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#부릿지 알쓸신잡
부동산과 관련한 궁금증을 해결해드리는 부릿지 알쓸신잡입니다. 이번 편에서는 아파트 청약 당첨 후 입주금을 마련하는 방법에 관해서 알아봤습니다. 궁금하신 내용이 있다면 언제든 의견 남겨주세요. 부릿지 알쓸신잡이 찾아갑니다.
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분양권 주택담보대출 정리 (무주택자 1분양권, 1주택 1분양권, 2 …
안녕하세요. 오늘은 분양권 주택담보 대출을 정리해 보는 시간을 가져 보도록 하겠습니다. 요즘 이러한 질문이 많이 있습니다.
Source: embeddedchallenge.tistory.com
Date Published: 12/1/2022
View: 2113
분양권대출/잔금추가대출 | 뱅크플랫폼(뱅폼)
분양권 소유자를 대상으로 저당 설정 없이 빠르고 간편하게 진행되는 신용대출입니다 … 분양권대출은 담보설정을 하나요? … 분양권대출/잔금추가대출 최대한도 1억.
Source: bank-platfom.com
Date Published: 9/23/2021
View: 7819
[금융Tip] 청약 당첨 이후 잔금 고민이라면···’분양권 대출’ 활용하기
하지만 분양권이라는 담보가 있기 때문에 일반 신용대출보다는 한도가 높습니다. 분양권 담보대출은 계약금과 중도금 1차만 납부하면 분양가에 대비해 …
Source: www.sisajournal-e.com
Date Published: 11/9/2022
View: 9213
아파트분양권을 담보로 최대 얼마까지 받을 수 있나요?
분양권담보대출은 분양권계약자가 신청할 수 있고 신용도 양호하다면 1천만원~최대 1억원까지 당일에 신청해서 당일 고객통장으로 받을 수 있습니다.
Source: firaoia.tistory.com
Date Published: 2/7/2021
View: 1845
아파트 분양권으로 돈 버는 6가지 방법 – 라이나전성기재단
또 다주택자는 전국에서 주택담보대출을 받을 때 LTV와 DTI를 기존보다 10%포인트씩 낮춰 40%를 적용하기로 했다. 8·2 대책 이전에 분양권을 구입한 1주택 이상을 보유한 …
Source: www.junsungki.com
Date Published: 1/26/2021
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아파트분양권대출
한도및 금리를 고객의 상황에 맞게금 유리하게 안내해 드리고 있습니다. 부동산 담보대출만 취급하고 있으며. <주거용 부동산대출, 상가대출, 토지대출, 숙박시설대출 ...
Source: bank-loan.kr
Date Published: 10/11/2021
View: 1075
분양권 신용대출 잔금이 부족하다면 활용하기 – 지플릭스
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Source: gflix.kr
Date Published: 4/28/2022
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당첨되면 뭐하나요, 잔금 대출 안되는데…입주지연 ‘속출’
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Source: www.econovill.com
Date Published: 4/10/2021
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분양권을 매매할 때 알아둬야 할 점 – 채널예스
기존 주택 거래는 거의 없고 분양권만 매매된다고 한다. 미분양이나 신규 아파트를 분양받을 때는 … 주택담보대출을 받을 때 적용되는 규제에는 DTI와 LTV가 있다.
Source: ch.yes24.com
Date Published: 3/16/2021
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주제에 대한 기사 평가 분양권 담보 대출
- Author: 부릿지 – 부자되는 길을 잇다
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- Date Published: 2021. 1. 15.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=CzGqJP19ehQ
분양권 주택담보대출 정리 (무주택자 1분양권, 1주택 1분양권, 2주택 1분양권 대출 정리)
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안녕하세요.
오늘은 분양권 주택담보 대출을 정리해 보는 시간을 가져 보도록 하겠습니다.
요즘 이러한 질문이 많이 있습니다.
“투기과열지구의 1주택자입니다.
그런데 제가 2018년 10월에 분양권을 하나 매수하였는데
2022년 입주시 주택담보 대출을 받을 수 있을까요?
참고로 분양권은 조정지역에 있는 아파트입니다.”
그런데, 질문의 답변을 살펴 보면,
“조정지역 아파트 2채가 되기 때문에
아파트 하나를 처분하는 조건으로 주택담보대출을 받을수 있습니다.”
이렇게 답변을 하는 경우들이 대부분입니다.
하지만 case에 따라 다를수 있기 때문에 지금 부터 분양권의 주택담보대출에 대해서 정리해 보려고 합니다.
그 전에 꼭 알아야할 부동산 정책이 있습니다.
바로 2018년 9월13일 적용된 ‘9.13 부동산 종합대책’입니다.
1. ‘9.13 부동산 종합대책’ 이란 무엇인가?
‘9.13 부동산 종합대책’에 여러가자 중요한 내용이 많이 있지만
그중 한가지를 말하라고 한다면
바로 1주택을 가지고 있는사람이 다른 주택을 매수하였을때 주택담보대출을 하지 못하도록 한 부분입니다.
(물론 조정지역, 투기과열지구에 한해서요)
제가 조정지역에 아파트를 한채 가지고 있는데
2018년 9월 13일 이후에 다른 조정지역에 분양권을 샀다면
그 분양권을 산 매수자는 주택담보대출을 받을 수 없게 됩니다.
하지만 9월 13일 이전 분양권을 매수한 사람들은 주택담보대출을 받을수 있습니다.
‘분양권을 샀는데 대출을 받을 수 있을까요?’ 라는 질문에 대해서
우리는 4가지 요소를 확인해 봐야 합니다.
1) 2018년 9월 13일 이전에 분양권을 매수 했는가 이후에 매수했는가?
2) 무주택자인가, 1주택자인가, 다주택자인가?
2) 지금 분양권을 산 아파트가 언제 조정지역으로 되었는가?
4) 이미 가지고 있는 아파트에 대해서 주택담보대출을 받고 있는가?
그렇다면 이 4가지 요소를 기반으로 분양권을 받을 수 있는지 정리해 보도록 하겠습니다.
2. 분양권 주택담보 대출 정리
인천 영종도를 예를 들어 보도록 하겠습니다.
– 인천 영종도 : 2020년 6월 조정지역으로 선정
– 인천 영종도 아파트 입주 : 2023년 4월
1) 무주택자 예제
예제 1
– 2018년 9월 13일 이전 분양권 구입
– 무주택자
=> LTV 70% / DIT 미적용
예제 2
– 2018년 9월 13일 ~ 2020년 6월 이전에 분양권 구입
– 무주택자
=> LTV 70% / DIT 미적용
예제 3
– 2020년 6월 이후에 분양권 구입
– 무주택자
=> LTV 50% / 신 DTI 50%
2) 1주택자 예제
예제 1
– 2018년 9월 13일 이전 분양권 구입
– 1주택자
– 주담대 미보유
=> LTV 60% / DTI 미적용
예제 2
– 2018년 9월 13일 이전 분양권 구입
– 1주택자
– 주담대 보유
=> LTV 50% / DTI 미적용
예제 3
– 2018년 9월 13일 ~ 2020년 6월 이전에 분양권 구입
– 1주택자
=> 분양권 중도금 대출 범위 내에서 대출가능
(예를 들어 4억 아파트에 중도금 대출이 60%까지 가능하다면
2억4천만원 대출 가능)
예제 4
– 2020년 6월 이후에 분양권 구입
– 1주택자
=> 주댁담보대출을 받을 수 없음
3) 2주택자 이상 예제
예제 1
– 2018년 9월 13일 이전 분양권 구입
– 2주택자
– 주담대 미보유
=> LTV 60% / DTI 50%
예제 2
– 2018년 9월 13일 이전 분양권 구입
– 2주택자
– 주담대 미보유
=> LTV 50% / 신 DTI 40%
예제 3
– 2018년 9월 13일 ~ 2020년 6월 분양권 구입
– 2주택자
=> 분양권 중도금 대출 범위 내에서 대출
예제 4
– 2020년 6월 이후 분양권 구입
– 2주택자
=> 주택담보대출을 받을 수 없습니다.
그렇다면 다시 첫번째 질문으로 돌아갑니다.
“투기과열지구의 1주택자입니다.
그런데 제가 2018년 10월에 분양권을 하나 매수하였는데
2022년 입주시 주택담보 대출을 받을 수 있을까요?
참고로 분양권은 조정지역에 있는 아파트입니다.”
2018년 9월13일 이후에 분양권을 구입하셨기 때문에
그때 아파트를 산 곳이 조정지역이였는지를 확인 하셔야 합니다.
만일 그곳이 조정지역이 그당시 아니였다면
분양권 중도금 대출 범위 내에서 대출가능합니다.
하지만 이미 그곳이 조정지역이였다면
중도금 대출은 받을 수 없습니다.
단, 1주택을 처분하다는 가정에서 받으실수는 있습니다.
이상으로 분양권 주택담보 대출 정리를 마치도록 하겠습니다.
감사합니다.
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분양권대출이란?
분양권 소유자를 대상으로 저당 설정 없이 빠르고 간편하게 진행되는 신용대출입니다.
잔금추가대출이란?
분양잔금, 매매잔금 당일 은행에서 신청한 대출금을 받고 추가로 받는 신용대출입니다.
분양권대출은 담보설정을 하나요?
저당설정 또는 서류위탁 없기에 추후 분양권 전매에 영향주지 않습니다.
잔금추가대출은 선순위대출에 영향을 주나요?
[금융Tip] 청약 당첨 이후 잔금 고민이라면···‘분양권 대출’ 활용하기
분양권 담보대출, 중도금·잔금 마련에 활용 가능
신용대출 형식으로 진행···저신용자는 대출 실행 어려워
사진=셔터스톡
[시사저널e=김희진 기자] 내 집 마련의 꿈을 품은 이들은 흔히 청약 당첨을 노리는 경우가 많습니다. ‘로또 청약’이라는 말이 있을 만큼 청약 당첨은 많은 사람들의 꿈이지만 당첨이 되더라도 과제는 남아 있습니다. 바로 계약금이나 중도금, 잔금을 치를 돈을 마련해야 한다는 점입니다.실제로 이런 자금 마련의 어려움 때문에 청약에 당첨되고도 입주를 포기하는 경우가 적지 않습니다. 최근에는 금융당국이 가계대출 규제를 강화하면서 충분한 한도로 대출을 받기도 어려워진 상황입니다. 이에 오늘은 아파트 청약 및 분양 이후 자금을 마련하고자 할 때 도움이 될 만한 ‘분양권 담보대출’에 대해 알아보고자 합니다.
Q. 분양권 담보대출이란?
분양권 담보대출은 말 그대로 분양권을 보유하고 있는 경우 분양권을 활용해 받을 수 있는 신용대출 상품입니다. 여기서 담보대출인데 왜 신용대출 상품이냐는 의문이 생길 수 있습니다. 분양권은 아직 등기가 없는 건설 중인 아파트에 대한 권리이기 때문에 담보를 설정할 수 없어 신용대출 형식으로 대출이 이뤄집니다. 하지만 분양권이라는 담보가 있기 때문에 일반 신용대출보다는 한도가 높습니다.
분양권 담보대출은 계약금과 중도금 1차만 납부하면 분양가에 대비해 한도를 받을 수 있습니다. 대략 분양가의 20% 내로 한도가 결정됩니다. 금융사별로 차이가 있지만 최대한도는 2억원이며 보증금이 아무리 크다고 해도 이 한도를 넘기기는 어렵습니다.
Q. 분양권 담보대출 실행 전 따져볼 조건
중도금을 1차까지 납부했다면 대부분 대출 실행이 가능하지만 앞서 말한 대로 분양권 자체는 등기된 부동산이 아니기 때문에 금융사가 리스크 관리를 위해 신용점수를 따지게 됩니다. 때문에 대출 신청자의 신용점수가 낮다면 대출을 거절당할 수 있습니다. 다만 신용점수가 650점 이상이라면 대출이 실행될 가능성이 높습니다.
또한 신용대출의 성격을 가지고 있기 때문에 분양권 담보대출 신청 전 이미 신용대출을 많이 받아둔 상태라면 대출이 거절될 수 있다는 점을 유의해야 합니다.
필요한 서류로는 담보 가치의 인정을 받기 위한 분양계약서가 필수입니다. 또한 중도금 대출을 1차까지 납부한 경우에 대출이 가능하기 때문에 중도금 대출 납부 확인서도 준비해둬야 합니다. 공동명의로 계약을 한 경우에는 아파트 중도금 대출을 실행한 명의자에게 대출 실행 자격이 주어집니다.
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아파트분양권을 담보로 최대 얼마까지 받을 수 있나요?
아파트분양권을 담보로 최대 얼마까지 받을 수 있나요?
분양권담보대출은 분양권계약자가 신청할 수 있고 신용도 양호하다면 1천만원~최대 1억원까지 당일에 신청해서 당일 고객통장으로 받을 수 있습니다.
오늘은 분양권대출에 대해서 한도.금리.신청방법등을 간략하게 알아보겠습니다.
분양권담보대출 알아보기
서두에서 말씀드린대로 분양권담보대출은 실제 분양권계약자가 신청할 수 있습니다.
그럼 부부공동명의로 계약한 경우 누가 신청하나요?
이때는 중도금대출 명의자가 신청하면 됩니다. 즉 부부공동명의로 계약했는데 부인앞으로 중도금대출이 신청되었다면 부인이 신청하시면 됩니다.
만약 부인이 소득활동을 하지않는 전업주부라면 어떻게 되나요?
상관없습니다. 소득이 없어도 신용도가 양호하다면 가능합니다. 특히 70대이상 고령자.은퇴생활자도 신청할 수 있는 상품입니다.
그렇다면 가능금액과 적용금리대는 어떻게 될까요?
분양권대출은 분양권계약자가 받는 일종의 신용상품이므로 계약자 본인의 신용도가 한도와 금리에 지대한 영향을 미칩니다.
한도금액은 최소 1천만원부터 최대 1억원까지이고 ,적용금리대는 평균적으로 9~15%사이로 승인이 많이 되는편입니다.
혹시 이상한 금융권에서 받는거 아닌지 걱정하는 분들이 계신데,분양권담보대출은 안전한 2금융권캐피탈에서 취급하며 당연히 부당한 취급수수료나 부대비용이 절대로 들지않습니다.
그러므로 혹시라도 부당한 비용을 요구받는다면 금융사기일 수 있으므로 절대 진행하시면 안됩니다.
간혹 분양권담보로 얼마까지 받을 수 있는지 대략 알려달라는 분이 계십니다.
정확한 한도와 금리는 간단하게 전화로 신용가조회 후 15분내로 안내받을 수 있습니다. 단 가조회 없이는 정확한 한도.금리안내는 불가능합니다.
최근의 추세는 평균적으로 3천~5천만원내외로 승인이 많이 되는 편입니다. 물론 신용도 좋은 경우엔 최대 1억원도 무난하게 승인되고 있습니다.
즉 계약자의 신용도가 가장 중요한 심사항목입니다.
상환방법은 5년~6년간 원리금균등분할상환하고 부당한 취급수수료는 일절 없습니다.
혹시라도 수수료를 요구받는다면 냉정하게 거절하시는게 금융사기를 피하는 최선의 방법입니다. 명심 또 명심하시기 바랍니다.
가장 중요한 금리대는 신용도에 따라서 최저 9%대부터 최고 15%대까지 다양합니다. 당연히 신용이 좋은분은 소득활동이 미미하거나 전혀 없더라도 최저금리가 적용되고 한도금액도 많이 나옵니다.
아파트.오피스텔 분양권을 갖고있다면 누구든지 본인의 가능금액과 금리를 알아보실 수 있습니다.
궁금한 점은 언제든지 주저마시고 문의하여 주시기 바랍니다.감사합니다.
아파트분양권담보대출-무료상담
이 글은 해당업체로부터 원고료를 지원받아서 작성된 글입니다.
아파트 분양권으로 돈 버는 6가지 방법
청약제도가 ‘9·13 대책’에 이어 무주택자 위주로 개편된 이후로 아파트 분양권 거래에 대한 상담은 꾸준히 이루어지고 있다. 실제 기존 주택시장 침체가 이어진 가운데 서울 아파트들의 분양권·입주권 거래 또한 이루어지고 있다.
투자자들이 눈여겨볼 지역은 비싼 분양가에 분양되는 단지 주변이다. 초기 분양이 50~ 60% 정도만 달성되어도 인근 분양권 시장 프리미엄이 덩달아 뛰어오를 가능성이 있기 때문이다.
1. 취득 당시부터 공동명의로 하라
분양권 계약을 하거나 새로 주택을 매수할 때도 처음부터 공동명의로 돌리는 것이 절세 방안이 될 수 있다. 특히 분양권 계약 후 중도금을 납부하기 전 증여하면 계약금에 대해서만 증여세를 납부하면 되기 때문에 증여세 부담이 크게 준다. 각자 잔금을 낼 수 있을 만큼 자금 여력이 있고 자금 출처 소명이 가능하다면 분양권을 공동명의로 돌리는 것이 낫다.
예를 들어 14억원짜리 전용 84㎡ 아파트에 당첨된 수분양자가 단독명의 상태에서 2년 거주 후 매도하면 취득세 등을 빼고도 1억원가량 양도세를 납부한다. 반면 부부간 증여로 공동명의인 아파트를 매도하면 양도세를 2000만원가량 아낄 수 있다.
2. 강화된 대출 규정을 파악하라
2018년 8·2 부동산 대책 이후 기존 분양권도 주택담보인정비율 (LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 강화되고, 잔금 대출에도 DTI 강화 기준이 적용돼 투기지역 내에서는 세대당 1건의 주택담보대출만 받을 수 있도록 했다. 또 다주택자는 전국에서 주택담보대출을 받을 때 LTV와 DTI를 기존보다 10%포인트씩 낮춰 40%를 적용하기로 했다.
8·2 대책 이전에 분양권을 구입한 1주택 이상을 보유한 다주택자들의 경우에도 투기지역 내 주택담보대출 건수가 차주당 1건에서 세대당 1건으로 강화됐다. 따라서 은행에서 명의 변경 시 이런 요건에 걸려서 대출 승계가 안 되는 경우도 있다.
3. 분양권·입주권 양도 시 5년 기간 체크하라
앞으로 배우자에게 증여받은 부동산을 양도할 때 양도소득세 이월과세를 적용받는 대상에 분양권이나 조합원 입주권 등 부동산을 취득할 수 있는 권리까지 포함된다는 점을 체크해야 한다.
이월과세는 최초 배우자에게 증여한 경우에만 적용되었으나 직계존비속 간 증여에까지 이월과세를 적용하는 것으로 확대됐다. 분양권을 증여받아 분양권인 채로 5년 이내에 양도할 경우 또는 분양권을 증여받고 아파트가 준공된 후 양도한다 하더라도 증여일로부터 5년 이내에 양도한다면, 증여한 배우자 등의 취득가액과 양도가액의 차액에 대해 양도소득세를 과세하게 되므로 세금을 피할 길이 없다.
4. 중개수수료를 파악하라
분양권 거래 시 중개수수료를 정확히 알지 못하면 거래 때 피해를 보는 일이 다반사다. 분양권을 살 때는 총분양가가 아니라 실제 주고받은 금액, 즉 초기 계약금과 이미 낸 중도금, 웃돈을 더한 금액이 수수료 산정 기준이 된다.
정리하면 분양권 거래 중개수수료를 구하는 공식은 거래 금액(계약금+중도금+웃돈)×수수료율이다. 일반적인 주택 거래와는 산정 방식이 다른 셈이다. 분양가보다 가격이 떨어진 ‘마이너스 프리미엄’인 경우엔 거래 금액에서 빼준다. 이처럼 중개수수료 계산법을 숙지하지 않고 거래하면 큰 손해를 볼 수 있다.
5. 보류지를 노려라
보류지란 재건축·재개발 조합이 향후 조합원 수 변화에 대비해 분양을 하지 않고 유보해놓은 물건이다. 조합은 전체 가구의 1% 범위 안에서 보류지를 정할 수 있다. 청약통장이 필요 없는 데다 시세 대비 1억원 안팎 저렴하게 낙찰되는 사례도 많아 알짜 투자처로 부상하고 있다.
보류지는 통상 입주 6개월 정도 앞두고 나오기 때문에 정확한 입찰 시점은 확정할 수 없다. 조합이 정하기 나름이라 사업장마다 각각 다르다. 서울시가 운영하는 재건축·재개발 ‘클린업시스템’ 홈페이지에 들어가 공지를 일일이 찾거나 관심 있는 단지의 조합 사무실을 통해 알아보면 된다. 신문에 나오는 매각 공고를 확인하는 것도 방법이다. 사실상 후분양이다 보니 최소 여섯 달 안에 잔금까지 치러야 하기 때문에 자금 마련은 필수다.
6. 분양권 매입 시 주의점
투기지역으로 지정되는 지역은 양도소득세를 기준 시가 대신 실거래가액으로 신고해야 한다. 분양권 역시 일반 아파트 매매와 마찬가지로 실거래가로 신고해야 한다. 일부 중개 현장에서는 프리미엄이 억대로 형성된 경우 매도자의 양도세 부담으로 인해 다운계약서로 거래하는 게 관례로 되어 있는데 이런 거래는 나중에 뒤탈이 많다. 다운계약서를 쓰게 되면 나중에 분양권 매입자가 세금을 더 내야 하는 상황이 발생할 수도 있고 추후에 과태료를 추징당할수 있다.
차후 부동산을 되팔 때 양도차익을 줄이는 하나의 방법으로 활용되기도 하는 업계약서도 역시 불법인데 매수자에게 취득세의 3배에 해당하는 과태료가 부과된다. 매도자는 양도세 추징은 물론 국세청 세무조사 대상자로 등극되기 때문에 주의해야 한다.
글 박상언(유엔알 컨설팅 대표) 사진 셔터스톡
[이런 기사 어때요?]>> [전성기TV] 아파트 살 때, 부담해야 하는 전체 세금은?
>> 고수들은 왜 1~2동짜리 ‘나홀로 아파트’에 눈독 들일까?
>> 일주일 만에 집 짓기, 그게 가능할까?
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분양권대출 및 무설정대출
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분양권 신용대출 잔금이 부족하다면 활용하기
분양권 신용대출 잔금이 부족하다면 활용하기
분양권 신용대출은 현재 분양권을 보유하고 있으며 중도금을 1회 이상 납입했다면 진행할 수 있는 신용대출 상품입니다. 담보대출의 성격이 아니기 때문에 신용등급이나 대출내역에 따라서 가능 여부가 달라질 수 있습니다.
분양권 신용대출이란?
앞서 말씀드렷듯이 분양권을 보유중이고 중도금을 1회 이상 납입했다면 진행할 수 있는 신용대출 상품입니다. 분양권 대출은 부동산 규제와 무관하므로 투기 또는 통제 구역에서 할 수 있습니다. 다만, 대출규제의 영향으로 신용등급이 아무리 좋아도 다른 신용대출이 많을 경우에는 불가능할 수 있음을 유의하시기 바랍니다.
조건
분양권 신용대출의 자격은 말씀드린대로 분양권을 보유하고 중도금을 1회 이상 납입했다면 자격을 충족합니다. 중도금은 대출을 통해 납입했더라도 관계가 없기 때문에, 급하게 필요한 자금이 생겼다면 진행 가능 여부를 확인해보시기 바랍니다.
본인명의의 분양권 보유자
중도금 1회 이상 납입한 분
신용등급 6~7등급 이내
대출한도 : 최소 1000만원에서 최대 1억원
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장점
분양권 신용대출의 장점은 부동산 규제의 영향을 받지 않고 진행되기 때문에 투기 지역이나 통제된 지역에서도 문제 없이 진행이 가능하다는 점이다. 그리고 소득 증명 없이도 계속할 수 있으므로 주부, 실업자, 프리랜서도 마찬가지입니다.
분양권 신용대출은 전자 서명을 통해 처리되므로 비대면 및 방문이 필요 없습니다. 또한 당일 대출이 가능하여 자금이 절실히 필요할 때 사용하기 좋은 상품입니다. 다만, 정부의 주택담보대출 규정에 따라 기존 대출에 따라 한도가 상이할 수 있음을 유의하시기 바랍니다.
주의사항
분양권에 대한 신용대출은 금융기관의 제한을 받으며 제2금융권에서도 취급하고 있다. 이용 가능한 금융회사는 한정되어 있지만, 각 금융회사의 상황을 비교하여 대처하는 것이 중요합니다. 사람마다 조건이 다르고 금융기관마다 세부 기준이 다르기 때문에 한도나 금리가 크게 다를 수 있습니다.
지금까지 분양권 신용대출 조건에 대해 간단하게 살펴보았는데, 모든 대출은 개인의 여건과 상황에 맞는 금융사와 상품으로 하는 것이 중요합니다. 따라서 정확한 상담을 통해 적격 금융기관의 한도나 금리를 비교하여 유리한 조건을 직접 선택하시는 것을 권장합니다.
당첨되면 뭐하나요, 잔금 대출 안되는데…입주지연 ‘속출’
[이코노믹리뷰=이소현 기자] 청약 당첨자들의 고민이 깊어지고 있다. 차주단위 DSR(총부채원리금상환비율 debt service ratio) 규제가 시작되며 자금 사정이 크게 위축되서다. 전국의 아파트 값이 떨어지고 있는데다, 대선을 앞두고 관망세에 돌입해 청약시장엔 찬바람이 불고 있는 상황이다. 그런데 막상 새 아파트 청약에 당첨되더라도 대출을 받지 못하면, 애꿎은 청약 통장만 날릴 수 있어 노심초사하는 모습이다.사진=이코노믹리뷰 박재성 기자
“계약금 못 내는데 청약하겠나요”
10일 분양 업계에 따르면 수도권에서도 한 자릿수 청약 경쟁률을 기록하는 분양 단지가 나오고 있다. 한국부동산원 청약홈을 살펴보면, 최근 인천 송도국제도시에서 공급한 ‘송도 럭스오션 SK뷰’의 1순위 청약 접수 1,114가구 모집에는 4,664개의 청약통장이 접수됐다. 평균 경쟁률은 4.18대 1로, 전용 137㎡T 주택형이 미달되며 모든 주택형 마감에도 실패했다.
지난해 송도의 청약 시장이 과열 양상을 보였던 것과 비교된다. 지난해 11월 공급된 ‘송도 센트럴파크 리버비치’ 1순위 청약접수에는 2,243건이 접수되며, 평균 경쟁률 57.1을 기록했다. 같은 해 9월 분양된 ‘송도 대경스위트리아 파크뷰’ 또한 24가구 모집에 1,156명이 접수하면서, 평균 48대 1의 경쟁률을 기록했다. 이와 비교하면 최근 경쟁률은 10분의 1 수준으로 줄어든 셈이다.
예전과 달리, 청약 경쟁률이 큰 폭으로 떨어진 것과 관련해 전문가들은 대출 규제로 인해 분양 자금 마련이 어려워진 점을 청약 한파의 결정적인 원인으로 꼽고 있다.
기존에는 청약자가 수중에 현금이 적더라도 청약을 넣는 경우가 많았다. 시공사가 중도금 대출을 알선해줄뿐더러, 향후 프리미엄을 받고 잔금을 치루거나 전세를 놓는 것도 가능했기 때문이다. 최근 실거주 의무가 강화된 와중에 차주단위 DSR 규제가 시행되며 이런 풍경은 거의 사라지고 있다는 설명이다.
한 부동산 전문가는 “기존에는 실제로 돈이 있어 분양을 받는 사람이 많지 않았다”라며 “계약금을 신용대출로 내고, 프리미엄을 40~50% 높게 받는 경우도 있었기 때문”이라고 전했다. 그러면서 “그런데 잔금 대출이 막힌 것”이라며 “계약단계부터 신용대출 때문에 계약금을 못 내는 사태는 이미 발생했다”라고도 전했다.
그러면서 “(대출 규제가 계속되면) 분양받은 사람들이 입주를 못 할 수도 있고, 2년 뒤에는 미분양이 발생할 여지가 있다”라고 지적했다.
실제 청약에 당첨돼 입주를 앞둔 이들 10명 중 4명은 대출 문제로 입주를 미룬 것으로 조사됐다. 주택산업연구원이 주택건설업체 500여 곳을 대상으로 지난해 12월 전국 미입주 사유를 조사한 결과, ‘잔금대출 미확보’ 응답이 40.7%를 기록한 것으로 나타났다. 이는 전달 29.3% 대비 11.4%포인트(p) 늘어난 수치다. 아울러 이는 2017년 6월 관련 통계 조사 이래 가장 높은 숫자로, 해당 비율이 40%를 넘은 것도 이때가 처음이다.
집값과 땅값 상승으로 가파르게 오른 분양가도 지적된다. 서울의 경우 전용 84㎡ 기준 평균 분양가는 8억3,500만원 수준으로, 경기권에서도 분양가가 8~9억원을 호가하는 곳이 나오고 있다. 이 부동산 전문가는 “(DSR 규제 관련) 연봉 1억원을 받아도 담보대출은 4억원을 못 받게 되는데, 연봉이 5,000만원 이라면 한도는 2억원 정도”라며 “집을 구하기란 어려운 수준”이라고 말했다.
대출 규제, 결국 청약 미달로 미분양 ‘급증’
청약 열기가 꺾이고 곳곳에서 미분양되는 곳이 나오면서, 주인을 찾지 못한 분양 단지들도 빠르게 늘어나고 있다. 국토교통부의 미분양 주택현황을 살펴보면, 지난해 12월 전국의 미분양 물량은 1만7,710가구로 전달대비 25.7%를 기록했다. 지난 2019년 6월(6만3,705가구)부터 27개월 연속 감소했지만, 지난해 10월(1만,4075건)부터 다시금 증가하기 시작했다.
지역별 양극화 경향도 점차 두드러지는 중이다. 가장 큰 폭으로 물량이 증가한 곳은 경북(4,386건)으로, 전달대비 174.5% 늘어난 것으로 집계됐다. 강원(1,648건)과 경남(1,879건)도 각각 53.2%, 39.6% 증가했다. 반면 수도권인 서울(54건)은 변동이 없었고 경기(1,030건)와 인천(4,25건)은 각각 0.5%, 3.5% 증가에 그쳤다.
현장에서도 분양 시장 분위기가 한풀 꺾였다는 설명이다. 한 공인중개소A 대표는 “조만간 전매가 풀리는 A단지의 분양권 프리미엄은 최소 5,000만원이고, 어떤 것은 1억원에도 이야기가 나온다”라고 전했다. 그러면서도 “그렇지만 아직 분양권을 사겠다는 매수자의 문의는 단 한 건도 없었다”라면서 “분양가가 아주 높게 나와 가격 부담이 커진 상황”이라고 전했다.
상황이 이렇자 전문가들은 청약 시장이 최근 몇년 간의 과열 양상과 비교해 상대적으로 안정화될 것으로 내다봤다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 “대출로 인해서 지금 실수요자들이 집을 사지 못하는 상황들이 많이 발생하고 있다”라며 “또 대선까지 관망하는 매도자와 매수자들이 많아 작년과 재작년과 같은 과열 분위기가 덜할 것으로 예상된다”라고 전했다.
분양권을 매매할 때 알아둬야 할 점
요즘 다니고 있는 고려대학교 도시개발 자산 관리 최고위 과정에서 중개업소를 운영하는 사장님 한 분을 만났다. 부동산 시장 현황을 묻는 질문에 그는 기존 주택 거래는 거의 없고 분양권만 매매된다고 한다. 그 이유는 간단하다. 기존 주택을 살 때는 대출받을 수 있는 돈의 한도를 규제하는 반면 미분양이나 신규 아파트를 분양받을 때는 이런 대출 규제가 없고 더욱이 분양권을 사면 내년 2월 11일까지 한시적으로 양도소득세를 감면받을 수 있기 때문이다. 물론 일단 한번 분양된 아파트의 분양권을 살 때는 기존 주택과 같이 똑같은 대출 규제를 받고 양도소득세 감면 특혜도 없다. 하지만 기존 주택에 대한 대출 규제로 분양 시장이 활성화하면서 분양권들이 시장에 쏟아지면서 거래도 활기를 띠고 있는 것이다.
상식에 속하는 것일지 모르지만 분양권 거래에 대한 얘기를 하기 전에 현재 부동산 시장에 큰 영향을 주고 있는 대출 규제에 대해 알아보자.
정부가 집을 담보로 대출하는 금액을 제한하는 이유는 크게 두 가지다. 하나는 부동산 시장에서 급등하는 집값을 막으려는 것이고 또 하나는 국민들이 집을 담보로 너무 많은 돈을 대출받고 난 뒤 집값이 떨어졌을 때 생기는 위험을 줄이려는 데 있다. 시중에 돈이 많이 풀려 금리가 낮아지면 사람들은 가능한 한 많은 금액을 대출을 받아 집을 사 두려는 경향이 있다. 최소한 금리만큼 집값이 오를 것이라는 기대감 때문이다. 이렇게 되면 당연히 집값이 오른다. 집 없는 서민들이 불안해질 것은 물론이다. 그렇기 때문에 정부는 은행 등 금융권을 동원해 대출 금액을 제한한다.
주택담보대출을 받을 때 적용되는 규제에는 DTI와 LTV가 있다. DTI는 영어로 ‘Debt to Income’의 앞글자를 따서 나온 용어다. ‘총부채상환비율’이라는 어려운 말로 번역되지만 좀 쉽게 풀이하면 빚을 갚을 만큼 충분히 돈을 벌고 있느냐를 대출 가능 금액의 기준으로 삼는 것이라고 보면 된다. 예를 들어 연소득이 5000만 원인데 갚아야 할 빚의 원금과 이자가 2000만 원이면 DTI는 40%다. 부채 원금과 이자를 연소득으로 나눈 뒤 100을 곱해서 나온 수치다. 물론 이것은 아주 간단하게 계산한 것이고 실제 은행에서 의뢰해 봐야 자신의 DTI를 알 수 있다. 어쨌든 DTI를 적용하면 돈을 많이 벌고 현재 빚이 없어야 더 많은 금액을 대출받을 수 있다.
LTV는 ‘Loan To Value ratio’에서 나온 용어로 부동산 가격에 따라 대출 금액의 상한선을 결정하는 데 사용된다. 담보 가치가 높으면 액수가 커지고 낮으면 대출을 많이 받을 수 없다는 얘기다. 그래서 ‘담보 인정 비율’로 번역된다. LTV를 낮추면 담보인정비율이 낮게 산출돼 담보 가치가 떨어지고 그로 인해 담보대출 한도가 줄어 대출 금액이 줄어들게 된다. 예를 들어 시세가 5억 원인 아파트를 살 때 LTV가 40%라면 2억 원까지 대출을 받을 수 있고 60%라면 3억 원까지 돈을 융통할 수 있다. 따라서 내 돈이 충분하지 않으면 LTV가 높아야 집을 장만할 수 있다. 금융권에서 LTV를 계산할 때는 해당 주택을 담보로 나간 대출금액과 선 수위 채권, 임차 보증금, 최우선변제 소액 임차 보증금 등을 감안한다. 그렇기 때문에 중개업소에서 말하는 시세로 담보 인정 비율을 추정하는 것은 부정확할 수 있다. 등기부등본 등 주택에 대한 권리 분석을 먼저 해 본 뒤 LTV에 따른 정확한 대출 상한 금액을 산출할 수 있다. LTV나 DTI는 투기가 예상되는 지역으로 지정된 곳에서는 40%를 넘지 못한다.
대출 규제에 대해서는 이 정도로 얘기하고 다시 본론으로 돌아가 요즘 주택 시장에서 활기를 띠고 있는 분양권 거래를 할 때 주의해야 할 점에 대해 생각해 보자.
분양권을 사려는 사람 중에는 새집을 마련하려는 실수요자가 더 많겠지만 청약통장을 활용해 적은 돈으로 분양을 받은 뒤 집값이 오르면 시세 차익을 챙기려는 투자자들도 적지 않다.
투자 목적으로 분양을 받은 사람들은 십중팔구 웃돈(프리미엄)을 붙여 분양권을 시장에 내놓는다. 프리미엄 시세는 부동산 시장과 지역에 따라 천차만별이다. 개발 호재가 있고 향후 공급 물량이 적은 곳이 아무래도 프리미엄이 더 붙을 가능성이 높다. 청약통장이 없거나 무주택 기간 등이 짧아 청약을 받기 힘든 수요자들이 주로 이런 분양권을 매입한다.
그렇다면 분양권과 기존 아파트를 거래할 때 어떤 차이점이 있을까? 분양권이나 기존 아파트는 본질적으로는 크게 다를 것은 없다. 다만 분양권은 이미 건설된 집이 아니기 때문에 절차상 몇 가지 점검해야 할 것이 있다.우선 파는 쪽에서 계약금과 중도금을 얼마나 납부했는지 확인할 필요가 있다. 대출이 얼마나 있는 지도 명확하게 해야 한다. 이자가 연체가 되지 않았는지도 알아본다.파는 쪽에서는 양도소득세를 적게 내기 위해 분양권 값을 내려 계약서를 쓰자고 요구하기도 한다. 물론 여기에 응해서는 안 된다. 만약 값을 내려 거래하는 이른바 ‘다운계약서’를 썼다가는 분양권을 산 사람이 나중에 추가로 세금을 내야 하는 불이익이 생길 수 있다. 이런 일이 발생하면 중개업자도 책임이 있다. 어떤 상황에서도 실거래 가격을 숨겨 신고하면 처벌을 받는다는 사실을 명심해야 한다.주택 보유 기간을 계산하는 방법도 미리 염두에 둘 필요가 있다. 분양권은 산 시점이 아닌 잔금을 낸 날부터 보유 기간이 인정이 되기 때문이다. 분양권을 산 사람이 나중에 아파트에 입주해서 1년도 살지 않고 매각하려면 양도소득세를 중과세로 낼 수도 있다는 얘기다. 반면 분양권과 유사한 성격을 가지고 있는 재개발, 재건축 조합원 입주권은 입주하기 전에도 보유 사실이 인정된다. 실제 전매 제한 기간이 줄어드는 효과가 있는 것이다.분양권 거래의 중개 수수료는 파는 사람이 낸 금액에 프리미엄 액수를 더한 것에 수수료 요율을 곱해서 결정된다. 따라서 중개업자 입장에서는 웃돈이 많이 붙은 분양권을 거래하는 것이 이익이다. 분양권과 조합원 중 두 개 모두를 살 수 있으면 조합원 입주권이 유리하다. 특히 경기가 좋지 않을 때는 조합원 입주권이 분양권보다 싸게 나올 수 있고 조합원 입주권이 좋은 층과 주택형을 받을 수 있다.분양권에 너무 많은 프리미엄이 붙어 미분양 아파트를 사려는 사람들도 있다. 이때도 주의할 점이 많다.시행업체나 시공사 입장에서는 미분양을 빨리 털어내야 하기 때문에 조금 손해를 보더라도 무리한 조건을 내걸고 마케팅을 한다. 그렇지만 이런 아파트는 심사숙고해서 계약할 필요가 있다. 특히 분양가의 절반에 판다든가 프리미엄을 수천만 원 보장해 주겠다는 등 상식적으로 이해할 수 없는 조건을 제시한 곳은 미끼일 수 있으니 신중해야 한다. 실제 알고 보면 파격적인 조건을 적용하는 주택형은 한두 개에 불과하고 나머지는 일반 분양 아파트와 별로 다를 것이 없어 문의한 사람을 어리둥절하게 만들곤 한다.물론 과거에 미분양 아파트를 사서 대성공을 거둔 사람들도 있다. 강남 고급 주상복합아파트의 대명사로 알려진 타워팰리스를 지난 1999년과 2000년께 분양받은 사람들이 대표적인 사례다. 타워팰리스의 미분양분을 샀던 사람들은 나중에 엄청난 시세차익을 올리고도 양도세를 내지 않는 이중 혜택을 보았다. 그래서 양도세 감면 시기 아파트를 사서 이득을 본다는 의미의 ‘타워팰리스 효과’라는 말까지 나왔다.미분양 아파트를 사려면 타워팰리스처럼 아직 잠재 가치가 드러나지 않은 숨겨진 곳을 찾는 수고가 필요하다. 물론 쉽지는 않다. 미분양 단지를 살 때 실수를 줄이려면 분양이 안 된 이유를 먼저 고려한다. 주변 아파트 시세에 비해 터무니없이 분양가격이 높다든가, 사업자가 밝히지 않는 혐오시설이 아파트 단지 가까운 곳에 있다든지, 도로와 철도 등 기반시설이 미비하고 앞으로 상당 기간 이 때문에 불편할 것으로 예상된다든지 하면 아무리 가격을 할인해 주고 중도금 전액을 무이자로 대출해 준다 해도 계약을 하면 후회할 가능성이 높다.그렇다면 어떤 것이 매입할 만한 미분양 아파트의 조건일까?일시적인 공급 과잉이나 경기 침체로 분양이 안 된 곳이 그렇다. 경기도 용인이나 서울 도심에 이런 미분양이 아직 남아 있다. 이런 곳은 다시 주택 공급이 감소하고 경기가 좋아지면 바로 가격이 오를 수 있다. 결국 미분양 아파트를 살 때도 단지가 위치한 곳과 개발 계획, 도로와 대중교통 수단 등을 점검해야 한다. 새로 바뀌는 광역 교통 체계를 보고 주변 개발 계획 파악은 기본이고 앞으로 인근에 어떤 유형의 주택이 얼마나 더 공급될지도 알아본다. 또 그것이 현재 미분양된 아파트 가격에 어떤 영향을 줄지도 계산해 보고 나서 미분양 주택을 계약하면 성공 가능성이 높다. 만약 이런 미분양 아파트를 내년 2월 11일 이전에 매입한다면 대출도 충분히 받을 수 있고 양도소득세 감면 혜택을 덤으로 얻을 수도 있다
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