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- 분양권 거래 (전매)하는 법
- 분양권 전매 절차는 다음과 같은 절차로 진행된다.
- 분양권 매매계약서 작성 (중개업소 또는 직거래)
- → 실거래가 신고 (관할 지자체)
- → 중도금 대출 승계 / 상환 (은행)
- → 권리의무 승계 / 계약자 명의변경 (분양사무소)
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아파트 분양권 전매절차 한방에 이해하도록
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중개의뢰부터 계약, 중도금대출승계, 명의변경까지..
00:00 인트로
00:15 Ⅰ개설
01:13 분양권이란 무엇인가?
02:53 Ⅱ중개의뢰
07:03 Ⅲ계약
09:49 Ⅳ중도금대출승계
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12:52 Ⅵ결
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분양권 전매방법과 절차 알아보기(최신) – 톡톡생활정보
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- Author: 해드림부동산TV
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- Date Published: 2021. 5. 25.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=rYQqAoAWvuo
아파트 분양권 전매 제대로 이해하기
분양권 거래 (전매)하는 법
분양권 거래는 일반 매매와 달라 처음 거래를 하는 사람은 다소 어렵게 느껴질 수 있다. 하지만 기본적인 흐름과 실제 들어가는 비용만 이해하면 어려울 것이 전혀 없다. 중도금 승계 절차 외에는 일반 매매와 거의 동일하고 거래 과정은 중개업소가 알아서 처리해주므로 걱정할 필요가 없다.
분양권 전매에 대해 꼭 알아야 하는 기본적인 내용에 대해 간단히 살펴보도록 하자.
분양권 전매 절차는 다음과 같은 절차로 진행된다.
분양권 매매계약서 작성 (중개업소 또는 직거래)
→ 실거래가 신고 (관할 지자체)
→ 중도금 대출 승계 / 상환 (은행)
→ 권리의무 승계 / 계약자 명의변경 (분양사무소)
→ 양도세 신고 (주소지 관할 세무서)
분양권 매매 시 필요자금은 다음과 같다.
– 분양 계약금 + 프리미엄 + 확장/옵션비 + 중도금 + 중개수수료 + 세금
거래 진행과정 세부 내용
분양권 전매 절차는 중개 / 대출 / 명의변경을 하는 주체 기준으로 나누어 이해하는 것이 쉽다.
1) 부동산 중개업소
매도, 매수자 간의 분양권 매매계약서를 작성한다.
매도, 매수자 간의 직거래도 가능하지만 공인중개사 직인을 요구하는 경우가 많다.
Q) 분양권 전매 중개수수료 계산하는 방법은? (분양가 전체 vs 일부)
계약서 날짜 기준으로 중도금이 납입된 만큼의 총액이 중개료 산정의 기준이 된다.
예를 들어 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%인 6억 원 아파트의 경우 중도금 2회 납부한 상태라면
중개수수료를 산정하는 금액은 기 납입된 6억 원의 30% 1.8억 원이 된다.
(1.8억 = 계약금 6000만 원 + 납입된 중도금 2회 차 합계 1억 2천만 원)
분양권 매매계약서가 작성되면 실거래가 신고와 은행 대출 승계 신고를 진행하게 된다.
Q) 실거래가 신고 금액의 기준은?
실거래가 신고는 분양가외에 프리미엄 및 추가로 들어가는 비용을 모두 합산하여 신고한다.
추가 비용 = 발코니 확장 + 옵션비용 + 프리미엄(P)
Q) 계약금 / 잔금 지급일은?
계약금 : 계약서 작성 시 지급
잔금 : 명의 변경일에 잔금 지급
2) 은행 (중도금 대출 승계)
보통 매도자가 받은 중도금 대출을 매수자에게 넘기는 과정을 “중도금을 승계받는다”란 표현을 쓴다.
매도자는 근저당을 말소하는 개념이므로 중도금 대출 승계과정에 크게 신경 쓸 것이 없고 매수자는 새로 LTV와 신용에 대한 대출심사를 받고 문제가 없으면 대출을 승계받게 된다.
Q) 만약 매수자가 승계를 원하지 않는다면?
대출을 상환하면 된다.
3) 분양사무소 (명의 변경)
중도금 승계가 된 이후 분양사무소로 가서 매도자/매수자 간 명의변경을 한다. 매수자는 기존 계약서의 권리의무도 승계받고 최종적으로 명의가 변경된 아파트의 분양계약서를 받게 된다.
보통 매매계약서 ~ 중도금승계 ~ 명의변경의 과정은 하루안에 종료된다.
무엇이든 처음 한 번이 익숙하지 않아서 어렵게 느껴지는 것이며, 막상 거래를 해보면 어렵지 않으니 이번 기회에 분양권 전매의 전반적인 흐름만 잘 이해하도록 하자.
분양권 전매방법과 절차 알아보기(최신)
아파트가 준공이 완료되기 전에 계약금을 넣고 분양권 상태로 소유하고 있는 상태에서 다른 사람에게 분양권명의를 넘겨야 할 때나 매매를 했을 경우가 있습니다.이럴 때 부동산을 이용해서 하는 경우도 있지만 괜한 수수료를 부담하며 진행할 정도로 분양권 전매 절차는 어렵지 않습니다 이번 포스팅에서는 분양권 전매 절차에 대해 설명해드리겠습니다.
목차
분양권전매절차
먼저 분양권에 대해 설명드리겠습니다.
아파트 청약에 당첨된 사람이 건설회사와 계약을 맺고 아파트에 입주할 수 있는권리를 말하며, 아파트 입주하기 전에 등기 없이 분양 계약서를 사고파는 것을 분양권 전매 거래라고 합니다.
분양권 전매 절차와 필요한 서류
아파트 분양권 전매 계약서를 작성합니다. 분양권 전매 계약은 계약서 기준이 다소 까다롭기 때문에 직거래로 하시는 것보다 공인중개사에게 맡겨 거래하시는게 안전합니다.
만약 개인 거래를 하실 경우에는 전매 제한이 풀린 분양권인지 확인하셔야 하고,계약서상 계약자와 실제로 거래하는 사람이 동일한 사람인지도 확인해야 하는절차도 필요합니다.
매매 금액은 분양 가격이 아닌 매도인이 건설회사에 납부한 계약금과 중도금에 프리미엄을 더한 금액으로 하게 됩니다.매매 물건에 대한 내역인 계약금, 납부액, 중도금, 프리미엄, 옵션 등을 계약서에 상세하게 작성하셔야 합니다.
꼭 분양권 매매 거래라는 것을 기입하고, 특약사항에는 발코니 확장이나 유상 옵션의 내용을 기입해 주는 것이 좋습니다.분양권 매매 계약서는 매도인, 매수인, 공인중개사, 은행, 시공사가 공유해야하기 때문에 총 5부 이상 작성해야 합니다.
그리고 입주권과 분양권은 다른개념입니다.
입주권을 가지고 분양권전매를 생각하시면 안됩니다.
입주권과 분양권비교
매도인 필요서류
아파트 분양 계약서, 신분증, 인감도장, 인감증명서, 납입영수증, 유상 옵션 계약서 쉽게 설명드리자면 분양권의 모든 권리를 다른 사람에게 넘기는 것이라고 생각하면 되시고, 일반 주택을 매입할 경우에는 초기에 많은 비용이 발생하는데 비해분양권 전매는 분양계약금과 중도금 그리고 프리미엄 비용만 마련되면 되기 때문에 초기에 큰 금액이 들어가지 않는다는 장점이 있답니다.
분양권 전매서류는 은행과 시행사에 각각 다음과 같이 준비하시면 됩니다.
분양권전매필요서류
1.시행사와 입주예정자의 분양계약체결
시행사는 건물을 짓는 사업주체를 말합니다. 입주예정자는 분양당첨자 또는 수의계약(선착순계약)을 한 수분양자를 말합니다. 입주예정자, 당첨자, 계약자 등은 모두 같은 의미이나 이제부터는 줄여서 “수분양자” 로 통일하겠습니다.
수분양자는 통상 시행사에 총분양가의 10%를 계약금으로 납입하고 분양계약서를 작성 교부 받습니다. 이때부터 “분양권”이라는 부동산권리가 발생하게 됩니다. 이 분양계약서가 “등기권리증”의 역할을 하게 됩니다.
2.매수자, 매도자 찾기
이 분양권을 팔려는 사람, 또 살려는 사람이 서로 상대방을 찾아야 되겠죠.
이 찾는 방법은 몇가지 방법이 있습니다.그런데 ‘분양권전매’에 대해서 다소 음성적인 거래로 인식하는 편견이 있기도 합니다.
정부의 분양권 전매제한 지역이나 물건에 저촉되지 않는다면, 합법적인 정상거래입니다.
3.분양권 매매계약서 체결
분양권 매매는 공인중개사를 통한 방법과 직거래로 쌍방이 계약하는 경우가 있습니다. 일반부동산 매매절차와는 다른 부분이 있기 때문에 공인중개사를 통한 방법이 빠르고 편하게 한번에 마무리 할 수 있을겁니다. 분양권의 중개보수에 대해서는 별도로 글을 올릴 예정입니다.
4.실거래가신고 및 검인
분양권매매계약서를 작성하고 나면 지자체(시,구청)에 실거래신고를 하셔야 합니다. 중개거래일 경우는 중개사님이 알아서 해드립니다. 직거래일 경우는 분양계약서를 지참하고 지자체에 직접 방문 신고를 해야합니다. 신고를 하게되면 ‘신고필증’을 교부받아 3~4매 정도 인쇄해서 준비합니다.
지금까지의 내용이 어려우면 아래 단계별로 분양권전매하는 과정을 간단히 정리한 사진을 보시고 다음단계로 넘어가시면 됩니다.
분양권전매하는단계별과정
5.중도금의 대출승계
대부분의 분양권은 금융기관과 협약을 맺고 중도금대출을 알선합니다. 매도인이 이 중도금대출을 받았을 경우, 매수자는 그대로 승계받는 것이 유리하겠죠, 초기 투자금도 적게들고 대부분 무이자대출이기 때문입니다.
만일 중도금대출을 받진 않았다면 매수자가 중도금까지 모두 현금으로 준비해야 하기 때문에 중도금대출이 없는 분양권은 그만큼 매도하는데 어려움이 있을것입니다.
매수자와 매도자 및 공인중개사는 대출을 시행한 은행에 방문해서 승계 절차를 완료하면 ‘중도금대출승계확인서’ 를 발급받게 됩니다. 방문전에 미리 은행담당자와 통화해서 승계에 필요한 서류를 준비해야합니다.
http://www.am-city.co.kr/sub03_02.html?mode=2&whead=%B0%E8%BE%E0%B9%D7%BC%F6%B1%DD%B9%AE%C0%C7&keys=22
6.분양권 명의변경
분양권전매시 은행에서 중도금대출승계확인서 및 기타 서류를 지참하고 매수자,매도인,공인중개사가 함께 시행사사무실에 방문합니다. 필요서류를 제출하고 분양계약서 뒷면에 양도인,양수인 란에 각자 서명하고 인감날인합니다. 그리고 시행사에서는 모든 서류와 양도양수인을 확인하고 시행사 및 시공사의 도장을 찍어주면서 분양권매매절차가 완료됩니다.
7.마지막 후속절차
위 6단계로 매매절차는 완료하게 되나 매도인은 마지막으로 양도소득세 신고를 해야합니다.
또 업무용 및 상업용 부동산의 분양권의 포괄적 양도양수인 경우는 세무서에 방문하여 양도인은 사업자등록 말소, 양수인은 신규 사업자등록을 해야합니다. 그래야 부가가치세 부담 및 환급문제를 마무리 짓게 됩니다.
미소금융 창업자금대출 알아보기
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안녕하세요 ~ 부동산투자
도우미 시나브로입니다.
많은 분들이 부동산 투자에
관심을 갖고 있는데요
그 중에서도 오늘은 분양권 투자와
전매 과정을 살펴보고 그 상황에서
발생할 수 있는 사기 방법을
공유하려고 합니다.
뭐든지 알아야 당하지 않기때문에
분양권 투자에 관심 있다면
반드시 알아두시면 좋을 것
같습니다.
먼저 분양권 전매가 무엇인지
모르는 분들을 위해서 설명드리면
분양권은 현재 짓고 있는 아파트에
입주할 수 있는 권리이며
분양권 전매는 아파트에 입주할 수
있는 권리를 매도 하거나 매수하는
행위를 말합니다.
이제 분양권 전매 절차와 그 과정에서
사기를 당하기 쉬운 부분이 어디인지
알려드리도록 하겠습니다.
분양권 전매 절차
1. 분양권을 매수하기 위해서는 먼저
매수할 분양권을 찾아야겠죠
네이버부동산을 통하여 매수할 분양권을
찾고 그 매물을 갖고 있는 부동산을
통하여 매수인과 분양권 프리미엄
가격을 협상합니다.
2. 해당 부동산을 통하여 거래할
분양권의 공급 계약서와 신분증을
받아서 분양권 소유자인지 꼭
확인해야 합니다.
(분양권은 아파트처럼 등기가 있는게
아니라서 공급계약서가 그 역활을
대신합니다.)
3. 분양권 소유자를 확인하셨다면
부동산을 통하여 매도자의 계좌를
전달 받고 협의된 가계약금을
해당 계좌로 이체합니다.
4. 입금한 가계약금 확인하고 매도자와
매수자가 만나서 계약서를 쓸
날짜와 시간을 협의합니다.
5. 계약날 계약서를 작성하고 잔금을 입금
후에 분양사무소를 방문하여 분양권
명의 변경 후 중도금 대출을 실행한
은행을 방문하여 중도금 승계를
신청합니다.
(중도금 대출이 아직 실행이 되지
않았다면 이때 중도금 승계 과정은
필요가 없습니다.)
6. 중도금 승계과정까지 잘 마무리
되었다면
분양권 전매 과정은 끝납니다.
분양권 매수 과정을 처음 보시는
분들이라면 꼭 숙지해두셔야
하는 과정이니 참고해주세요
건설중인 분당 더샵 파크리버
그렇다면 이 분양권 전매절차중에
어디에서 사기가 발생할 수 있을까요?
바로 2번의 실제 분양권 소유자
인지 확인하는 과정에서 발생합니다.
신분증 위조, 공급계약서 위조
또는 당첨자 인증 화면을 위조하는
방법으로 매수자를 속일 수
있습니다.
그래서 분양권 소유자가 실제 맞는지
신분증 위조 여부나 공급계약서
위조여부 또는 당첨자 인증화면을
두번 세번 확인하셔야 합니다.
신분증은 아래의 과정으로 신분증
위조 여부를 확인할 수 있습니다.
1. ARS를 통한 신분증 위조 확인 방법
1382번으로 전화를 건 이후에
주민등록번호 13자리와 주민등록증
발급 날자 8자리를 입력하면
안내메시지가 들을 수 있습니다.
입력하신 내용은 등록된 내용과
일치합니다.
라는 음성메시지를 확인하시면
위조되지 않은
신분증이라고 생각하시면 됩니다.
2. 정부 24에 로그인하여 주민등록증
진위확인
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일치합니다
란 메시지를 보시면 주민등록증
진위가 확인된 것입니다.
분당 더샵 파크리버
가장 직접적으로 분양권 매수자를
확인할 수 있는 방법은 전달받은
인적사항을 갖고 분양사무소에
연락하여 매수하려는 동 호수 분양권에
소유자가 맞는지 확인하는 방법입니다.
대부분의 분양사무소에서는 본인 확인
을 해주지 않을 수 있는데요
그래도 가장 확실하게 사기를 피할
수 있는 방법이기때문에
조금 간절하게 분양권 소유자가 맞냐
아니냐만 확인을 부탁한다면
사람이 하는 일이기때문에 가능할
수 있으니 참고해주세요
분양권 매수과정에서 필요한 자금이
매우 큰 금액이 필요하기때문에
실제 소유자가 맞는지 아닌지
확인하는 과정은 반드시 필요합니다.
공인중개사분들이 당연히 알아서
잘 체크해주시겠지만
매수하시는분들도 크로스로
체크해보시길 추천드립니다.
그리고 마지막으로 중요한 것은
가계약금이나 계약금, 잔금은 반드시
분양권 소유자 명의의 계좌로 직접
입금을 하셔야지만
나중에 문제가 생기더라도 거래 과정을
입증할 수 있기때문에 이점
꼭 참고해주세요
분양권 전매를 처음 알게되신분들은
신중에 또 신중하셔서 분양권
매수를 진행하시기 바랍니다.
위례포레자이 무순위 줍줍 청약이
나왔습니다.
하남시 거주하시는 무주택
세대주분들은 모두 청약이 가능하니
참고해주세요~
아파트 분양권으로 돈 버는 6가지 방법
청약제도가 ‘9·13 대책’에 이어 무주택자 위주로 개편된 이후로 아파트 분양권 거래에 대한 상담은 꾸준히 이루어지고 있다. 실제 기존 주택시장 침체가 이어진 가운데 서울 아파트들의 분양권·입주권 거래 또한 이루어지고 있다.
투자자들이 눈여겨볼 지역은 비싼 분양가에 분양되는 단지 주변이다. 초기 분양이 50~ 60% 정도만 달성되어도 인근 분양권 시장 프리미엄이 덩달아 뛰어오를 가능성이 있기 때문이다.
1. 취득 당시부터 공동명의로 하라
분양권 계약을 하거나 새로 주택을 매수할 때도 처음부터 공동명의로 돌리는 것이 절세 방안이 될 수 있다. 특히 분양권 계약 후 중도금을 납부하기 전 증여하면 계약금에 대해서만 증여세를 납부하면 되기 때문에 증여세 부담이 크게 준다. 각자 잔금을 낼 수 있을 만큼 자금 여력이 있고 자금 출처 소명이 가능하다면 분양권을 공동명의로 돌리는 것이 낫다.
예를 들어 14억원짜리 전용 84㎡ 아파트에 당첨된 수분양자가 단독명의 상태에서 2년 거주 후 매도하면 취득세 등을 빼고도 1억원가량 양도세를 납부한다. 반면 부부간 증여로 공동명의인 아파트를 매도하면 양도세를 2000만원가량 아낄 수 있다.
2. 강화된 대출 규정을 파악하라
2018년 8·2 부동산 대책 이후 기존 분양권도 주택담보인정비율 (LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 강화되고, 잔금 대출에도 DTI 강화 기준이 적용돼 투기지역 내에서는 세대당 1건의 주택담보대출만 받을 수 있도록 했다. 또 다주택자는 전국에서 주택담보대출을 받을 때 LTV와 DTI를 기존보다 10%포인트씩 낮춰 40%를 적용하기로 했다.
8·2 대책 이전에 분양권을 구입한 1주택 이상을 보유한 다주택자들의 경우에도 투기지역 내 주택담보대출 건수가 차주당 1건에서 세대당 1건으로 강화됐다. 따라서 은행에서 명의 변경 시 이런 요건에 걸려서 대출 승계가 안 되는 경우도 있다.
3. 분양권·입주권 양도 시 5년 기간 체크하라
앞으로 배우자에게 증여받은 부동산을 양도할 때 양도소득세 이월과세를 적용받는 대상에 분양권이나 조합원 입주권 등 부동산을 취득할 수 있는 권리까지 포함된다는 점을 체크해야 한다.
이월과세는 최초 배우자에게 증여한 경우에만 적용되었으나 직계존비속 간 증여에까지 이월과세를 적용하는 것으로 확대됐다. 분양권을 증여받아 분양권인 채로 5년 이내에 양도할 경우 또는 분양권을 증여받고 아파트가 준공된 후 양도한다 하더라도 증여일로부터 5년 이내에 양도한다면, 증여한 배우자 등의 취득가액과 양도가액의 차액에 대해 양도소득세를 과세하게 되므로 세금을 피할 길이 없다.
4. 중개수수료를 파악하라
분양권 거래 시 중개수수료를 정확히 알지 못하면 거래 때 피해를 보는 일이 다반사다. 분양권을 살 때는 총분양가가 아니라 실제 주고받은 금액, 즉 초기 계약금과 이미 낸 중도금, 웃돈을 더한 금액이 수수료 산정 기준이 된다.
정리하면 분양권 거래 중개수수료를 구하는 공식은 거래 금액(계약금+중도금+웃돈)×수수료율이다. 일반적인 주택 거래와는 산정 방식이 다른 셈이다. 분양가보다 가격이 떨어진 ‘마이너스 프리미엄’인 경우엔 거래 금액에서 빼준다. 이처럼 중개수수료 계산법을 숙지하지 않고 거래하면 큰 손해를 볼 수 있다.
5. 보류지를 노려라
보류지란 재건축·재개발 조합이 향후 조합원 수 변화에 대비해 분양을 하지 않고 유보해놓은 물건이다. 조합은 전체 가구의 1% 범위 안에서 보류지를 정할 수 있다. 청약통장이 필요 없는 데다 시세 대비 1억원 안팎 저렴하게 낙찰되는 사례도 많아 알짜 투자처로 부상하고 있다.
보류지는 통상 입주 6개월 정도 앞두고 나오기 때문에 정확한 입찰 시점은 확정할 수 없다. 조합이 정하기 나름이라 사업장마다 각각 다르다. 서울시가 운영하는 재건축·재개발 ‘클린업시스템’ 홈페이지에 들어가 공지를 일일이 찾거나 관심 있는 단지의 조합 사무실을 통해 알아보면 된다. 신문에 나오는 매각 공고를 확인하는 것도 방법이다. 사실상 후분양이다 보니 최소 여섯 달 안에 잔금까지 치러야 하기 때문에 자금 마련은 필수다.
6. 분양권 매입 시 주의점
투기지역으로 지정되는 지역은 양도소득세를 기준 시가 대신 실거래가액으로 신고해야 한다. 분양권 역시 일반 아파트 매매와 마찬가지로 실거래가로 신고해야 한다. 일부 중개 현장에서는 프리미엄이 억대로 형성된 경우 매도자의 양도세 부담으로 인해 다운계약서로 거래하는 게 관례로 되어 있는데 이런 거래는 나중에 뒤탈이 많다. 다운계약서를 쓰게 되면 나중에 분양권 매입자가 세금을 더 내야 하는 상황이 발생할 수도 있고 추후에 과태료를 추징당할수 있다.
차후 부동산을 되팔 때 양도차익을 줄이는 하나의 방법으로 활용되기도 하는 업계약서도 역시 불법인데 매수자에게 취득세의 3배에 해당하는 과태료가 부과된다. 매도자는 양도세 추징은 물론 국세청 세무조사 대상자로 등극되기 때문에 주의해야 한다.
글 박상언(유엔알 컨설팅 대표) 사진 셔터스톡
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분양권 전매 절차와 실제 후기 1탄
분양권 전매 절차와 실제 후기 1탄
안녕하세요. 직장인여리입니다.
이번 포스팅은 분양권 전매 절차를 알아보고 분양권 전매 실제 후기에 대한 내용입니다. 이 글을 다 보시면 분양권 전매가 무엇인지, 그리고 전매 절차를 쉽게 이해하실 수 있고 분양권 전매 실제 후기를 통해 사례도 확인해보시기 바랍니다.
이전보다 집에 머무는 시간이 많아지며 집이라는 공간의 중요도가 올라가게 되었는데요. 이로 인해 커뮤니티, 주변 환경, 조경, 깨끗한 집 내부 등으로 신축 아파트의 가치가 더 올라가는 것 같습니다.
신축 아파트를 매매할 수 있는 방법은 2가지입니다. 청약에 당첨이 되거나, 누군가가 청약에 당첨되어 얻은 분양권을 구매하는 방법, 즉 분양권 전매가 있는데요. 오늘 알아볼 내용은 후자인 분양권 전매에 대한 내용으로 확실히 알아 가시길 바랍니다.
분양권 전매란?
누군가가 청약으로 당첨된 지위를 분양권이라고 하며, 분양권 전매는 이 지위를 구매하는 것을 말합니다.
추가적으로 입주권이라는 것도 있는데 이는 청약 전, 조합원들이 가지고 있던 지위로 분양권과 비슷하지만 다른 점들이 많기 때문에 다음 포스팅으로 구체적으로 다루도록 하겠습니다.
분양권 전매 절차
분양권 매매계약서 작성 분양권 전매를 위한 계약서를 작성합니다. 보통은 부동산 공인중개사가 작성하며, 계약서에 매매금액은 분양권을 매매하는 것이기 때문에 계약금+중도금+프리미엄 을 합한 금액이 매매금액에 됩니다.
을 합한 금액이 매매금액에 됩니다. 가끔 분양권 매매계약서에 매매금액이 분양 가격으로 오해하시는 경우가 있는데 아닙니다. 시군구청 실거래가 신고 부동산 소재지에 관할 시군구청에서 부동산 거래계약 신고서를 작성합니다. 분양권 전매는 거래신고 대상이므로 실거래가 신고는 필수입니다. 중도금 은행에서 대출 승계 신고 보통의 경우 중도금 대출을 실행한 분양권일 텐데요. 중도금을 실행한 은행에 가서 대출을 승계 하거나 대출금을 상환하시면 됩니다. 매도인과 매수인 같이 은행에 방문해야 하며, 주의하실 상황은 매수인의 신용, 소득, 기대출에 따라 대출 승계가 거절 될 수도 있습니다.
매도인과 매수인 같이 은행에 방문해야 하며, 될 수도 있습니다. 따라서, 중도금 승계를 하실 매수인은 사전에 중도금 승계가 가능한지 꼭 확인하고 분양권 전매를 진행하셔야 합니다. 분양계약서 명의 변경 최종적으로 분양권의 권리를 승계받아야 하는데요. 이건 분양사무실에 가서 진행하시면 됩니다.
분양권 전매 가격
분양권 전매 시 필요한 비용은 분양가에 10% + 프리미엄 정도입니다. 이후 규제 지역에 따라 중도금 대출 후 남은 중도금과 잔금을 납입하면 되는데 통한 잔금도 입주 시 주택담보대출을 받아서 납입하기 때문에 추가적으로 현금이 들지 않습니다. 규제지역, 정책에 따라 달라질 수 있어 자세한 내용은 분양권 전매 전 부동산에 문의하셔야 합니다.
초기 자금이 적게 들기 때문에 투자자로서는 메리트가 있어 분양권 투자 형태로 구매 후 적당한 시기 때 다시 재판매하는 방법으로 투자 상품으로 활용되기도 합니다.
분양권 전매 시 필요 서류
매도인과 매수인의 필요 서류가 다릅니다.
매도자 매수자 1. 분양계약서 원본
2. 분양권 매매계약서
3. 발토니 확장비용 등 유상 옵션 계약서 원본
4. 계약금과 중도금 납입 증명서
5. 신분증
6. 주민등록등본
7. 인감도장
8. 매도용 인감증명서 (매수인 인적사항 기재) 1. 신분증
2. 인감도장
3. 인감증명서
4. 주민등록등본
5. 소득증빙서류
– 개인사업자: 사업자등록증, 소득금액 증명원
– 근로소득자: 재직증명서, 근로소득 원천징수 영수증
분양권 전매 실제 후기
보통의 분양권은 중도금을 최대한 중도금 대출로 하지만 어떤 분양권은 중도금을 이미 납입한 분양권도 있습니다. 이 경우 시세보다 조금 싸게 팔지만, 매수자 입장에서는 다른 분양권보다 초기 자금이 많은 필요하다는 단점이 있어, 중도금 납입이 되었는지 아닌지를 확인하셔야 합니다.
시세보다 싸다고 급하게 거래하기보다는 중도금 납입 여부를 꼭 확인해보시기 바랍니다.
입주 시에는??
입주 시에는 중도금 대출받은 금액과 잔금을 납입해야 하는데 입주 때는 주택담보대출을 일으킬 수 있습니다. 주담대 외 나머지 금액은 납입하셔야 최종 등기를 받을 수 있습니다.
이 부분은 다음 2탄으로 설명드리도록 하겠습니다.
분양권 전매절차와 주의사항
청약 당첨을 통해 분양권 당첨이 되셨다면, 반드시 분양권 전매절차에 대해 숙지해 둘 필요가 있습니다. 단독명의에서 배우자 공동명의로 변경하거나, 공동명의를 위해 증여세 신고등을 진행하기 때문입니다.
정확한 절차와 전매제한 시기를 모르시는 분들이 계시기 때문에, 이번 기회에 정학히 알고 가시기 바라며, 현명한 주택 구입과 투자가 되길 바랍니다.
분양권이란 소득세법상 주택을 취득할 수 있는 권리로 정의하고 있습니다. 아파트를 짓기 위해서 시공사가 공사를 완료합니다. 공사 완료 후 분양권을 가진 사람이 입주할 수 있습니다. 이를 사고 파는 것을 분양권 전매라고 합니다.
분양권 전매의 가격은 ‘분양계약금 + 기 납부한 중도금 + 프리미엄‘으로 계산하여 거래가 됩니다. 기존에 납부한 중도금 외에 나머지 중도금은 분양권을 구입하는 사람이 부담합니다. 청약에 당첨된다면 이 분양권을 팔 수 있습니다.
아래 뉴스처럼 지방권 비규제지역의 인기가 많은 것을 알 수 있습니다.
비규제지역서 ‘4월 막판 청약대전’ 펼쳐진다 인더뉴스 안정호 기자ㅣ4월 말, 주택시장 규제가 덜한 비(非)규제지역서 풍선효과로 부동산 훈풍이 불고 있는 충남 아산과 경북 포항 북구, 경남 거제 등으로 5000여세대가 일제히 청약 일정에 돌입해 실수요자들의 관심이 집중되고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 4월 26일부터 30일까지 청약일정에 들어가는 비규제지역 단지는 5개 단지로 총 4962가구입니다.
부동산 시장이 투기로 과열되면서 정부에서는 전매제한 등 여러가지 제도를 보완하였습니다. 프리미엄이 너무 높아 분양권 거래가 많아졌고, 이를 위해서 청약 제도를 악용하는 사례가 많기 때문입니다.
악용사례들도 잘 참고하시어 불법거래를 하지 않도록 합시다.
광주시, 분양권 불법전매 등 부동산 실거래 의심 157건 적발 광주시는 부동산 거래질서를 투명하게 확립하기 위해 지난 1월부터 3월까지 부동산 실거래 720건을 정밀조사해 불법거래 의심정황 157건을 적발했다. 광주시 전경./ 광주시 제공경..
입지가 좋은 아파트들은 중도금이 부담되어 높은 프리미엄을 받고 파는 일이 많기 때문입니다. 분양 초반부터 수십, 수백대 1의 경쟁률을 뚫고 당첨되었으니 그만큼 보상을 높게 받을 수 있습니다. 요즘 로또 분양이라는 만들이 많은 이유입니다. 분양가 상한제도 한 몫 하는 것으로 보입니다.
분양권 전매절차 (분양권 전매방법)
분양권 전매절차는 분양계약에서부터 매수/매도자간 거래, 그리고 채무 승계를 통해 진행됩니다. 자세한 사항은 아래와 같이 진행됩니다.
1. 분양권 계약
분양권 전매절차는 청약자가 아파트 분양에 당첨되고, 건설사와 분양계약을 완료해야 합니다. 계약금은 보통 분양가격의 10%로 계약시 납부합니다.
2. 매수자 매도자 계약
이후 매도자와 매수자가 앞서 말씀드린 ‘분양계약금 + 기 납부 중도금 + 프리미엄’을 합산한 금액으로 거래를 합니다. 매매계약서를 작성합니다.
3. 시군구청 지적과 신고
매매계약서를 매수자와 매도자가 작성하여 시군구청의 지적과에 신고하고, 부동산거래계약신고서를 작성하여 실거래가를 신고합니다.
4. 분양계약서 명의 변경
아직 입주와 중도금 납부가 완료되지 않았고, 잔금 납부가 남아있습니다. 계약서를 기반으로 은행에서 중도금 대출 채무를 승계하고, 건설사를 방문하여 분양계약서를 매수자 명의로 변경하면 분양권 전매가 완료됩니다.
2021년 공동주택 재산세 계산방법(공시가격 19% 상승) 2021년 공동주택 공시가격에 정부의 정책 변화가 발생했습니다. 3월 15일에 국토교통부에 의해 공개된 공시가격은 전국적으로 19% 인상된 수준입니다. 전국 평균이 지난해 대비 19%가 상승하면서 실제론 그 … Read more
분양권 매수시 주의사항
분양권을 매수하시는 분들은 여러가지를 꼼꼼히 살펴보셔야 합니다. 지금의 프리미엄 이상으로 주택 가격이 상승할지를 예상하고 들어가야 합니다. 주변의 시세들과 최근 부동산 정책 추이, 대출 상환 가능여부를 따져보셔야 겠지요?
01 호재/향후 상승 어떤 호재가 있는지 교통망 확장 계획이 있는지, 그리고 교육 입지를 확인하시기 바랍니다. 잘다져진 교육 입지는 향후 상승을 주도합니다. 02 프리미엄 분석 지금 형성된 프리미엄이 경제상황을 고려하여 과도하게 형성되진 않았는지 파악해보시기 바랍니다. 주변 시세 확인도 당연히 필요합니다.
03 지역 대장 매수하려는 지역의 대장아파트 인지 확인하시기 바랍니다. 대장 아파트는 보통 그 지역의 가격을 선도하고 있습니다. 04 로열층 및 기타 분양권을 구입한다면 로열층을 고르시기 바랍니다. 실거주가 될 수도 있고, 투자목적이 될 수도 있으니, 로열층/로열동을 고르시기 바랍니다. 또한 여러 특화된 시설이 있는지 점검해보시기 바랍니다.
반대로 매수를 계획하고 계시다면 조정대상지역별, 공공택지인지 민간택지인지 확인하시고 전매 제한 기간을 확인하시기 바랍니다. 서울/수도권 지역의 경우 소유권이전등기일로 제한되어 있습니다.
분양권 전매, 매매 방법과 절차 – 부린이 부동산 투자
최근 광역시에 많은 분양 물량이 풀리면서 분양권 매매가 이루어지고 있습니다. 이번 포스팅에서는 분양권 전매 방법과 절차에 대해 여러분과 공유하고자 합니다. 내용 참고하시고 부동산 투자에 도움이 되었으면 좋겠습니다.
Contents
분양권 거래 절차
분양권 거래는 아파트 거래와 비슷하면서 몇 단계가 추가됩니다. 바로, 중도금 레버리지 승계와 명의 변경입니다. 아파트 거래는 계약서 작성, 중도금 입금, 잔금 입금, 등기 순으로 간단하지만 분양권 거래는 약간 더 복잡합니다.
분양권 거래의 전체적인 절차는 다음과 같습니다.
가계약금 송금 계약일정 협의 계약서 작성 : 가계약금 제외 계약금 송금 중도금 레버리지 승계 : DSR 등 중도금 레버리지 가능 여부 확인 필요 명의 변경 : 잔금납입과 동시 시행으로 거래 안전 챙기기, 거래 완성 단계
분양권 프리미엄이란?
네이버 부동산에서 분양권 매물을 확인해보면 P3500 등과 같이 표기된 내용을 확인하실 수 있습니다. 이는 프리미엄이라는 것인데 분양가 대비 3500만원을 붙여서 거래한다라고 보시면 됩니다. 반면에 마이너스P는 분양가보다 낮게 거래한다는 것을 의미합니다.
프리미엄 : 분양가에 웃돈을 얹어서 거래
마이너스 프리미엄 : 분양가보다 낮게 거래
분양권 전매제한
분양권은 전매가 불가능한 지역이 있는 반면에 가능한 지역도 있습니다. 일반적으로 분양가 상한제가 적용되는 규제지역에는 전매가 불가능하며, 비규제지역은 전매제한이 적용되지 않습니다. 지역별로 확인을 해봐야 합니다.
분양권 전매제한이 적용되는 기준은 다음과 같습니다.
투기과열지구
조정대상지역
분양가 상한제 적용 주택
분양권 투자금
분양권 투자를 위해서는 분양금액, 매도인이 납부한 금액, 매수자가 납부할 금액, 총 매매금액, 프리미엄이라는 개념을 알고 있어야 합니다. 각 개념에 대한 공식은 아래와 같습니다.
분양금액(A) : 분양가 + 옵션
프리미엄(B)
총 매매 금액(A+B) : 분양금액 + 프리미엄
매도인이 납부한 금액(C) : 분양 계약금 + 중도금 레버리지 (n차)
매수자가 납부할 금액(A-C) : 분양금액 – 매도인이 납부한 금액
분양권 투자에 대한 개념을 잡으셨다면, 이제 계약금, 중도금, 잔금을 매도자에게 지급해야 합니다. 매수자가 매도자에게 지불할 총금액은 매도자가 납부한 금액에 프리미엄을 더해주고 중도금 레버리지를 빼주시면 됩니다.
지불해야 할 총금액 : 분양 계약금(분양가+확장+옵션) + 프리미엄
예를 들어 분양가 5억원 아파트에 프리미엄이 1천만원이라면, 5억원의 분양 계약금인 5천만원에 프리미엄 1천만원을 더해 6천만원으로 투자가 가능합니다.
마치며
이번 포스팅에서는 분양권 투자 절차와 투자 금액에 대해 알아보았습니다. 내용 참고하시고 분양권 전매 및 매매 투자에 도움이 되었으면 좋겠습니다.
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아파트 분양권 직거래를 하려면 아래와 같은 과정을 거쳐야 한다.
1. 분양권 매매 계약서 작성(2부 작성 매수, 매도인 각 1부씩)
2. 계약서 작성 후 분양사무실 가기 전 까지 실거래가 신고(부동산 거래계약 신고)를 해야 한다. (2가지)
– 온라인(매수 매도인 모두 공인인증서가 있어야 한다.)
– 오프라인(매수 매도인 모두의 도장이 필요하고, 매수 매도인 중 한명만 가면 되고, 신분증 필요, 계약서와 분양계약서를 가져 가는것이 기재할 때 참고하기 편하다.)
3. 분양권 이전 당일 중도금 대출 은행 방문하여 서류 챙겨서 중도금 대출 승계(매도 매수인 함께)
4. 서류 챙겨 분양사무실 들러 분양권 이전(매도 매수인 함께)
5. 분양권 매매 인지세 납부(증명서상 이름은 매도 매수인 상관 없음, 증명서 출력 보관)
6. 매도인 양도소득세 신고.
아파트 분양사무실에 미리 전화를 해보고 분양권 명의 변경 언제 하는지 날짜를 미리 알아두어야 일을 진행하기 편하다. 지난 번에 1번과 2번까지는 미리 해 놓았다.
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매매 계약서와 실거래가 신고필증은 중도금 대출 승계 할때도 필요하고, 분양사무실에서 명의 변경 할 때도 필요하다. 그러니 중도금 대출 승계와 명의 변경 전에 해 놓아야 한다.
1번과 2번까지만 해두면 이제는 매수인과 매도인이 서류만 잘 챙겨서 중도금 대출 승계 은행에 가서 중도금 대출 승계하고, 분양사무실 가서 명의 변경만 하면 된다.
위 사진이 중도금 대출 승계 때 필요한 서류들이다. 매수인 서류가 아주 많다. 그리고 인지대와 수수료 비용이 발생한다. 인감증명서만 직접 발급해야 하고 나머지는 모두 인터넷에서 발급 가능하다. 건강보험자격득실확인서는 인터넷으로 발급하니 주민등록번호가 모두 나오지가 않던데 혹시나 해서 전화로 주민등록번호 모두 나오게 발급을 받았다.
이건 중도금 대출 승계가 끝나고 분양사무실에 가서 명의 변경 할 때 필요한 서류이다. 잘 챙겨서 가면 된다.
그리고 부동산 매매에 따른 인지를 납부하고 출력해야 한다. 나는 인터넷으로 했는데 우체국가서 해도 된다고 한다. 부동산 매매 인지세도 거래 금액에 따라 다른데 나는 15만원 들었다. 인터넷에서 출력은 1회만 되니 출력 후 잘 보관해야 한다. 나중에 등기할 때 필요 서류라고 한다.
이걸로 매수자의 일은 끝났고, 매도자는 양도소득세 신고까지 해야 마무리 된다.
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