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1. 개요[편집] 전세 보증금이 주택 가격과 빚[1]의 차액을 초과하여 경매로 넘어간다면 전세 보증금을 떼이게 되는 주택. 속 빈 깡통이 되었다고 해서 깡통주택이라는 이름이 붙었다.
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이투데이 영상 공모전 [깡통전세]편
참가자 : 이은지(eu****), 김은지(dmsw*****)
어렵고 딱딱한 경제용어, 쉽고 말랑하게 다가가보자! 깡통전세의 발생원인과 정의를 소개하고 경제에 무지한 분들도 이해할수 있도록 예시를 쉽게 들어 보았다.
추가적으로 깡통전세에 의한 피해를 예방할 수 있는 방법에는 어떤것이 있는지 알아보자.
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깡통전세란 무엇이며 깡통전세피하는 방법은?
혹은 집주인이 대출을 값지 못해 집이 경매로 넘어가 세입자가 전세금을 돌려을수 있는 돈이 없을때도 깡통전세라고 부릅니다. 깡통은 안이 텅텅 비어 …
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깡통전세란 무엇인가? – 부동산 지식소매상
깡통전세는 단어에서 알 수 있듯이 깡통 속 텅 빈 것과 같이 알맹이가 없는 뜻으로 전세 계약 만료 시에 세입자가 임대인으로부터 전세 보증금을 반환받지 …
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깡통전세 뜻과 주의할 점 어떤 부분을 체크해야할까 – 푸르른 미래
집 주인이 빚이 많고 재산이 집 밖에 없는 경우 집이 경매에 넘어가서 보증금을 돌려 받지 못하게 되는 경우를 깡통전세라고 합니다. 최우선변제권으로 1 …
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깡통전세의미와 피하는 방법 – 7초 전
전세가격이 실제아파트가격보다 높은 아이러니한 상태를 ‘깡통전세’라고 말하는데 이렇게 극단적인 상황까지 보지 않더라도 현재 집값보다 임대인(집주인) …
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깡통전세 뜻 대처 및 피하는법 소중한 보증금 돌려받는 법은?
깡통전세 뜻 … 깡통전세란 깡통차다와 전세를 결합한 신조어로 즉, 은행 대출이나 세입자의 보증금을 이용하여 집을 구입한 후 추후 세입자가 계약 만기가 …
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깡통 전세의 뜻과 사기 유형은? (with 전세 사기 예방법)
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대전서 신혼부부·청년들 울리는 ‘깡통전세’ 기승 … – 충청투데이
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깡통전세 뜻, 전세사기 피하는 방법 및 전세금 지키는 방법
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주제에 대한 기사 평가 깡통 전세 뜻
- Author: 이투데이
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- Date Published: 2019. 1. 23.
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깡통전세란 무엇이며 깡통전세피하는 방법은?
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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 ‘써니퍼니’입니다.
요즘 뉴스나 각종 매체를 보면 부동산 용어중에 깡통전세라는 말이 나옵니다.
과연 깡통전세가 무엇이길래 이렇게 이야기를 하는 것일까요?
깡통전세라는 다른나라에는 거의 사용하지 않는 우리나라에만 있는 단어라고 할수 있습니다.
이번시간에는 깡통전세라 무엇이며 깡통전세를 피하는 방법에 대하여 한번 이야기 해보겠습니다.
깡통전세는 집주인도 알고 있어야 할것이고 세입자도 잘 알고 있어야 할 것 같아서 한번 이야기 해보겠습니다.
깡통전세란 무엇일까요?
쉽게 이야기 해서 살고 있는 주택이나 아파트가 담보대출과 전세보증금등을 합한 금액이 매매가를 넘어가는 것을 깡통전세라고 할수 있습니다.
혹은 집주인이 대출을 값지 못해 집이 경매로 넘어가 세입자가 전세금을 돌려을수 있는 돈이 없을때도 깡통전세라고 부릅니다.
깡통은 안이 텅텅 비어있어서 아무것도 없다는 비유로 표현한것 같습니다.
좀더 자세히 알아보면 담보대출 금액과 전세금의 합이 집 값보다 높은 경우나 경매에 넘어가 낙찰되었지만 경매비용과 근저당 설정비용을 모두 제하고 나니 돈이 얼마 남지 않아서 전세금을 전부 돌려받지 못할경우 세입자의 입장에서는 굉장히 불안한 상황이 아닐수 없습니다.
물론 확정일자와 대항력을 갖추고 우선순위가 1순위가 되어서 보증금을 돌려받을수 있다면 문제가 없겠지만 깡통전세는 이런경우를 이야기 하는 것은 아닙니다.
그렇기 때문에 전세 계약을 체결할 때 등기부등본에 나오는 근저당이나 압류건에 대하여 자세히 확인을 해야 하는 것입니다.
가끔 많은 분들이 깡통전세와 역전세를 같은 의미로 생각하시는 분들이 있는데 이는 확실하게 다른 개념입니다.
역전세는 전세계약을 체결할때보다 전세금이 낮아지거나 하락해서 새 임차인을 구하거나 계약 만료시 전세보증금을 돌려받을때 더 돈을 주는 것을 이야기 하는 것입니다.
예를 들어 전세2억에 계약을 하고 살고 있는데 전세값 하락으로 새임차인은 1억5천에 들어온다고 하면 집주인은 5천만원을 더 기존의 임차인에게 돌려주어야 하는 것이 역전세라고 생각하시면 됩니다.
하지만 깡통전세는 전세값의 차익과 상관없이 융자와 전세값의 합이 집값을 넘어가는 경우를 이야기 하는 것입니다.
그렇기 때문에 안전한 전세를 구하기 위해서는 대출금과 전세보증금의 합이 집값의 70~80%안에 있는 집을 선택하는 것이 중요합니다.
예를들어 집의 시세가 2억이라고 가정하고 대출이 5천만원 있다면 전세보증금은 9천만원에서 1억1천만원선이면 70~80%에 해당하기 때문에 이정도 전세보증금이라면 계약을 생각하셔도 되고 그 이상이라면 한번 다시 고려해보시는게 좋을듯 합니다.
깡통전세를 피한느 방법은 무엇이 있을까요?
전세계약서를 작성할시 대출금과 전세보증금이 안전범위여서 계약을 했다면 확적일자와 전입신고를 해서 대항력을 갖추고 있어야 합니다.
대항력이 발생하기 전에 집주인이 대출을 더 받거나 해서 대출금이 늘어나면 그때는 이미 늦기 때문에 바로 바로 대항력을 갖추는 것이 중요합니다.
최근에는 전세금반환보증보험에 가입하는 분들이 많아지셨습니다.
비용이 들더라도 안전하게 보증금을 지키기 위해서입니다.
예전에는 주택도시보증공사에서 운영하는 상품을 가입하기 위해서는 가입기간을 잔급지급일이나 전입신고일 중 늦은날로부터 전체계약기간의 절반이 경과하기 전에만 보증보험이 가능했습니다.
하지만 최근에는(2019년 7월 3일) 전세금반환보증 특례가 발표되었습니다.
이는 기존의 전세반환보증보험에 가입할수 있는 기간이 전세계약 만기 6개월전까지 가입할수 있게 기간이 연장된것입니다.
이 특례는 초반에는 미분양 관리지역에 한정하여 적용이 되었지만, 이번에 전국의 모든 주택임대차에 관하여 적용이 되었습니다.
우선 1년간 시행을 해보고 결과를 평가하여 연장 여부를 결정한다는 것이 정부의 입장입니다.
하나더 알고 계셔야 할점이 있습니다.
6개월남은 기간에 가입을 한다고 해도 가입 이전의 전체 전세계약기간에 대한 보증료를 모두 납부하여야 한다는 것입니다.
보증료를 아끼기 위해서 나중에 가입하는 얌체 세입자들을 위한 조치 같습니다.
보증금의 범위 및 소득조건 또한 이번 특례에서는 조금 변경이 있습니다.
수도권 수도권외 지역 소득요건 기존 7억 5억 X 특례 5억 3억 부부합산 1억이하
위의 표를 보시면 알겠지만 기존의 조건보다 전세금의 범위는 줄고 소득요건도 추가되었습니다.
그렇기 때문에 전세보증보험에 가입을 생각중이시라면 위 조건이 맞는지도 확인해보셔야 할듯합니다.
전세금 반환 보증을 들기위해서는 전세계약을 하려는 주택이 기존 대출이 얼마나 있는지도 확인해야 합니다.
무조건 가입을 해주는 것은 아닙니다.
쉽게 생각해서 보증보험이 가입이 안될정도라면 이미 위험하다고 생각하시고 다른 집을 알아보셔도 좋습니다.
집이 하나만 있는 것은 아니기 때문이지요.
물론 집이 너무 마음에 든다고 하면 집주인과 이야기 해서 감액등기를 하거나 보증금을 낮춰서 좀더 안전하게 계약서를 작성하는 것도 좋습니다.
하지만 이또한 쉬운 것은 아닙니다.
이상으로 깡통전세와 역전세의 차이에 대하여 알아보고, 새로 개정된 전세금반환보증보험에 대하여도 알아보았습니다.
결국은 본인이 얼마나 확인을 하고 꼼꼼하게 체크를 하느냐에 따라서 보증금을 지킬수 있는 것 같습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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깡통전세란 무엇인가?
깡통전세에 대한 정보를 찾고 있나요? 깡통전세는 단어에서 알 수 있듯이 깡통 속 텅 빈 것과 같이 알맹이가 없는 뜻으로 전세 계약 만료 시에 세입자가 임대인으로부터 전세 보증금을 반환받지 못하고 떼일 가능성이 매우 높은 전세 형태입니다. 즉, 집을 팔아도 전세금, 대출금을 돌려주면 남는 것이 없다는 의미인데요. 그렇다면 깡통전세를 피하는 방법은 어떤 것들이 있는지 지금 바로 확인해 보세요.
<목차>
1. 깡통전세가 늘어나는 이유?
갭 투자 증가입니다. 갭 투자는 매매 가격과 전세 가격의 차이만큼 투자하여 집을 구매 후에 집값이 오르면 투자수익을 얻는 방법입니다. 갭 투자로 매수한 집에 살고 있는 세입자가 문제가 되는 이유는 전세 계약 만기 시에 주택 가격이 폭락하여, 전세 가격이 떨어지게 되면 전세보증금을 집주인으로부터 돌려받기가 어렵기 때문입니다.
게다가 정부는 임대사업자를 장려하는 정책으로 전국 임대주택은 크게 증가하게 되었고 임대주택이 급증하면서 임대보증금 미반환 사고도 함께 증가되고 있습니다. 그 이유는 일부 악덕 임대사업자들이 갭 투자를 뛰어넘어 무자본 전세 투기를 하고 있기 때문입니다. 더욱이 취득세 및 중과세가 제외되는 시가표준액 1억 원 이하의 저가주택을 찾아 전국을 돌면서 싹쓸이하고 있기에 전국적으로 많은 세입자들이 깡통전세 세입자가 될 위험에 빠져 있습니다.
마지막으로 가장 큰 문제인데요. 악덕 건축업자, 공인중개사, 임대사업자가 서로 협력하여 전문적으로 사기를 치는 형태입니다. 전문 사기 조직단이라고 할 수 있습니다. 이 전문 사기조직은 깡통전세를 활용하여 거의 무자본으로 부동산을 매수하고 사회경험이 많지 않은 서민들을 대상으로 임대보증금을 받아 잠적하거나 전세 만기 시에는 배 째라는 식으로 나오는 경우가 있습니다. 경매를 통해 전세금을 받을 수도 있지만 소송 및 평균 일 년 이상의 시간이 걸리게 됩니다.
2. 깡통전세를 피하는 방법?
계약 전에는 계약자(신분증)와 소유권자(등기부등본) 동일한지 확인하고 내가 보고 온 집과 전셋집 주소(등기부등본) 동일한지도 확인해야 합니다. 내 전세금보다 앞선 순위의 근저당권 설정이 있는지 확인이 필요하고 없다면 시세를 파악하여 시세의 80% 이내의 금액에서 계약을 해야 합니다. 전세권 설정이 안 된다면, 잔금일 다음날까지 근저당권 및 기타 제한물권 설정을 하지 않고 위반 시 계약을 무효로 한다고 계약 시 특약사항을 넣어두세요.
잔금 당일에는 전세금보다 앞선 순위의 근저당권 설정이 있는지 다시 한번 더 확인해야 합니다. 잔금 납부 시 즉시 전입신고 및 확정일자를 받아야 합니다. 계약 만료 시점에는 최소한 계약 만료 5개월~2개월 전까지 집주인에게 “계약 연장 의사 없음” 통보하고 문자, 음성 녹음, 내용증명을 통해 증거를 남겨둬야 합니다. 만약 계약 만기일 이전에 주민등록을 전출해야 된다면 계약 만기일 직후 임차권등기명령 신청하여, 대항력 우선변제권 유지해야 합니다. 참고로 임차권등기명령은 등기소에 개인이 직접 신청하거나 법무사 사무실에 의뢰하면 되며, 우선변제권은 경매 시 후순위 낙찰자보다 먼저 배당을 받는 권리를 말합니다.
다시 한번 더 가장 중요한 등기부 등본 확인할 사항을 정리하면 압류, 가압류, 근저당권이 설정되어 있는지, 경매 또는 공매 이력이 있는지, 임차권 등기명령 이력이 있는지 꼭 확인해야 합니다. 만약 말소된 권리라도, 현재 소유자가 보유한 시점에 압류, 가압류, 근저당 같은 내역이 등기부에 기재된 적이 있다면 집주인의 신용도에 문제가 있을 확률이 매우 높기 때문에 계약을 하지 않는 것을 추천합니다.
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깡통전세 뜻과 주의할 점 어떤 부분을 체크해야할까
깡통전세 뜻과 주의할 점 어떤 부분을 체크해야할까
내 집마련하는 과정에 있어서 월세 또는 전세집을 거치는 분들이 많이 계시는데요. 전세집을 알아보는데 있어서 가장 우려가 되는 부분은 보증금을 다시 돌려 받을 수 있을지 여부입니다.
세입자 입장에서는 집 보유세를 내지 않아도 되고 돈은 그대로 유지할 수 있어서 마땅히 투자할 곳도 없고 집을 구입하기에는 망설여진다면 전세로 월세 비용을 절감하는 것도 방법인데요.
보유세 뿐 아니라 은행 이자 하락 등으로 집주인이 전세보다 월세를 선호하는 추세여서 마땅한 전세매물을 구하는 것도 쉽지 않습니다. 더욱이 전세의 위험은 깡통전세가 될 가능성 때문에 주의할 부분이 있습니다.
깡통 전세 뜻, 왜 조심해야하는가
전세금을 돌려받지 못하는 이유 중 하나가 집이 경매로 넘어가서 전세 보증금을 받지 못하게 되는 깡통전세가 되는 것을 주의해야합니다.
전세금 떼이는 집을 깡통주택이라고도 하고, 깡통 전세라고도 합니다.
집 주인이 빚이 많고 재산이 집 밖에 없는 경우 집이 경매에 넘어가서 보증금을 돌려 받지 못하게 되는 경우를 깡통전세라고 합니다.
최우선변제권으로 1천만원에서 2천만원 정도 우선 변제를 받을 수는 있지만 대부분의 전세금은 집값의 약 70~80%에 달하는 목돈인데 집의 경매가가 만약 기존 집값의 60%까지 하락하는 등 상황에 따라서 나머지 돈을 날리는 경우도 발생할 수 있습니다.
전세계약 전 미리 등기부등본을 확인하여 저당액, 선순위 채권을 확인하는 것으로 예방할 수 있다고 전문가들은 언급하고 있습니다.
역전세가 되는 것을 주의
집의 가격보다 전세 가격이 높아지는 것을 ‘역전세’라고 합니다.
예를 들면 1억 2천만원의 집을 1억원의 보증금을 전세금으로 거주하고 있는데, 집 가격이 하락하여 전세금인 1억원 미만으로 내려가 8천만원, 9천만원이 되는 경우라고 할 수 있습니다.
집 가격이 하락하는 상황에서 집 주인이 특별한 재산이 없다면 은행 대출 이자와 원금을 갚는데 부담을 느껴 집을 경매로 판매하게 되면, 기존 가격보다 더 낮은 가격에 낙찰되면서 전세금인 1억원을 돌려받지 못하게 되는 경우가 발생할 수 있습니다.
전세가격은 실 매매가 시세의 70% 이하를 권하는 까닭이 집 가격 하락을 어느 정도 방어하기 위해서인데요. 30% 이상 집 값이 하락할 경우가 아니라면 전세보증금이 돌려받지 못할 가능성이 적습니다.
전세보증금을 돌려받지 못하는 우려를 막기 위해서 전세 보험을 가입하는 것은 어떠한지 고민이 되실 수 있는데요. 이 때 주의할 점은 다음과 같습니다.
◆ 주택도시보증공사의 전세보증금은 지역별로 5~7억 이하여야 함 ◆ 본인이 신용불량자인지, 신용 조사 검사가 통과되어야 함 ◆ 주택이 가압류, 경매, 가등기, 가처분 등이 없어야 함 ◆ 건축물 위반 건축물이 아니어야 함 ◆ 전세 계약이 1년 이상이어야 함 ◆ 전세 계약을 공인중개사를 통해서 확인한 경우만 가능 ◆ 선 순위 채권이 주택가격의 60% 미만이어야 함 ◆ 단독, 다가구의 경우는 80% 미만이어야 함
위와 같은 조건을 만족해야합니다. 때문에 전세보증금보다 우선변제권이 이미 설정되어있는 매물과 같이 불안한 전셋집은 처음부터 전세보험 가입이 어려울 수 있습니다.
전세집 계약 주의할 점 요약 정리
(1) 주택담보대출이 집 시세의 70% 이상 되어있는 집은 피하는 것이 좋다.
등기부등본을 떼보면 확인해 볼 수 있습니다. 온라인으로도 쉽게 확인할 수 있는데요. 전세 계약 전입신고를 하고난 뒤 잔금을 입금하기 전에 갑자기 집 담보를 잡는 경우도 있을 수 있어서, 마지막 잔금을 주기 직전에 다시 등기부등본을 확인해보는 것을 추천합니다.
(2) 전세 계약시 국세완납증명서 요구
확정일자를 받았어도 가장 중요한 부분이 국세가 가장 최 우선순위로 납부가 되기 때문에 혹시라도 집 주인이 체납한 세금이 많은 경우인지 여부를 확인하시는 것이 좋습니다. 집이 많이 보유하고 있는 사람이라도 전부 전세금으로 갭투자하여 실제로는 돈이 없어 세금이 체납되어있을 수 있는데요. 세금이 체납된 집 주인이라면 위험한 상황으로 인지하는 것이 좋습니다.
(3) 전세보증금 반환보증 보험에 가입하기
전세 보증기관이 2곳이 있습니다. 보험의 장점은 전세 계약이 끝나면 전세금을 먼저 보증기관에서 돌려주고, 추후에 집주인에게 보증기관이 돈을 받는 방식이어서 집주인이 돈이 없어서 새로운 세입자를 구해야한다라는 갈등 상황을 마주하지 않아도 되는 점입니다.
정산회담이라는 방송에서 전문가들이 추천해주는 방법인데요. 전세금 안전하게 지키는 방법에 대해서 알지 못해 난감한 상황이 발생하는 것을 막는데 도움이 되셨길 바랍니다.
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깡통전세의미와 피하는 방법
깡통전세 의미
최근에 메스컴을 통해서 ‘깡통전세’라는 말이 많이 나오고 있습니다. 깡통전세이거나 될 위험성이 높은 주택을 매매하는 일이 없어야 하고 새로운 임차인또한 이런 전세세입자가 되지 말아야합니다.
우리가 흔히 쓰는 속담중에 ‘깡통을 찼다’ 라는 의미가 있습니다. 사진처럼 찌그러져있는 비어있는 깡통을 생각하시면 되는데 예전에 거지들이 목에 깡통을 걸고 다니면서 밥을 구걸하는 말에서 비롯된 말이라고합니다. 말그대로 사업에 쫄딱망했거나 했을때 흔히 쓰는 말입니다.
그렇다면 이런 깡통전세란 무엇일까요?
아파트가격 상승에따라 전세가격도 올랐다가 아파트가격이 하락하여 아파트가격보다 전세가격이 높거나 비슷한 상태를 말합니다. 전세가격이 실제아파트가격보다 높은 아이러니한 상태를 ‘깡통전세’라고 말하는데 이렇게 극단적인 상황까지 보지 않더라도 현재 집값보다 임대인(집주인)이 받은 *주담대와 전세금을 포함한 금액이 아파트가격하락으로 인해서 가격시세와 엇비슷해지는 것도 깡통전세와 마찬가지입니다.
주택가격과 전세금이 엇비슷하게 되면 임대인은 보통 계약기간이 만료되어 전세금을 돌려줄때 전세자금을 은행해서 대_출을 받아서 주게되는데 실제가격대비 받을수 있는 *주담대 상한선이 정해져 있어서 빼줄 전세금만큼을 구할 길이 없어서 집을 팔아야하거나 경매로 넘어가는 최악의 상황까지 있을 수 있습니다. 경매의 경우에는 실제가격보다 낙찰가율도 낮고 빠르게 팔아넘기기때문에 시세반영이잘안되며 유찰되면 가격이 더 떨어지기에 문제가 됩니다. 세입자가 받을돈이 그만큼 더 줄어드는겁니다. 이런 상황에 놓여있다고생각해 보세요 너무 끔찍합니다. 그리고 그런 불안감을 가지고 세를 들어가 살 이유도 없습니다.
깡통전세 피하는 방법
임차인이 전세집을 구할때 이런부분들을 체크하고 중요하게 봐야하는 것이 이런 이유입니다. 그렇기 때문에 세입자들은 일반적으로 주담대가 있거나 높은 *근저당이 설정되어 있는 집에는 잘 안들어가려고 하는 이유가 이와같습니다.
이러한 상황을 피하기 위해서 할 수 있는 방법은 한가지 방법밖에 없습니다.
1. 계약하려는 주택의 등기부등본을 열람한다 (누구나 열람가능)
2. 근저당 물건이 있는 경우는 어지간하면 피한다.
3. 근저당이 있지만 작은수준이고 주택이 마음에 든다면 전세금 + 근저당금액을 시세대비 70%넘는지 확인하고 넘지않는다면 계약하고 그렇지 않다면 다른 주택을 찾아본다.
확인하실때 최근호가를 기준으로 보시면 낭패를 봅니다. 호가는 호가일 뿐이기 때문에 kb시세를 통해서 현재 실제가격 실거래가격을 보시고나서 해당 주택가격에서 70% 정도를 보시는 것을 추천드립니다. 이를 호가로 판단하시고 보셨다고 낭패보시는 세입자들이 많습니다. 최근 부동산시세분위기가 좋고 상승여력이 충분하고 오르고 있는 상황이라면 80%까지도 괜잖습니다.
* 주담대 : 주_택_담_보_대_출 (왜 이단어를 쓰면 블로그 지수를 깍는지 모르겠습니다…….. )
* 근저당 : 채권(빌려주고받을돈)을 담보로 저당권(주택등의 물건의 권리를 일부 내권리로)을 미리 설정하는 행위, 말그대로 채무자가 채무를 이행하지 않을 것을 대비해서 그 사람의 재산의 일부를 팔지 못하고 내권리로 미리 인정해 두는 행위
깡통전세 뜻 대처 및 피하는법 소중한 보증금 돌려받는 법은?
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2년 전만 해도 뉴스에서 가끔 깡통전세로 인해 소중한 보증금을 돌려받지 못하는 소식을 종종 들을 수 있었습니다. 오늘은 깡통전세 뜻과 대처법 그리고 소중한 보증금 돌려받는 법은 없는 것인지 알려드리도록 하겠습니다.
목차
깡통전세 뜻
깡통전세란 깡통차다와 전세를 결합한 신조어로 즉, 은행 대출이나 세입자의 보증금을 이용하여 집을 구입한 후 추후 세입자가 계약 만기가 되어 보증금을 돌려줘야 할 때 집값이 내려가 전세 시세가 내려간다던가 매매가가 내려가서 전세금을 못주는 경우를 깡통전세라고 합니다.
깡통전세
깡통전세 피하는법
때문에 전세를 구하는 세입자라면 깡통전세에 들어가지 않도록 피하시는 게 가장 좋은데요. 피하는 방법은 여러 가지가 있으며 아래 조건을 확인하신 후 계약을 하셔야 합니다.
등기부등본 확인 : 가장 기본적인 방법
주변의 전세 시세 확인 : 여러 부동산을 돌아다니면서 전세 시세가 어떤지 확인
전세보증보험 가입이 가능한 매물인지 확인
융자가 없는 집을 선택 : 대출이 전혀 없는 집이면 더욱 좋음
갑자기 집주인이 바뀐 적이 있는지 확인
확정일자, 전입신고는 무조건 할 것
깡통전세 대처법
만약 내가 지금 살고 있는 집이 깡통전세이거나 앞으로 보증금을 못 받을 것 같은 불길한 예감이 들 경우에는 몇 가지 조치를 취하셔야 합니다.
지금 살고 있는 전셋집을 임대인과 협상하여 매입을 한다.
임차권 등기명령을 신청한다.
집이 경매로 넘어가는 경우 경매에 참여하여 저렴하게 낙찰을 받는다.
계약기간이 끝나기 전 등기부등본을 한번 더 발급해본다.
지금이라도 전세보증보험에 가입을 한다.
정 안되면 변호사를 선임해서 소송을 한다.
제일 좋은 방법은 계약 전에 꼼꼼하게 잘 알아보고 계약을 한다.
깡통전세-피하는법
역전세와 깡통전세 차이점
역전세는 2년 전보다 전세 가격이 낮아 낮은 금액으로 거래되는 것을 역전세라고 하며 깡통전세는 전세 계약 시점의 전세 가격보다 집값이 낮아져 전세보증금을 거의 못 돌려받는 것을 말하기 때문에 역전세와 깡통전세는 비슷해 보이지만 약간의 차이점이 있습니다.
역전세 : 2년 전 전세 가격보다 현재 전세 가격이 낮은 것
깡통전세 : 전세 가격보다 집 매매가가 낮아 집을 팔아도 보증금에 미치지 못하는 주택
깡통전세-뜻
이러한 깡통전세 유형은 신축빌라, 오피스텔, 다가구주택 등에서 자주 발생되오니 참고하셔서 앞으로 전세를 구하실 때 한번 더 읽어보시고 잘 알아보셔서 계약을 하시기 바랍니다. 특히 특약사항 잘 적으셔서 소중한 내 보증금을 지키도록 합시다. 감사합니다.
2022.03.31 – [제태크정보/부동산] – 2023년 부동산 전망 집값 하락할까? (+ 규제)
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깡통 전세의 뜻과 사기 유형은? (with 전세 사기 예방법)
최근 전국 및 수도권 아파트 매매가의 연속적인 하락세로 깡통 전세에 대한 우려가 커지고 있습니다.
집주인의 주택담보대출금과 세입자의 전세보증금을 합산한 금액이 집값의 80% 이상일 경우를 일컫는 깡통전세는 집주인이 채무를 해결하지 못할 경우 세입자가 전세 보증금을 돌려받지 못할 수 있는 상황이 생길 수 있어 더욱 주의가 필요한 부분입니다.
큰 목돈이 들어가는 거래인만큼 더욱 신중하게 진행해야 하는 전세 계약, 깡통계약 및 전세사기를 예방하기 위해서는 어떤 방법이 필요할까요?
오늘은 예스폼에서 깡통전세, 전세 사기 예방 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
깡통전세 적신호
부동산 리서치 업체 부동산 R114의 조사에 따르면, 아파트 매매 및 전세 거래가 이뤄진 전국 아파트 중 약 8%(2,243건)가 깡통전세 혹은 깡통전세의 위험이 나타나고 있다고 합니다. 그중 절반 이상인 76.4%(1,714건)가 지방에서 나타나고 있는데, 전북(21.5%), 경북(19.0%), 충북(18.1%), 전남(15.6%) 순으로 지역별 깡통전세 우려가 높은 것으로 보이고 있습니다.
또한, 2022년 5월 한국부동산원 자료에 따르면 일부 지방의 중소 도시에서는 아파트 매매가보다 전세가가 더 높은 깡통전세의 양상을 띄고 있습니다. 전남 광양(85.0%), 경기 여주(84.2%), 충남 당진(83. 5%) 등 총 22개 지역의 매매 가격 대비 전세가의 비율(전세가율)이 80% 이상으로 나타나고 있는데요. 대출의 규제와 금리의 상승으로 인해 주택 매매 수요가 감소하고, 집값은 하락했지만 전세의 수요는 꾸준히 유지되며 전세가율이 상승한 것입니다.
무엇보다도 정확한 시세 파악이 어려운 신축된 빌라, 전세의 경우 매물이 귀해 보증금이 비싼 오피스텔의 깡통전세 우려가 2022년 6월 오피스텔 전세가율 수도권(84.0%)과 서울(83.2%)로 나타나며, 2011년 1월 이래 역대 최대치로 보인다는 내용이 플랫폼 KB부동산 리브온을 통해 전해졌습니다.
지속적인 갭투자 증가
전세가와 매매가의 차이가 적은 부동산을 전세로 끼고, 최소 자금으로 구매 후 이후 되팔 때 시세차익을 남기는 투자 방식을 일컫는 갭(GAP) 투자는 전국 아파트 전셋값 급등 지역을 중심으로 지속적인 증가 양상을 보이고 있다고 합니다.
집값이 상승하면 갭투자를 통해 차익을 얻을 수 있지만 이와 반대로 집값이 하락할 경우 전세 보증금보다 매매가가 낮아져 깡통전세가 발생할 수 있습니다. 집주인은 매매가가 낮아져 집을 팔게 돼도 전세 보증금을 돌려주기 어렵고, 다음 세입자를 구하지 못해 기존에 거주하던 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 없는 가능성이 높아집니다.
또한 이때 집주인이 대출 이자를 갚지 못할 경우 부동산이 경매로 넘어가면서 임차인은 보증금을 받기 한층 더 어려워질 수 있습니다.
이처럼 업계에 따르면 경기의 침체가 지속적으로 장기화되면 깡통전세 사기가 증가할 수 있다고 보고되고 있습니다.
증가하는 전세 사기 유형
이 밖에도 전세사기의 피해가 증가하고 있는데요, 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 2020년 4,682억 원, 2021년 5,790억 원으로 매년 전세보증금 반환 보증사고 금액은 증가하고 있으며, 올해에는 6,000억 원을 넘어설 것으로 예상되고 있습니다. 대표적으로 나타나는 전세 사기의 유형으로는 불법 중개사무소 사기, 이중계약, 저가 매물에 대한 중복계약 등이 있습니다.
1. 불법 중개사무소 사기
공인중개사 자격증을 가지고 있지 않은 사람이 중개업 등록증이나 자격증을 빌려 여러 세입자와 중복 계약을 맺고, 전세 보증금을 가로채는 사기 유형입니다.
2. 이중계약
건물의 소유주에게 임대차 계약을 위임받은 관리인이 세입자와 전세 계약을 해 놓고, 소유주에게는 월세 계약을 했다고 하여 전세 보증금을 가로채는 사기 유형입니다.
3. 저가 매물 중복 계약
시세보다 20-30% 낮은 값으로 여러 세입자와 전세 계약을 체결하여 전세 보증금을 가로채는 사기 유형입니다.
전세 사기 예방법
늘어나는 전세 사기를 예방하기 위해서는 반드시 임대 건물의 건축물대장, 등기부등본, 납세증명서 등의 각종 서류를 확인 후 임대차 계약을 진행해야 합니다. 부동산에 부과된 종부세와 재산세, 증여세, 상속세 등은 전세 보증금보다 먼저 환수될 수 있기 때문에 집주인의 체납된 세금이 없는지, 신분증 및 서류의 진위 확인을 필수적으로 해야 합니다.
계약하는 공인중개사 사무소의 정상 등록 여부도 확인하는 것이 좋은데, 이는 국가공간정보포털 이나 경기부동산포털 에서 확인할 수 있으며 해당 시, 군 부동산 관련 부서로 전화하여 확인도 가능합니다.
계약 당일에는 인터넷 또는 주민센터 방문 등을 통해 확정 일자를 부여받고 전입 신고를 꼭 진행해야 합니다. 임차인의 요건을 갖출 수 있고, 선 순위 채권자의 지위를 갖게 되어 보증금을 지킬 수 있기 때문입니다. 전세 보증금 6천만 원(월세는 30만 원) 초과의 경우 주택 임대차 신고를 통해 확정 일자를 부여받을 수 있습니다.
표준 주택 임대차계약서 양식
이와 같이 전세 사기를 예방하기 위해 주택임대차 표준계약서를 필수로 작성해야 하는데요. 주택임대차 표준계약서는 매매나 전세 계약을 공인중개사 사무소를 통해 임대인과 계약을 진행하게 되는 경우 작성하는 서식입니다.
주택임대차 표준계약서는 ‘당사자 확인·권리 순위확인·중개대상물 확인 및 설명’ 등 중요 확인 사항과 ‘계약의 시작·기간의 연장·계약의 종료·중개 수수료’ 등으로 구성되어 있는데요, 이는 법무부에서 국토교통부 서울시 및 주택임대차보호법, 공인중개사법, 민법 등을 학계 전문가와 함께 관계법령에 근거하여 만든 계약서이니 확인이 필요하며, 특히 법의 보호를 받기 위해서는 <중요확인사항(별지)>를 필수로 확인하여야 한다는 점 잊지 말아 주세요.
이미지를 클릭하시면 표준 주택 임대차계약서를 확인하실 수 있습니다.
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대전서 신혼부부·청년들 울리는 ‘깡통전세’ 기승… 해결 촉구
[충청투데이 송혜림 기자] 최근 대전에서 다가구 주택을 중심으로 소위 ‘깡통전세’ 피해 사례가 잇따르고 있어 임차인들의 주의가 요구된다.대전 동구에 거주하는 A 씨는 올 들어 B 씨 등이 7채 신축건물을 매입한 뒤 전세 임차인을 받고 잠적하는 방식으로 이른바 깡통전세 사기를 벌여왔다는 내용을 지난달 말 경찰에 신고했다.
깡통전세란 일반적으로 주택담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 주택 매매가격의 80%가 넘는 주택을 지칭하며, 집주인이 집을 팔아도 대출금이나 세입자 전세금을 다 갚지 못하는 경우를 뜻한다.
이같은 상황에 처하면 전세 계약을 한 임차인은 집이 경매로 넘어갈 경우 전세보증금을 모두 날릴 수 밖에 없다.
A 씨 등 피해자들은 이들 일당이 소유하고 있는 건물 7곳을 확인했으며 이 가운데 4곳은 경매에 넘어갔고, 3곳은 보증금을 받지 못한 임차인들이 고소에 들어갔다고 설명했다.
이들이 주장한 피해 규모는 확인된 사례만 7개 건물에 100여가구로 피해액이 수억원대에 달한다고 강조했다.
A 씨는 “인근 공인중개사는 B 씨 소유의 대전지역 건물이 100여 채에 이른다고 설명했다”며 “이를 고려하면 피해자는 계속해서 나오게 될 것”이라고 토로했다.
이들은 B 씨가 바지사장 C 씨 등을 앞세워 전세로 임차인을 받고 건물을 경매에 넘겨 수익을 얻으면 다시 신축건물을 사들이는 행위를 반복해왔다고 주장했다.
이 과정에서 피해자들은 건물에 입주하기 전까지 임대인과 임차인만이 확인 가능한 확정일자 순번을 알 수 없어 공인중개사 말만 믿은 채 입주를 결정 할 수밖에 없는 상황이라고 설명했다.
A 씨는 “실제 한 공인중개사는 건물에 주인 세대가 살고 있다고 임차인들에게 설명했으나 주인이 살고 있다던 호실에는 내가 살고 있다”며 “일반인들은 전문가 말을 곧이곧대로 믿을 수 밖에 없다”고 탄식했다.
문제는 지역 내에서 이와 유사한 사례가 반복되고 있다는 점이다.
지난 4월 말 대전 중구에선 다가구 주택 건물주가 10가구를 대상으로 임대차 계약을 체결한 뒤 잠적해 임차인들이 총 12여억원(잠정)의 피해를 입었다는 주장이 제기된 바 있다.
이들은 실제와 다른 선순위 보증금과 전·월세 현황 정보를 제시받은 것으로 파악됐다.
두 사건은 피해자들이 20~30대 젊은 연령대의 신혼부부와 청년 등이라는 점에서 공통점을 보이고 있다.
해당 사건들과 관련해 경찰 관계자는 “아직 수사 중인 사안이라 자세한 설명은 어렵다”고 답했다.
이처럼 전국 곳곳서 기승하는 전세사기 문제를 해결하기 위해 제보자와 공인중개사 업계는 확정일자표를 열람할 권한을 우선 부여해야 한다고 입을 모았다.
A 씨는 “확정일자표는 임대인 또는 임차인만 뗄 수 있어서 계약하는 사람 입장에선 부동산과 건물주의 말만 믿고 계약해야 한다”며 “확정일자 현황을 누구든 뗄수있게 해줘야 된다”고 강조했다.
서용원 한국공인중개사협회 대전지부장은 “중개사들에게 확정 일자를 열람할 수 있는 권한을 줘야 하는데 정부는 중개사들에게만 책임을 부여하고 있다”며 “또 다가구 주택처럼 전세사기 위험이 높은 곳은 보증 보험 가입이 어렵다는 점도 개선해야 한다”고 지적했다.
송혜림 기자 [email protected]
깡통전세 뜻, 전세사기 피하는 방법 및 전세금 지키는 방법
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포털에서 깡통전세란 뜻을 검색해보면 크게 두 가지로 정의 내리고 있다. 첫 번째, 집주인이 은행 대출금 이자를 연체하여 경매에 넘어 가버렸기 때문에 아파트에 전세로 들어간 사람이 전세보증금을 몽땅 날릴 처지에 놓여있는 경우이며 다음은 전세보증금이 매매가를 웃도는 집이라는 뜻으로 전셋값이 급등했으나 거래절벽으로 매매가 상승은 주춤하여 전세계약이 끝났을 때 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 경우를 뜻한다. 둘 다 과정은 상이하나 결국은 세입자가 피해를 입는다는 측면에서 결을 같이 한다. 집주인의 상황이 나빠서이든 부동산 시장이 급변하든 나의 전세보증금을 지키는 방법을 계약 전후로 나눠서 살펴보도록 하겠다.
계약 전 확인사항
맘에 드는 부동산이 나와서 계약을 하기 전에 관련 서류를 미리 체크해봐야 한다. 먼저, 등기부등본을 확인하여 갑구에 해당하는 소유권에 관한 사항을 확인하여 예비 계약자와 일치하는지를 확인하고 소유권 이외의 사항을 확인할 수 있는 을구 또한 꼼꼼히 체크해야 한다. 이는 권 리간 우선순위가 결정되므로 근저당권 설정 등이 있는지 확인해야 하며 소유자의 대출이 있다면 분쟁 발생 시 보증금을 못 돌려받을 공산이 크기 때문에 전세보증금으로 대출상환 등을 요구할 수 있다. 통상 소유자의 대출과 전세보증금이 50% 이내라면 안전하다고 볼 수 있다. 다음으로 건축물대장을 발급하여 위반건축물이 있는지 주거용 건축물은 맞는지 확인해야 한다. 위반건축물이나 주거용이 아닌 경우 추후 전세보증보험 가입이 안되기 때문에 정확한 확인이 필요한 부분이다. 마지막으로 계약서가 없을 경우에는 발급이 어려운 전입세대 열람내역을 임대인에게 요청하여 이중계약 여부를 확인할 수 있으며 세금 체납 등으로 부동산이 경매에 넘어가는 경우를 대비하여 미납 국세 열람제도를 활용하여 임대인의 동의를 득하여 세금 납부내역도 확인해보는 것이 좋다.
계약 후 확인사항
가장 확실한 방법은 전세금 반환보증보험에 가입하는 것이다. 전세계약 종료 이후 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 반환보증보험에 가입을 하여 만약에 발생할지 모르는 최악의 사태를 대비할 수 있다. 그러기 위해서는 계약서를 작성할 당시 추후 전세금 보증 가입이 불가능할 경우 계약금 전액을 돌려주는 것을 특약사항으로 작성하여 이중 안전장치를 설정할 수 있다. 집주인이 보증보험에 채무사실이 있는 경우에 세입자는 보증보험 가입을 거절당할 수 있기 때문에 꼭 필요한 절차이다. 또한, 이사를 하고 나면 전세권 설정등기를 하거나, 전입신고를 하여 대항력(계약기간 동안 살 수 있고 보증금을 받고 나갈 권리)을 갖고, 확정일자를 받아 우선변제권(보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리)을 갖춰야 한다. 마지막으로 이사 이후 등기부등본을 다시 확인하여 계약 후에 근저당이 기입되었는지 확인해봐야 한다. 이는 세입자의 전입 후 다음날 0시부터 효력이 발생한다는 허점을 노려 사이에 근저당을 추가로 설정하는 등 사기가 많으니 특히 눈여겨볼 필요가 있다.
2022.08.04 – 아파트 등 부동산 이전 셀프등기 방법 및 법무통 정보
2022.08.02 – 퇴직금 지급기준, 기한 및 계산기 모음
2022.07.22 – 대출이자 계산법 및 계산기 포함(원금균등, 원리금균등, 만기일시상환)
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