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손에 땀을 쥐게 하는 예술! 아파트 외벽 도장공
KBS2 TV 2TV 생생정보｜매주 월~목요일 오후 6시 20분, 금요일 오후 6시 30분에 방송됩니다.
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또 입주민 허리 휜다 “아파트 외벽 도장공사비 2배 이상 예상 …
아파트 등 공동주택에서 시행하는 도장공사도 포함된다. 세부내용을 살펴보면 먼저 날림먼지 관리 대상 사업장에 △공동주택 외벽 도장(페인트칠) 공사(재도장 …
Source: www.jay.or.kr
Date Published: 10/10/2021
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주제에 대한 기사 평가 아파트 외벽 도색
- Author: KBS 교양
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- Date Published: 2017. 5. 23.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=T9tkb9yDI7s
아파트 외벽 도색, 건물 외벽 재도장 기간을 연장해주는 페인트 – 노루페인트 ‘큐피트 오래플론’
짧았던 장마가 끝나고
#아파트재도장 시즌이 다가왔습니다.
아파트 재도장은 크게 3가지 공사로
‘외벽 페인트 도장’, ‘옥상 방수’,
‘지하 주차장 바닥 도장’을 통틀어 칭하는 표현인데요.
이 중에서도 ‘외벽 페인트 도장’은
전체 공사의 90%를 넘으며
재도장 작업의 대부분을 차지합니다.
이때 어떤 페인트를 사용하느냐에 따라
깨끗하고 아름다운 외관이 유지되는 기간이 달라지므로
페인트 선택이 매우 중요하다고 할 수 있는데요.
올 가을 #아파트외벽도색 이나
#건물외벽재도장 을 계획하고 계시다면,
이번 포스팅에서 추천 외벽 페인트와 함께
재도장 컨설팅 프로그램에 대해 알아보세요!
아파트 외벽 도장 공사에 대해서 정리해 보았습니다.
아파트 외벽 도장공사 안내문 (출처: 송천뜨란채아파트 홈페이지, http://trcapt.com/)
한 달 동안 저희 동 입주민들을 힘들게 했던 아파트 엘리베이터 교체공사가 드디어 끝나고 첨단 기능을 장착한 아주 쾌적하고 조용한 승강기로 편안하게 생활하고 있습니다.
아파트 엘리베이터만큼은 아니더라도 동 단위로 수리/보수가 진행되는 큰 행사로 아파트 외벽 도장공사가 있습니다.
요즘 옆 단지에서는 외벽 도색을 하고 있어 혹시나 하늘에서 페인트 비가 내릴까 불안해하며 지나다니고 있습니다.
아파트 외벽 도장 공사 역시 막대한 금액이 들어가는 공사이기 때문에 몇 달 전부터 디자인 설문조사, 주민 협조를 요청하는 단지 내 방송도 수시로 하는 등 시끌시끌 한 행사입니다.
글을 쓰려고 알아보니 환경부와 페인트 업계가 추산하는 재도장 시장의 규모가 2019년 기준 년 6,000억 원대라고 합니다. 그만큼 주위에서 자주 볼 수 있는 흔한 공사라는 생각이 듭니다.
오늘은, 어쩌면 엘리베이터 공사보다 더 큰 행사일수도 있는 아파트 외벽 도장공사에 대해서 정리해 보겠습니다.
아파트 외벽 도색이란?
아파트 도장공사이라는 범주에는 크게 3가지 공사가 포함됩니다.
1. 외벽 페인드 도장 : 말 그대로 아파트 외벽을 다시 칠하는 공사입니다.
2. 옥상 방수 : 아파트가 노후됨에 따라 옥상 바닥의 방수페인트가 약해져서 누수가 발생할 때 다시 칠해주는 공사입니다.
3. 지하주차장 바닥 도장 : 옥상과 마찬가지로 지하주차장도 같은 이유로 주기적으로 재도장을 해줍니다.
이 중 가장 규모가 큰 공사이고 입주민들의 생활에도 큰 불편을 주는 공사가 바로 ‘외벽 페인트 도장공사’가 되겠습니다.
아파트 외벽 재도장 이유
아파트를 재도장하는 이유는 단순히 미관상의 이유로 진행되는 것이 아닙니다.
페인트는 물과 공기의 접촉으로부터 콘크리트를 보호하는 역할을 하기 때문에 건물이 노후되면서 페인트 도색이 조금씩 약해지면 콘크리트에 균열이 생기거나 외벽에 물이 생기면서 건물 자체의 수명도 짧아지게 됩니다.
따라서 공동주택관리법에서는 일정 규모 이상의 공동주택에 대해 5년에 한 번씩 아파트 외벽 재도장을 하도록 권고하고 있습니다.
그런데 현실적으로는 5년마다 재도장하는 곳은 거의 없는 것 같습니다. 입주민들이 적립한 장기수선충당금으로 시행하는 공사이기 때문에 공사 진행 여부부터 투표를 통해 결정되기 때문입니다.
검색 결과 보통 10년 내외로 공사가 진행되는 것 같습니다.
그리고 많지 않은 경우로 아파트명이 바뀌면서 브랜드 상승효과를 얻기 위해 도색을 다시 하는 경우가 있습니다. 예를 들어 삼성아파트였는데 래미안으로 이름을 바꿔 칠한다거나, 대우아파트를 푸르지오로 바꾸는 경우가 포함되겠습니다.
보통은 노후로 인한 도장 공사 시 새로운 브랜드를 그려 넣는 경우가 대부분이긴 합니다.
공사 비용은 엘리베이터 교체와 마찬가지로 장기수선충당금에서 지출됩니다. 비용이 부족할 때는 역시 장기수선충당금을 인상하는 형태로 보충할 수 있으며, 노후 아파트가 많아지면서 지자체 등에서 지원사업으로 비용을 지원해주는 곳도 있으니 해당 지역의 지자체 홈페이지에서 찾아보시는 것도 필요하겠습니다.
도장 비용의 규모에 대해서는 층수, 공사범위, 단지 내 동의 수 등 변수가 다양하여 일반화하기 어려우나 일부 경험자의 게시글을 정리하자면
1) 2개 동 264세대의 경우 1억 1천만 원이 들었다고 합니다. 그럼 세대당 42만 원 수준입니다.
2) 330세대 10개 동 (5개 층 6동, 10층 4동) 1억 2천7백만 원 들었다는 글도 있었습니다. 세대당 38.5만 원이 되겠습니다.
1)의 경우 층당 8세대 정도 되는 복도식 아파트로 추정 가능하고,
2)는 층당 4~6세대 정도의 계단식 아파트로 추정됩니다.
계단식이든 복도식이든 세대당 평균 40만 원 내외라고 생각하면 될 것 같습니다.
아마도 공사비의 가장 큰 비중이 인건비이니만큼 층수가 높은 아파트일수록 당연히 세대당 비용은 올라갈 것으로 예상됩니다.
아파트 외벽 도장공사 절차
먼저 입주자 대표회의에서 전체 도장공사 여부에 대한 입주민 전체 투표를 공고합니다.
여기서 찬성 결과가 나오면 업체를 선정하고 도색 디자인을 선정합니다.
당연히 위의 절차도 투표를 거쳐 진행됩니다.
공사가 진행되면
1) 제일 먼저 외벽 전체를 상층부터 타고 오며 퍼티 작업을 합니다. 퍼티 작업이란 벽면에 이물질이나 오염부위 또는 손상 부위를 외부 전용 퍼티로 메꿔주는 작업입니다.
이 과정 중에는 아파트 외관이 마치 누더기처럼 여기저기 흰 줄로 칠해져 보기가 싫지만 외관을 보기 좋게 하는 것보다 훨씬 더 중요한 과정이라 하겠습니다.
외벽 도색 공사 중 퍼티작업 (사진출처: DN그라우팅, 이데일리)
2) 1차 초벌 도장을 진행하고 2차로 본 도장을 진행합니다.
일단 아파트 외벽 도장공사에 사용되는 페인트는 수성페인트를 사용합니다.아파트 외벽과 복도식 아파트의 복도, 지상 데크형 주차장에는 외부용 수성페인트를 사용하고, 지하 주차장, 계단식 아파트의 복도 등에는 내부용 수성페인트를 사용하여 도색을 진행합니다.
수성이므로 냄새가 별로 없고 빨리 건조되는 장점이 있습니다.
외벽을 칠하는 공사방법으로 예전엔 스프레이로 뿌려서 도색하는 경우가 많았지만 법령이 개정되어 2021년부터는 붓이나 롤러로 칠하는 방법만 시행토록 강제되었습니다.
이로 인해 공사업체의 인건비 부담이 커짐으로써 공사비용도 전체적으로 상승했다고 합니다.
공사 중에는 페인트로 인한 피해를 막기 위해 지상 주차장에 주차를 하지 않도록 관리사무소에서 권고를 하지만 공간이 부족하다 보니 많은 차들이 그대로 주차되어 있는 경우가 있습니다. 그런 경우 사진과 같이 비닐 커버를 씌워 떨어지는 페인트로 인한 피해를 방지하는 노력을 하지만 가능하면 주차장소를 옮기는 것이 맞을 것 같습니다.
외벽 도색 중 주차장 보양작업 (사진출처: 티스도리닷컴)
아파트 재도장은 미관상 새 아파트 같은 느낌도 들고 건물 외벽을 1차 보수하는 과정을 통해 좀 더 견고한 아파트로 보강하는 역할도 하므로 아파트 가치 상승에도 일조하는 중요한 공사입니다.
다시 한번 확인드리는 것은,
칠할 때 스프레이로 뿌리는 공사는 절대로 하면 안 된다는 것,
공사기간에는 주차장소를 반드시 옮겨주셔야 한다는 것입니다.
아파트 외벽 재도장 시 규제 ‘유예’···2021년부터 방진막 설치 의무화
날림먼지 발생사업장에
‘공동주택’ 포함…
롤러방식 원칙
장충금 적립 부족으로
재도장은 시행 유예
<아파트관리신문DB>
[아파트관리신문=주인섭, 고경희 기자] 2021년부터 아파트 외벽 재도장공사 시 방진막을 설치하고 롤러방식으로 작업을 하는 등 날림먼지 발생을 억제하기 위해 노력해야 한다.환경부는 날림(비산)먼지 발생사업 관리대상에 아파트 외벽 도장공사 등을 포함하는 내용의 ‘대기환경보전법 시행령·시행규칙 개정안’을 16일 확정·공포했다.
이번 개정은 그간 주민 민원을 유발해 온 날림먼지(페인트 잔여물) 사업장을 중심으로 관리를 강화하고 자동차 정밀검사 지역을 확대하는 등 미세먼지 발생원을 촘촘하게 관리하기 위해 추진됐다.
우선 날림먼지 발생 사업 관리대상을 기존 41개 업종에서 45개로 확대했다. 날림먼지 발생 사업장에 해당되면 날림먼지 배출공정별로 먼지발생을 억제하기 위한 적정 시설설치 및 조치를 해야 한다. 건설업의 경우 방진벽, 방진막(망) 및 세륜·측면 살수시설을 설치해 적정 운영해야 한다.
확대된 관리대상에는 아파트에서 장기수선계획에 따라 시행하는 외벽 도장(페인트칠) 공사가 포함됐으며, 연면적 1000㎡ 이상인 건축 리모델링 등 대규모 수선공사, 농지정리공사도 포함된다.
또한 사업자는 재도장공사 전에 인·허가기관(시장·군수·구청장)에 신고를 하고 도장작업을 할 때 날림먼지가 적게 발생하는 방식으로 작업해야 한다.
환경부는 이들 사업이 기존 관리대상 사업과 날림먼지 발생량이 유사함에도 관리대상에서 제외돼 민원이 빈발하는 등 관리 요구가 많음에 따라 이번 개정에 반영됐다고 설명했다.
이와 함께 병원·학교 등 취약계층 생활 시설로부터 50m 이내에서 도장 작업을 할 때는 규모에 관계없이 해당 지자체 조례로 날림먼지 신고대상 사업에 포함토록 했다.
또 건축물 축조공사에서 분사방식 도장작업 시 방진막을 설치하되, 병원 등 취약계층 생활시설 부지경계선으로부터 50m 이내에서 도장 작업을 할 때는 분사방식이 제한되고 날림먼지가 적게 발생하는 롤러방식으로 작업하도록 기준이 강화됐다.
재도장공사 도장작업 시 롤러방식을 원칙으로 하는 한편, 건물 옥상 방수용 도장 작업 또는 환경부장관이 정하는 비산먼지 발생이 적은 방식의 작업은 예외로 뒀다.
다만, 날림먼지 발생사업 중 재도장공사는 장기수선계획 등을 감안해 시행시기를 유예하고 2021년 1월 1일부터 시작하는 도장공사부터 적용하도록 했다. 이는 지난해 9월 입법예고 기간에 공동주택 관리업계에서 올해 공사 시기가 도래하는 곳들이 장기수선충당금 부족으로 공사비용 증가에 대처하기 어렵다고 지적한 것에 따른 대책으로 보인다.
취지 공감…홍보 부족으로 혼란 우려도
아파트 관리 현장에서는 개정 취지에 공감하면서도, 홍보 또는 확실한 정보가 부족한 것이 불안하다는 반응이다.
제이투이앤씨 김소중 부사장은 “환경적인 측면에서는 규제해야 하는 게 옳고, 장기수선충당금을 고려해 유예기간을 둔 것은 다행”이라며 “현재 도장 장비는 계속 발전해 특허를 받은 방진막이 나오고 비산먼지가 적게 나오는 스프레이 제품도 존재하기 때문에 시행 초기 규제 준수가 어렵겠지만 시간이 지나면 어느 정도 정착될 것으로 보인다”고 평가했다.
또한 비용 증가 우려에 대해 “경제적인 문제는 분명 존재하겠지만, 걱정하는 것만큼 크게 비용이 늘어날 것 같지는 않다”며 이번 규제에 대해 큰 걱정을 할 건 없다는 의견을 내놓았다.
다만, “환경부는 분사 방식이 가능한 예외 조항과 세부 사항에 관한 기준을 규정해야 한다”며 환경부 장관의 고시가 제대로 돼야 한다는 점을 전제로 삼았다.
대한주택관리사협회 임한수 권익법제국장은 “환경부에 입주민 공감대 형성기간 등을 고려한 개정안 시행 유예 방안 등의 내용을 담은 의견서를 전달하는 등 협회에서 현실적인 법안 추진을 위해 움직인 것이 성과를 얻어 만족한다”면서 “추후 롤러방식 예외사항을 담아 나올 환경부 고시가 중요하다”고 강조했다.
서울 강동구 소재 아파트 관리소장 A씨는 “환경을 위해 이번 규제는 나쁘지 않지만, 홍보가 너무 부족하다”며 “유예기간은 충분할지 모르나 홍보가 너무 부족해 혼란이 있을 수도 있다”고 우려했다.
한편, 아파트 재도장공사에 적용되는 날림먼지 방지 규정이 유예됨에 따라 관리현장에서 대비책을 세워 제도가 안착될 수 있을지 여부에 관심이 모아지고 있다.
26층 아파트서 작업하던 도색공 밧줄 ‘싹둑’ 자른 입주민
“이제 와서 그 돈(분양대금)으로 어딜 가겠습니까. 청약통장도 이미 써버렸는걸요.” 유네스코 세계문화유산인 김포 장릉의 경관을 가린 인천 서구 검단신도시 아파트에 대해 문화재청이 부분철거를 검토하면서 피해를 호소하는 입주예정자들의 목소리가 높아지고 있다. 문화재청은 지난 29일 문화재위원회 궁능분과와 세계문화유산과 합동심의를 열어 김포 장릉 앞 아파트에 대한 대방건설·대광건영·금성백조의 개선안을 보류했다. 건설사들의 개선안에는 아파트 외관에 장릉을 강조하는 색을 칠하거나 야외에 육각정자를 두겠다는 등의 방안이 담겼는데, 이러한 방법으로는 장릉의 역사문화적 가치를 유지할 수 없다는 것이 문화재청의 판단이다.대신 문화재청은 별도의 소위원회를 꾸려 아파트 단지별로 능선에 따라 자르거나 높이에 맞춰 자르는 등 부분철거가 가능한지 기술적 검토를 할 것으로 알려졌다. 조선 16대 왕인 인조의 아버지 원종과 그 부인인 인헌왕후가 묻힌 장릉은 2009년 유네스코 세계문화유산으로 등재된 조선 왕릉 40기 중 하나다. 조선 왕릉은 뒤에 ‘주산’과 앞에 ‘조산’을 두는데, 장릉 인근에 새로 들어서는 아파트 단지가 조산인 계양산을 가려서는 안 된다는 것이 문화재청의 판단이다. 문제는 3400여가구에 달하는 입주예정자들이 입을 피해다. 꼭대기 층(20~25층)까지 골조 공사가 마무리된 이들 단지에는 내년 3~6월께 입주가 예정된 상태다. 공사 지연으로 입주가 늦춰지며 발생하는 피해도 있지만, 입주 시기에 맞춰 살던 집을 처분하거나 대출을 진행하고 생애 첫 주택 구입을 위해 청약통장을 사용한 경우도 있어 철거 명령이 내려지면 막대한 재산 피해가 우려된다. 부동산 커뮤니티나 해당 아파트 입주예정자 온라인 카페 등에는 철거가 현실화될 경우 발생할 피해에 대한 우려가 이어지고 있다. 한 입주예정자는 “생애 최초 주택 구매를 위해 청약통장을 썼는데, 만약 입주하지 못하게 되면 청약통장은 다시 쓸 수 있는 것이냐”는 걱정을 공유했다. 다른 입주예정자도 “최근 집값이 많이 올라 분양받길 잘했다 생각하고 있었는데 입주를 얼마 앞두고 날벼락을 맞았다”며 “이제와서 분양대금을 받는다고 해봐야 어딜 가겠느냐”고 답답함을 토로했다.문제가 된 아파트 단지는 건설사들이 2014년 택지 개발 허가를 받은 땅을 사들여 2019년 인천 서구청에게 건축허가를 받고 분양과 함께 공사를 시작한 곳이다. 문화재청은 2017년 1월 김포 장릉 반경 500m 안 높이 20m 이상 건축물은 개별 심의한다고 관보에 고시하고 인근 지자체에 통보했지만, 인천 서구청을 이를 파악하지 못하고 허가를 내줬다. 건설사들이 강화된 규제를 알고서도 현상변경 허가를 받지 않고 묵인한 것 아니냐는 의구심도 제기된다.문화재청의 공사중지 명령에 맞서 건설사들이 제기한 공사 중지 가처분 신청 소송에서 법원은 “(수분양자에게) 금전 보상이 불가능한 상황으로 보기도 어렵다”며 건설사가 입주예정자에게 피해를 보상하라는 판단을 내렸다. 하지만 현재 부동산 시세는 분양을 했던 2019년에 비해 대폭 오른 상황이다.KB리브부동산에 따르면 아파트 분양이 이뤄졌던 2019년 11월 인천의 평균 아파트 가격은 2억7289만원이었으나, 올해 10월에 4억2470만원으로 훌쩍 뛰었다. 평균 전셋값도 2억8056만원에 달해 과거 집값을 웃돌고 있다. 분양금액을 보상받더라도 새 집을 구하기 어려운 것도 현실적인 문제다. 이미 사용한 청약통장에 대해서는 해결할 방법도 없는 처지다.문화재청의 심의 절차를 어기고 왕릉 근처에 건축물을 지은 사례는 이번이 처음이기에 철거를 촉구하는 목소리가 높다는 점도 입주예정자들에게는 부담스러운 부분이다. 지난 9월 청와대 국민청원 게시판에 등록된 ‘김포 장릉 인근에 문화재청 허가 없이 올라간 아파트의 철거를 촉구합니다’라는 제목의 청원은 20만명 넘는 동의를 받았다. 문화재청 게시판에는 “아파트를 그대로 두면 나쁜 선례가 생기는 것” “조경을 지키지 못하면 조선 왕릉 40기가 유네스코 세계문화유산에서 삭제될 수 있다”는 글이 다수 게제됐다.문화재청은 이달 초 중으로 소위원회의 기술적 검토를 마치고 다시 문화재위원회 분과 위원회를 소집해 ‘왕릉 뷰’ 아파트 문제를 논의할 예정이다. 추가 검토 가능성과 심의 절차 등을 감안하면 당분간 현재의 갈등 상태가 유지될 것으로 보인다.오세성 한경닷컴 기자 [email protected]
“스프레이 방식 규제 전 칠하자” 아파트 외벽 페인트칠 ‘반짝 붐’
내년부터 재도장은 롤러 방식만 가능
기간·비용 증가 예상, 공사 발주 늘어
지어진 지 20년가량 된 부산 금정구의 A아파트는 올 4월 외벽 재도장(페인트칠)을 완료했다. 이 아파트 관리사무소는 재도장할 시기가 돼 알아보던 중, 내년부터는 아파트 외벽 재도장 규제가 강화돼 비용이 크게 오를 것이란 소식을 듣고 올해 안에 공사를 끝내기로 마음먹었다. 입주한 지 5년밖에 안된 동래구의 한 아파트도 최근 이런 이유로 내년 예정돼 있던 재도장 일정을 올해로 앞당겼다.
내년 1월부터 ‘대기환경보전법’ 시행규칙 개정안에 따라, 아파트 외벽 도장 관련 규정이 강화된다. 환경부는 지난해 7월 대기환경보전법 하위법령 개정안을 공포했다. 개정된 대기환경보전법에 따라 ‘비산(날림)먼지 발생 사업’ 관리대상이 기존 41개에서 45개로 확대됐다. 확대된 항목에는 공동주택의 외벽 도색 공사가 포함됐다. 외벽 재도장 공사에 대한 규제는 2021년 1월 1일부터 적용된다.
이에 따라 병원·학교 부지 경계선으로부터 직선거리 50m 이내의 구역에 위치한 신축 아파트의 경우 도장 때 스프레이(뿜칠) 사용이 금지되며, 롤러(붓칠)나 환경부 장관 고시 방식대로만 도장을 해야 한다. 재도장의 경우 거리와 상관없이 스프레이 사용이 전면 금지된다.
스프레이 사용이 금지되면, 인건비가 높아지고 공사 기간도 더 늘어나게 된다. 도장업체 관계자는 “보통 아파트 측면 넓은 부분은 기계로 스프레이 칠을 하는 경우가 많은데, 이걸 인부들이 매달려서 롤러로 칠하려면 2~3명의 작업자가 더 붙어야 한다. 기술 갖춘 사람 구하기도 쉽지 않은 데다, 공사 기간도 더 늘어나야 해서 외벽 재도장 비용이 2~3배는 더 뛸 것으로 예상된다”고 전했다.
이에 내년 대기환경법 시행에 앞서 서둘러 재도장을 하려는 아파트가 늘고 있다. ‘공동주택관리정보시스템(K-APT)’에 따르면 부산지역 2020년 1~7월 재도장 공사는 92건 낙찰됐다. 지난해 같은 기간 63건과 비교하면 1.5배가량 늘어났다. 부산지역 한 업체 관계자는 “올 상반기엔 작년보다 체감상 배 가까이 작업을 더 했다. 현재도 상담이나 문의가 많이 들어오고 있어, 하반기에도 작업이 많을 것으로 예상된다”고 전했다.
내년 1월 시행을 앞두고 환경부도 재도장 공사비용 상승 등의 내용을 인지해 세부적인 내용을 다듬고 있다. 환경부는 ‘장관이 고시하는 방식’을 통해 구체적인 방안을 세운다는 방침이다.
서유리·이상배 기자 yool@
이상배 기자 [email protected] , 서유리 기자 [email protected]
외벽 재도장 공사의 핵심 포인트
김 소 중
(주)제이투이앤씨 부사장
인하대학교 공과대학
아파트 100년 쓰기 운동 본부 상임대표
수퍼크랙실 협약 업체 간사회 회장
외벽 재도장은 단순히 건물에 색깔을 칠하고 디자인하는 것이 아니다.
건물이 새 것일 때는 콘크리트도 쌩쌩하기 때문에 대충 재도장하는 아파트가 많은데, 이것이 10년, 20년이 넘으면 콘크리트 균열과 탈락이 많고, 외벽 누수에 시달리며 콘크리트 수명은 짧아진다.
근래 평촌, 일산, 분당 등 1990~1995년에 분양된 아파트의 외벽이 20년이 넘어가면서 콘크리트의 탈락, 외벽 균열로 인한 외벽 누수로 몸살이다.
외벽 재도장 시 가장 많이 발생하는 하자는 재균열, 재누수 그리고 페인트가 떨어지는 문제다.
재균열과 재누수는 균열보수 공법에 달려 있고, 페인트가 떨어지는 문제는 바탕처리에 달려 있다. 그리고 외벽 페인트의 품질에 따라 콘크리트의 수명도 달라진다.
재도장은 페인트 위에 페인트를 덧칠하는 것으로 바탕이 어떤 조건이냐에 따라 필요한 바탕처리를 해야 한다. 가끔 외벽 도장 후 페인트가 여기저기 심하게 떨어지는 아파트가 있는데, 바탕 처리를 제대로 하지 않으면 외벽 도색 전체가 부실시공이 되고, 전체 외벽 페인트를 재시공해야 할 정도로 어려운 하자가 생길 수 있다.
▲ 바탕처리 불량으로 인한 페인트 박리 하자
▲ 바탕처리 불량으로 인한 페인트 박리 하자
건물의 수명과 상관없이 평범하게 외벽 균열 보수 공법과 재도장 공사를 준비하는 아파트가 대부분이지만, 건물 수명에 따른 외벽 균열 보수와 재도장 계획은 아파트 장수명화에 가장 중요한 요소다.
1. 신축 후 5년 이상 경과했지만 하자 소송 중인 아파트
우리나라 아파트의 외벽 도장재는 KSM-6010-1종-1급으로 내구 수명은 4~5년이다. 따라서 준공 승인 후 6년 차에는 외벽 도색을 실시해야 한다.
그러나 하자 소송 중인 아파트는 입주 후 3~4년 차에 하자 소송을 시작해서 6~8년 차에 하자 소송이 완료되고, 실제 하자 보수 공사는 7~8년 경과 후에 실시하게 된다.
하자 소송 중에는 주된 공용부분 하자인 외벽 균열 보수, 방수, 재도장 공사를 실시하지 못한다. 하자 소송이 늦게 진행되거나 하자 소송의 완료가 늦어질 경우, 공용부분에 해당하는 외벽의 균열은 증가하고, 외벽 페인트 또한 심하게 열화 된다.
외벽 수성페인트 1급의 내구성은 4~5년으로 7년 이상 경과할 경우 페인트 도막은 심한 초킹현상이 발생한다.
하자 소송이 늦어져 7년 이상 경과한 아파트는 외벽 페인트의 초킹현상이 발생해 수성프라이머 도장을 반드시 선행 도장한 후 외벽 수성페인트를 도장해야 한다.
과거 재도장은 무조건 2급 페인트를 발라야 한다는 잘못된 속설은, 외벽 수성페인트의 내구 수명을 훨씬 경과해 초킹현상이 많은 데도 수성프라이머(바인더, 믹싱리퀴드)를 먼저 칠하지 않고 곧바로 수성페인트만 발라서 생긴 것이다.
•초킹(chalking)현상 : 페인트 도막 표면이 결로 상태 또는 자외선, 열, 수분, 바람 등에 의해 도막면의 표층을 열화시키고, 도막의 색성분인 안료가 초킹(분말 가루)에 의한 가루 상태가 되는 현상. 이것은 페인트 도막의 수명을 뜻한다.
2. 신축 후 5년 이상 경과했고, 건설사가 하자 보수로 재도장 시공할 경우
건설사와 하자 보수 요구가 성실히 이행되고, 5~6년 차에 건설사가 공용부분 하자인 외벽 균열 보수와 외벽 도색을 시공할 경우, 외벽 수성페인트 1급의 내구 수명과 비슷해 초킹현상은 거의 발생하지 않았을 것이다. (초킹현상 구별법 : 심하게 탈색돼 보이고 변색이 심하다. 손으로 문지르면 분말가루가 묻어나거나 투명테이프를 붙였다 떼어 보면 페인트 가루가 심하게 묻어난다.)
혹시 초킹 상태를 체크해 초킹 상태가 심하면, 건설사가 무상 하자 서비스 시공을 하더라도, 외벽 수성페인트를 칠하기 전에 선행 도장으로 수성프라이머 시공을 요구해야 한다.
“KS2급은 괜찮아요”라고 건설사가 말한다면 일을 편하게 하기 위한 것이다.
건설사가 외벽 균열보수 및 재도장을 무상 서비스 시공할 경우 다음과 같이 요구하자.
– 탈색, 변색이 심하면 초킹 상태를 점검하고, 분말가루가 많이 묻어나면 수성 프라이머 도장을 요구한다.
▲ 탄성퍼티의 유분 오염 사례
– 외벽 균열 보수 시 V-커팅 시공은 실시 하지 않으니 균열 보수재는 탄성이 우수한 제품을 요구한다. 다만, 탄성 균열보수재는 도장 시 얼룩이 지는 제품이 많으니, 수성페인트 도장 시 얼룩이 발생하지 않는 탄성보수재의 사용을 요구한다. (탄성 아크릴, 우레탄 실란트 등은 경화되면서 오일링 현상에 의해 기름이 표면으로 올라온다. 표면에 올라온 유분이 때가 타면서 얼룩 오염이 발생한다.)
– 가급적 외벽 수성페인트는 KS1급으로 칠해달라고 한다. 예전부터 잘못된 고정관념으로 인해 “재도장은 KS2급으로 해야 한다. KS1급 바르면 다 떨어진다”고 재도장 업체는 물론 건설사 또한 그렇게 말한다. 바탕처리(부실한 부분은 잘 긁어내고, 초킹이 발생한 부분은 수성프라이머 도장)를 잘하면, 1급 페인트 발라서 떨어지는 문제는 전혀 발생하지 않는다.
외벽 수성페인트 중 KS2급의 내구 수명은 3년 정도고 KS1급은 4~5년이다. 외벽 페인트의 내구성은 건물의 내구성과 직결된다.
3. 하자 보증기간이 종결된 10~15년차 아파트
실질적으로 외벽 균열보수와 재도장은 이때부터가 가장 중요하다. 왜냐하면 콘크리트가 10년 이내일 경우 콘크리트는 단단하며, 외벽 균열과 외벽 누수도 적다.
1990~1995년에 지어진 서울, 일산, 분당, 평촌, 인천, 수원 등의 1기 신도시 아파트는 입주한 지 10년 동안 콘크리트 균열, 외벽 누수 등은 없었다가 20년이 다 돼가는 시점 부터 외벽 균열과 누수로 몸살을 앓고 있다.
이는 아파트 신축 후 10년 이전에는 콘크리트가 단단했다가 10년 이후부터는 20년 동안 똑같이 새 아파트라는 생각에 외벽 균열보수와 외벽 페인트 품질을 중요하게 생각하지 않았기 때문이다. 사실 최근 3~4년 전에도 거의 대부분 아파트의 균열보수는 평범하게, 외벽 도색은 KS2급 페인트로만 사용해 왔다. 10~15년 경과해 외관상 말끔하게 보여도 우수한 균열보수 공법과 내구성이 우수한 외벽 페인트의 시공이 필요하다. 마찬가지로 현재 발라져 있는 외벽 페인트의 초킹현상이 심하면 수성프라이머를 바르고 균열과 콘크리트 탈락이 있으면 완벽히 상처를 치료하고 KS1급 페인트를 사용하도록 하자.
4. 20년 정도 된 아파트
20년쯤 된 아파트는 두 가지로 나눠진다.
첫 번째, 건물을 잘 짓고, 하자 보수도 잘 하고, 시설물 유지 관리를 잘 한 아파트는 10년차 아파트로 보인다. 오래됐어도 새 아파트 처럼 콘크리트 균열도 적고, 콘크리트 탈락 부위도 없고, 외벽 페인트의 탈색이나 변색도 없다.
두 번째, 건물을 잘 지었더라도 하자 보수나 시설물 유지 관리를 부실하게 한 아파트는 20년 이상 노후된 아파트로 보인다. 외벽에 콘크리트 탈락과 균열이 많고, 균열보수를 한 곳은 얼룩이나 흉터가 남아있다. 외벽 페인트는 탈색이 심하고 페인트가 떨어진 곳도 있다. 20년이 되면 외벽의 균열과 균열 폭이 증가한다. 또한 콘크리트는 점점 물을 많이 흡수하게 된다. 그래서 외벽의 누수도 많다. 외벽의 누수는 비가 많이 올 경우에만 발생하기 때문에 해마다 다를 수 있다. 비가 적게 올 경우에는 외벽은 거의 누수되지 않는다.
외벽의 경우 물이 고이지 않기 때문에 외벽 콘크리트는 물을 흡수했다가 마르게 된다. 쉽게 말해서 폭우가 아니면 콘크리트 외벽은 옷처럼 젖었다 마른다. 통기성을 가지고 있기 때문이다. 그래서 장마, 태풍으로 인한 폭우에만 누수되고 봄비, 가을비에는 누수되지 않는다.
새 콘크리트와 좋은 콘크리트는 물을 적게 흡수하지만 콘크리트가 중성화하거나 수분이 침투해 콘크리트가 젖었다 말랐다를 반복하면서 콘크리트의 공극은 커지게 된다. 그래서 20년 이상 되면 콘크리트 건물의 누수가 더 많이 발생한다.
20년 경과해도 아파트 외벽 콘크리트가 건강하려면 우수한 균열보수 공법과 내구성이 우수한 외벽 페인트의 시공이 필요하다.
외벽 KS1급 페인트는 KS2급 페인트와 내구 수명의 차이도 있지만 수지(페인트의 실제 도막역할을 하며 본드 같이 막을 형성하는 성분)가 많아 더 견고한 도막을 만들어 콘크리트를 보호한다. 우수한 페인트는 수분의 침투와 탄산가스를 더 많이 차단하는 견고한 도막을 가지고 있다. 그래서 우수한 페인트를 칠해야 한다. 특히 콘크리트 탈락 부위와 외벽 균열로 인한 누수가 많은 아파트라면 균열 보수재와 공법을 고려해야 한다.
▲ 20년 된 아파트의 외벽 하자 사례
우선 외벽의 큰 상처인 외벽 콘크리트 탈락 부위를 보수한 뒤에 외벽 균열보수를 하는 것이 좋다. 공학적으로 말하자면 공정 계획을 수립해 공정 순서대로 단계적으로 해야 한다.
외벽 콘크리트 보수→외벽 균열보수→수성프라이머 도장→ 수성페인트 도장
비싼 외벽 로프공 노임 때문에 1회 퍼티와 외벽 콘크리트를 같이 보수할 경우, 작업자는 외벽 콘크리트의 부실한 부분을 성실히 시공하지 않을 확률이 높다. 퍼티는 덧바르면 되지만 콘크리트를 보수하는 것은 더 어렵기 때문이다. 이렇게 시공하면 부실시공의 가장 큰 원인이 된다.
또한 외벽 균열 보수재로 예전에 널리 사용한 페인트 회사의 일반 퍼티재는 굳으면 딱딱하고 늘어나지 않기 때문에 외벽 재균열의 원인이 된다. 딱딱하게 굳는 일반 퍼티재는 외벽 페인트 도장 직후에는 미려한 표면을 만들지만 거의 재균열이 일어난다. 그래서 과거 도장공사의 표준시방서에는 균열 폭이 크면 V-커팅 후 탄성 퍼티를 사용하게 돼 있지만 V-커팅 하려면 전기와 그라인더를 사용해야 하고, 탄성 퍼티 시공 후 일반 퍼티를 시공해야 하므로 오히려 시공이 더 어려워진다. 그래서 실제 현장에서는 외벽의 균열보수 시공으로는 V-커팅을 하지 않는다.
5. 외벽 페인트가 군데군데 떨어진(페인트 박리) 아파트
이런 아파트가 있다면, 바탕처리를 어떻게 시공할지 꼭 체크해야 한다. 외벽의 페인트 박리가 심하다면 재도장 후 새롭게 칠한 페인트도 같이 떨어질 것이다.
원인은 과거 재도장 시 초킹이 심한데도 초킹 검사를 안 하고 무조건 페인트를 발라서 발생한 것이다. 2급 페인트 발라서 그런것도 아니고 1급 페인트 발라서 그런 것도 아니다.
박리가 심하게 된다면 현재 페인트는 약하게 붙어 있는 것이고, 투명 테이프를 붙였다 떼면 페인트 도막이 심하게 묻어 떨어질 것이다. 이런 경우에는 아무리 좋은 페인트를 발라도 같이 떨어질 것이다. 약하게 붙어 있는 페인트를 고압 세척기로 부숴서 떨어뜨려야 한다.
페인트 도막이 너무 얇아서 쇠헤라나 스크래퍼로 긁어서 떨어뜨리는 작업이 쉽지 않기 때문이다. 실제 필자는 5년 전 강원도 강릉 현장에서 외벽페인트 전체를 고압 세척기로 떨어뜨린 적이 있다. 당시 아파트 관리소장에게 “최선을 다해 시공해도 여전히 하자가 심각하다”고 할 정도로 외벽 상태는 엉망이었다.
원인은 건설사가 무상 재도장 공사를 하면서 초킹이 심한 상태에서 수성프라이머를 하지 않고 그냥 외벽 페인트를 발라서 그런 것으로 판단된다. 당시 아파트에서는 이름도 없는 저질의 페인트를 써서 그런 거라고 하지만 초킹을 무시하고 무조건 페인트만 칠해서 그런 것이다. 재도장에서 초킹현상에 따른 표면처리는 가장 중요한 부분이다. 고압 세척 후 구도막의 초킹상태도 점검해 수성프라이머 도장도 고려해야 한다.
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