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경매 초보들이 꼭 알아야할 부동산 경매 위험성 2가지
부동산 경매의 위험성은 크게 2가지를 따져보시면 됩니다. 첫 번째, 시세보다 싸게 낙찰받아서 수익을 창출했는지의 여부 두 번째, 난이도 높은 권리 …
Source: dontech.xyz
Date Published: 10/5/2022
View: 6315
부동산 경매 후기 : 장단점, 방법, 위험성 등 – Information
해당 문서는 부동산 경매 후기를 기반으로 장점, 단점, 방법, 위험성 등 전반적인 정보를 정리한 문서입니다. 부동산 경매를 고려하시는 분들은 해당 …
Source: ric4875-1.tistory.com
Date Published: 9/5/2022
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부동산 경매 장점과 위험 리스크 – junymoney
채무자 입장에서는 강제로 부동산이 매각되니 가혹하게 느껴질 수 있으나, 채권자 입장에서는 일종의 돈을 받기 위한 제도적 장치입니다. 부동산 경매는 …
Source: junymoney.tistory.com
Date Published: 9/23/2021
View: 4296
부동산 경매 방법(with 부동산 경매 위험성 및 현실)
부동산 경매는 생각보다 녹록지 않습니다. 부동산에 지식이 없는 경우엔 대부분 손해를 보거나 낙찰을 받지 못합니다. 이에 더불어 매입 구조 상 발생하는 …
Source: financereport2022.tistory.com
Date Published: 2/7/2022
View: 9465
부동산 경매 위험성 – 법인 보훈
부동산 경매가 위험한 이유 · 1. 자극적인 미디어 매체로 인한 고낙찰 · 2. 법적 하자에 대한 잘못된 분석 · 3. 잘못된 투자지역.
Source: www.bohun.kr
Date Published: 6/7/2021
View: 2479
예·적금만 하던 우리 부부가 ‘부동산 경매’ 고수 된 사연 – 주간동아
이렇게 안정을 추구하는 성향 때문에 돈에 대해선 늘 보수적이고 방어적인 자세로 일관했다. 펀드와 주식 등 위험성 있는 투자에는 절대 도전하지 않았다.
Source: weekly.donga.com
Date Published: 9/30/2021
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소액경매 투자 하는 방법 (+얼마부터? 경매현실, 위험성, 임장)
경매로 물건을 살 때, 20~30% 싸게 구입하여, 10% 가량 싸게 팔아서 투자수익을 내는 방법입니다. 예를들어 급매물 가격이 1억원 정도 되는 부동산이 있습니다. 이 물건을 …
Source: fixedproperty.net
Date Published: 5/1/2022
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[집피지기]부동산 경매, 시세보다 싸다고 덤볐다간 ‘낭패’ – 뉴시스
[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 부동산 경매시장이 뜨겁습니다. 서울 아파트 경매 낙찰가율은 역대 최고 수준입니다. 지지옥션에 따르면, 지난달 서울 …Source: newsis.com
Date Published: 7/16/2022
View: 8384
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주제에 대한 기사 평가 부동산 경매 위험성
- Author: 노세티비
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- Date Published: 2021. 1. 30.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=MigLlme50bM
부동산 경매 후기 : 장단점, 방법, 위험성 등
해당 문서는 부동산 경매 후기를 기반으로 장점, 단점, 방법, 위험성 등 전반적인 정보를 정리한 문서입니다. 부동산 경매를 고려하시는 분들은 해당 문서를 참고하시길 권장드립니다.
채무자가 부동산을 담보로 대출을 받았는데 빚을 갚지 못하면 채무자의 부동산을 강제로 매각 후 채무를 변제합니다. 이렇게 시세보다 저렴하게 강제 매각하는 부동산을 구매하는 것이 부동산 경매입니다.
#부동산 경매 장점
1. 원래 시세보다 저렴하게 매입할 수 있다.
2. 대출받기 매우 수월하다.(다른 부동산 매입 수단 대비 더 대출이 편리합니다.)
3. 다양한 구조의 부동산을 매입할 수 있다.
4. 경매를 공부하면 부동산 구조 및 투자 방법을 습득할 수 있다.
#부동산 경매 단점
1. 시간적 소요가 매우 크다. (시세조사, 대출, 분석 전부 본인이 해야 합니다.)
2. 선 납부, 후 임대로 적용되어 리스크가 있을 수 있다.(입찰금, 세팅)
3. 최소 투자 단위가 500~1000 이상이어야 한다.
4. 경매는 투자 수단이 아닌 매입 수단에 가깝다.
부동산 경매 구조
채권자가 채무자에게 빌려 준 돈을 돌려받지 못할 때 관할 법원에 경매를 신청하는 것을 시작으로 합니다. 그리고 이렇게 시장에 나온 매물을 경매 방식으로 매입하는 것을 부동산 경매라고 합니다. 경매 방식은 쉽게 말해 높은 가격을 쓰는 사람이 매입하는 입찰 방식입니다. 이에 따라 상권 분석과 권리 분석 그리고 본인의 자본금 등 다양한 요소들을 고려하고 적정 매입 가격을 산정해야 합니다. 관할 법원에 방문하여 입찰 후 부동산을 매입하면 됩니다.
경매로 나오는 부동산들은 적정 가격에 매도하는 것이 아닌 최대한 빠르게 매도하는 것을 목표로 합니다. 그에 따라 주변 시세보다 저렴한 경우가 상당히 많습니다. 이는 장점이지만 이와 반대되는 개념의 단점도 존재합니다. 빠르게 처분하려는 구조상 선 납부 후 임대로 적용되기 때문에 매수자 입장에서는 약간의 리스크를 감당해야 합니다.
부동산 경매하는 방법
부동산 경매는 입찰일 14일 전 법원에서 공고합니다. 그리고 입찰일 7일 전에는 법원에서 작성한 매각 물건 명세서와 감정평가요향표, 인근매각물건 사례 등을 공고합니다. 이를 확인한 후 본인에게 적합한 부동산이라고 파악된다면, 부동산 권리분석 및 대출 또는 자본금 파악 후 관할법원으로 찾아가서 입찰을 진행합니다.
추가로 입찰 시 부동산 감정가액의 10%를 입찰금으로 납부하셔야 합니다. 이때 낙찰되지 않은 경우는 다시 돌려주지만, 낙찰받았으나 포기한 경우는 입찰금을 포기해야 할 수 있습니다. 경매 구조상 이는 리스크라고 볼 수 있습니다.
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법원 경매 사이트
부동산 경매 비용
부동산은 대부분 레버리지 투자 또는 어느 정도 자본 규모를 갖춘 후 투자하는 것이 일반적입니다. 단, 경매는 약간 다른 점이 있습니다. 경매는 500~1000만 원 비교적 소액 단위로 입찰을 진행해볼 수 있습니다. 시세보다 저렴하기 때문에 조그마한 원룸 형태의 빌라 또는 단독 주택에 경우에는 낙찰도 노려볼 수 있습니다.
경매를 진짜 해보고 싶다면 적은 단위지만 입찰을 진행해보시길 권장드립니다. 입찰되지 않더라도 관할 법원에서 경매를 해보면서 배우는 점이 많습니다. 더불어 초기에 많은 액수의 투자보단 조금씩 나눠서 입찰 경험을 늘리시길 권장드립니다. 경매 학원에서 배우는 것보다 직접 발로 뛰는 것이 훨씬 더 뇌리 남습니다.
추가로 부동산 경매는 대출이 잘 나옵니다. 보통 시세보다 저렴하게 구입한 경우 일반 아파트 매입보다 더 많은 대출 자금을 확보할 수 있습니다. 단, 이 경우 본인의 부동산 지식과 경매 지식이 출중하다고 판단되었을 때 실행하시길 권장드립니다.
부동산 경매 위험성
부동산 경매는 선 입금이 기본입니다. 즉 본인은 낙찰받고 입금하기 전까지 그 집에 상태를 전혀 파악할 수 없습니다. 만약 대출을 받아 잔금을 치렀는데 매입한 부동산 상태가 좋지 못하다면 이는 손실로 이어집니다. 물론 낙찰금을 포기할 수 있습니다. 대신 입찰할 때 감정가액의 10%를 냈던 입찰금은 돌려받지 못합니다. 이 또한 손실입니다.
부동산 경매는 오로지 본인이 판단으로만 진행됩니다. 만약 본인이 권리 분석, 대출, 자본금, 부대 비용 등 다양한 요소 중 하나라도 실수하기 시작하면 손실로 이어집니다. 주식 대비 부동산이 가치 평가가 더 쉽다곤 하지만 이는 어느 정도 투자 지식을 바탕으로 한 사람들에게 적용되는 이야기입니다. 아무것도 모르고 매입한 부동산이 그대로 손실로 이어질 수 있기 때문에 유의하셔서 진행하셔야 합니다.
부동산 경매는 시간적 손실이 엄청나게 발생합니다. 권리 분석을 기본으로 자본금 및 대출금 그리고 부대비용 파악을 한 후 직접 관할 법원에 가셔서 입찰해야 합니다. 단순하게 부동산 경매 몇 번하고 그만할 것이라면 애당초 시작하지 않는 것이 좋습니다. 장기간 한다면 이것이 공부가 되지만, 단기간 한다면 시간만 낭비하게 됩니다.
부동산 경매 : 결론
필자는 다양한 자산의 투자하고 있습니다. 그중 가장 많은 비율을 차지하고 있는 투자 자산이 부동산과 주식입니다. 이는 시간적 소요가 많긴 하지만 필자의 본업을 갉아먹을 정도로 소요되지 않습니다. 그런데 부동산 경매를 해보면서 느낀 건 필자의 본업마저 갉아먹을 정도로 시간적 소요가 발생하는데 수익률이 높다고 보기에는 무리가 있습니다. 더군다나 실제 입찰해본 분들이라면 아시겠지만 낙찰받기 매우 어렵습니다. 이에 따라 필자는 부동산 경매를 포기하고 이젠 하지 않습니다.
물론 필자와 반대로 부동산 경매가 적성에 맞고 일반적인 부동산 매입과 주식을 넘어선 수익을 창출하는 분들도 있을 것입니다. 단, 이것은 본인에게 맞았을 때 이야기입니다. 부동산 경매를 공부하고 직접 해봤더니 본인에게 맞지 않는다고 느끼셨다면 과감하게 포기하시길 바랍니다. 투자는 본인이 가장 적성에 맞고 잘 알고 있을 때 높은 효율을 발휘합니다.
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“부동산 경매 후기 : 장단점, 방법, 위험성 등” 문서를 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
부동산 경매 장점과 위험 리스크
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부동산 경매 장점과 위험 리스크
안녕하세요, junymoney입니다.
이번 포스팅은 부동산 경매 장점과 위험 리스크에 대해 알아보도록 하겠습니다.
모두의 꿈인 내 집 마련에 도움이 될 수 있는 부동산 경매에 대해 알아보도록 하겠습니다.
부동산 경매 장점과 위험 리스크
부동산 경매
부동산 경매는 돈을 빌려준 사람(채권자)가 돈을 빌린 사람(채무자)한테서 돈을 돌려받지 못할 때, 공권력으로 부채를 돌려받도록 해주는 제도입니다.
즉 채무자가 약속한 날짜까지 돈을 갚지 못했을 때, 채권자가 법원을 통해 채무자 대신 경쟁매매방식으로 채무자가 소유한 부동산을 강제로 매각하여 그 매각 대금으로 채권자의 채무를 변제 받는 절차입니다.
채무자 입장에서는 강제로 부동산이 매각되니 가혹하게 느껴질 수 있으나, 채권자 입장에서는 일종의 돈을 받기 위한 제도적 장치입니다.
부동산 경매는 일반적인 부동산 중개업소를 끼고 진행하는 절차와 달리 본인 스스로가 대법원 경매 자료를 바탕으로 하여 권리분석을 해야 하기에 그에 따른 모든 책임은 본인이 지게됩니다.
이에 많은 전문가들은 부동산 초보자들이 부동산 경매를 하기에는 어려울 수 있으니, 엄청 자세히 알아보고 부동산 경매를 시작하는걸 추천한다고 합니다.
그럼 부동산 경매는 어떤 장점이 있기에 인기가 많을까요?
1. 시세보다 저렴하다
부동산 경매의 가장 큰 장점은 부동산 가격이 시세보다 훨씬 저렴하다는 점입니다.
경매가 한번씩 유찰될 때마다 최초 감정가액에서 20%씩 떨어진 가격에서 다시 경매가 시작되니, 두번만 유찰되면 최초 감정가의 64%가 되는 것입니다.
이미 감정가 자체도 시세보다 저렴한데 유찰될 때마다 가격이 떨어지니 시세보다 훨씬 저렴하게 부동산 구매가 가능합니다.
2. 권리관계를 국가가 정리해준다
일반적인 부동산 거래에서는 등기부상에 복잡하게 얽혀 있는 권리역시 그대로 인수받게 됩니다.
그러나 경매에서는 부동산에 대한 권리관계를 공권력이 깨끗하게 정리해줍니다.
다만, 법원에서 해결해주지 않는 몇 가지 권리관계가 있어서 ‘권리분석’이 필요합니다.
3. 부동산 거래 사고가 비교적 일어나지 않는다
경매는 모든 과정을 관련 법령이 정한 절차에 따라 진행됩니다.
경매 절차를 위반했거나 미흡한 경우에는 문제된 부분을 시정하거나 보완한 후에 입찰을 실시하므로, 비교적 부동산 거래 사고가 발생하지 않는다고 할 수 있습니다.
4. 부동산 융자가 잘 됨, 부동산 융자의 절차가 편리함
보통 부동산을 취득할 때에는 매도인의 협조가 필수적입니다.
그러나 경매의 경우에는 매도인의 협조를 구할 필요가 없습니다. 그렇기에 융자를 받는 것이 편리한 장점이 있습니다.
5. 부동산 매물 종류가 다양하다
주택, 아파트, 상가, 공장, 농지 등 다양한 종류로 매물이 전국적으로 법원경매로 나오게 됩니다.
부동산 거래 시장의 규모가 아주 크기에 선택의 종류가 다양하게 있습니다.
부동산 경매의 단점은 어떤게 있을까요?
1. 입찰금을 손해볼 수도 있다
부동산 경매에 참여하기 위해서는 부동산 감정가액의 10%를 법원에 입찰금으로 미리 내야 합니다.
만약 경매로 나온 부동산을 낙찰 받았는데, 알고 보니 문서로는 파악되지 않는 중대한 결함이나 문제가 있다면 입찰금을 포기해야 하는 경우가 생깁니다.
낙찰이 되지 않았을 경우에는 당연히 입찰금을 돌려줍니다.
2. 권리관계가 복잡한 경우가 있다
부동산 경매에 나온 매물들은 채권자와 채무자가 원만한 해결을 하지 못해서 나온 매물들이 많습니다.
그러므로 일반적인 부동산보다는 권리관계가 훨씬 복잡할 수 있습니다.
문서에 나타나지 않는 권리관계에 더욱 주의해야 합니다.
유치권을 예로 들어보면, 이는 공사대금을 받지 못한 건축업자가 해당 건물이나 주택에 들어가 있으면서 밀린 돈을 받지 못하면 나갈 수 없다고 버티는 것입니다.
이런 유치권은 부동산 문서에는 나타나지 않습니다.
3. 소유자 및 세입자들(부동산 점유자)와 신경전
보통 부동산을 명도해야 하는 채무자인 명도대상 점유자들은 부동산을 자진 명도해주지 않는 경우가 일반적입니다.
협상과 인도명령 및 강제집행절차 등을 통해 명도를 진행하는 과정에서 명도 대상자들과 신경전이 일어나게 됩니다.
4. 정말 충분한 권리분석, 공부가 필요합니다.
부동산 경매는 부동산 중개업소를 끼고 진행하는게 아니다 보니, 모든 책임과 손실은 본인이 지게됩니다.
이에 해당 경매물건의 권리분석을 잘못하면, 낙찰대금 이외로 금액이 더 들어갈수도 있고 최악의 경우에는 경매로 받은 물건의 소유권도 뺏기는 경우도 있다고 합니다.
이외에도 부동산 경매는 부동산 초보자들이 하기에는 다소 어려울 수 있습니다.
저도 부동산 경매에 대해 포스팅 하면서 간단히 알아 보았으나 아직 부동산 경매 및 지식이 부족하기에 앞으로 부동산 지식을 공부하면서 포스팅을 올리도록 하겠습니다.
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부동산 경매 방법(with 부동산 경매 위험성 및 현실)
채무자의 부동산을 강제로 매각하여 변제할 때 받는 절차를 부동산 경매라고 합니다. 매각의 목적은 빠른 채무 상환이기 때문에 일반적으로 저렴한 시세 부동산을 매입할 수 있습니다. 이에 따라 많은 투자자들이 부동산 경매에 참여하고 있습니다.
부동산 경매는 생각보다 녹록지 않습니다. 부동산에 지식이 없는 경우엔 대부분 손해를 보거나 낙찰을 받지 못합니다. 이에 더불어 매입 구조 상 발생하는 리스크까지 있기 때문에 진입장벽이 낮다고 보긴 어렵습니다. 만약 부동산 경매를 하고자 한다면 부동산에 대한 충분히 공부해보시길 권장드립니다.
부동산 경매 방법
1. Google에서 ‘법원 경매’를 검색한 후 상단의 뜨는 사이트로 이동한다.
2. 본인이 방문할 수 있는 관할 법원을 선택하거나 관련 지역을 설정하여 검색한다.
3. 부동산 기본정보와 감정평가요향표, 인근 매각물건 사례를 확인한다.
4. 매입할만한 부동산인지 상권분석 및 권리분석을 통해 확인하고, 매입하기 적합한 부동산이라 생각된다면 자금 조달 방법을 탐색한다.(대출, 배당 등)
5. 매각기일과 시간을 확인하여 관할법원으로 이동한다.
6. 입찰을 진행한다.(경매 방식으로 진행됩니다.)
7. 낙찰받으면 대금 지급기한을 정하고 기한에 맞춰 지급한다.
*부동산 경매 시 참고사항
-부동산 감정가액의 10%를 일시금으로 납부하셔야 입찰이 가능합니다.(낙찰받지 못하면 다시 돌려줍니다.)(낙찰받았는데 포기하면 입찰금을 돌려주지 않습니다.)
-선 대급 지급 후 임대가 적용됩니다. (먼저 돈을 지급해야 매입한 부동산을 활용할 수 있습니다.)
-부동산 경매 대출은 일반적인 부동산 담보 대출 대비 더 많은 한도가 산정됩니다.(일반적인 부동산 대비 매입 시세가 저렴하기 때문입니다.)
-유찰이 2회 이상 넘어가는 부동산은 매입을 비권장드립니다.(좋은 부동산도 유찰되는 경우가 많지만, 그런 좋은 부동산은 유찰 횟수가 1회 이상 넘어가지 않습니다. 유찰 횟수가 2회 이상 과도하면 좋은 부동산이라 보기 어렵습니다.)
-부동산 경매는 단순히 낙찰금만 부과되지 않습니다. 취득세, 명도비용, 입주 지연 등 다양한 부대비용이 뒤 따릅니다.
부동산 경매 위험성(리스크)
부동산 경매 자체가 채무자가 제대로 변제하지 못하여 발생하는 특수한 상황이기 때문에 구조가 매각을 기반으로 합니다. 이에 따라 일반적인 부동산처럼 확인 후 매입하는 것이 아닌, 매입 후 확인할 수 있는 시스템을 갖추고 있습니다. 아무리 권리분석과 상권분석이 잘되어 있어도 실제 매물을 확인하지 못한다면 얼마나 보수 비용이 들어갈지 파악하기 어렵습니다. 선 지급 후 임대는 대표적인 부동산 경매의 리스크라고 볼 수 있습니다.
부동산 경매 현실
다양한 포털 사이트를 보면 부동산 경매를 통해 돈을 많이 벌었다는 분들도 많습니다. 그렇게 혹해서 부동산 경매에 뛰어드는 분들이 상당히 많을 것이라 예상됩니다. 아쉽게도 현실을 녹록지 않습니다. 좋은 부동산은 낙찰받기 어려울뿐더러 처음 경매를 접하면 매입할 부동산이 어느 정도 가격에 사야 적당한 것인지 파악하기 어렵습니다. 더군다나 입찰하는 시스템이기 때문에 직접 관할 법원에 방문해야 하기 때문에 시간 소비가 매우 큽니다.
부동산 경매 공부법
1. 부동산과 경매의 시스템을 다룬 서적 읽는다.
부동산의 시스템과 경매의 시스템 그리고 경제에 대한 시스템을 다룬 서적을 몇 권 읽어 보셔야 합니다. 시스템의 구조가 무엇인지 이를 통해 어떤 것을 얻을 수 있는지, 시스템을 활용하는 방법은 무엇인지 확인해보시길 바랍니다.
2. 관할법원에 꾸준히 방문한다.
아무리 많은 경매 후기 및 전문가의 서적을 읽어도 실제 관할법원에 방문하면 당황하기 일색입니다. 따라서 낙찰받지 하더라도 꾸준히 입찰장에 방문하여 분위기와 흐름을 파악하시길 권장드립니다.
3. 현명한 투자자와 관계를 맺는다.
오프라인, 온라인 할 것 없이 가짜 투자자들이 상당히 많이 늘어났습니다. 이는 부동산 경매뿐만이 아니라 주식, 가상화폐, 원자재 돈을 벌 수 있는 투자처라면 동일합니다. 이런 가짜 투자자들은 누구나 돈을 벌 수 있다고 초보 투자자들을 현혹합니다. 이런 가짜 투자자들이 아닌 진짜 진실을 알려주고 좋은 정보를 주는 현명한 투자자들과 지속적으로 커뮤니케이션하시길 권장드립니다.
부동산 경매 위험성
부동산 경매가 위험한 이유
안녕하세요. 부동산 공·경매 투자 전문 법인 보훈입니다.
부동산 경매 즉, 법원경매에 대한 관심이 점점 증가하다보니 다양한 분들께서 많은 투자를 시도하고 있습니다. 자칫 잘못알고 뛰어들었다간 정말 머리 아픈 일들을 마주할 수 있는 것이 부동산 경매입니다. ‘문제’를 해결하는 것이 핵심인데 ‘투자’에 초점을 잡으신 분들이 많은 오해를 하고 있습니다. 입지가 불안한 곳에 잘못 배팅하여 내 것이 되었다면 시스템을 만들어야 하는데 그렇지 못한다면 잘못된 투자라고도 볼 수 있죠. 부동산 경매가 왜 위험한지 아래에서 확인해보시죠.
1. 자극적인 미디어 매체로 인한 고낙찰
부동산 경매를 접하는 하나의 대표적인 방법인 유튜브(Youtube)에는 수 많은 부동산 경매 전문가 및 전문기업의 투자 영상이 있습니다. 오로지 입찰 – 낙찰 – 소유권 촉탁등기 – Develop – 계약 프로세스로 다루는 곳이 많다보니 많은 분들이 일반매매처럼 오해하시는 분들도 있습니다. 수익과 관련된 좋은 내용만 확인하다보니 적정가 입찰이 아닌 낙찰에만 포커스가 잡혀 고낙찰을 하시는 분들이 상당수입니다. 실제 법원경매장을 방문하시면 고낙찰하는 사례들을 자주 확인할 수 있습니다. 특히, 최근 부동산 경매라는 수단이 인기 재테크처럼 소개가 되어 잘 모르시는 분들이 아파트를 낙찰받고자 하십니다. 일반매매보다 못한 법원경매 고낙찰은 피하셔야 할 요소입니다.
2. 법적 하자에 대한 잘못된 분석
부동산 경매의 꽃이라고 불리는 권리분석에 대한 개념이 정립되지 않은 분들이 대다수입니다. 그렇다보니 좋지 않은 물건을 낙찰받고, 차후 발생되는 법적인 문제들에 대해 굉장히 힘들어하시는 분도 많았습니다. 보훈 대표(대표인사말 확인)인 저도 민사집행법을 공부하지만 상황에 따라 다른 개념으로 접근해야 할 법적 지식들이 많습니다. 잘못된 권리분석은 부동산 경매에서 가장 피해야 할 요소입니다. 권리분석이 올바르게 이루어졌다면 조금 더 확률을 높이는 임장을 하는 것이 올바른 프로세스입니다.
3. 잘못된 투자지역
부동산에서는 가장 중요하게 여기는 것이 바로 ‘입지’입니다. 이런 ‘입지’와 ‘미래 가치’에 대한 고려도 이루어지지 않았다면 낙찰은 큰 의미가 없습니다. 그래서 초보들에게는 복기임장이라는 것이 존재합니다. 수많은 낙찰사례들을 분석해보면 오랜기간 공실로 방치되고 있는 물건들이 매우 많다는 것을 확인할 수 있습니다. 입지를 잘 선택해야 여러분들이 원하는 시스템을 만들 수 있는 것입니다.
부동산 경매는 어떻게 해야할까?
아주 단순한 접근법을 구상하시길 바랍니다. 입지분석, 권리분석, 임장, 필요시 임차인과의 만남, 적정 낙찰가 선정, 경락잔금대출, 명도, 부동산 임차 세팅까지 큰 틀로 생각할 수 있습니다. 하지만 모든 요소에는 올바른 분석과 행동이 필요합니다. 보훈과 함께하여 올바른 부동산 경매 경험을 쌓으시길 바랍니다.
예·적금만 하던 우리 부부가 ‘부동산 경매’ 고수 된 사연
평생 저축만 하며 살았지만, 결혼하고 아이가 생기면서 부동산 투자에 발을 들였다. [GETTYIMAGES]
평생 안정주의자로 살았지만
고3 수험생처럼 공부하다
남편과 나의 경매 공부 노트. 초보 시절 필기한 내용이 빼곡하게 적혀 있다. 지금도 가끔 훑어보곤 한다(위). 첫 낙찰 영수증. 입찰 당일 법원에서 낙찰자에게 교부하는 영수증이다. 노력의 결실을 기념하고자 아직도 간직하고 있다. [사진 제공 · 악어펭귄]
현실은 동화와 달랐다
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MZ세대는 1980년대 초부터 2000년대 초까지 출생한 세대다. 호황기에 태어나 부모가 경제위기를 겪는 모습을 지켜봤다. 그래서 MZ세대는 경제적 안정성과 ‘가성비’를 무엇보다 중시한다. 나 역시 MZ세대의 필수 코스를 밟아왔다. 국제통화기금(IMF) 외환위기 때 부모님은 가정 경제에 닥친 위기를 수습하느라 크게 고생했다. 그런 부모님은 항상 말씀하셨다. 요행을 바라지 말고 성실하게 ‘저축’하라고.나는 MZ세대답게 안정주의자로 성장했다. 재테크에서는 안정이 최우선이었다. 소비 통제와 절약을 강조하는 책도 읽었다. 예적금을 좋아하고 무조건 예금자보호법이 적용되는 금융상품에만 가입했다. 예금자보호법이 있음에도 은행 한 곳에 5000만 원 넘게 넣어두는 건 잘못된 행동이라고 여기며 살았다.이렇게 안정을 추구하는 성향 때문에 돈에 대해선 늘 보수적이고 방어적인 자세로 일관했다. 펀드와 주식 등 위험성 있는 투자에는 절대 도전하지 않았다.주식투자는 위험하고 부동산 투자는 더 위험하며 그저 원금을 지키는 것이 최선의 재테크라고 굳게 믿었는데, 은행 이율이 바닥을 치자 굳건하던 가치관이 흔들렸다. ‘맹목적으로 저축만 하는 방식이 시대착오적이지는 않은가. 내 미래를 준비할 최선의 재테크 방법은 뭘까.’그 후 투자 위주의 재테크 서적을 챙겨 읽었다. 공격적 투자자의 인터넷 블로그를 검색해 재테크 방식을 살폈다. 주식, 부동산, 펀드, 빌딩 투자 등 내가 평생 관심조차 갖지 않았던 분야에 활발하게 도전하고 있는 사람이 참 많았다.셰어하우스에 투자해 꾸준히 수익을 올린 직장인, 에어비앤비에 투자한 전업주부, 아파트 시세를 꾸준히 모니터링한 뒤 급매물이 나올 때를 노려 큰 이익을 본 맞벌이 부부, 엔터테인먼트산업 동향에 꾸준히 관심을 가지다 연예기획사 주식투자로 이익을 본 사회초년생….세상에는 돈을 공부하고 미래를 준비하는 사람이 참 많다는 것을 깨달았다. 월급에 만족하지 않고 현실에 안주하지 않으며 새로운 수익을 창출하고자 노력하는 사람들. 신기하게도 그들은 모두 ‘경제적 자유’라는 꿈을 안고 살아가고 있었다.나 또한 월급만으로는 경제적 여유를 누리기에 충분하지 않다고 여겼으나, 그저 막연히 생각만 할 뿐이었다. 이런 시기에 경제적 자유라는 꿈을 이루고자 크고 작은 목표를 이뤄가고 있는 사람들의 사례는 큰 자극이 됐다.그중에서도 특히 경매 투자로 수익을 낸 이들의 사례가 참 인상적이었다. 단기간 수익을 올린 경우가 많았다. 비교적 적은 투자금으로 시작할 수 있다는 것도 매력으로 다가왔다. 노동력을 투입하지 않아도 돈을 벌 수 있는 방법, 월급을 안정적으로 불리는 방법, 월급 이외에 수익을 창출하는 방법. 경매는 이 모든 조건을 충족했다. 그때부터 남편과 함께 경매 공부를 시작했고, 3개월 만에 첫 낙찰을 받았다.우리 부부는 처음 공부를 시작한 후 3개월 만에 ‘경매 성공기’를 만들어냈다. 함께 시간을 나눠 공부하고 준비한 덕에 가능한 일이었다. 남편은 출근 버스 안에서 강의를 들었다. 퇴근 후 가족과 시간을 보내고 모두가 잠들면 수면 시간을 줄여가며 공부했다. 나는 아기가 낮잠을 잘 때 경매 책을 읽거나 권리분석 공부를 했다. 남편이 퇴근 후 아기를 볼 때 경매 강의를 듣기도 했다. 육아와 임장은 서로 교대해가며 분담했다.한 번은 우리가 관심 있는 물건에 임장 갈 기회를 보고 있는데, 때마침 친정엄마가 아기를 봐주겠다고 했다. 그때 처음으로 부부가 함께 임장을 갔다. 각자 중요하게 생각하는 부분을 꼼꼼히 살피며 상가 입지와 상태를 살피고 의견을 나눴다. 부부가 함께 목표를 위해 노력할 수 있어 기분이 좋았다. 경매를 준비하고 진행한 많은 시간이 지금도 좋은 추억으로 남아 있다.힘든 점도 있었다. 생각보다 강의가 어려워 머릿속에 남는 내용이 없을 때도 있었다. 경매 과정을 쉽게 풀어낸 책을 찾지 못해 막막함을 느끼기도 했다. 어려움과 시행착오의 연속이었다. 그나마 공부는 학창 시절에 해봤다지만, 육아는 우리 부부 둘 다 난생처음이었다. 육아만으로도 충분히 힘든 시기였다. 연약한 생명체를 사회화된 ‘인간’으로 만들어내는 건 보통 어려운 일이 아니다. 그래서 육아와 경매 공부를 병행하는 게 쉽지 않았다.한편으로는 아이가 있기에 더욱 절실했다. 우리 부부는 둘 다 부모세대의 경제위기를 보고 자랐기에 위기가 오면 얼마나 큰 대가를 치러야 하는지 잘 알고 있다. 고3 때처럼 잠을 줄여가며 공부해야 할 명확한 이유가 있었다.어느 정도 관련 이론이 머릿속에 자리 잡아갈 무렵 마음에 드는 상가 점포 하나가 경매 사이트에 올라왔다. 지하 1층의 소규모 점포였는데, 권리분석을 해보니 특별한 위험 요소가 없었다. ‘1층도 아니고 웬 지하 1층?’이라고 생각할 수 있지만, 경매 강의를 들으면서 반지하도 수익이 나는 경우가 많다는 것을 배운 터라 거부감이 없었다.권리관계도 깔끔했다. 우리 부부가 생각해둔 예산으로도 충분히 도전할 수 있는 물건이었기에 관심 물건으로 지정하고 임장을 다녀왔다. 해당 상가는 대단지 아파트를 끼고 있었다. 입지가 좋고 수요가 많은 지역이라 낙찰 받으면 임차인을 들이는 일은 어렵지 않을 듯했다. 몇 차례 임장 끝에 결심했다. ‘여기에 입찰하자!’입찰 당일은 첫 도전답게 실수의 연속이었다. 법원 내부 위치가 익숙지 않다 보니 경매법정을 찾느라 시간을 많이 허비했고, 예상보다 법원 내 온도가 낮아 대기시간 동안 추위에 떨었다. 결국 감기에 걸려 며칠을 고생했다. 숙지해놓은 주의사항을 되짚어가며 차근차근 입찰 서류를 작성한 후 차분히 낙찰자 발표를 기다렸다. 결과는 성공!첫 낙찰의 기쁨은 말로 표현할 수 없었다. 간절히 원한 일이기도 하고, 단기간에 낙찰을 받아냈다는 사실이 믿기지 않았다. 기쁨도 잠시, 우리에게는 해결할 미션이 계속해서 주어졌다. 현실은 동화와는 달랐다. 낙찰은 끝이 아닌 새로운 시작이었다. 그래서 경매 공부는 지금도 현재진행형이다.이외에도 여러 물건에 꾸준히 도전했다. 이제는 초기에 목표한 임대수익을 달성해 유지하고 있다. 부자가 된 건 아니지만 꾸준히 노력한 덕에 경제적 자유라는 꿈에 한 걸음씩 다가가고 있다.경매 공부를 하며 뼈저리게 느낀 건 바로 경험의 중요성이다. 낙찰 받은 물건이 하나만 생겨도, 경험치가 단 한 사례만 생겨도 물건을 보는 눈이 아주 높아진다. 강의, 강연, 책을 통해 전문가 혹은 경험자가 좋은 물건 보는 법을 알려준다 한들, 스스로 경험하고 체득한 정보의 유용함과는 비교할 수 없다.금리는 바닥을 치고 있다. 이제 저축만으로는 자산을 늘리는 데 한계가 있다. 이런 시기에 무작정 투자가 나쁘다는 편견에 갇혀 있기보다, 자신에게 맞는 건전한 투자 경험을 쌓아가면서 자산가치를 높여보는 건 어떨까. 우리 부부처럼 말이다.
소액경매 투자 하는 방법 (+얼마부터? 경매현실, 위험성, 임장)
소액경매 투자 하는 방법 (+얼마부터? 경매현실, 위험성, 임장)
Categories : 부동산 마인드맵
경매투자는 매우 간단합니다. 경매로 물건을 살 때, 20~30% 싸게 구입하여, 10% 가량 싸게 팔아서 투자수익을 내는 방법입니다. 예를들어 급매물 가격이 1억원 정도 되는 부동산이 있습니다. 이 물건을 내가 경매로 7천만원에 낙찰을 받고 팔때는 9천만원에 판다면, 구매자는 1천만원을 싸게 사고, 투자자도 2천만원의 차익을 남길 수 있어 좋습니다. 서로 윈윈하는 방법이죠.
낙찰 후, 이 낙찰금 외에 따로 인수할 필요가 있는 것, 즉 채무자의 빚을 내가 인수해야할 게 있는지를 파악하면 됩니다.
-> 권리분석
또한 내가 입찰한 물건이 현재 형성되어 있는 가격인지 또한, 이외의 판매가격은 얼마일지 등 이런 실거래가를 확인해보고 체크해 볼 수 있습니다. 실거래가를 확인한 후에는 해당 건물에 방문해서 수리할 부분이 있는지, 주변 부동산에 내 매물의 평가가 어떻게 진행되고 있는지를 알아보셔야 됩니다.
-> 지역의 공급량과 수요량 및 호재사항을 파악한다
또한 매입한 금액과 매도 금액에 대한 시세차익을 선정 하셔서 입찰가를 작성하고, 법원에 가셔서 낙찰을 받기만 하면됩니다.
권리분석 하는 방법을 알아야 합니다.
등기부등본 현황을 보고, 낙찰 후 인수되는 권리와 낙찰 후 소멸되는 권리를 정확하게 구별할 수 있어야 합니다. 내가 권리분석한 물건의 소멸 여부를 계속 판단하는 것이 중요합니다.
경매 부대비용 정확히 알아야 합니다.
부수적인 비용을 정확하게 계산하지 못하면 수익률이 감소할 수 있습니다.
<부대비용이란?>
부동산 취득에는 취득세, 대출이자 수수료, 명도비용, 인테리어비용, 법무비, 양도소득세가 포함됩니다.
<경매 부대비용 예시>
낙찰가 4천만원의 물건을 구매한 경우
취득세 1.1% 44만원
인테리어 100만원
법무비 50만원
중개비 0.4%
5개월간 대출이자 50만원
총 부대비용 250~300만원
실제 거래되는 급매가에서 -(입찰가격 + 부대비용)을 빼면 본인의 수익이 됩니다.
향후 지역의 공급량과 수요량 및 호재사항을 알아야 합니다.
이것을 알 수 있는 방법은 다방, 직방, 부동산중개소, 지인 등을 통해 알 수 있습니다. 또한 지역에 대한 관할 시도구청에 개발계획을 확인해보는 것도 있습니다. 가장 좋은 건 임장을 하는 방법입니다. 주변 부동산에 들러서 해당 지역의 각종 호재사항들이나 수요와 공급 사항들, 물량을 확인해보는게 가장 좋습니다.
미리 들어갈 건물의 시세분석을 해보시는 것이 좋습니다.
경매 소액투자 얼마부터 가능할까
시드머니가 500만원~1천만원 밖에 없습니다. 라고 한다면?? 어디서 들어보니, 3천만원, 5천만원은 있어야 경매를 할 수 있다고 하던데.. 저는 그때까지 돈을 모아야 할까요? 물론 3천만원~5천만원을 가지고 투자를 할 경우에는 수익이 더 나올 수 있는 물건을 구할 수 있습니다.
하지만 처음부터 본인의 전재산을 가지고 투자하는 것은 안됩니다. 그런 높은 금액을 처음부터 하기는 어렵습니다. 따라서, 처음에는 소액으로 시작하는 겁니다. 소액투자를 한 사이클을 돌린다고 생각하시고 들어가시면 됩니다. 보통 500만원~1천만원이 들어가는 부동산은 어떤것이 있냐면, 빌라, 소형아파트가 있습니다. 소액투자로 빠르게 경험을 해보고 추후 실전투자(대형 아파트, 상가, 꼬마빌딩)로 넘어가는 것이 좋습니다.
예를들어 보면, 수도권 외곽에 7천만원 짜리 빌라가 있다고 해봅니다. 30%씩 2회정도 유찰이 되어서, 현재는 3천5백만원부터 낙찰을 받을 수 있다고 가정해보겠습니다.
<투자금>
보증금 350만원
대출 90%이상 받아서 추가로 납부할 비용은 0원
<부대비용>
취득세 50만원
수리비 100만원
법무비 30만원
명도비 50만원
중개비 20만원
합해서 별도 부대비용이 250만원 정도 입니다. 그렇다면 내가 총 투자할 금액은 입찰보증금 350만원, 부대비용 250만원, 합해서 600만원으로 빌라 투자가 가능하게 됩니다.
여기서 임대차 계약을 한다고 하면 임차인을 맞춰서 보증금 1천만원, 월세 30만원 정도로 받으면, 오히려 내가 투자했던 비용보다 400만원 정도 더 받고, 대출이자를 제외해도 15만~20만원 정도의 월세수익이 생기게 됩니다.
따라서, 우선은 소액으로 내가 감당할 수 있는 리스크 안에서 빠르게 투자경험을 해보시는 것이 좋습니다.
경매를 하면 돈 번다는데.. 임장이 무서워요
경매투자를 생활속에 스며들 수 있게끔 재미있게 투자를 하시면 됩니다. 친구들과 스터디를 해도 좋고, 커플, 연인끼리 해당 물건지 주변에 가서 데이트도 하고 맛집도 가고, 지나갈 때 둘러보고 등등 경매투자로만 움직이는 것은 힘들 수 있으니, 즐겁게 하는 방법을 찾아가며 투자를 이어가시는게 좋습니다.
임장의 목적은 결국, 내가 투자할 물건에 치명적인 하자가 있는지를 확인하고, 주변 부동산에 내가 조사한 급매가격과 일치하는지, 이 부동산의 수요층이 어떻게 형성되어 있는지를 확인하는 것이 임장의 목적입니다.
다만, 임장이 너무 두렵고 걱정된다면, 입찰하려는 부동산의 하자 여부에 대해서 비용(인테리어 보수, 수리비용)을 좀더 러프하게 잡으시는 것이 좋습니다. 또한, 네이버나 다음 로드뷰를 통하여 주변 상권을 확인하는 것이 도움이 될 수 있습니다. 또한 오프라인 부동산 시세조사를 못했으니 부동산에 전화상으로 문의를 더 하시면 됩니다.
지금까지 소액으로 하는 경매투자 방법에 대해 알아보았습니다. 경매를 하는데 있어서 권리분석, 부대비용 계산, 지역 주변 수요공급 및 호재, 임장까지 한 바퀴를 모두 체험해 보시면 보다 경매투자를 하기가 수월해지십니다. 다음 관련글도 참고해보시면서 투자에 대해 한걸음 다가가보시기 바라겠습니다. ^^
[집피지기]부동산 경매, 시세보다 싸다고 덤볐다간 ‘낭패’
1″생각을 비우세요”…멍때리기 대회, 3년 만에 돌아온다
‘한강 멍때리기 대회’가 3년 만에 열린다. 올해는 보행교로 변신한 잠수교에서 ‘달빛무지개분수’ 모습을 바라보며서 ‘분수멍’을 때리는 대회로 펼쳐진다. 서울시 한강사업본부는 다음 달 4일 오후 3시 한강 잠수교에서 ‘2022 한강 멍때리기 대회’를 개최한다고 22일 밝혔다. 시는 대회 창시자인 아티스트 ‘웁쓰양’과 협업해 한강 멍때리기 대회를 개최하고 있다. 올해는 5회째로 코로나19로 2020년과 지난해에는 대회가 열리지 않았다. 한강 멍때리기 대회는 바쁘게 돌아가는 현대사회에서 아무것도 하지 않는 것도 가치 있는
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