 상태입니다. 여러모로 불안하지만 계약을 서둘러 진행했습니다. 마음에 드는 전세집을 구하기가 너무 어려웠기 때문에 계약을 서두를 수 밖에 없었습니다. 집을 구하러 다니는 동안 ‘요즘은 시멘트만 바르면 이미 계약이 끝나버린다.’는 부동산 중계인의 말을 실감하지 않을 수 없었습니다. 그만큼 전세집이 많지 않을 뿐더러 나오는 족족 계약되버려 좋은 전세집 구하기가 ‘하늘의 별따기’였기 때문입니다. 실제로 토요일에 본 괜찮은 집이 부동산 휴일인 일요일을 지나 월요일이 되자마자 계약되버려 고려 중이던 집을 두어번 놓치기도 했습니다.
그런데 이렇게 어렵게 구한 전세집에 또다른 위험 요소가 남아 있으니 바로 권리 관계가 그것입니다. 계약한 토지와 건물에 대한 권리 관계를 제대로 파악하지 않으면 애써 마련한 전세금을 깔끔히 날리는 사태가 발생할 수도 있습니다. 이러한 권리 관계의 파악을 위해서는 등기부 등본을 직접 떼어 확인할 필요가 있는데, 전세 계약시 주의할 점으로 검색하면 수많은 정보를 확인할 수 있습니다. 여튼 확정일자는 이러한 권리 관계에 의한 문제가 발생했을 때 임차인(세입자)을 보호해줄 수 있는 최소한의 방패입니다. 그렇다면 확정일자에 대해 조금 더 자세히 알아볼까요?
확정일자란?
확정일자란 해당 문서가 해당 날짜에 존재하고 있었음을 증명하기 위한 것으로, 공증기관에 문서를 제시하면 공증기관은 공증을 청구한 해당 날짜를 문서에 기재하고, 그 문서상에 확정일자 도장을 찍어 주게 됩니다. 확정일자는 주로 공증사무소, 법원, 등기소, 주민센터(동사무소) 등에서 주택임대차계약의 체결 날짜를 확인하기 위해 계약서에 도장을 찍어 준 날짜를 의미하는데요. 확정일자는 주택의 임대차계약 체결이나 전입신고 등을 할 때 필요하며, 제3자와의 관계에서 완전한 증거력을 갖게 됩니다.(시사경제용어사전, 기획재정부, 2010.11, 대한민국정부 참조)
확정일자 받는 방법은?
확정일자를 받기 위한 준비물에는 계약 완료한 ‘계약서 원본’과 ‘신분증’만 있으면 됩니다. 확정일자는 계약서에 명시된 주거지의 주민센터(동사무소)에서 받을 수 있습니다. 또한 주민센터 뿐만 아니라 법원 등기소에서도 가능 합니다. 하지만 찾기 쉽다는 점 때문에 주민센터에서 대부분 확정일자를 받게 됩니다. 이사 후 주민센터를 찾아 전입신고와 함께 확정일자를 받는 순서로 진행합니다. 물론 전입신고는 인터넷을 통해서도 가능합니다.
전입신고 전 확정일자 받을 수 있나?
전입신고 전에 확정일자를 받는 것이 가능할까요? 네, 받을 수 있습니다. 저 또한 아직 이사를 하지 못했고 전입신고도 하지 않았지만 계약을 진행했고 계약금을 걸어둔 상태로 주민센터를 찾아 확정일자를 받았습니다. 예전에는 전입신고와 확정일자를 동시에 받는 경우만 주민센터에서 확정일자를 받을 수 있고 전입신고 전에 확정일자를 받는 경우에는 법원 등기소를 찾아야 했다고 합니다. 실제로 네이버에서 ‘전입신고 전 확정일자’로 검색해 보면 법원 등기소에서 확정일자를 받아야 한다는 글들이 많이 보입니다. 하지만 근래들어서는 전입신고 전이라도 주민센터에서 확정일자를 받을 수 있습니다. 저 또한 주민센터에서 확정일자를 받았습니다.
확정일자가 빠르면 무조건 변제시 우선권을 갖게 될까?
확정일자가 빠른 사람은 늦은 사람에 비해 보증금 변제시 우선권을 갖게 되는 것이 일반적입니다. 하지만 실제로 우선변제권은 주택의 인도(입주), 주민등록의 전입, 확정일자라는 세가지 요건을 모두 갖추어야 그 효력이 발생합니다. 3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 정해지는 것이죠. 즉 확정일자를 받았더라도 전입신고를 하지 않았다면 전입 신고를 완료 해야지만 그 효력이 발생합니다.
너무 주저리주저리 길게 작성한 것 같아 간단하게 위 내용을 아래에 요약하고 포스팅을 마무리하도록 하겠습니다.
• 확정일자를 받을 수 있는 곳은? : 주민센터(동사무소), 법원 등기소 등 • 확정일자를 받기 위한 필요 서류는? : 계약서 원본, 신분증 • 전입신고 전 확정일자를 받을 수 있나? : 가능, 주민센터에서도 가능 • 확정일자의 효력 : 주택의 인도(입주), 전입일자, 확정일자 중 가장 늦을 일자 기준 • 확정일자 인터넷으로 받을 수 있나? : 불가, 전입신고는 가능
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전입신고와 확정일자 방법과 필요서류
바로보는부동산 오늘의 포스팅 주제는 전입신고와 확정일자 입니다.
주택임대차보호법에 의해 등기를 하지 않더라도 점유와 전입신고(주민등록)을 한 경우 그 다음날부터 제3자에 대항할수 있는 대항력을 갖게 되는데요.
대항력이란 이미 갖고 있는 법률관계를 제3자에에 대해서도 주장할수 있는 효력으로, 집주인이 바뀌어 매매가 된다고 하더라도 그 집에 살수 있는 권리입니다. 대항력을 갖추게 되면 주인이 바뀌든 말든 계약기간 동안 그 집에 살수 있고 계약기간이 끝나면 임차보증금을 받아갈수 있습니다.
여기서 주의할 점이 점유와 전입신고를 갖춘 경우 대항력을 갖는것이 아니라, 대항요건을 갖춘것으로 대항요건보다 앞선 선순위권리가 없어야 대항력을 행사할수 있습니다.
만약, 임차인이 대항요건을 갖춘 날(점유+전입신고)보다 앞선 근저당이 있는 경우, 해당 주택이 경매가 실행된다면 임차인에게는 대항력이 인정되지 않습니다. 선순위 근저당이 대항력을 인정받게 됩니다. 임차인은 확정일자로 받은 우선변제권으로 후순위채권보다는 우선하여 (선순위 금액을 제하고 남은 금액이 있다면 ) 다음 순서로 임차보증금을 받아갈수 있습니다.
선순위근저당이 있는 주택을 임차하게 되면, 전입신고와 확정일자를 받더라도 대항력을 갖출수는 없으니 이때는 선순위채권금액과 임대차보증금 까지 합한금액이 매매가 대비 70%이내(경매고려)는 되어야 안심할수 있습니다.
전입신고 란
전입신고란 한 세대에 속한 자의 전원 또는 일부가 거주지를 이동할때 신고의무자가 새로운 거주지에 전입한 날로부터 14일이내에 주소지 변경 및 등록을 위해 전입한사실을 새로운 거주지 관할기관인 주민센터에 신고하는 일을 말합니다.
임차인이 점유와 전입신고를 모두 갖춘 다음날0시 부터 대항요건을 갖춘것으로 보게 됩니다.
대항요건을 갖추기 위해서는 점유와 전입신고가 모두 되어있어야 합니다.
확정일자 란
임대차계약서를 법원이나 주민센터에 가서 일자확정을 청구하면 확정일자인을 찍어 주는데요, 특정일자에 임대차계약문서가 존재하고 있었다는 사실을 증명하는 것으로 주택임대차보호법에 명시되어 있습니다.
확정일자는 주택이 경매등에 부쳐졌을 때 차순위보다 먼저 채권을 변제 받을 수 있는 권리가 우선변제권인데요, 대항요건을 갖춘 임차인이 확정일자를 받음으로써 우선변제권을 갖게 됩니다.
확정일자를 임대차계약서에 받아둠으로써 입주한 후에 발생할 수있는 저당권이나 전세권등보다 우선순위를 인정받게 됩니다.
전입신고와 확정일자 효력
점유와 전입신고를 함으로써 익일 0시부터 대항요건을 갖추게 됩니다.
우선변제권은 대항력을 갖추고(점유+전입신고) 확정일자를 받은 경우 취득됩니다.
임차인이 대항요건을 갖추고 확정일자까지 받게 된다면, 임차인보다 경매대금에서 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 갖게 됩니다. 그러나 대항요건없이 확정일자만 받게 되면 대항요건이 없으므로, 임차인의 우선변제권은 인정받을 수 없습니다.
전입신고함으로써 대항력을 갖추기 위해서는 대항요건을 갖춘시점보다 앞선 선순위 권리가 없어야 합니다.
전입신고 방법과 필요서류
전입신고를 위해서는 이전하는 곳의 주민센터를 방문하여 주민센터내에 비치된 전입신고서를 작성하고 제출하면 됩니다.
세대주가 신고할경우는 신분증을, 세대주가 아닌 세대원이 전입신고할때는 세대주신분증과 도장, 신고자 신분증을 함께 갖고 가야해요.
정부24를 통한 인터넷전입신고도 가능합니다. 인터넷으로 전입신고할 경우는 세대원전체가 옮겨갈때 가능합니다. 미성년자가 신청인이거나, 기존세대가 살고 있는 곳에 별도세대를 구성하며 전입하는 경우 인터넷전입신고가 불가합니다.
인터넷전입신고시 신청인의 경우 공인인증서가 필요하며 이사전 살던주소, 이사갈 곳의 정확한 주소, 이사사유 등을 체크하시면 됩니다.
6시이후나 주말인 경우 다음 근무일에 신청이 접수됩니다. 인터넷으로 전입신고한 경우 주민센터에 전화해서 정확히 신청이 되었는지 확인해보시는거나 정부24에 나의신청내역 확인해보셔야 합니다.
확정일자 받는방법과 필요서류
임차인이 임대차계약서원본과 신분증을 갖고 주택소재지 주민센터나 법원,등기소에 방문하여 확정일자 인을 받으면 되는데요, 본인이나 공인중개사, 신분증과 계약서를 지참한 대리인도 신청이 가능합니다.
인터넷으로는 대법원인터넷등기소에서 확정일자를 받으실수도 있습니다. 인터넷등기소에서 신청시에는 임대차계약서 스캔파일이 필요해요. 수수료는 500원 듭니다.(등기소는 공짜없어요. 얄짤없죠 ㅋ)
전입신고와 확정일자 주의사항
21년6월부터는 전월세신고제가 시행으로 임대차계약을 쓰게 되면 계약내용을 신고해야 하는데, 계약신고하게 되면 확정일자도 자동으로 부여되게 됩니다.
임대차 계약을 하고난 이후 사정상 살수가 없어 임대인의 동의를 얻고 남은 기간 전대차계약을 하여 전차인이 전입신고와 점유를 하고 있는 경우, 임차인은 대항력을 갖게 됩니다.
계약서상의 임차인인 전입신고를 못하고 대신, 세대원인 가족이 전입신고를 하고 살게 되어도 대항요건을 갖추게 됩니다.
확정일자는 꼭 본인이 아니여도 받을 수 있으나 사본이 아닌 계약서 원본에 받아야 해요.
전입신고는 잔금일 후 14일 이내에 하셔야 합니다. 14일이내에 안하시면 과태료 냅니다.
전입신고와 확정일자를 주민센터에서 할 경우 해당 주택소재지가 있는 주민센터에서 진행합니다.
전입신고 안 하고 확정일자 받는다? (인터넷 등기소, 방문 신청)
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전입신고와 마찬가지로 이사 후 반드시 신청해야 할 부분이 확정일자입니다. 전입신고와 똑같이 임차인에게 우선변제권을 받기 위해, 대항력을 갖추기 위해 하는 것으로 관할 동사무소나 인터넷 등기소로 확정일자를 신청하는 방법이 있습니다. 혹시나 전입신고를 안 하고 확정일자만 받으시려는 분들이 계신데 꼭 전입 신고과 확정일자 둘이 신청이 되어야 우선변제권의 대항력이 생기기 때문에 두 가지를 모두 신청하셔야 합니다. 전입신고와 확정일자는 내 보증금에 대한 보호 장치입니다. 이번 글에서는 확정일자를 어떻게 신청하는지에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
<확정일자 신청하기 전에 필요한 준비물>
인터넷 신청인 경우: 임대차계약서 스캔본, 공인인증서
관할 동주민센터/읍면사무소 직접 방문인 경우: 임대차계약서, 신분증
<온라인으로 신청하는 방법>
대법원 인터넷 등기소 홈페이지에 접속해주세요. 신청을 위해서는 회원가입이 필요합니다.
[로그인 후 상단 탭에 확정일자 클릭- 신청서 작성 및 제출하기- 1단계 기본 정보 입력, 2단계 계약정보 입력, 3단계 신청인 정보를 입력 후- 작성 확인 완료]1단계 기본 정보 입력
1단계는 현재 계약이 신규인지, 재계약인지 설정 후에 부동산 구분 정보 값을 입력해주면 됩니다. 단독주택과 다가구 주택인 경우는 [건물]로, 아파트, 다세대 빌라 등은 [집합 건물]로 구분하면 됩니다. 주택의 소재지를 자세히 입력하면 되는데 여기서 주의할 점은 주택임대차계약서상의 주택 소재지와 반드시 동일하게 입력해야 합니다. 부동산 등기 소재지 확인란에 부동산 검색을 누른 후 부동산 주소지를 선택해 저장 후 다음을 눌러줍니다.
2단계 계약 정보 입력
임대차 계약서에 나온 계약 정보대로 입력하시면 됩니다. 여기서 주의할 점은 전세계약이라면 임차인뿐만 아니라 임대인의 정보도 모두 입력하셔야 합니다.
3단계 신청인의 정보
임대차 계약서 원본 스캔한 파일을 첨부하고 작성 확인 및 완료 버튼을 누르면 끝입니다. 온라인으로 확정일자를 신청하는 경우에는 500원의 수수료가 발생합니다. 500원의 수수료를 결제해주시면 되고 그 후에 앞에 입력한 휴대폰이나 이메일로 확정일자 결과를 받을 수 있습니다.
<관할 동사무소 방문 신청>
확정일자를 관할 동사무소에 직접 방문 신청하는 경우라면 전입신고와 확정일자 처리를 함께 요청할 수 있습니다. 업무 시간 내에 방문 후 신청하시면 되고 600원의 수수료가 발생하고 계약서 원본과 신분증을 지참해서 방문하시면 됩니다.
확정일자는 신청 당일 날 효력이 발생하고 우선변제권은 전입신고와 확정일자 중에 늦은 날을 기준으로 변제권을 부여합니다. 이사 당일 전입신고와 확정일자를 동시에 신청하고 받았다면 다음날 0시부터 우선변제권의 효력이 발생합니다. 확정일자가 날인된 임대차계약서를 받을 수 있습니다.
<이사 관련 글>
2021.10.12 – [생활정보] – 원룸 전세 전입신고 준비물 (동사무소 or 인터넷 신청)
2021.10.08 – [생활정보] – 이사 완료 후 체크리스트 (우편물 이전 서비스, KT 무빙)
2021.10.05 – [생활정보] – 이사 갈 때 공과금 정리하는 방법(수도세, 전기세, 도시가스, 인터넷)
2021.10.04 – [생활정보] – 이사하기 전 체크리스트 (이사 가기 전 준비사항)
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전입신고? 확정일자? 왜 해야 할까
이사할 때 나름의 루틴이 있다. 오전 중에 이삿짐을 옮기기, 그리고 새 집에 짐을 풀기 전에 동네 주민센터로 가서 전입신고와 확정일자 받기 등이다. 처음 집을 계약했을 때 부모님께서 전입신고와 확정일자를 받으라고 가르치셨고 정확한 이유도 모른 채 습관처럼 하고 있다. 그 습관은 불행 중 다행인 상황을 만들었다.
몇 년 전, 제주도 출장 중에 전화 한 통을 받았다. 살고 있는 원룸 오피스텔이 강제경매절차를 진행 중이고 경매로 넘어갈 위험이 있어 법원에 계약서 등 서류확인을 받으라는 것. ‘보이스피싱인가?’ 의심할 정도로 현실감 없는 말이었는데 법원에 연락해 재차 확인한 결과, 사실이었다. 출장이 끝나는 동시에 법원으로 달려가 소명에 필요한 절차를 밟았다.
이렇듯 나에게는 절대 일어나지 않을 것 같은 일들이 간혹 실제로 벌어지곤 한다. 특히 사회초년생에게 전세보증금은 사실상 모은 돈의 전부다. 그런 돈을 날릴 수도 있는 상황이 벌어진다면 얼마나 당황스럽고 안타까울까. 이 같은 상황에서 빛을 발하는 게 바로 ‘전입신고’와 ‘확정일자’다.
전입신고 하셨나요? 확정일자는 받으셨죠?
내가 겪었던 것처럼 만에 하나 전월세로 거주 중인 주택에 경매나 가압류 등이 들어왔을 경우 ‘우선변제권’을 갖는 게 1순위다. 임차주택이 경매로 넘어갔을 때 건물에 담보를 설정한 사람이 우선적으로 배당을 받게 되고, 남은 배당금을 임차인과 채권자가 나눠 가지게 된다. 이때 조금이라도 먼저 보증금을 변제 받을 수 있는 권한이 바로 우선변제권이다.
우선변제권을 갖기 위해서는 3가지 요소를 모두 갖춰야 하는데 ① 전입신고 ②입주 ③ 확정일자 다. 이 세 가지 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 정해진다. 입주 후 최대한 빨리 전입신고와 확정일자를 받아야 순위에 밀리지 않는 것!
전입신고와 확정일자를 하는 방법은 간단하다. 가장 간단한 방법은 이사하는 동네의 주민센터를 방문하는 것. 신분증을 지참해서 주민센터를 방문해 비치된 전입신고서를 작성해 제출하면 된다. 동시에 확정일자도 받을 수 있는데 계약서도 함께 가져와야 한다. 계약서에 확정일자 도장을 찍어주면 끝. 피치 못할 사정으로 현장 방문이 어렵다면 온라인으로도 할 수 있다. 전입신고는 정부24를 통해, 확정일자는 법원 온라인 등기소에서 가능하다.
전입신고를 하지 않아서, 확정일자를 받지 못해서, 점유를 하지 않아서… 등등 여러가지 이유로 우선변제권을 갖지 못하는 경우가 있다. 몇 가지 소개 하자면.
1. 월세 깎고 전입신고 안 한다?
방을 구해본 사람이라면 한번쯤 접하는 유혹이 있다. 간혹 집주인들이 월세를 깎아줄테니 전입신고를 하지 말라는 경우가 있다. 학생들이나 사회초년생에게 당장 몇 만 원도 무시할 수 없는 금액이지만 월세 몇 만 원 아끼려다가 보증금 몇 천만 원을…흑ㅠ
2. 확정일자가 뭐죠?
전입신고는 입주 14일 이내에 하도록 법적으로 규정돼 있어서 많은 세입자들이 하고 있다. 하지만 확정일자는 많은 사람들이 모르고 지나친다. 혹은 전입신고를 받으러 갈때 계약서를 깜빡하고 두고 와서 확정일자를 받지 못 한채 잊어버리는 경우도 많다. 겨우 계약서에 도장 찍는 건데… 라고 생각할 수 있겠지만 앞서 말했듯이 확정일자를 받지 않으면 내 소중한 보증금을 잃는 불상사가 발생할 수도 있다.
3. 새 집주인이 계약서 다시 쓰자고 하는데요?
전월세 계약기간 동안 집주인이 바뀌는 경우도 적지 않다. 이때 새로운 집주인이 계약서를 새로 작성하자고 연락이 올 수 있다. 본론부터 말하자면 전입신고를 했다면 계약서를 새로 작성할 필요가 없다. 기존 계약서 상에 있는 계약기간 동안 조건이 자동으로 동일하게 적용되기 때문이다.
이를 알지 못하고 새 계약서를 작성한 후 확정일자도 새로 받고 기존 계약서도 파기하게 되면 후순위로 밀릴 수 있다. 계약 갱신 시 임대보증금이 변경될 경우에는 증액 또는 감액된 내용에 대해서만 계약서 작성 후 확정일자를 받고 기존 계약서와 함께 보관해야 한다.
4. 보증금은 다음 세입자 구하면 줄게~
전월세 계약이 종료된 후 “당장 보증금을 돌려주기 어려울 것 같은데 다음 세입자 구하고서 보내주면 안될까?”라고 집주인이 말한다면? 설령 그 돈이 당장 필요없고 갈 곳이 있더라도 짐을 싸서 나오거나 다른 주소지로 이전하면 안된다. 혹여 집주인과 보증금 문제로 분쟁이 이어져 보증금반환청구소송을 진행하게 되면 1단계가 바로 우선변제권을 갖는 것이기 때문.
확정일자와 전입신고를 마쳤다고 하더라도 실거주지를 이전할 경우 기존에 취득한 우선변제권을 상실하게 된다. 이사할 곳을 정했다면 반드시 임차권등기명령 신청 후 완료를 확인해야 한다. 임차권 등기 완료 후에는 새로운 주소지로 이사를 해도 우선변제권을 인정 받을 수 있다. 또 기존 집에 새로운 임차인이 들어와도 전입신고를 할 수 없어 집주인에게 부담을 줄 수도 있다.
★ 오늘의 중요 포인트
1. 우선변제권을 갖기 전까지 퇴거하지 말고 점유하고 계세요.
2. 입주와 동시에 지역 주민센터에서 전입신고 및 확정일자를 받으세요.
3. 계약서는 함부로 버리지 말고 보증금을 받기 전까지 가지고 계세요.
이사 > 이사 후 새집생활하기 > 전입신고하기 > 전입신고하기 (본문)
전입신고하기
이사를 하면 세대주 등 신고의무자는 이사한 날부터 14일 이내에 새로운 거주지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터에 방문하거나 인터넷에 접속하여 전입신고를 해야 합니다.
전국 번호판의 경우에는 다른 도시로 이사하더라도 전입신고를 했다면 별도로 자동차 변경등록을 할 필요가 없습니다. 그러나 다른 특별시ㆍ광역시 또는 도로 이전하는 경우로서 자동차등록번호판에 관할 관청의 기호표시(예를 들어 “서울O 가 OOOO”)가 있는 지역 번호판인 경우에는 전입신고와 별도로 자동차 변경등록 신청을 해야 합니다.
전세나 월세 세입자의 경우에는 보증금 보호를 위해 가급적 이사당일에 전입신고를 하고 이와 더불어 임대차계약서상에 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다.
인쇄체크 전입신고하기
전입신고는 어떻게 하면 되나요? 전입신고는 어떻게 하면 되나요?
다음의 신고의무자는 새로운 거주지로 이사한 날부터 14일 이내에 새로운 거주지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터에 방문하거나 <정부24 홈페이지( 다음의 신고의무자는 새로운 거주지로 이사한 날부터 14일 이내에 새로운 거주지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터에 방문하거나 http://www.gov.kr )>에 접속하여 전입신고를 해야 합니다( 「주민등록법」 제16조 제1항, 제11조 제12조 ).
세대주 세대주
세대를 관리하는 사람 세대를 관리하는 사람
본인 본인
세대주의 위임을 받은 세대주의 배우자 세대주의 위임을 받은 세대주의 배우자
세대주의 위임을 받은 세대주의 직계혈족 세대주의 위임을 받은 세대주의 직계혈족
세대주의 위임을 받은 세대주의 배우자의 직계혈족 세대주의 위임을 받은 세대주의 배우자의 직계혈족
세대주의 위임을 받은 세대주의 직계혈족의 배우자 세대주의 위임을 받은 세대주의 직계혈족의 배우자
기숙사나 여러 사람이 동거하는 숙소의 관리자 기숙사나 여러 사람이 동거하는 숙소의 관리자
기숙사나 여러 사람이 동거하는 숙소의 거주민 기숙사나 여러 사람이 동거하는 숙소의 거주민
전입신고를 하는 경우 전입지의 세대주 또는 세대를 관리하는 사람과 전(前) 거주지의 세대주 또는 세대를 관리하는 사람이 다른 경우에는 전 거주지의 세대주, 세대를 관리하는 사람 또는 전입자의 확인을 받아야 합니다( 전입신고를 하는 경우 전입지의 세대주 또는 세대를 관리하는 사람과 전(前) 거주지의 세대주 또는 세대를 관리하는 사람이 다른 경우에는 전 거주지의 세대주, 세대를 관리하는 사람 또는 전입자의 확인을 받아야 합니다( 「주민등록법 시행령」 제23조 제2항 본문).
전 거주지의 세대주, 세대를 관리하는 사람 또는 전입자의 확인을 받기 어려운 경우에는 읍·면·동장 또는 출장소장의 사실조사로 대신할 수 있습니다( 전 거주지의 세대주, 세대를 관리하는 사람 또는 전입자의 확인을 받기 어려운 경우에는 읍·면·동장 또는 출장소장의 사실조사로 대신할 수 있습니다( 「주민등록법 시행령」 제23조 제2항 단서).
정당한 사유 없이 전입신고를 14일 이내에 하지 않은 경우 5만원 이하의 과태료가 부과됩니다( 정당한 사유 없이 전입신고를 14일 이내에 하지 않은 경우 5만원 이하의 과태료가 부과됩니다( 「주민등록법」 제40조 제4항).
인쇄체크 확정일자받기
확정일자의 효력 확정일자의 효력
전세나 월세 세입자의 경우에는 가급적 이사당일에 전입신고를 하고 이와 더불어 임대차계약서상에 확정일자를 받아두는 것이 좋은데요. 이렇게 하면 소중한 보증금을 떼일 염려가 없도록 임차권에 대항력과 우선변제권이라는 힘이 생기기 때문입니다. 전세나 월세 세입자의 경우에는 가급적 이사당일에 전입신고를 하고 이와 더불어 임대차계약서상에 확정일자를 받아두는 것이 좋은데요. 이렇게 하면 소중한 보증금을 떼일 염려가 없도록 임차권에 대항력과 우선변제권이라는 힘이 생기기 때문입니다.
확정일자는 어떻게 받나요? 확정일자는 어떻게 받나요?
임차인은 주택임대차계약서 원본 또는 사본을 소지하고 임차주택 소재지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터 또는 시·군·구의 출장소에서 방문하면 확정일자를 부여받을 수 있습니다( 임차인은 주택임대차계약서 원본 또는 사본을 소지하고 임차주택 소재지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터 또는 시·군·구의 출장소에서 방문하면 확정일자를 부여받을 수 있습니다( 「주택임대차보호법」 제3조의2 제2항 및 「주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」 제2조 제1항).
확정일자를 부여받으려는 사람은 확정일자부여기관에 출석하여 계약증서 원본과 주민등록증, 운전면허증, 여권 또는 외국인등록증 등 본인을 확인할 수 있는 신분증을 제시해야 합니다( 확정일자를 부여받으려는 사람은 확정일자부여기관에 출석하여 계약증서 원본과 주민등록증, 운전면허증, 여권 또는 외국인등록증 등 본인을 확인할 수 있는 신분증을 제시해야 합니다( 「주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」 제2조 제2항).
또한, 정보처리시스템을 이용하여 주택임대차계약을 체결한 경우 해당 주택의 임차인은 정보처리시스템을 통해 전자계약증서에 확정일자 부여를 신청할 수 있습니다. 이 경우 확정일자 부여 신청은 확정일자부여기관 중 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함)·군·구(자치구를 말함)의 출장소에 해야 합니다( 또한, 정보처리시스템을 이용하여 주택임대차계약을 체결한 경우 해당 주택의 임차인은 정보처리시스템을 통해 전자계약증서에 확정일자 부여를 신청할 수 있습니다. 이 경우 확정일자 부여 신청은 확정일자부여기관 중 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함)·군·구(자치구를 말함)의 출장소에 해야 합니다( 「주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」 제2조의2 ).
확정일자를 취득하려는 경우 주택임대차계약서에 다음의 요건을 갖추어야 합니다( 확정일자를 취득하려는 경우 주택임대차계약서에 다음의 요건을 갖추어야 합니다( 「주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」 제3조 ).
임대인·임차인의 인적 사항, 임대차목적물, 임대차기간, 차임·보증금 등이 적혀 있는 완성된 문서일 것 임대인·임차인의 인적 사항, 임대차목적물, 임대차기간, 차임·보증금 등이 적혀 있는 완성된 문서일 것
계약당사자(대리인에 의하여 계약이 체결된 경우에는 그 대리인을 말함)의 서명 또는 기명날인이 있을 것 계약당사자(대리인에 의하여 계약이 체결된 경우에는 그 대리인을 말함)의 서명 또는 기명날인이 있을 것
글자가 연결되어야 할 부분에 빈 공간이 있는 경우에는 계약당사자가 빈 공간에 직선 또는 사선을 그어 그 부분에 다른 글자가 없음이 표시되어 있을 것 글자가 연결되어야 할 부분에 빈 공간이 있는 경우에는 계약당사자가 빈 공간에 직선 또는 사선을 그어 그 부분에 다른 글자가 없음이 표시되어 있을 것
정정한 부분이 있는 경우에는 그 난의 밖이나 끝부분 여백에 정정한 글자 수가 기재되어 있고, 그 부분에 계약당사자의 서명이나 날인이 되어 있을 것 정정한 부분이 있는 경우에는 그 난의 밖이나 끝부분 여백에 정정한 글자 수가 기재되어 있고, 그 부분에 계약당사자의 서명이나 날인이 되어 있을 것
계약증서(전자계약증서 제외)가 두 장 이상인 경우에는 간인(間印)이 있을 것 계약증서(전자계약증서 제외)가 두 장 이상인 경우에는 간인(間印)이 있을 것
확정일자가 부여되어 있지 않을 것(다만, 이미 확정일자를 부여받은 계약증서에 새로운 내용을 추가 기재해 재계약을 한 경우에는 그렇지 않습니다.) 확정일자가 부여되어 있지 않을 것(다만, 이미 확정일자를 부여받은 계약증서에 새로운 내용을 추가 기재해 재계약을 한 경우에는 그렇지 않습니다.)
확정일자 부여 수수료 : 1건마다 600원(계약증서가 4장을 초과할 경우 초과 4장마다 100원 추가) 확정일자 부여 수수료 : 1건마다 600원(계약증서가 4장을 초과할 경우 초과 4장마다 100원 추가)
정보제공 수수료 : 1건마다 600원(출력물이 10장을 초과할 경우 초과 1장마다 50원 추가) 정보제공 수수료 : 1건마다 600원(출력물이 10장을 초과할 경우 초과 1장마다 50원 추가)
정보처리시스템을 이용하여 주택임대차계약을 체결하고 전자계약증서에 확정일자 부여를 신청한 사람 정보처리시스템을 이용하여 주택임대차계약을 체결하고 전자계약증서에 확정일자 부여를 신청한 사람
※ 정보처리시스템을 이용한 주택임대차계약의 전자계약 체결 및 확정일자 부여는 < 국토교통부 부동산거래 전자계약시스템 ( https://irts.molit.go.kr ) >을 통해 하실 수 있습니다.
확정일자 효력 및 받는 방법
이번 시간에는 확정일자 효력 및 확정일자 받는 방법에 대해서 알아보겠습니다. “확정일자”는 “전입신고”와 함께 세입자가 본인들의 보증금을 지키기 위해서 반드시 이해하여야 하는 내용입니다.
저는 은행에 근무할 때 기본적인 “전입신고 + 확정일자”를 받지 않아서, 본인의 보증금을 잃게 되는 수많은 임차인들을 보았습니다. 이 글에서는 임차인에게 꼭 필요한 중요한 핵심 내용을 최대한 쉽게 총정리했습니다. 그러므로, 내용이 약간 어렵게 느껴지더라도 반드시 이해한 후 숙지하시길 바랍니다.
확정일자 제도란?
– “확정일자” 제도는 어떠한 증서를 작성한 날짜에 관한 완전한 증거가 될 수 있는 것으로, “법률상 인정되는 일자”를 말합니다. 임대인과 임차인 사이에 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하기 위해 도입된 제도입니다.
이 확정일자에 대해서 추가적으로 알아보기 위해서는, 일단 [주택임대차 보호법]이 왜 생겨났는지 이해할 필요가 있습니다. 그 이유는 [주택임대차 보호법]을 적용받는 건물과 임차인만이 ‘전입신고’ 및 ‘확정일자’ 등의 효력 등을 따질 필요가 있기 때문입니다. 만약 [주택임대차 보호법] 적용 대상이 아니라면, 확정일자 등에 대해서 논할 필요도 없습니다. 따라서, [주택임대차 보호법]의 특징을 간단하게 정리해보면 다음과 같습니다.
기본적으로 ‘임대인’이 아닌 ‘임차인’을 위한 법입니다.
이 법은 기본적으로 ‘사람’만 보호를 받습니다. 그러나, 예외적으로 일부 ‘법인’도 보호를 받을 수 있습니다.(예: 한국 토지주택공사, 지방공사 등)
[주택임대차 보호법]은 실제 주택뿐만 아니라, 사실상 주택으로 사용하고 있는 건물에 대해서도 보호를 해줍니다.서류상으로는 상가나 공장이라도, 실제로는 주택으로 개조해서 사용하고 있다면 보호를 해줍니다.
미등기 건물이나 옥탑방 등도 이 법의 적용을 받아 보호를 해줍니다.
이 [주택임대차 보호법]이 왜 생겨났고 중요한 것인지 아래에 예를 들어서 설명해보겠습니다.
구 분 내 용 게약기간 2019년 1월 1일 ~ 2020년 12월 31일 보증금 1억원 기존 임대인(현 소유자) 철수 임차인 영희 새로운 매수인 갑돌이
위 표와 같은 아파트 임대차 계약이 있다고 가정을 해봅시다. 이 상태에서 새로운 매수인 갑돌이가 2020년 3월 10일에 위 아파트를 매수하고 2020년 3월 20일까지 현재 거주하고 있는 임차인 영희에게 에게 집을 비워달라고 하면 어떻게 될까요?
이 경우 영희는 나가야 합니다. 즉 집을 비워줘야 합니다. 흔히 알고 있는 사실과 달라서 놀라셨죠? 우리들에게 [주택임대차 보호법]이 없다면 비워줘야 한다는 이야기입니다.
물론 아파트를 매매할 때, 새로운 매수인(갑돌이)이 기존 임차인(영희)을 승계하기로 하거나, 임차인(영희)이 이미 기존 소유자(철수)의 동의를 얻어 “전세권 등기”를 했다면 나가지 않고 대항할 수 있습니다.
그러나, 현실적으로 매매계약에서 기존 임차인을 승계한다는 특약도 없을뿐더러, 임대차 계약 시 기존 집주인의 동의를 얻은 후, 많은 비용을 들여가며 매번 전세권 등기를 하기도 어렵습니다.
따라서, 이런 임차인들을 보호하기 위해서 [주택임대차 보호법]과 [상가임대차 보호법]이 생겨난 것입니다. 그럼, 이 법들이 생겨나서 임차인이 “점유+ 전입신고 + 확정일자”를 요건을 갖추면, 누릴 수 있는 권리인 “대항력”, “우선변제권”, “최우선 변제권”에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
대항력
1. 대항력 요건
– 대항력은 임차인이 “점유(실제 거주)” + “전입신고”를 하면 대항력이 발생합니다. 즉, 대항력과 확정일자 사이에는 아무런 관련이 없습니다.
2. 대항력 발생 시기
– 이 대항력은 “점유 + 전입신고”를 한 그다음 날 0시에 대항력이 생깁니다.
3. 대항력 효력
– 대항력을 얻게 되면 임차인은 새로운 소유자에게 기존의 임대인(소유자)과 맺었던 임대차 계약(보증금+임대차 기간)을 승계하라고 주장할 수 있는 힘이 생기는 것입니다.
4. 대항력과 관련된 추가 내용
(1) 점유
– 대항력 요건 중에 하나인 ‘점유’는 꼭 사람이 살고 있지 않아도 됩니다. ‘짐’도 갖다 놓을 필요가 없습니다. 사실상의 점유만 있다면 인정받을 수 있습니다. 즉, 임차인이 열쇠만 가지고 있으면 된다는 뜻입니다. 언제든지 문을 열고 들어갈 수 있는 사실상의 점유만 있으면 됩니다.
(2) 전입신고
– 대항력 요건 중에 ‘전입신고’는 원칙적으로 ‘건축물 관리대장’과 부합하게 신고를 해야 합니다. 그러나 실무적으로는 건축물대장에 근거해서 등기부가 만들어지기 때문에 등기부대로 등기를 해도 무관하나, 두 가지 서류를 확인하여 일치하도록 전입신고를 하는 것이 좋습니다.(특히, 집합건물 등) 또한 최근에는 ‘지번’으로 전입신고가 안되고 반드시 ‘도로명’으로 전입신고를 해야 합니다.
전입신고의 효력인 “대항력”에 대해서 좀 더 자세히 알고 싶으면 하단의 글을 참고하시면 됩니다. 매우 중요한 내용이니 꼭 읽어보시길 바랍니다. 이 내용을 먼저 읽으면 “대항력 + 확정일자”를 통해 얻게 되는 우선변제권에 대해서 좀 더 명확하게 이해할 수 있습니다.
▶ [전입신고란? – 효력 및 인터넷 신고 방법]
확정일자 효력
– 확정일자를 받게 되면 “채권”인 임대차가 “물권화” 되어 추후에 배당절차 등에서 “물권”인 은행 근저당권 등과 어깨를 나란히 하여 배당을 받을 수 있다는 것에 의미를 둘 수가 있습니다. 즉, 전세권과 같이 등기부상에 등기를 하지 않아도, 물권과 같은 효력이 있다고 볼 수 있습니다. 채권과 물권에 대한 용어가 힘들 수 있으나 간단하게 설명하면 다음과 같습니다.
채권 : 특정인에게만 주장할 수 있는 권리
물권 : 누구에게나 주장할 수 있는 권리
그러나 엄밀하게 따져보면, ‘대항력’은 나 홀로 효력을 발생할 수 있지만, 확정일자는 스스로 어떠한 효력도 발생하지 못합니다. ‘확정일자’는 ‘대항력’이라는 파트너를 만나야 시너지 효과를 내며 ‘우선변제권’이라는 강력한 효력을 발생시킵니다.
우선변제권
1. 우선변제권이란?
– 임차인이 후순위채권자보다 우선해서 배당을 받을 수 있는 권리를 말합니다.
2. 우선변제권 발생 요건
– 이 “우선변제권”을 설명하기 위해 위에서 [주택임대차 보호법]과 “대항력”에 대해서 이미 설명을 하였습니다. 그 이유는 임차인의 보증금 보호를 위해 막강한 힘을 발휘하는 우선변제권의 발생 요건이 [“대항력” + “확정일자”] 이 두 가지 요건을 만족해야 하기 때문입니다.
즉, 위에서 대항력이 요건이 “점유 + 전입신고”라고 했으니, 우선변제권 발생 요건을 풀어서 설명하면 [“점유 + 전입신고 + 확정일자”]가 되는 것입니다.
그러므로, 임차인의 보증금을 완벽하게 보호받기 위해 임차인은 반드시 [“점유” + “전입신고” + “확정일자”] 이 세 가지 요건을 반드시 갖추어야 합니다. 물론 이 세 가지 요건을 갖추기 전에 선순위 권리 등이 있으면 안 됩니다. 우선변제권은 후순위 권리들보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리이기 때문입니다. 선순위 권리에게는 대항하지 못하고, 추후에 경매 배당시에 선순위 권리보다 우선하여 변제받을 수 없습니다.
따라서, 임차인 입장에서는 대항력과 우선변제권이 발생하는 시기를 따져보고, 이 보다 전에 설정되어 있는 근저당권 등의 선순위 권리가 있으면 절대 안 됩니다.
3. 우선변제권 발생 시기
– 위에서 ‘대항력’과 ‘우선변제권’의 발생요건을 알아봤으니, 이제는 이 권리들이 언제 발생하는지 그 기준점을 명확하게 알 필요가 있습니다. 그 이유는 이 발생 시기를 기준으로 그 뒤에 생기는 후순위 권리들에게 대항하여 우선 변제를 받을 수 있기 때문입니다.
대항력 : “점유 + 전입신고”를 한 “다음날 0시”에 대항력 발생합니다.
확정일자 : 확정일자를 받으면 그날 “낮”에 “우선변제권”이 생깁니다. 이때 “낮”이란 “아침 9시부터 저녁 6시 사이”를 의미합니다.
이 내용을 예를 들어 설명하면 다음과 같습니다.
임차인 점유 전입신고 확정일자 대항력 발생
(점유 + 전입신고) 우선변제권 발생
(대항력 + 확정일자) A 6월 1일 6월 1일 6월 1일 6월 2일 0시 6월 2일 0시 B 6월 1일 6월 20일 6월 1일 6월 21일 0시 6월 21일 0시 C 6월 1일 6월 10일 6월 20일 6월 11일 0시 6월 20일 낮
임차인 A는 대항력의 요건인 “점유 + 전입신고”를 마친 “6월 1일 다음날”인 “6월 2일 0시”에 대항력이 발생합니다. 확정일자는 “6월 1일 낮”에 효력이 발생하나, “우선변제권”은 대항력의 요건도 만족해야 합니다. 따라서, 최종적으로 우선변제권은 “점유 + 전입신고 + 확정일자”의 모든 요건을 갖춘 “6월 2일 0시”부터 효력이 발생합니다.
임차인 C의 경우에 전입신고를 “6월 10일”에 받았기 때문에, 점유를 “6월 1일”부터 했다고 하더라도 대항력은 전입신고를 받은 “6월 10일 다음날 0 시”인 “6월 11일 0시”부터 대항력이 발생합니다. 확정 일자 받기 전에 이미 대항력은 발생한 상태입니다. 따라서, 우선변제권은 확정일자를 받은 날 낮부터 효력이 발생하므로, “6월 20일 낮”부터 즉시 우선변제권이 발생하게 됩니다.
확정일자 받는 법
1. 직접 방문
– 주민센터(동사무소), 공증 사무실 또는 등기소에서 확정일자를 받을 수 있습니다. 계약서에 계약 내용을 확인해주는 도장을 찍어주는 간단한 절차입니다. 따라서, 준비서류는 ‘신분증’과 ‘임대차 계약서 원본’이 필요합니다.
2. 온라인
– ‘대법원 인터넷 등기소’를 통해 온라인으로도 확정일자를 받을 수 있습니다. 회원가입과 공인인증서 및 스캔한 임대차 계약서가 필요합니다. 아래의 신청절차를 따라서 신청을 하면 됩니다. 다만, “전입신고”와 “확정일자”는 본인의 보증금을 지키는 매우 중요한 업무입니다. 따라서, 인터넷 사용에 자신이 있더라도, 웬만하면 직접 해당 기관에 방문하여 업무 처리하시는 것을 권장드립니다.
대법원인터넷등기소-온라인-확정일자-신청절차
임차권등기명령
– 임대차 만료 후, 세입자가 보증금을 반환받아야 하는데, 반환을 받지 못한 상태에서, 세입자가 다른 곳으로 이사를 가고 전출을 한다면, 우선변제권이 사라지게 됩니다. 따라서 이런 상황이 발생할 경우에도, 우선 변제권을 인정받을 수 있도록, 시행하고 있는 제도가 “임차권등기명령” 제도입니다. 즉, 임차인이 임대차 기간 만료 후 임대인을 상대로 일방적으로 임차권등기를 법원에 신청해서 결정을 받으면 됩니다.
1. 신청 절차
임차기간이 끝난 임차인이 단독 신청 가능
임차주택의 주소지 관할 법원에 청구
신청취지 및 이유, 주택의 특징, 임차권 등기의 원인이 된 사실 등을 기재하여 신청
2. 특징
기존의 “대항력”과 “우선변제권”을 그대로 유지
임대차 기간이 끝나야만 신청이 가능
미등기나 무허가 건물의 임차인은 신청이 불가능
전세권 VS 임차권
– 전세를 살고 있는 많은 분들이 “전세권”과 “임차권”을 혼동하고 있습니다. 이 둘의 가장 중요한 차이점은 전세권 등기 여부입니다.
전세권 : 임대인의 동의를 얻어 등기부에 전세권 설정등기를 했다면 “전세권자”입니다.
임차권 : 전세권 등기 없이 “점유 + 전입신고 + 확정일자”를 받은 임차인은 “임차권자”입니다.
전세권 임차권 등기부에 등기 있음 등기부에 등기 없음 물권 채권 비용이 많은 편임 비용이 거의 없음 임대인 동의 없이 전대 가능 임대인 동의 없이 전대 불가능 경매 신청권 있음 별도의 판결문을 받은 후 경매 신청 가능
<요약정리>
– 지금까지 [주택임대차 보호법]의 중요성 및 “대항력 + 확정일자”의 효력인 “우선변제권” 대해서 자세하게 알아보았습니다. 부동산 초보자에게는 약간 어려운 내용일 수도 있지만, 임차인이 보증금을 지키기 위해서는 “점유 + 전입신고 + 확정일자”에 대한 이해를 정확하게 하고 있어야 합니다. 임대차 계약 체결 후에는, 반드시 이 세 가지 요건을 갖추어서 본인의 재산을 보호하시길 바랍니다.
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