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저만 그런줄 알았는데,
많은분들이 청약 당첨되면 어떡하지? 라는 생각을 가지고 계셨더라구요 🙂
좋은집에서 사시길 바랄꼐요!
이 영상은 지극히 개인적인 의견입니다.
모든 투자의 책임은 본인에게 있습니다.
문의: [email protected]
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청약당첨 후 돈없으면? 자금조달, 잔금 대출 방법 (5~6억 아파트 …
5~6억원 아파트에 당첨되었을 때 내 돈이 얼마나 들어갈까요? 청약당첨 후 돈이 없으면 자금조달은 어떻게 해야할지 모르시는 분들을 위해 청약당첨 후 잔금 치는 절차 …
Source: fixedproperty.net
Date Published: 5/19/2021
View: 7991
청약 당첨되면 끝? 당첨 후 자금조달 ‘이것’만은 꼭 확인하세요!
청약 당첨 이후 대출, 잔금 등 여러 사항이 있기 때문입니다. … 청약에 일단 도전하고 생각하자 싶었는데, 막상 당첨 후에 계약금 마련 때문에 …
Source: m.post.naver.com
Date Published: 6/8/2022
View: 2472
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Source: www.suna0073.com
Date Published: 5/14/2022
View: 5003
아파트 청약 당첨 후 대출(계약금, 중도금, 잔금)
아파트 청약 당첨후에 대출을 어떻게 받아서 내는지 쉽게 알려드리겠습니다. 1. 계약금(20%) : 처음에 계약할때 지급. 2. 중도금(60%) : 3년간 6회 …
Source: inceptool.com
Date Published: 12/23/2021
View: 8719
청약 당첨 후 돈 없으면? 필요금액과 대출 방법
청약에 당첨된 후 계약을 체결할 때 통상 계약금은 10 ~ 20%입니다. 예를 들어 4300만원이라고 하면 초기 계약금 500만원 ~ 1000만원 정도를 내고 계약서 …
Source: socialnews-pick.net
Date Published: 8/23/2022
View: 4999
아파트 청약 당첨 후 정리(계약금, 중도금, 잔금) – 유용한 꿀팁 모음
아파트 청약 당첨 후 정리(계약금, 중도금, 잔금). by 리아’s 2021. 10. 4. 아파트 청약, 분양을 계획하시는 분들이 계실 텐데요. 주변에서 이런 분들의 이야기를 들어 …
Source: useful.dldmddl467.com
Date Published: 4/9/2022
View: 7021
주택청약 당첨 후 해야 할 일은? 주택청약에 관한 모든 것
그런데 만약 주택청약에 당첨이 되었다면 무엇을 해야 할까요? 일단 당첨되고, 후에 고민하자 ‘선당후곰’이라는 말이 유행어처럼 생겨나고 있고 공부하지 …
Source: www.dbblog.co.kr
Date Published: 4/3/2022
View: 4430
주제와 관련된 이미지 청약 당첨 후
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주제에 대한 기사 평가 청약 당첨 후
- Author: 부동산스터디, 집오만땅
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- Date Published: 2021. 12. 25.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=h-VirQhFkVg
청약당첨 후 돈없으면? 자금조달, 잔금 대출 방법 (5~6억 아파트 청약)
청약당첨 후 돈없으면? 자금조달, 잔금 대출 방법 (5~6억 아파트 청약)
Categories : 부동산 마인드맵
5~6억원 아파트에 당첨되었을 때 내 돈이 얼마나 들어갈까요? 청약당첨 후 돈이 없으면 자금조달은 어떻게 해야할지 모르시는 분들을 위해 청약당첨 후 잔금 치는 절차에 대해 시리즈로 포스팅을 작성하고 있습니다. 오늘은 청약 당첨 시 전체적인 자금 흐름에 대해 알아보고 아파트 청약 잔금대출에 대해 중점적으로 알아보겠습니다.
청약당첨 후 내돈은 얼마나 필요할까? 대출 방법
먼저 청약에 당첨되면 납부금이 3가지로 나뉩니다.
바로, 계약금, 중도금, 잔금 입니다.
먼저 청약이 되기 전에 자금을 어떻게 마련해야하는지 계획을 세울 수 있도록 입주자 모집 공고문을 보는 방법에 대해 알려드리겠습니다.
○첫번째는 청약을 어느 지역에서 하는지 알아본다
청약홈 홈페이지에 들어갑니다. 청약홈 사이트에서는 청약일정과 청약신청을 하고 청약당첨결과도 다 나옵니다. 현재 분양중인 청약일정과 전국 분양정보를 확인하는 방법을 알려드리겠습니다.
청약일정및 통계 메뉴에서 “APT 분양정보/경쟁률”로 들어가면 전국 분양정보에 대해 확인하실 수 있습니다.
내가 들어갈 아파트의 조건을 넣고 조회를 하면, 입주자모집공고정보를 확인하실 수 있습니다. 여기에서 내가 투기과열지구인지, 조정대상지역인지, 비규제지역인지 확인을 해야합니다.
입주자 모집공고정보로 들어가서 “청약일정” 항목을 보면 표밑에 특이사항에 나옵니다.
지역의 유형: 투기대상지역, 조정대상지역, 비규제지역
○두번째는 잔금흐름을 어떻게 하는지를 확인한다
이것도 역시 입주자모집공고문으로 확인이 가능합니다. 공고문PDF를 다운로드 하여서 “공급금액 및 납부 일정”으로 이동합니다.
모집공고문 PDF 다운로드
여기에서 계약금, 중도금, 잔금을 확인하실 수 있습니다. 계약금, 중도금, 잔금의 비율이 다양하다는 것을 사진을 통해 확인하실 수 있습니다.
칸다빌-수유팰리스-입주자-모집공고문
칸다빌 수유팰리스의 경우 계약금이 10%, 중도금이 20%씩 2회 납부, 잔금이 50% 입니다.
래미안-원베일리-일반분양-아파트-입주자-모집공고문
래미안 원베일리의 경우 계약금이 20%, 중도금이 60%(6회), 잔금이 20%입니다.
세운-푸르지오-헤리시티-아파트-입주자-모집공고문
세운 푸르지오 헤리시티의 경우 계약금이 20%, 중도금이 50%(5회차), 잔금이 30% 입니다.
왜 반드시 청약 입주자 모집 공고문을 꼼꼼히 살펴봐야 하는지 아시겠죠? 또한 중도금 간격과, 중도금과 잔금의 간격도 함께 체크를 하시기 바랍니다.
○세번째는 거주요건 확인 하기
분양가와 시세가 차익이 많이 나면 분양가 상한제가 되어 거주요건이 들어올 수 있습니다. 즉, 분양가 상한제 지역인 경우 거주 의무를 확인해야합니다. 이부분을 확인하지 않으시고 전세계약을 하면 청약해지가 되게 됩니다.
입주공고문
○아파트 청약 당첨 후 계약금과 중도금 납부 및 대출 절차
일반적으로는 계약금이 10%인데요. 따라서 청약을 5억짜리를 하겠다 라고 하면 10%인 5천만원을 자가로 모아두셔야 합니다. 계약금이 20% 들어가는 경우도 있기때문에 그부분도 공고문을 통하여 꼭 확인을 하셔야 합니다. 보통 중도금은 60% 이지만 위의 예시와 같이 중도금이 1~2회인 경우도 있습니다.
계약금과 중도금 납부 절차 및 방법에 대해서는 본 시리즈 글에서 자세히 설명하고 있으니 다음 글을 참고해주시기 바랍니다.
○잔금 절차 20~30%
잔금일은 입주할 때 정해진 입주지정 기간 내에 내가 이사할 수 있는 기간을 정해서 그 날전까지 잔금을 납부하시면 됩니다. 일반적으로 잔금은 30%를 내야하며, 20~50%으로 다양하기도 합니다. 내가 받은 중도금대출을 갚는 날(만기일)도 이때입니다.
처음 분양 받을 때는 아파트가 지어지기 전이어서 무형이었으나, 잔금 치룰 때에는 유형으로 변하기에 이제 집이 생겼습니다. 이때부터는 분양가가 아니라 가격이 새롭게 형성되어 시세가 만들어집니다. 즉, KB시세가 나오게 됩니다. 이 때는 주택담보대출로 변경을 해야하는데요. 바로 이게 잔금 대출이 되겠습니다.
분양가격만큼 대출이 나오려면, 주변시세가 높아야 하고 그래야 내 돈이 안들어가지 않습니다. 즉, 주변시세에 비해 분양가가 낮으면 낮을 수록 내돈이 많이 안들어가는 것이지요.
돈이 없는데, 중도금대출 상환은 어떻게 해야할까요?
잔금대출은 “주택담보대출”을 받아서 하게 되는데요. 분양가를 기준으로 하는 중도금 대출과 달리, 잔금대출은 시세대비 50% 대출이 가능합니다. 예를들어 9억에 분양받은 아파트가 시세 14억이 되었다고 가정해보면, 14억의 50%가 잔금대출이 가능하니까 7억원의 잔금대출이 가능합니다. 그래서 처음 아파트 분양가격에 비해 시세가 많이 오른 경우에는 더 많은 금액을 대출할 수 있게되는 것이죠. 즉, 이론적으로는 잔금대출을 받은 대출금액으로 중도금대출을 상환하고 남은 금액은 자납을 통해 납부를 하시면 됩니다.
[비규제지역] 6억원 아파트 당첨시 자납해야할 돈계약금 10% -> 6천만원
중도금대출 60% -> 3억 6천만원
잔금 30% -> 1억 8천만원
만약 이 분양가 6억원 아파트에서 시세가 8억까지 상승한다고 가정하면, 시세대비 주택담보대출(LTV)은 50%까지, 3억까지 받을 수 있습니다.
하지만 이것은 이론적인 부분이고, 실제로는 좀 다릅니다. 잔금대출에서는 DSR을 따지는데요. DSR이란 차주가 보유한 모든 금융권 대출의 연간 원리금 상환금액을 연 소득으로 나눈 비율을 말합니다. 개인 상환능력을 보는 지표인데요.
DSR 40%가 적용되는 것을 반드시 확인해야합니다. DSR이란 개인상환능력을 보는 것으로, 차주가 보유한 모든 금융권 대출의 연간 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율입니다.
그러니까 LTV 50%이라는 부분은 최대로 받을 수 있는 비율인 것이고(이론적인), 실제로는 내 금리나 소득을 따지기 때문에 사람마다 다다르고 50%까지 나올 수가 없습니다.
또한 이 DSR이라는 것이 계속 정책이 변화가 많기 때문에, 청약시 반드시 정책을 체크하시고 들어가시는 것이 좋습니다.
즉, 소득을 따져 잔금대출을 하는 것이기 때문에, 이럴 경우 소득이 낮거나 돈이 없는 사람은 청약이 당첨되더라도 대출한도가 나오지 않아서 잔금을 치룰 수가 없는 상황이 되게 됩니다. 따라서 올해는 전세대출, 잔금대출에 있어서는 DSR 규제를 예외로 한다고 다시 발표를 했습니다만, 다시 정권이 바뀌고 정책이 바뀌니까 입주 모집 공고일 기준으로 정확한 확인이 필요하겠습니다. (2022월 1월 13일 기준)
주택청약 당첨 후 진행 과정 및 자금마련 방법 (계약금, 중도금, 잔금, 세금)
흔히 주택청약 당첨을 로또라고 비유합니다. 주택청약 당첨을 통해 내집 마련의 꿈에 한발짝 가까워졌을 뿐 아니라, 위치 좋은 신축 아파트 당첨의 경우 아파트 매매가 상승효과 및 소위 ‘피’라 불리는 프리미엄 형성으로 짧은 기간 내에 몇 백만원에서 수천, 수억까지 앉아서 벌수 있는 기회가 생기기 때문이죠.
하지만 막상 주택청약 당첨이 되면, 여러가지로 생각하고 해야 할 일이 많아집니다. 특히 계약금, 중도금, 잔금 관련 대출과 세금에 대해 생각하지 않을 수 없는데요. 심지어 이 문제로 인해 어렵게 이뤄낸 주택청약 당첨을 포기하는 상황에 이를 수도 있답니다.
주택청약 당첨 이후 진행 과정 및 계약금, 중도금, 잔금 관련 대출, 그리고 세금에 대해 자세히 알아보겠습니다.
주택청약 당첨 이후 진행과정
주택청약에 당첨되어 내 집이 되기까지 총 5단계를 거치게 됩니다.
① 공급금액 및 납부일정 확인하기
② 계약금 납입하기
③ 중도금 납입하기
④ 잔급 납입하기
⑤ 취득세 납부하기
STEP 1. 공급금액 및 납부일정 확인하기
주택청약에 당첨되면 가장 먼저 청약의 모집공고에서 공급금액과 납부일정을 확인해야 합니다. 청약 모집공고는 주택청약시스템에서 확인할 수 있는데, 청약일정에 등록되어 있는 모든 지역의 청약 공고문을 볼 수 있습니다. 이 과정을 통해 아파트 계약을 위해 내가 필요한 자금이 얼마인지, 언제까지 준비해야 되는지 세부 납부일정을 알 수 있기에 매우 중요합니다.
STEP 2. 계약금 납입하기
청약 당첨 이후, 내가 이 아파트를 계약하겠다고 결심이 선다면 계약금을 납입합니다. 일반적으로 계약금은 분양가의 10% 정도로 생각하시면 되는데요. 계약금은 집단대출이 불가하여 당첨자 본인이 직접 마련해야 합니다. 만약 계약금 납입일에 납부하지 못하면 청약 당첨이 취소되므로, 청약 신청 전에 자금계획을 철저히 하는 것이 필요합니다.
주택청약 당첨이 취소되면, 그동안 부어왔던 청약통장을 날리게 되며 청약통장 개설부터 다시 시작해야 합니다. 또한 ‘재당첨 제한’으로 인해 한번 당첨되면 일정기간 동안 다른 아파트 당첨에 제한 등의 불이익도 있어요. 만약 신혼부부, 다자녀, 생애최소 등의 특별공급 제도에 자격으로 청약 당첨되었다면, 이후에는 더 이상 특별공급을 통해 분양받을 수 없기에 더욱 신중을 기해야 합니다. 특별공급은 생애 한번 밖에 기회가 없다고 하네요.
STEP 3. 중도금 납입하기
아파트 매매대금 중 가장 큰 부분을 차지하는 것이 중도금입니다. 중도금은 여러 회차에 나누어 납입하게 되는데, 일반적으로 전체 매매가의 40~60%를 차지하며 6회차 정도로 나뉘져 있습니다.
흔히 이야기하는 집단대출이 중도금 마련을 위해 이루어지는데요. 경제적 부담을 줄여주기 위해 주택도시보증공사(HUG)나 서울주택도시공사(SH)가 보증을 하고 건설사와 연계된 은행에서 대출해 주는 방식입니다.
하지만 여기서 확인해야 할 것이 있습니다. 내가 집단대출을 받을 수 있는 자격이 되는지 알아야 해요. 실제로 가수 겸 탤런트이신 양동근님은 8억짜리 아파트에 청약 당첨되었는데, 이미 많은 대출로 인해 5~6억원의 중도금 마련이 어려워 포기해야 되는 상황에 처했다는 뉴스가 있답니다. 청약담청 이전에 받은 대출로 한도초과되어 집단대출 자격이 안되었던 거죠.
그럼 집단대출을 위해 반드시 알아야 되는 개념에 대해 알아보겠습니다.
① LTV (Loan to Value, 주택담보인정비율)
집값 대비 어느정도까지 대출 받을 수 있는지를 나타내는 수치입니다. 예를 들어 5억짜리 아파트의 경우 LTV가 50%라면 최대 2억5천까지 대출이 가능합니다.
② DTI (Debt to Income, 총부채상환비율)
대출 받으려는 사람의 상환능력에 따라 대출규모를 규제하는 것으로, 연간소득 대비 대출상환금 및 이자가 차지하는 비중을 말합니다. 만약 연봉이 4000만원인데 DTI가 40%라면 연간 원리금 상환이 1600만원을 넘지 않는 선에서 대출을 받을 수 있습니다.
주택청약은 지역에 따라 LTV와 DTI의 비율이 정해져 있기에, 지역별 비율을 정확히 아는 것이 자금마련 하는데 있어 무엇보다 중요합니다. 특히 조정대상지역을 경우 그 비율은 더욱 낮아진다는 점 유의하시기 바랍니다.
이외에 중도금 집단대출을 받기 위해선 개인신용도도 매우 중요한데요. 대출금의 80%는 주택도시보증공사가 보증을 서지만, 나머지 20%는 계약자의 신용도에 따라 은행에 의해 결정되기 때문입니다.
STEP 4. 잔금 납입하기
아파트 매매 납입의 마지막 단계인 잔금은 일반적으로 분양가의 30%에 해당됩니다. 만약 이미 중도금대출을 받은 상태라면 잔금은 현금으로 준비하는 것이 좋은데요. 만약 잔금이 부족한 경우라면 다음의 2가지 방법이 있습니다.
① 주택담보대출로 전환하기
② 개인대출로 잔금을 납입하고 전세로 돌려 보증금으로 대출금 갚기
하지만 주택담보대출로 전환하게 되면 대출금액이 커져 부담스러울 수 있으며, 전세계약 시 융자가 많은 집은 계약체결에 어려움이 있을 수 있습니다.
STEP 5. 취득세 납부하기
이제 취득세만 납부하면 드디어 ‘내 집’이 생깁니다. 취득세는 주택 소유권에 대한 세금으로, 집 살때 한번만 납부하면 됩니다. 주택 취득세 계산방법은 [취득가액 X 취득세율]인데, 여기서 취득가액은 확장비, 옵션비, 피리미엄비 등을 포함한 분양가를 말합니다.
청약에 당첨되는 것이 하늘의 별따기 만큼이나 어렵다지만, 이에 못지않게 계약금, 중도금, 잔금 그리고 취득세 마련까지 쉽지 않은 일인듯 합니다. 위에서 살펴본 주택청약 당첨 후의 진행과정을 숙지하고 자금계획을 꼼꼼히 세워 꿈과 같은 ‘내 집 마련’을 꼭 이루시길 바랍니다.
아파트 청약 당첨 후 대출(계약금, 중도금, 잔금)
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아파트 청약 당첨후에 대출을 어떻게 받아서 내는지 쉽게 알려드리겠습니다.
1. 계약금(20%) : 처음에 계약할때 지급.
2. 중도금(60%) : 3년간 6회 나눠서 지급.
3. 잔금(20%) : 완공후 입주시점에 지급.
아파트 대금은 총 3개로 나눠서 내게되는데요.
아래에 누구나 이해하기쉽게 상세히 설명드렸리겠습니다.
아파트 계약금 대출 방법
첫번째. 계약금 20%는 보통은 본인 돈으로 자기부담하는데요.
1. 계약금20% 어떻게 마련?
이마저 돈이 없다면 우선 신용대출를 1억원까지 받을수있습니다.
보통은 본인 연소득의 최대 2배까지만 나옵니다.
하지만 신용등급이 5등급이하라면 불가능할수있으니 참고하세요.
계약금 20%는 예를들어서 8억 아파트는 20%인 1억6천만원을 준비해야합니다.
아파트 중도금 대출 방법
두번쨰. 중도금 60%는 건설사를 통해서 보증받아서 무이자 대출을 받습니다.
2. 중도금60% 어떻게 마련?
중도금대출은 주택도시보증공사(HUG)에서 보증서를 담보로 건설사 연계 은행에서 받게됩니다.
건설사(시공사 혹은 시행사)에서 무이자로 지원하는 경우도 있는데요.
하지만 무이자가 아닌경우, 건설사가 일단 이자를 지급하고 나중에 입주자가 건설사에게 이자를 내야합니다.
이를 이자 후불제라고도 합니다.
예시로든 8억 아파트라면 4억8천만원을 6번에 나눠서 내는데요.
6개월에 1번씩 8천만원씩 낸다고하면, 총 3년동안 6회에 걸쳐서 4억8천만원을 내게됩니다.
중도금 대출은 대부분 40%가 나온다고하면 3억2천원이 나오고 나머지 1억6천만원를 준비하셔야합니다.
다른방법으로는 4회분은 중도금대출을 받아서 내고, 나머지 2회분은 납입하지않고 연기하면서 연체합니다.
그리고 나중에 잔금 20%낼때, LTV 주택담보대출받은 돈으로 납부하는 경우도 있습니다.
그런데 분양가격이 9억이상인 아파트는 주택도시보증공사 HUG에서 중도금대출이 안나옵니다.
이런경우 건설사에서 일명 ‘연체 마케팅’이라고하여, 2회분내고 나머지 4회분은 연체하도록 해줍니다.
그리고 연체된 4회분은 잔금납부시 이자와함께 납부하도록 배려해주는겁니다.
아파트 잔금대출 절차
세번쨰. 잔금 20%는 주택담보대출(일명 ‘주담대’)를 받아서 냅니다.
3. 잔금20% 어떻게 마련?
주담대는 중도금대출과 다른겁니다. 이해하셨죠?.
주담대 LTV는 서울의 경우, 아파트 KB시세에서 40%까지 나옵니다.
분양가격 8억의 40%가 아닙니다.
만약 실제 주변 같은평수 아파트 시세가 12억이면 12억의 40%입니다.
(정확히는 9억까지 40%, 9억초과분은 20%입니다.)
KB시세 15억이상 아파트는 주택담보대출이 안나오니 참고하세요.
아파트 청약 당첨 후 대출
그럼 이제 총정리 해보겠습니다.
총 정리
아파트 청약 당첨후 계약금과 중도금, 잔금까지 대출받는 방법을 모두 알려드렸습니다.
이제 실질적으로 내돈이 얼마가 필요한지 계산해보겠습니다.
KB시세가 12억인 아파트를 분양가격 8억에 청약 당첨되었습니다.
LTV 주담대는 4억4천만원이 나옵니다.
(9억의 40%인 3.6억 + 9억 초과분인 4억의 20% 8천만원.)
신용대출은 연소득의 2배인 1억까지 나옵니다.
총 5.4억을 대출받을수있으며 어쨋든 내돈 2.6억은 있어야합니다.
만약 2.6억도 없다면, 의무거주기간이 없는 경우에 입주시 전세를 내놓을수있습니다.
전세가격이 5억이라고하면 내가 필요한돈 2.6억을 이로 충당합니다.
그리고 나머지 2.4억원을 대출받은 5.4억원을 갚아서 이자를 줄일수있겠죠.
하지만 최근 서울 수도권 아파트는 대부분 의무거주기간이 적용되니 이러한 점은 2년전에나 가능했습니다.
아파트 청약 당첨 후 포기
이렇게 아파트 청약 당첨후에 계약금부터 중도금, 잔금까지 대출받는 방법을 알려드렸습니다.
부동산 정책이 바뀌는 부분도 있고, 제가 잘못알고있는 부분이 있을수있습니다.
꼭 진행하시기전에 자세히 재확인하시고 정확하게 준비하시기 바랍니다.
안두푼 들어가는것이 아니니, 아파트 청약 당첨후 대출 잘받아서 안전하게 입주하시기 바랍니다.
아파트 청약 당첨후 포기할경우에는 크게 4가지 불이익이 있습니다.
아파트 청약 포기시 불이익
1. 청약통장 효력 상실.
2. 재당첨 최대 10년간 제한.
* 세대원 모두가 청약 지원이 제한될수있습니다.
3. 계약금을 납입했을경우네는 계약금 몇천에서 몇억이 날라갈수도 있습니다.
4. 더이상 특별공급 청약을 지원하지 못할수도 있습니다.
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청약 당첨 후 돈 없으면? 필요금액과 대출 방법
○ 계약금
만약 투기과열지구 기준 7억원 아파트라고 하면 분양 가격의 20%인 1억 4천만원을 자기 자금으로 납부해야 합니다.
○ 중도금
이후에는 중도금 60%를 납부해야 하는데, 중도금은 금액이 큰 만큼 일정금액 분할하여 납부하게 됩니다.
예를 들어 6개월에 한 번씩 총 6번을 납부하게 되면 분양 가격의 10% X 6번을 3년간 납부를 해야 하며, 총 금액은 4억 2천만원이 됩니다.
이 때 건설사가 보증하는 중도금 대출을 받을 수 있는데요, 건설사와 연계된 은행 특정 지점에서만 진행이 가능합니다. 만약 분양 가격의 40%까지 대출이 가능하다고 하면 최대 2억 8천만원을 받을 수 있습니다.
중도금 대출의 경우 주택도시보증공사의 보증서를 담보로 받는 대출이기 때문에 보증 가능 금액에 따라 대출 한도가 달라질 수 있습니다. 중도금 대출은 한번에 받는 것이 아니고 7천만원씩 납입 기간에 맞춰서 받게 됩니다. 대출이자는 무이자로 진행하는 경우 시행사가 대신 납부하고 유예하는 실행 시점부터 이자가 나옵니다.
→ 7억원 아파트의 필요한 중도금은 60% 4억 2천만원
→ 대출가능금액 40% 2억 8천만원
→ 필요 자기자금 1억 4천만원
만약 최초 분양이거나 서민 청년의 경우에는 대출 가능 비율이 더 높을 수 있습니다.
○ 잔금
입주 준 분양 가격의 20%인 1억 4천만원을 납부하면 완납입니다. 이 때 중도금 대출은 상환하고 주택담보대출로 전환하게 됩니다. LTV는 40%로 변동이 없지만 만약 주택 가격이 상승하게 되면 대출 가능 한도가 더 늘어날 수도 있습니다.
우선적으로 ▼아래내용도 참고해보시고 다양한 정보를 미리 파악해두시면 어떻게 대처해야할지 도움이 될것입니다.
아파트 청약 당첨 후 정리(계약금, 중도금, 잔금)
아파트 청약, 분양을 계획하시는 분들이 계실 텐데요. 주변에서 이런 분들의 이야기를 들어보면, 청약의 가점이나 조건 등에 대해서는 잘 아시면서 정작 청약 이후의 ‘돈’과 관련된 부분은 잘 모르시더라고요. 아무런 준비도 없이 청약을 넣었다가 당첨이 되었을 때 미처 당첨 후 과정에 대해 인지가 안되어 있거나, 준비가 덜 되어 있다면 대비가 쉽지가 않거든요. 그래서 청약 당첨 후 포기를 하시는 분들도 많습니다. 어렵게 당첨이 되었는데 이런 엄청난 기회를 날려버릴 수는 없잖아요. 그래서 오늘은 약간 행복한 고민을 해 보려고 합니다. 청약 당첨 후 과정에 대해 간단하고, 쉽게 알아보도록 하죠.
청약을 조금이라도 생각하시는 분들은 여러 경우가 있어요. 결혼을 준비 중이신 분들도 계시고, 결혼을 한지 2~3년 차가 되어 이사를 고민하시는 분들도 계시고요. 또 새 아파트에 대한 로망이 있는 분들 혹은 투자 목적으로 청약을 노리시는 분들도 분명 계십니다. 하지만 이 모든 분들의 이야기를 곰곰이 들어보면 다들 청약 당첨 자체에 대한 조건이나 가점 등등은 빠삭하게 아시면서도 청약을 위한 준비는 되어있지가 않더라고요. 아마도 ‘일단 당첨되고 나서 생각하자!’라는 것 같은데, 요즘 아시다시피 아파트 값이 장난이 아니잖아요? 또 대출도 어렵죠. 탄탄한 자금 계획이 필요합니다. 왜 이렇게 강조를 하느냐! 다음의 과정 때문이죠.
청약 당첨 후, 계약금 잔금 중도금
청약에 당첨이 되었다고 나의 집이냐! 아니요. 온전히 나의 집이 되기 위한 여정이 필요합니다. 바로 <계약금/중도금/잔금>의 과정이죠. 이 ‘돈’의 흐름에 대한 것들에 초점을 맞추어 이야기를 해 보도록 하죠.
▽ 계약금, 내돈으로 준비하자.
먼저, 계약금입니다. 계약금은 보통 분양가의 10%~20% 를 납부합니다. 이때 계약금은 나의 현금으로 납부를 해야 하는데요. 일단 현재 당첨된 집이 나의 집이 아니기 때문에 계약금은 담보대출이 불가능해요. 또 계약금은 청약을 넣기 전에 얼마인지 미리 확인을 꼭 해두시는 것이 좋은데, 왜냐! 보통 당첨 후 한 달 이내에 계약금을 납부하기 때문이죠. 10%~20%가 많지 않다고 생각하실 수도 있는데요. 요즘 새로 분양하는 아파트 분양가가 10억 정도죠. 계약금이 1~2억 정도 하는 것입니다. 결코 적지 않아요. 섣불리 청약을 넣기 전에 꼭 계약금은 미리 준비를 해두시는 것이 좋습니다.
그런데, 이런 계약금도 적지 않은데 추가적으로 비용이 더 들어갈 일이 있어요. 바로 이때 발코니의 확장 등 추가 옵션을 선택해야 하기 때문이죠. 때에 따라 무료로 진행하는 곳이 있지만, 일반적으로 유료로 진행을 하기 때문에 여기서 추가 비용이 듭니다. 이것까지 생각한다면 계약금 금액을 좀 더 여유롭게 준비를 해두시는 편이 좋겠죠.
잊지 말아야 할 것!! 계약금은 내돈으로 준비를 해야 한다.
청약 당첨 후, 계약금 잔금 중도금
▽ 중도금, 대출의 시작+내돈!
자, 이제 중도금입니다. 중도금은 분양가의 60%에 해당합니다. 보통 4차에서 6차로 나누어 중도금을 납부하는데요. 요즘 분양하는 아파트를 보면 6차에 나눠서 납부하는 것이 일반적인 것 같아요. 4차에 나누어 납부를 한다면 15%씩, 6차에 나누어 납부를 한다면 10%씩 중도금을 납부하게 됩니다.
중도금부터는 대출을 이용할 수 있는데요. 주택도시보증공사 HUG에서 발급해준 보증서를 통해 건설서와 연계된 은행에서 중도금 대출을 할 수 있습니다. 여기서 꼭 짚고 넘어가야 할 부분이 무엇이냐면, 대출은 전액을 받는 것이 아니에요. 중도금을 6차로 나누어 낸다고 가정했을 때, 4차까지는 중도금 대출을 적용하여 납부가 가능하고, 나머지 5차와 6차 납부는 내 돈으로 해결을 해야 합니다.
청약 당첨 후, 계약금 잔금 중도금
계약금에서 현금을 모조리 긁어 모은 상태라면, 현금의 마련이 쉽지 않은 상태가 대부분이시겠죠. 그래서 이때 신용을 이용하시는 분들이 많아요. 즉, 청약 신청 전에 혹은 계약금을 마련할 당시에 나의 신용도를 확인해 두는 것이 좋겠죠.
그리고, 이자에 대한 이야기를 해볼게요. 중도금은 보통 무이자로 진행하거나 이자후불제를 적용합니다. 이자후불제란, 중도금 이자를 건설사에서 대신 납부를 해주고, 입주자가 중도금 상환 및 잔금을 치를 때 대신 납부를 해주었던 이자도 함께 납부를 하는 제도예요. 중도금의 금액이 크니 이자에 대한 부담을 줄여주기 위한 제도인 것이죠.
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사실 중도금 대출은 그렇게 어렵지 않았어요. 9억 원 이하의 분양가와 4대 보험에 가입이 되어 있는 근로자라면 어지간해서는 다 나왔거든요. 그런데 요 몇 년사이 부동산 가격이 폭등을 시작했고, 입지가 좋다하는 곳의 분양가는 이미 10억을 훌쩍 넘었죠. 특히 서울이나 서울 인접한 지역은 들어갈 수 없는 상황이 되어버렸어요. 하지만 입지가 괜찮은 수도권의 분양 아파트 중에는 9억원 이하를 찾을 수 있는데요. 음.. 여기서 다시 문제가 있다면 정부가 국민의 가계부채가 과도하게 늘어남을 방지하기 위해서 은행에 대출을 많이 해주지 말라고 했기 때문입니다. 이 때문에 신용, 전세, 중도금의 대출이 녹록치 않아진 것이죠. 당장에 중도금을 납입해야 하는 분들은 난감한 상황이 펼쳐졌을 거에요. 그리고 만약에 청약을 예정 중이신 분이라면, 이런 중도금 문제에 대해 방안을 갖춘 아파트 단지인지도 한번 더 꼼꼼하게 살펴보시는 것이 좋겠네요.
▽ 잔금, 주담대 이용 / 내 돈+전세로 돌리기
드디어 잔금입니다. 잔금은 분양가의 20~30%에 해당합니다. 잔금을 치를 때 중도금도 함께 상환을 해야 하는데요. 이때 선택지는 2가지가 있을 수 있어요.
첫째, 주담대를 이용한다.
둘째, 전세로 돌린다.
둘 다 장단점은 있어요. 하나씩 살펴보죠.
‘주담대를 이용할 경우’
장점이라면 새집에 내가 바로 들어가서 살 수 있다는 거예요. 단점이 중요한데요. 주담대를 받아야 하는 금액이 커지기 때문에 이에 대한 부담이 커지겠죠.
일단, 잔금과 중도금, 그리고 이자후불제를 적용받았다면 그 이자까지 모두 잔금 때 납부를 해야 하는데요. 이때 보유한 현금이 부족하다면, 최대한 주담대를 받아 전환을 해야 하는 것이죠. 주담대의 비율에 따라 다르겠지만, 나의 아파트가 비조정지역에 위치하고, 가격이 9억원 이하라면 ‘잔금+주담대+어쩌면 그 이자까지’ 모두 주담대로 해결이 될 수도 있습니다.
그게 어떻게 가능하냐! 중도금은 분양가를 기준으로 하고, 주담대는 KB 시세를 기준으로 하기 때문입니다. 일반적으로 분양 이후 아파트 가격이 오르죠. 그리고 입주시기가 다가오면 또 한번 크게 상승을 해요. 이게 시세인 거죠. 즉, 중도금 40%를 받았고, 주담대도 40%만 받을 수 있다고 가정할 때, 주담대 금액이 중도금보다 더 많아지는 것입니다. 따라서 중도금과 잔금까지 주담대로 해결이 될 수도 있는 거예요.
<주담대 비율>
청약 당첨 후, 계약금 잔금 중도금
위 주담대 비율을 보고, 예를 들어 설명해 볼게요.
나의 아파트는 비조정지역에 있고, 분양가가 5억이었습니다. 그런데 분양을 받고 나서 입주시기가 되니 가격이 올라서 시세가 7억이 되었어요. 계약금은 10%, 중도금은 60%, 잔금은 30%입니다.
계산을 한 번 해볼까요?
청약 당첨 후, 계약금 잔금 중도금
청약 당첨 후, 계약금 잔금 중도금
계산을 해 본 결과, 중도금과 잔금이 4억 5천만 원이죠. 그런데 주담대가 4억 9천만 원이 나오니 주담대로 중도금과 잔금이 모두 해결이 되는 상황이 되는군요.
하지만 위 상황은 어디까지나 아름다운 예시일 뿐이죠. 어지간한 수도권은 조정지역으로 묶여있고, 입주시기가 다가왔을 무렵의 시세가 10억을 훌쩍 넘는 경우도 많아서 이런 경우는 주담대뿐만 아니라 내 돈, 즉 현금도 확보가 어느 정도는 꼭 준비가 되어야 합니다.
주담대 자체의 부담도 있을뿐더러 당장 커다란 현금도 준비를 해야 하니 버거울 수 있겠죠. 그래서 두 번째 전세로 돌리는 방법이 있는 것이죠.
‘전세로 돌리는 경우’
장점이라면 당장의 자금의 여력이 되지 않으니 시간적 유예를 가질 수 있다는 것이겠죠. 게다가 대출이라고 하는 큰 부담을 덜 수 있다는 것이 가장 큰 장점이 될 겁니다. 당장 현재 내 아파트가 시세가 7억이 되었고, 전세로 5억 내지는 6억을 받겠다고 하면 중도금과 잔금 모두를 해결 수 있으니 말이죠.
그런데 문제는 이 전세를 구하기가 어렵다는 겁니다. 아파트 입주시기가 다가오면 부동산에 전세매물이 쏟아지기 시작해요. 다들 상황이 다르지 않고, 비슷한 생각을 하기 때문인 것이죠.
같은 가격의 전세라면, 층이 좋고, 뷰가 좋고 등의 조건이 좋은 매물이 먼저 빠져나갈 거예요. 내 집보다 조건이 좋은 전세매물이 모두 빠진 것 같음에도 내 집의 전세가 나가지 않는다면? 전세 가격에 대해서 고민을 하셔야 하는데요. 부동산 사장님과 충분히 그 전세 가격에 대한 논의를 하셔야 하겠죠. 개인적으로는 너무 욕심을 부리지 않는다면, 전세는 기한 안에 충분히 뺄 수 있다고 생각합니다.
이렇게 잔금까지 모두 해결을 하고 나면, 이제 온전히 나의 집이 되는 것이죠. 길기도 길고, 멀기도 멀고, 그 과정에서 스트레스도 제법 있을 거예요. 하지만 이런 노력 끝에 내 집 마련이 되는 것이니까요.
<청약 당첨 후, 세금_부동산 인지세와 취득세의 납부액 및 납부 방법에 대해서는 아래 글을 참고로 해 주세요>
2021.10.05 – [꿀팁 모음/세금, 지원, 혜택 정책 정보] – 청약 당첨 후 인지세/취득세, 납부액 및 납부 방법
주택청약 당첨 후 해야 할 일은? 주택청약에 관한 모든 것
의식주는 사람이 살아가는데 필요한 기본 조건입니다. 그 중 가장 어렵지만 모두가 원하는 것이 바로 ‘내 집 마련’이겠죠. 하지만 막상 집을 마련하려고 보면 어느 곳에 무슨 집을 어떤 방식으로 구해야 할지 막막하기만 합니다. 이런 고민을 해결하기 위해 생겨난 제도가 바로 주택청약이에요. 그런데 만약 주택청약에 당첨이 되었다면 무엇을 해야 할까요? 일단 당첨되고, 후에 고민하자 ‘선당후곰’이라는 말이 유행어처럼 생겨나고 있고 공부하지 않고 신청을 했다가 덜컥 당첨이 되는 경우 포기하는 경우도 생깁니다. 오늘은 주택청약에 관한 모든 것에 대해 알아보도록 하겠습니다.
# 아파트 청약 과정
청약을 신청하기 위해선 최대한 신규 아파트에 대한 정보를 많이 얻고, 살펴보는 것이 좋습니다. 모델하우스에 방문하셔서 위치, 내부구조, 분양가, 그리고 투기과열지구인지, 조정지역인지, 일반지역인지, 일반 공급과 특별 공급의 할당 비율은 어떻게 되는지 꼼꼼히 따져 청약을 신청합니다.
청약 신청은 민영일 경우 <청약홈>에서 주택청약 신청을 하며 공공분양 국민, 3기 신도시는
에서 신청을 할 수 있습니다. 청약에 당첨이 됐다면, 청약홈에서 당일 자정부터 확인이 가능하며 오전 8시부터 시공사에서 발송하는 문자를 통해 당첨 사실을 별도로 안내합니다. 이 때, 추첨을 통한 아파트 동, 호수 배정 결과까지 함께 확인하실 수 있습니다. 민영주택의 경우 신청 조건이 되더라도 면적에 따라 최소 예치금이 필요합니다. 85 m² 이하는 광역시 250만원, 기타 시군은 200만원이 있어야 하지만 서울, 부산은 300만원의 예치금이 필요합니다. 135m² 이하를 서울에서 청약하려면 적어도 1,000만원 이상의 예치금이 필요해요. 따라서 서울과 부산에 청약을 넣는 분들은 넉넉하게 1,500만원 정도 넣어 두는 것이 안전할 수 있습니다.
계약 전, 먼저 서류를 제출해 자격을 확인하기 때문에 자격확인 서류가 필요합니다. 이 때 입주자모집공고일 이후 발급된 서류만 제출 가능 하다는 사실도 꼭 체크해 주세요! 필요한 서류들은 신분증, 주민등록표등본, 배우자 주민등록표등본, 주민등록표초본, 가족관계증명서, 인감증명서, 출입국사실증명원이 필요합니다.
# 내야 할돈의 시기(계약금, 중도금, 잔금)
계약금은 보통 계약 전 미리 지급하고 계약서를 쓰는 것이 일반적입니다. 당일 한도 제한 등의 문제를 막기위해 조치적 차원으로 계약금은 주택 분양가의 10%를 지급합니다. 계약금은 대출이 불가능하며, 만약 납부 시기를 놓칠 경우 청약이 취소되고 일정 기간 재청약이 불가능 해집니다. 또 유상 옵션을 선택한다면 분양가에 일부 변동이 있을 수 있습니다. 유상옵션 계약금은 일반 계약금과 따로 별도 납부가 필요합니다. 유상옵션은 발코니 확장부터 현관 중문, 천정형 시스템에어컨, 식기세척기, 빌트인 가전 등 다양한 사항이 제공됩니다.
중도금은 공사기간 동안 납부하게 됩니다. 중도금은 당첨된 주택 분양가의 60%에 해당하며, 1~6회로 분납이 가능해요. 납부 일정은 청약 신청 시 미리 확인 가능하며, 중도금은 시공사에서 선정한 은행을 통해 주택담보대출 받을 수 있습니다.
마지막으로 잔금은 입주지정일에 납부하게 됩니다. 잔금은 주택 분양가의 30%에 해당하며, 필요한 경우 잔금도 주택담보대출이 가능합니다. 단, 입주 시점 기준 분양가가 15억 이상이 되면 잔금 대출이 불가능 하기 때문에 미리 확인하셔야 해요.
# 자금조달방법과 범위
자기자금
자기자금은 금융기관 등에 예치하지 않고 보유중이던 현금과 예금(적금)이 아닌 금융상품 투자자금을 회수하여 조달하는 자금, 타인에게 대여한 자금 등을 회수하여 조달하는 자금 등과 부동산 처분대금에는 타 부동산을 매도하여 조달하는 자금, 기존 보증(전세)금을 회수하여 조달하는 자금, 재건축 등으로 발생한 종전 부동산 권리가액 등, 부동산 등의 매각(기존 임대차 보수금 회수) 등을 통하여 조달하는 자금이 자기자금에 속합니다.
차입금
차입금은 크게 4가지로 나눠 볼 수 있어요. 우선 금융기관 대출액으로 금회 취득 주택의 주택담보대출 실행(승계)자금인 주택담보대출과 주택담보대출 이외 마이너스 통장 등 신용대출 자금, 타 부동산 담보대출 등 그 밖의 금융기관 대출입니다. 두 번째로 임대보증금이 있어요. 현 임차인 전세금을 매도인으로부터 승계하는 금액과 금회 취득하려는 주택의 임대차 계약을 통해 조달하는 자금입니다. 세 번째는 회사지원금 및 사채입니다. 대부업법에 따라 등록된 대부업체 및 소속된 회사 등의 주택자금 대여금 등 상환기간 등이 약정된 자금이 이에 속해요. 마지막으로 그 밖의 차입금은 가족, 친인척 등으로부터 대여하여 조달하는 자금으로 상환기간이나 약정이 없거나 불분명한 대여금이 될 수 있습니다.
만약 청약 당첨 이후에 분양 받기를 포기하게 된다면, 청약에 사용한 통장의 재사용이 금지되고, 당첨 포기자는 추후 일정 기간 청약 재 당첨이 제한됩니다. 단, 통장의 재사용이 금지된다고 해서 주택청약 참여가 금지되는 것은 아닙니다. 기존 주택청약 해지 후 재가입은 가능하며 이 경우 가입기간 2년과 납입횟수 24회 등 청약 1순위 조건을 다시 맞추면 됩니다. 오늘은 주택청약 당첨 후 해야 할 일에 대해 알아보았습니다. 2022년에는 ‘내 집 마련’이라는 좋은 소식이 있길 바라겠습니다!
키워드에 대한 정보 청약 당첨 후
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