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부동산 경매 물건을 검색하면서
월세를 받는 상가, 근생 건물, 오피스텔 등 많은 물건을 검색하다 보면
일일이 수익률을 계산하기가 벅찰때가 있습니다
예를 들어
최저매각금액 1억2천3백 보증금 2천만 원 월세가 50만 원
이런 경매 물건이 나와 있다고 하면
수익률에 대한 명확한 기준을 가지고 물건을 바라보는 것이 좋습니다.
오늘 영상에서는 6% 수익률을 기준으로 이야기를 드렸는데요.
제 나름의 6%를 기준 잡는 이유는
저 정도 수익률이 나와야지만
대출이자, 재산세, 소득세, 공실리스크, 중개수수료 등을 계산한
손익 계산이 나오기 시작합니다
자금력이 있는 분들의 경우
강남권 등 수익형 부동산 투자 시에는
이보다 한참 못 미치는 수익률도
부동산의 가치 상승을 투자 포인트로 잡아서 투자하시기도 합니다
요구 수익률은 각자의 상황에 따라 다른 것이니
6% 혹은 4% 3% 기준을 잡고 물건을 검색해보시다 보면
본인만의 기준이 생기게 됩니다~~
수익률 6%의 매달 받는 월세를 계산할 때
투자금에서 2로 나누는 부분은
투자금 * 연수익률 ÷ 12개월
위에 공식으로 1억을 투자해서 6% 을 구해보면
1억(투자금)*6/100(연수익률) ÷ 12개월 = 50만 원입니다.
2억을 투자해서 6%를 구해보면
2억(투자금)*6/100(연수익률) ÷ 12개월 = 100만 원입니다.
처음에는 이렇게 계산하는 것이 약간은 어색할지 모르지만,
이 틀이 머릿속에 자리잡히게 되면
언제 어디서든 빠르게 투자금액과 보증금 월세만 듣고
아~~~ 이 물건은 이자도 안 나오네
아 이 물건은 조금 더 검토해보자
이렇게 즉시 투자 여부를 판단할 수 있습니다.~~
이 방법이 도움되셨으면 좋겠습니다
감사합니다.
부플러스
경매자료 제공 – 굿옥션
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임대수익률 계산기 – 부동산계산기.com
임대수익률 계산. 주소 복사. 설명; 대출 포함; 부대비용. 매매(또는 신축) 후 임대 계약을 토대로 수익형부동산을 운용할 때 대략적인 수익률을 계산해 볼 수 …
Source: xn--989a00af8jnslv3dba.com
Date Published: 1/26/2021
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임대수익률 계산 – 부동산계산기
부동산 구입가격과 대출비용 등 투자금액을 기초로 수익형 부동산의 투자적정성 판단을 도울 임대수익률을 부동산계산기 EZB에서 확인해보세요.
Source: ezb.co.kr
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상가 수익률 계산기 (수익형부동산계산기) – Google Play 앱
상가 전문 부동산 계산기입니다. 투자 수익률, 낙찰가 산정, 적정 매매가, 적정 월세, 취득세, 양도세 계산 기능을 제공합니다. 수익형 부동산(주거용, 업무용)의 투자 …
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상가 수익률 계산 방법 – 네이버 블로그
상가투자를 하다보면 제일 중요한것은 수익률 계산입니다. 상가의 매도가는 수익률로 결정되기 때문이지요. 상가 수익률 계산방법에 대해 포스팅 …
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상가 수익률 계산기 (수익형부동산계산기) for Android – APK Pure
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Date Published: 4/26/2022
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부동산 국민브랜드 34년! 부동산뱅크
상가 투자수익률 계산기는 구입 또는 소유하고 있는 상가에 대한 수익률을 분석해주는 계산기입니다. 투자기간에 따른 예상 수익률에 대해 분석가능합니다.
Source: www.neonet.co.kr
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상가투자수익률 계산하는 방법
상가투자에서 임대수익이 가장 중요하죠! 월세가 많으면 수익률도 높을거라고 생각하지만, 단순히 월세만 가지고 상가들을 비교하면 안됩니다.
Source: diane.tistory.com
Date Published: 2/30/2021
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상가주택 수익률 계산 방법 정리 (상가 수익률 계산 방법 정리)
상가주택 수익률 계산 방법 정리 (상가 수익률 계산 방법 정리) · 연 수익률 계산법 = (월세 x 12개월) / (총 투입금액 – 보증금) x 100 · 연수익률 = …
Source: embeddedchallenge.tistory.com
Date Published: 9/25/2022
View: 7577
투자수익률계산기 – 상가114
투자수익률계산기. 투자수익률 계산; 중개수수료 계산; 취득세/등록세 계산; ㎡ → 평 평 → ㎡; 기반시설 부담금 개 발 부 담 금; 양도소득세 계산.
Source: www.sangga114.co.kr
Date Published: 8/18/2022
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- Author: 부플러스 BuPlus – 부동산경매
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- Date Published: 2019. 12. 21.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=l0lUp2-5H-I
임대수익률 계산
임대수익률이란? 주택, 건물이나 토지 등 부동산 매입을 위해 투자한 금액과 이를 타인에게 임대하여 거둔 이익의 비율을 임대수익률이라고 합니다. 임대수익률은 수익형 부동산의 투자 적정성을 판단하는 주요 지표 중 하나로 여러 투자안의 수익성을 비교하거나 목표수익률과 비교하여 투자 적합 여부를 판단하는 데 활용됩니다. 임대수익률 계산기를 통해 현재 계획 중이거나 운영 중인 투자안의 적정성을 판단해보시기 바랍니다.
매매수익률
부동산 매입을 위해 투자한 금액과 매입 이후 시세 변동에 따라 거둔 이익의 비율을 매매수익률이라고 합니다. 부동산의 보유기간 동안 실현되는 임대수익과 다르게 매매수익은 부동산의 매도시점에 실현됩니다. 부동산 투자로 거둘 수 있는 이익은 보유기간에 걸쳐 발생하는 임대수익과 매도시점에 실현되는 매매수익으로 구분되기 때문에 이를 종합적으로 고려하여 투자 여부를 결정하여야 합니다.
레버리지 효과
대출 등 타인의 자본을 활용하며 자기자본의 수익률을 극대화하는 것을 레버리지 효과 또는 지렛대 효과라고 합니다. 타인자본을 활용하는 경우 그만큼 투입해야 하는 자기자본은 줄어들므로 같은 수익이 발생하더라도 자기자본 대비 수익률은 증가하게 됩니다.
예) 오피스텔을 2억원에 매입하여 보증금 1,000만원에 월세 80만원으로 임대하는 경우의 임대수익률
대출 없이 전액 자기자본으로 투자 : 연 5.05%
1억원을 4% 금리로 대출받아 투자 : 연 6.22%
레버리지를 적절하게 활용하면 수익률을 높일 수 있습니다. 다만 반대로 투자안에서 손실이 발생하면 손실률 또한 높아지므로 레버리지 효과를 흔히 양날의 검에 비유하기도 합니다. 대출 등 타인자본을 활용하기에 앞서 부동산 시장의 동향과 경제 상황 등을 고루 살펴보고 현명한 판단을 내리시기 바랍니다.
상가 수익률 계산기 (수익형부동산계산기)
상가 전문 부동산 계산기입니다.
투자 수익률, 낙찰가 산정, 적정 매매가, 적정 월세, 취득세, 양도세 계산 기능을 제공합니다.
수익형 부동산(주거용, 업무용)의 투자 수익률 및 임대 수익률 계산에도 유용하게 사용할 수 있습니다.
[투자수익률]– 상가를 일반, 급매, 경매로 취득 시의 투자 수익률을 계산합니다.
– 본인의 순수 총 투자비를 확인할 수 있습니다.
– 대출을 적용 했을 때 수익률, 대출을 적용하지 않았을 때 수익률을 확인할 수 있습니다.
[낙찰가 산정]– 임대보증금, 월세, 수익률, 추가 매도 수익률 기반 적정 입찰가를 계산합니다.
– 최소 입찰가와 최대 입찰가를 통해서 적정 낙찰가를 산정할 수 있습니다.
[적정 매매가]– 임대보증금, 월세, 수익률 기반 적정 매매가를 계산합니다.
– 임대료 기반 적정한 매매가를 확인할 수 있습니다.
[적정 월세]– 매매가, 보증금, 수익률 기반 적정 월세를 계산합니다.
[취득세]– 취득 시 발생하는 취득세를 계산합니다.
– 상가의 종류에 따라서 일반세율/중과세율을 선택할 수 있습니다.
[양도세]– 취득일자, 양도일자, 보유기간에 따른 양도세 및 양도차익을 계산합니다.
—-
개발자 연락처 :
+821068357472
업데이트 날짜 2022. 3. 15.
상가 수익률 계산 방법
자 다음은 나의 상가 가치를 따져보도록하겠습니다.
상가를 소유 하고 있는데 매도 타이밍이와 매도를 해야 할 것 같아 부동산에 물어봤습니다.
보증금 2000만원
월세 100만원 의 상가를 소유하고 있는데 얼마에 매도 가능할까요?
물어봤더니
부동산에서 5%정도 수익률이면 매도를 할 수 있다고 합니다.
일단은 알겠다고 하고 돌아 왔으나 5%의 매도라 하는데 매도가가 얼마일까요?
상가 매도가 산정방법 입니다.
( 월세 × 12개월) ÷ 환원율 + 보증금 = 매도가 입니다.
위 상가의 적정 매도가는
( 1,000,000 × 12) ÷ 0.05 + 20,000,000 = 260,000,000원
상가투자수익률 계산하는 방법
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상가투자에서 임대수익이 가장 중요하죠!
월세가 많으면 수익률도 높을거라고 생각하지만, 단순히 월세만 가지고 상가들을 비교하면 안됩니다.
수익률이 얼마인지를 비교해야 합니다.
수익률은 상가의 가격과 보증금, 월세를 알아야합니다. 만약 은행에서 돈을 빌린다면 그 돈의 액수와 이율도 알아야합니다. 매달 나가는 은행이자도 계산에 넣어야 합니다.
예를들어, 상가 매매가 3억원, 보증금 5,000만원, 월세 150만원
은행대출금 5,000만원 (이율7%)
은행이자 350만원 (=5000만원 x 7%)
상가 수익률 계산식 = (월세x12개월)-은행 이자 / 매매가격 -(보증금+은행대출금) x 100
수익률 = (150만원x12개월)-350만원 / 3억원 – (5000만원 + 5000만원) x 100 = 7.25%
상가수익률은 얼마 정도면 투자하기에 좋을까?
수익률이 10% 이상 나오면 상급이라고 볼 수 있습니다. 더 나오면 좋겠지만 그런 상가는 찾기가 수월하지 않습니다. 지역과 상가의 종류에 따라 차이는 있지만 요즘은 수익률이 7%만 나와도 좋은 상가라고 볼수 있습니다.
상가투자시 세금도 체크하자.
만약 집 없는 사람이 집 면적이 상가 면적과 같거나 넓은 상가주택을 사면 집을 한 채 산 것으로 간주되어 1세대 1주택자가 됩니다. 그리고 2년 이상 가지고 있다가 팔면 양도소득세를 내지 않아도 됩니다. (조정대상지역에서 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택은 2년 이상 거주 요건 추가)
그러나 이 경우에도 상가 부분에 대해서는 양도차익에 따라 6~42%의 양도소득세를 내야 합니다.
그러므로 점포에 딸린 방이나 지하실, 옥탑방, 계단 등을 세입자가 실제로 사용했다는 사실을 임대차계약서 사본이나 임차인의 주민등록등본 등으로 입증하여, 해당 면적을 주택 면적으로 인정받아 양도소득세를 절약할 수 있습니다. 참고로 상가 면적이 집 면적과 같거나 넓은 상가주택은 상가 부분에 한해 부가가치세를 내야 합니다.
상가건물 Tip.
상가건물 장기임대하면 세액감면 혜택이 있다.
부동산 임대수익금이 연 7,500만원 이하인 내국인이 동일인에게 5년을 초과하여 임대를 계속하고 임대료 인상을 연3% 이내로 유지할 경우 5%의 세액을 감면받을 수 있습니다.
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상가주택 수익률 계산 방법 정리 (상가 수익률 계산 방법 정리)
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안녕하세요.
오늘은 상가주택 수익률을 계산 방법을 정리해 보는 시간을 가지도록 하겠습니다.
그전에 상가수익률 계산이 더 간단하기 때문에 먼저 상가 수익률을 정리하도록 하겠습니다.
먼저 상가주택은 무엇을 말하는 것일까요?
1. 상가주택이란 무엇인가?
상가주택은 ‘상가 + 주택’의 의미로, 주택안에 소규모 상가가 있는 주택 을 말합니다.
상가나, 사무실로만 사용하는 상가와는 달리, 상가주택은 주택으로 구분 이 됩니다.
아래 사진을 보시면, 1층에 상가를 두기위해 건축을 한것을 확인할수 있습니다.
1층은 상가, 2층은 투룸 또는 원룸, 3층은 보통 집주인이 살고 있습니다.
상가주택은 근린주택이라고 불리기도 합니다.
2. 상가주택, 상가 수익률 계산 방법 정리
상가주택을 떠나서 임대업 수익률을 계산할 때,
연 수익률을 기반으로 계산 합니다.
계산식은 아래와 같습니다.
연 수익률 계산법 = (월세 x 12개월) / (총 투입금액 – 보증금) x 100
위에서 이야기하는 총 투입금액은 쉽게 이야기하면 매매가를 의미합니다.
그렇다면 총 투입금액안에는 ‘내돈 + 은행돈’이 합해져 있겠네요.
자세한 내용은 이제 아래 상가와 상가주택 수익률 계산 방법을 토대로 알아보도록 하겠습니다.
3. 상가 수익률 계산 방법 정리
조건: 1억5천만원을 이용하여 상가 매입
여기서 5천만원은 은행대출 (5% 대출이율)
보증금 500만원, 월세 60만원을 받기로 계약
이때, 상가 수익률은 얼마일까요?
한번 계산해 보도록 하겠습니다.
– 상가 매입가격 = 150,000,000
오피스텔 매입가격은 총 투입금액이라고 할수 있습니다.
– 은행 대출금 = 50,000,000원 (대출 이율 5%)
그런데 총 투입금액의 5천만원은 대출이 끼워있군요!
– 월이자상환액 = 50,000,000 x 0.05 / 12개월 = 208,333원
대출에 대한 이자는 위와 같습니다.
– 상가 보증금 = 5,000,000원
– 월세 = 600,000
상가는 보증금 500만원에 월세 60을 받기로 하였습니다.
– 투자금 = 총 투입금액 – (대출금 + 보증금)
투자금 = 150,000,000 – 55,000,000 = 95,000,000
투자금은 실제로 들어간 내돈을 의미합니다.
– 월수익 = 월세 – 월이자상환액
월수익 = 600,000 – 208,333
월수익 = 391,667
– 연수익률 = (월세 x 12개월 / 투자금 )x 100
연수익률 = 391,667 x 12 / 95,000,000 x 100
연수익률 = 4.94%
아래는 부동산 계산기를 통해 돌린 연수익률입니다.
위의 내용과 동일한 것을 확인 하실 수 있습니다.
이제 상가 수익률을 계산하는 방법을 알았으니,
이제부터 상가주택의 수익률을 계산하는 방법을 정리해 보도록 하겠습니다.
4. 상가주택 수익률 계산 방법 정리
이제 상가주택 수익률을 계산하는 방법을 정리해 보도록 하겠습니다.
다시한번 계산식을 정리하면 아래와 같습니다.
연 수익률 계산법 = (월세 x 12개월) / (총 투입금액 – 보증금) x 100
조건 :
– 총 투자금액 2억 (내돈), 평당 300만원 땅, 70평 건축시 수익률 계산하면?
– 가구 및 상가 수 : 총 5가구 (원룸 2개, 투룸 2개, 주인이 살 쓰리룸 1개), 1층 상가
– 전월세 시세 : 원룸 (보증금 500만, 월50만), 투룸 (보증금 5000만원, 월세 70만원, 전세 1억2천만원), 쓰리룸 (전세 2억)
– 평당 건축비: 300만원 (추가금액 없음)
– 건폐율, 용적률 : 건폐율(60%), 용적률(180%)
– 대출가능금리 (금리 6%로 가정) : 토지담보대출 (1억 5천), 건물담보 대출(1억5천)
– 토지와 건물 취등록세 : 3000만원
– 공실이 없다고 가정
건물 구성도는 아래와 같습니다.
이제 한번 수익률을 계산해 보도록 하겠습니다.
1) 토지가격 : 70평 x 300만원 = 2억1천만원
2) 건물연면적
1층 평수 = 70평 x 건폐율 60% = 42평
연면적 = 42평 x 3 = 126평
3) 건축비 = 연면적 x 300만원
건축비 = 126 x 300만원 = 37,800만원
4) 총소요금액 = 2억1천만원(토지가격) + 37,800만원(건축비) + 취등록세(3,000만원) = 618,000,000원
5) 건축비 상환을 위한 필수 액수 = 618,000,000원 – 300,000,000원(은행대출) – 200,000,000원(나의투자금)
건축비 상환을 위한 필수 액수 = 118,000,000원
쓰리룸에서는 집주인이 산다고 가정할때
2층 투룸은 전세로 돌리려고 합니다.
그리고 그 전세비용으로 건축비 상환을 하도록 하겠습니다.
결국, 내돈 2억을 투자하여 3억대출금을 끼면
월세 320만원을 받을 수 있습니다.
6) 연 수익률 = (월세 x 12개월 ) / (총 투입금 – 보증금) x 100
연 수익률 = (3,200,000 x 12) / (318,000,000 – 120,000,000) x 100
연 수익률 = 38,400,000 / 198,000,000 x 100
연 수익률 = 19.3%
월세에 포함되는 보증금은 계산에서 제외하였습니다.
월세를 안낼경우, 바로바로 보증금에서 빼야 하기도 하기때문에 제외하였습니다.
(수익률 계산에 크게 대세에 지장을 주지 않음)
만일 집주인이 쓰리룸에 살지 않고 월세를 돌리고
자기 투자금을 늘려서, 투룸을 전세로 주지 않고 월세를 돌린다면
당연히 연 수익률을 증가하게 됩니다.
다음에 기회가 된다면, 전세를 줄때, 월세를 줄때 얼마만큼의 수익률이 변하는지 정리하면
좋을 것 같습니다.
이상으로 금일 포스팅을 마치도록 하겠습니다.
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