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※ 오늘의 내용은 바로!!!
1.재개발/재건축에서 분담금과 추가부담금의 뜻은?
2.분담금은 무엇을 의미하는가?
3.비례율이 움직이면 추가부담금이 생길수도 있다는데…
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조합원 분담금 – 부동산계산기
조합원 권리가액 = 조합원 종전자산 평가액 × 비례율 · 비례율 = (총수입 – 사업비 총액) ÷ 분양대상자의 종전자산 총 평가액 …
Source: xn--989a00af8jnslv3dba.com
Date Published: 11/27/2022
View: 9861
재건축 조합원 분담금 예측방법은? – 네이버 블로그
조합원 분담금 산출과정 이해하기. 1단계 : 조합원 건축원가 산출. ※ 조합원건축원가 = 순수건축비 + 기타사업비. 총사업비는 재건축/재개발 사업시 …
Source: m.blog.naver.com
Date Published: 6/15/2021
View: 3635
조합원 분담금 계산 방법 정리 (재개발 지역 주택 소유, 토지 소유)
조합원 분담금 계산 방법 정리 (재개발 지역 주택 소유, 토지 소유) · 비례율 = (300억 – 50억)/150억 = 1.66 => 166% · 즉, 1억 5천만원을 부담해야 합니다 …
Source: embeddedchallenge.tistory.com
Date Published: 4/14/2022
View: 9251
재건축부담금과 조합원 분담금 차이점 비교 – 푸른하늘
재건축분담금 산정기준. [2].[재건축분담금] 재건축조합은 관리처분인가 총회를 개최전 조합원 분양 신청 공고시 확정된 재건축분담금을 공개하여야 …
Source: furune.info
Date Published: 7/22/2022
View: 2653
[용어정리ZIP] 분담금? 부담금? 올바른 뜻과 계산법 – 매거진 H
재건축, 재개발 용어가 어려운 조합원분들을 위해 준비했습니다. 분담금의 정의를 이해하고, 실제에 가까운 예시를 통해 살펴보겠습니다.
Source: www.magazineh.com
Date Published: 8/4/2022
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재건축분담금과 재건축부담금에 대해 < 칼럼 < RE ... - 도시뉴스
한편 재건축사업을 추진하는 과정에서 조합설립 동의, 사업시행인가, 분양신청 시 추진위원회 혹은 조합은 조합원별 추정분담금을 산출해 토지등소유자 혹은 조합원 …
Source: www.dosinews.com
Date Published: 6/9/2021
View: 1740
분담금 산출 조기화·무분별한 조합해산… 막가는 새 도정법
초기·실제분담금 격차 따른 주민갈등 고려안해 이전고시 1년 안에 해산 … 채 쏟아낸 법안이 정비사업의 분쟁을 부추기고 영세한 조합원들의 자금을 …
Source: www.housingherald.co.kr
Date Published: 11/22/2022
View: 9852
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주제에 대한 기사 평가 조합원 분담금 산정
- Author: 노란자화상의 한남뉴타운이야기
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- Date Published: 2021. 7. 23.
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조합원 분담금
재개발 및 재건축 시 조합원이 사업 계획에 따라 분양을 받기 위해 부담해야 하는 금액
조합원 개인별 분담금 = 조합원 분양가액 – 조합원 권리가액
조합원 권리가액 = 조합원 종전자산 평가액 × 비례율
= 조합원 종전자산 평가액 × 비례율 비례율 = (총수입 – 사업비 총액) ÷ 분양대상자의 종전자산 총 평가액
계산 예시 [ 편집 | 원본 편집 ]
프리미엄 계산 재개발 재건축 예정지 주택을 1억 원에 매수 감정평가에서 6천만 원으로 평가 프리미엄 = 1억 – 6천만 원 = 4천만 원
비례율 계산 총 수입(종전자산합계) 100억, 총 사업비 50억, 종후자산 합계 200억 비례율 = (200억 – 50억) / 100 * 100 = 150%
권리가액 계산 6천만 원 × 150% = 9천만 원
분담금 계산 조합원 분양가 2억 원으로 결정 조합원분담금 = 2억원 – 9천만 원(권리가액) = 1억 1천만 원
투자수익 계산 일반 분양가는 3억 원으로 결정 준공 시 예상 매매가 (~주위 신축 동일평수 시세)는 4억 매도 시 차익 = 4억 원 – 1억 원 (매수시 투자금) – 1.1억 (조합원분담금) = 1.9억 원
분담금 = 조합원 건축 원가 – 일반분양 기여 금액
조합원 건축 원가 = 순수 건축비 + 기타 사업비 순수 건축비 = 평당 시공비 × 계약면적 기타 사업비 = 기준 평형의 순수 건축비 × 0.33 [1]
= 순수 건축비 + 기타 사업비 일반분양 기여 금액 = 대지지분 평당 일반분양 수익 × 일반분양 기여 대지지분 대지지분 평당 일반분양 수익 = (일반 분양가 – 순수 건축비) / 필요 대지지분 일반분양 기여 대지지분 = 보유 대지지분 – 기부 채납 면적 – 조합원 분양 필요 대지지분
간이 계산 예시 [ 편집 | 원본 편집 ]
대지지분 22평 소유
새 아파트 34평형 신청 계약 면적 55평 필요 대지지분 13.25평 일반분양 예상가 6억 8천만원
기부채납 비율 12.5%, 평당 공사비 420만 원
조합원 건축 원가 계산 순수 건축비 = 420만원 × 55평 = 2억 3100만 원 기타 사업비 = 2억 3100만 원 × 0.33 = 7,623만 원 조합원 건축 원가 = 순수 건축비 + 기타 사업비 = 3억 723만 원
일반분양 기여금액 계산 대지지분 평당 일반분양 수익 = 일반 분양수익 / 필요 대지지분 13.25평 = 약 3,388만 원 일반 분양수익 = 일반 분양가(6억 8000만 원) – 순수 건축비(2억 3100만원) 일반분양 기여 대지지분 = 보유 대지지분(22평) – 기부 채납 면적(2.75평) – 조합원 분양 필요 대지지분(13.25평) = 6평 기부 채납 면적 = 22평 × 12.5% 일반분양 기여금액 = 대지지분 평당 일반분양 수익(3,388만 원) × 일반분양 기여 대지지분(6평) = 2억 328만 원
분담금 계산 조합원 건축 원가(3억 723만 원) – 일반분양 기여 금액(2억 328만 원) = 1억 395만 원
같이 보기 [ 편집 | 원본 편집 ]
참고 문헌 [ 편집 | 원본 편집 ]
재건축 조합원 분담금 예측방법은?
집합건물의 대지지분은 등기부등본상에 나타나 있습니다. 예를들어 투자대상 물건(재건축아파트)의 전용면적이 84㎥일때 등기부등본상에 대지권비율이 “50,000분의 36″으로 표시되어져 있다면, 36㎥가
그 대상건축물의 대지지분이 됩니다. 재건축. 재개발 개발사업에있어서 제일 중요한 부분이 대지지분 입니다.
기부채납비율은 정비기반시설(도로, 상하수도, 공원, 공용주차장, 공동구, 녹지등)을 만들기위해 조합원이 보유한 총대지지분에서 소유권 및 관리를 해당지자체에 넘기는 대지지분의 비율을 말합니다. 이 비율이 클수록 아파트를 지을 대지지분이 줄어들게 되니 그만큼 사업성이 떨어지게되겠지요.
결국 조합원의 총대지지분중 기부채납비율을 제외한 나머지 대지지분으로 조합원 분양분과 일반분양분등(임대포함)을 하게될 아파트를 건설하게되며, 이때 개별 조합원의 보유한 대지지분은 본인 분양분 아파트를 짓는데 사용하고, 남은 대지지분은 일반분양분등의 아파트 건설에 사용되는데 이를 일반분양기여대지지분 이라고합니다
조합원 분담금 계산 방법 정리 (재개발 지역 주택 소유, 토지 소유)
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안녕하세요.
오늘은 조합원 분담금 계산 방법을 정리해 보는 시간을 가지도록 하겠습니다.
그런데 조합원 분담금이란 무엇을 의미하는 것일까요?
1. 조합원 분담금이란?
재건축, 재개발을 수행하여 드디어 아파트가 준공이 되고 분양을 받을때 추가로 부담해야할 금액 입니다.
예를들어서, 제가 단독주택을 살고 있습니다.
나라에서 재개발을 수행하여
내가 살던 주택을 포함하여 전부 싹 다 밀어버리고
아파트를 만들었습니다.
그러면 저에게는 아파트분양을 받을수 있는 우선권이 주어지게 됩니다.
그리고, 아파트 분양이 6억이라면
조합원 분양가는 그것보다는 적게 나옵니다.
5억이라고 가정 을 해보도록 하겠습니다.
그런데 5억을 전부 내지 않습니다.
내가 살던 주택에 해당하는 보상금액이 있겠죠?
예를 들어 그것이 4억원이라고 한다면
저는 조합원 분담금을 1억을 내면 됩니다.
땅도 마찬가지 입니다.
땅만 가지고 있는 금액도 보상금액이 책정이 됩니다.
그래서 아파트 분양 6억이고
조합원 분양가가 5억이며
땅에 대한 보상금액이 3억이라면
조합원 분담금 2억만 내고
아파트를 소유하게 되는 것입니다.
그렇다면 이제 대략적인 계산이 아닌 조금 구체적인 계산을 수행해 보도록 하겠습니다.
2. 조합원 분담금 계산 방법 정리 (주택 소유)
예를 들어, 제가 재개발이 있을 단독주택을 2억에 매입하였습니다.
그런데 실제 감정가액은 1억 5천만원입니다. (5천만원을 프리미엄으로 더 주고산 경우가 되겠지요)
재개발이 이루어지기 전, 자산은 150억 (재개발 단위)
재개발이 이루어진 뒤, 총 자산은 300억 (재개발 단위)
사업비는 50억이라고 할때
비례율이 계산이 됩니다.
비례율 = (300억 – 50억)/150억 = 1.66 => 166% 입니다.
이것은 개발이 이루어진 뒤의 추가수익을 계산하는 비례율로 사용이 됩니다.
그렇다면 이제, 저는 얼마의 분담금을 내야 하는 것일까요?
– 권리가액 (권리가액이란 그 물건의 가치를 반영한 가격)
권리가액 = 1억5천만원 x 1.66 = 2억5천만원
재개발이 끝났을때 비례율 166%를 기반으로
제가 샀던 단돈주택의 가격은 2억 5천만원이 됩니다.
– 조합원 분담금 계산
조합원 분양가: 4억
이제 아파트를 분양하려고 합니다. 일반 분양가는 5억원이지만
조합원 분양가는 4억으로 책정이 되었습니다.
이때 제가 추가로 내야할 금액인 조합원 분담금은
조합원 분담금 = 4억 – 2억 5천만원 = 1억 5천만원
즉, 1억 5천만원을 부담해야 합니다.
여기서 중요한 부분은
재개발이 끝났을 시점에 내가 산 주택의 가치를 계산할때
내가 매매한 금액이 아니라
감정가액 기준으로 비례율을 곱한다는 점 입니다.
그렇다면 이제 땅을 가지고 있을때, 아파트를 분양받기 위해서 추가적으로 내야하는 금액이
얼마인지를 알아 보도록 하겠습니다.
3. 조합원 분담금 계산 방법 정리 (토지 소유)
현재 재가 보유한 땅은 30평 입니다. (예시입니다)
아파트는 34평으로 분양받을 예정입니다.
– 아파트의 분양가: 7억
– 필요 대지지분 : 20평
– 아파트 순수 건축비 : 3억
– 조합원 건축 원가 : 4억
– 기부채납율 : 12.5%
이때 저는 얼마의 조합원 분담금을 내야할까요?
1) 일반 분양수익 = 일반분양가 – 순수 건축비
일반 분양수익 = 7억 – 3억 = 4억
2) 대지지분 평당 일반분양 수익
대지지분 평당 일반분양 수익 = 일반 분양수익 / 필요 대지지분
대지지분 평당 일반분양 수익 = 4억 / 20 = 2,000만원
3) 기부 채납 면적
기부 채납 면적 = 30평 x 12.5% = 3.75평
4) 일반분양 기역 대지지분 = 보유 대지지분(30평) – 기부 채납 면적(3.75평) – 조합원 분양 필요 대지지분 (20평)
일반분양 기역 대지지분 = 30평 – 3.75평 – 20평 = 6.25평
5) 일반분양 기여금액 = 2,000만원 x 6.25평
일반분양 기여금액 = 1억 2천5백만원
6) 조합원 분담금
조합원 분담금 = 조합원 건축 원가 – 일반분양 기여 금액
조합원 분담금 = 4억 – 1억2천5백만원
조합원 분담금 = 275,000,000원
제가 내야할 분담금은 2억7천5백만원입니다.
이상으로 조합원 분담금 계산 방법을 마무리 하도록 하겠습니다.
감사합니다.
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재건축부담금과 조합원 분담금 차이점 비교
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수년간 지속적인 주택가격의 상승으로 조만간 재개발,재건축사업이 가능한 아파트에 대한 관심이 높아지고 있는 상황으로 재건축분담금,재건축부담금 등 재건축 관련 인터넷 기사를 읽다 보면 용어의 잘못된 설명으로 때론 혼란을 초래하기도 합니다.그래서 오늘은 재건축 관련 가장 혼동하기 쉬운 [재건축분담금]과 [재건축부담금]의 차이점 비교와 그 의미 등에 대하여 살펴 보기로 합니다
재건축분담금과 재건축 부담금
[1].[재건축분담금]과 [재건축부담금]의 차이점 비교○ [재건축사업]이란?
재건축사업은 주거환경 개선을 목적으로 소유자(조합원) 등이 조합을 설립하여 낡고 오래된 노후된 아파트를 철거하고 사업성(용적률 상향/세대수 증가)을 높여 새 아파트로 신축하는 사업을 의미합니다
○[재건축분담금]과 [재건축부담금] 차이점은?
[재건축분담금]이란 재건축사업에 따른 분양 수입총액(조합원분양 수입금액+세대수 증가분의 일반분양 수입금액)과 신축에 따른 총공사비를 비교하여 그 차이의 금액만큼 조합원별 분담(환급)하는 금액이고 [재건축부담금]이란 용적률 상향 등의 재건축사업에 따른 재건축초과이익 중에서 재건축사업기간의 주택 정상가격 상승분을 초과하는 이익에 대하여 [재건축초과이익 환수에 관한 법률]에 따라 국토부장관이 10~50%의 세금을 부과,징수하는 국세입니다따라서 재건축사업지의 조합원은 재건축에 따른 [재건축분담금]과 [재건축초과이익에 관한 법률]에 따른 국세인 [재건축부담금] 모두 납부해야 할 의무가 있습니다
재건축분담금 산정기준
[2].[재건축분담금]재건축조합은 관리처분인가 총회를 개최전 조합원 분양 신청 공고시 확정된 재건축분담금을 공개하여야 하며 조합원별 [재건축분담금]은 다음과 같이 산정됩니다
○ 조합원별 재건축분담금 = 분양받을 아파트 분양금액 -조합원의 권리가액
○ 조합원 권리가액 = 조합원 소유의 토지 및 건축물 종전평가금액 x 비례율
○ 따라서 [조합원 분담금] = 조합원별 분양받을 아파트 분양금액 – 조합원별 소유의 토지 및 건축물 종전평가금액 x 비례
여기에서 *비례율(%) = [종후 자산평가 총액 – 총사업비/종전 자산평가 총액] x 100
*종후 자산평가 총액이란 재건축에 따른 조합원 분양 및 일반분양 등 조합의 수입금 총액
*종전 자산평가 총액이란 재건축사업지 내의 종전 토지 및 건축물의 총자산 평가금액으로 [부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률]에 따라 2인 이상의 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균한 금액을 의미합니다
상기 산정식에서 알수 있듯이 저층으로 지어져 기존 용적률이 낮은 사업지는 재건축 사업성이 뛰어나 재건축시 조합원 분양분 이외의 일반분양 물량이 증가하게 되므로 [종후 자산 평가총액]의 증가,[비례율]증가로 이어져 결과적으로 조학원별 [조합원분담금]이 감소하게 되며 경우에 따라 사업성 매우 뛰어난 저층 재건축사업지의 대형 아파트 소유자는 재건축 분양권은 물론 조합원분담금이 아니라 오히려 환급금을 받는 경우도 있습니다
재건축단지의 재건축부담금
[3].[재건축부담금]과거 노무현 정부시절 지속적인 주택가격 폭등으로 부동산 가격 안정화의 일환으로 시행되었던 [재건축초과이익 환수에 관한 법률]은 주택가격이 안정화되고 보수정권이 재집권함에 따라 거의 폐지 수준의 유명무실한 정책으로 전락하였으나 또다시 진보정권 출범과 함께 주택가격의 폭등으로 [재건축초과이익 환수에 관한 법률]은 2018년 1월 부터 다시 부활하게 되었습니다
[재건축초과이익 환수에 관한 법률]에 따라 국토부장관이 부과,징수하는 국세인 [재건축부담금]은 다음과 같이 산정합니다○ 재건축부담금 = [종료시점 주택가액 – (개시시점 주택가액 + 부과기간 동안의 정상 주택가격 상승분 총액 + 개발비용 등)] x 부과율
*종료시점 주택가액이란 ?
종료시점 부과대상 주택의 가격 총액으로 조합원 분양분의 준공시점 공시가격 총액과 일반분양분의 분양시점 분양가격 총액을 합한 금액으로 준공인가일 도래해야만 확정된 [재건축부담금]을 알수 있음
*개시시점 이란 ?
재건축 부담금 부과개시시점은 재건축사업을 위하여 최초로 구성된 조합설립추진위원회가 승인된 날
*개시시점 주택가액이란 ?
은 재건축 추진위원회가 승인된 연도의 공시가격(매년1월1일 기준 공시)에 공시기준일부터 개시시점까지의 정상주택가격 상승분을 반영한 가액
*정상 주택가격상승분 총액이란 ?
정상 주택가격상승분 총액은 개시시점 주택가액에 대통령령으로 정하는 정기예금이자율과 종료시점까지의 해당 재건축 사업장이 소재하는 시군구의 평균주택가격상승률 중 높은 비율을 적용하여 산정
*개발비용이란 ?
개발비용은 해당 재건축사업의 시행과 관련한 지출비용으로 공사비,설계감리비,부대비용 및 금밖의 경비,관계법령의 규정 또는 인가 등에 따른 국가 또는 지방자치단체에 납부한 각종 세금과 공과금,공공시설 또는 토지등을 국가 또는 지방자치단체에 제공하거나 기부한 경우 그 가액 등
*부과율이란
부과율이란 조합원별 재건축 초과이익에 따라 다음과 같이 부과,징수하는 세율입니다
-조합원 1인당 평균이익이 3,000만원 이하시 면제
-평균이익 3천만윈 초과~5천만원 이하시 3천만원 초과 금액의 10%
-평균이익 5천만원 초과~7천만원 이하시 200만원+5천만원 초과 금액의 20%
-평균이익 7천만원 초과 9천만원 이하시 600만원+7천만원 초과 금액의 30%
-평균이익 9천만원 초과~1억1천만원 이하시 1,200만원+9천만원 초과 금액의 40%
-평균이익 1억1천만원 초과시 2,000만원+1억1천만원 초과 금액의 50%
[재건축초과이익 환수에 관한 법률]은 16년전인 2006년 5월에 제정,시행된 것으로 재건축부담금은 소유권 이전 등의 매매(양도)로 인한 실현이익에 대한 세금이 아니라 재건축 준공일 기준의 재건축초과이익에 대한 미실현이익에 대한 세금으로 그동안 헌법 소원 등 많은 논란이 되고 있습니다. 재건축으로 인한 조합원의 미실현 초과이익으로 평균이익 3000만원을 초과하는 금액별 10~50%의 세율은 매우 괴도한 측면이 있어 최근 정치권에서는 개정을 준비하고 있습니다현행 법규상 국토교통부 장관은 [재건축부담금]부과종료시점인 준공인가일로 부터 5개월 이내에 [재건축부담금]을 결정,부과하고 납부의무자(조합원)는 부과일로 부터 6개월 이내 [재건축부담금]을 납부하여야 합니다
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[용어정리ZIP] 분담금? 부담금? 올바른 뜻과 계산법
재건축, 재개발 용어가 어려운 조합원분들을 위해 준비했습니다.
이번 편은 ‘분담금’입니다.
재건축, 재개발 사업 과정에서 조합원들이 어려워하는 다양한 용어에 대해 알아보겠습니다.
그 첫 번째는 바로 ‘분담금’입니다. 분담금의 정의를 이해하고, 분담금을 계산하는 공식을 통해 보다 쉽고 빠르게 이해할 수 있도록 준비했습니다. 특히, 조합원들이 어려움을 겪는 분담금 계산하기를 실제에 가까운 예시를 통해 살펴보겠습니다.
분담금이란?
조합원들이 조합원 분양을 받기 위해 추가로 부담해야 할 금액을 말합니다.
분담금 계산하는 방법
분담금 = 조합원 분양가 – 권리가액
용어정리
재건축분담금과 재건축부담금에 대해
(주)미래새한감정평가법인 이동일 평가사
Ⅰ. 들어가며
재건축분담금(이하 분담금)이란 재건축사업에서 조합원이 권리가액을 초과해 분양 받는 경우 추가로 분담해야 하는 금액을 말하며, 재건축부담금(이하 부담금)이란 재건축초과이익 중 재건축 초과이익 환수에 관한 법률(이하 재건축이익환수법)에 국토교통부장관이 부과·징수하는 금액을 말한다.
한편 재건축사업을 추진하는 과정에서 조합설립 동의, 사업시행인가, 분양신청 시 추진위원회 혹은 조합은 조합원별 추정분담금을 산출해 토지등소유자 혹은 조합원에게 통지하게 되는데, 추정분담금에 부담금이 포함되는지 혹은 분담금과 부담금은 별도로 산출, 표시돼야 하는지에 대해 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)과 재건축이익환수법은 상이하게 규정하고 있다. 이에 분담금과 부담금의 산출방식 및 분담금에 부담금이 포함되는지를 살펴본다.
Ⅱ. 관련 법령
– 도시정비법 제72조(분양공고 및 분양신청)
– 도시정비법 제74조(관리처분계획의 인가 등) 제1항 제6호
– 재건축이익환수법 제6조(납부의무자) 제3항
– 재건축이익환수법 제14조(재건축부담금의 예정액 통지 등)
– 재건축이익환수법 제15조(재건축부담금의 결정 및 부과)
– 재건축이익환수법 시행령 제4조(조합원별 재건축부담금 분담의 기준)
Ⅲ. 분담금의 산출방식
– 조합원 개인별 분담금 = 조합원 분양가액 – 조합원 권리가액
– 조합원 권리가액 = 조합원 종전자산 평가액 × 비례율
– 비례율 = (총수입 – 사업비 총액) ÷ 분양대상자의 종전자산 총 평가액
Ⅳ. 부담금의 산출방식
– 조합원 개인별 부담금 = 재건축 부담금 × 조합원별 순이익 비율
– 재건축 부담금 = 재건축 초과이익 × 부과율
– 재건축 초과이익 = 종료시점 부과대상 주택의 가격 총액 – (개시시점 주택가액 + 정상주택가격상승분 + 개발비용)
– 조합원별 순이익 비율 = 조합원별 순이익 ÷ ∑조합원별 순이익
– 조합원별 순이익 = 조합원별 종료시점 부과대상 주택의 가격 추정액
– (조합원별 개시시점 주택 가격 + 조합원별 관리처분계획상 청산금)
Ⅴ. 분담금에 부담금의 포함 여부
위의 산식과 같이 도시정비법상 분담금 산출방식과 재건축이익환수법상 부담금 산출방식은 근본적인 차이가 있다. 그러나 도시정비법 제74조는 정비사업비의 추산액(사업비 총액)에 부담금에 관한 사항을 포함하도록 해 분담금에 부담금을 포함하도록 규정하고 있다. 부담금을 사업비에 포함시키면 비례율에 영향을 미치고(비례율 하락), 일반조합원은 사업성이 저하되는 것으로 인지하게 되고(부담금이 부과 되는 경우는 재건축사업으로 이익이 발생 하는 경우 임에도 불구하고), 이는 재건축 사업지연 혹은 포기의 사유가 되기도 하며, 추정분담금 산정 실무상 부담금을 사업비에 포함해 분담금에 포함시키는 경우와 부담금을 분담금과 구분 표시하는 경우가 상존해 혼란스럽기도 하다.
그리고 재건축 초과이익 계산 시 공제되는 개발비용이 사업비이고, 분담금 계산을 위한 사업비에 부담금이 포함되므로 순환논리에 빠지게 된다.
이에 도시정비법 제74조 제1항 제6호 중 “재건축사업의 경우에는 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다”는 규정은 삭제돼야 하며, 재건축부담금을 납부할 의무가 있는 조합은 관리처분계획 수립시(조합설립 동의, 사업시행인가, 분양신청시 조합원별 추정분담금을 산출하는 경우도 동일) 조합원 분담금 추산액과 재건축부담금 예정액을 별도로 구분해 표시해야 할 것이다.
한편 조합설립 동의, 사업시행인가, 분양신청시 추정분담금을 통보할 경우 및 관리처분 당시에 부담금 총액은 추정이 가능하지만, 사업절차상 동호수 추첨이 이루어지지 않아서 조합원별 종료시점 부과대상 주택이 확정되지 않았고 이에 조합원별 부담금과 분담비율은 계산이 불가능하므로 평균 부담금 혹은 특정 타입을 예시로 하여 부담금을 계산해 통보해야 할 것이며, 재건축이익환수법 시행령 제4조 제2항(조합원별 순이익을 모두 합산한 총액에서 조합원별 순이익이 차지하는 비율에 기초해 조합원별 재건축부담금의 분담비율을 결정)에 따른 산정방법 및 부담금이 향후 변경될 수 있다는 문구를 첨부해야 할 것이다.
분담금 산출 조기화·무분별한 조합해산… 막가는 새 도정법
초기·실제분담금 격차 따른 주민갈등 고려안해
이전고시 1년 안에 해산총회… 재산권 침해 논란
[하우징헤럴드=최진 기자] 최근 개정된 ‘도시 및 주거환경정비법’ 일부개정법률안에 대한 정비업계의 우려가 커지고 있다. 지난해 8월 개정안이 발의될 때부터 업계의 다양한 우려가 제기돼 왔지만, 지난달 10일 공표돼 오는 12월 11일부터 전격 시행되는 법 내용에는 업계의 목소리가 전혀 반영되지 않았기 때문이다.전문가들은 이번 법 개정으로 그동안 문제없이 진행되던 정비사업 절차들이 오히려 심각한 위기를 초래할 수 있다며 전문성이 결여된 법 개정이라고 질타하고 있다. 정비사업의 역학적인 관계를 무시한 채 쏟아낸 법안이 정비사업의 분쟁을 부추기고 영세한 조합원들의 자금을 금융비용으로 탕진하게 만드는 악재가 될 것이라는 지적이 나오고 있다.
▲토지등소유자별 분담금 조기화… 주민갈등·사업악재 우려
개정된 도시정비법에 따라 앞으로 정비계획을 접수할 때 토지등소유자별 분담금 추산액과 산출근거를 반드시 포함해야 한다. 법 취지는 정비사업을 시작하기 전 토지등소유자에게 사업에 따른 분담금과 근거를 알려 더욱 객관적으로 사업 참여 여부를 판단할 수 있게 하는 것이다.
그동안 개별분담금 추산액은 도시정비법 시행령 32조에 따라 조합설립 동의서를 징구할 때 해당 내용을 제공해 왔다. 정비사업에 대한 전문성과 산술적 정확성이 요구되기 때문에 통상적으로 도시계획 전문업체가 수행해 왔다.
문제는 사업성을 좌우하는 핵심 내용이 막연한 사업초기부터 섣부르게 분담금을 산출할 경우 실제 분담금과의 큰 격차로 인해 주민갈등의 불씨가 된다는 점이다. 정비사업의 역학적 관계로 보면 분담금 산출에 가장 핵심적인 요소는 수익과 지출이다. 세부적으로는 일반분양에 따른 수익이고 공사비에 따른 지출이 주요 변수다.
정비사업에서 수입·지출은 관리처분인가 단계에서 구체화되는데, 적어도 사업시행계획 수립단계에서 그 윤곽을 파악할 수 있다. 그래서 조합설립 동의서를 징구할 때의 추정분담금 역시 실제 분담금과 큰 격차가 발생해 이미 정비업계 곳곳에서 갈등의 불씨가 돼 왔다.
개정법은 이것을 정비구역 지정보다도 더 이른 정비계획 수립단계로 앞당긴 것이다. 정비계획이 신속하게 수립되고 정비구역 지정을 1년 내로 마쳐, 추진위 승인·조합설립을 거치더라도 사업시행계획인가·시공자 선정을 넘어 관리처분인가까지는 적어도 7~8년이 소요된다는 것이 업계의 설명이다.
7~8년 후의 인근 아파트 분양가격과 공사비를 추산해 추정분담금을 산정한다면 현실성이 부족할 수밖에 없는 이치다.
법의 긍정적 취지에도 불구하고 정비업계에서는 개정법으로 인해 정비사업 현장에 오히려 분쟁과 혼란이 가중될 수 있다고 우려하고 있다. 산출근거 부족과 동의율 확보, 향후 건자재·인건비 상승 등이 예고돼 있다는 점에서 실제보다 낮은 금액으로 분담금이 산출될 수밖에 없는데, 결국 섣부르게 산정한 부정확한 분담금 때문에 향후 토지등소유자의 반발과 갈등이 필연적이라는 것이다.
▲섣부른 조합해산 의무화… 재산권 침해 개연성 높아
앞으로 조합은 이전고시가 있은 날부터 1년 이내에 해산총회를 소집해야 한다. 개정법 취지는 준공 후에도 조합이 해산되지 않아 조합원들이 청산금을 돌려받지 못하고 재산권이 침해되는 문제를 해결하겠다는 취지다.
그동안 해산총회는 새 아파트 준공 후 사업에 대한 관심이 급속도로 떨어져 총회 정족수 확보가 어려운 문제가 있었다. 그래서 법정 정족수 10분의 1 이상이 충족되는 전제로 대의원회로 위임하는 경우가 많았는데, 앞으로는 반드시 총회를 개최해야 한다.
중요한 것은 조합이 의무기한에 떠밀려 성급하게 해산될 경우 조합원들의 재산권 보호라는 법 취지에 오히려 역행하는 사례가 늘 수 있다는 것이다. 실제로 강동시영 롯데캐슬의 경우 준공 3개월 만에 해산총회를 개최했지만, 실질적인 정비사업 종료시점인 청산은 10년이 걸려 성급한 해산총회의 부작용을 경고하는 재건축 사례로 남았다.
조합은 이전고시를 득한 후 고시에 따른 소유권이전등기를 수개월간 수행해야 하고, 일반분양으로 얻은 수익으로 시공자에게 공사대금을 정산·지급해야 한다.
또 과도하게 지출되거나 중복 지출된 세금을 환급받는 등 행정업무를 처리해야 하는데, 이 금액만 많게는 수십억원을 오간다. 또 최근 확산되는 일조권 침해 소송이나 관리처분계획 무효소송, 하자보수 청구 등 사업 절차에 대한 법적 다툼도 매듭지어야 한다.
이러한 행정적·법적 문제는 대부분 수개월에서 수년이 소요되지지만, 개정 법안은 아무런 예외사유를 정하지 않고 단순히 “조합장은 이전고시가 있은 날부터 1년 이내에 조합 해산을 위한 총회를 소집해야 한다”고만 규정하고 있다.
조창흠 법무법인 인본 변호사는 “조합이 해산될 경우 이전고시 후 행정적·법리적 문제를 책임지고 처리할 법적 단체가 사라지게 돼, 오히려 조합원들의 재산권이 침해될 개연성이 높다”라며 “청산인을 선임해 처리할 수도 있지만, 사업경과나 내부사정을 제대로 모르고 전문성조차 담보되지 않은 청산인이 조합원들의 이익을 위해 해당 사안들을 제대로 할 수 있을지 의문”이라고 말했다.
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