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지식산업센터 투자 후기 및 임대 맞춘 방법은? – 블로그 – 네이버
공지 지식산업센터 투자, 분양 후 입주절차 똑똑한 안내 … 생소하신 분들을 위해 전반적인 내용 설명과 경험한 후기, 실제 제 사례를 통해 자세하고 …
Source: blog.naver.com
Date Published: 7/6/2021
View: 4935
지식산업센터 투자시 체크할 4가지 – 브런치
경제적자유를 위한 기초공부 | 2020년 코로나이후부터 지식산업센터 투자가 들썩거리면서 투자 판도가 바뀌고 있는데요. 강남 자곡동의 엑슬루 프라임 …
Source: brunch.co.kr
Date Published: 6/3/2022
View: 8428
“지식산업센터는 여전히 매력적인 투자 대상” 성치경(아파왕)의 …
또한, 저자가 운영자로 있는 네이버 카페 ‘지산투’ 회원들의 생생한 투자 후기를 담았다. 저자는 지식산업센터에 관심있는 이들에게 도움을 주기 위하여 …
Source: www.lecturernews.com
Date Published: 3/5/2021
View: 6083
[서평] 딱 한번 읽고 바로 써먹는 지식 산업 센터 투자
지식 산업 센터 투자는 요새 매우 핫하기도 하고, 주택 수에 포함되지 않지만, 대출이 잘 나오는 편이라고 들어서 관심을 두게 되었다.
Source: minimalfire.tistory.com
Date Published: 10/13/2022
View: 2694
지식산업센터 왕초보 임장 투어 후기(2) – 여성중심 정보 허브
지식산업센터 현황과 계약 진행 전반 과정에 대해서 설명해 주신 내용 입니다. … 호실 투자 = 해당 업종으로 사업자 등록을 내서 분양을 받아야 함.
Source: wechiving.tistory.com
Date Published: 12/16/2022
View: 1708
지식산업센터 투자 장점 주의사항 알아보자 – 익꿍’s Life Report
지식산업센터 투자해도 괜찮을까? 부동산은 많은 이들이 투자하고 투자한만큼 부동산으로 성공한 사람들이 대거 쏟아져나오다보니, 처음 부동산투자는 …
Source: ikggung.kr
Date Published: 8/15/2022
View: 5872
지식산업센터 투자 가이드 2022 (수익률 계산표 첨부)
지식산업센터 투자 방법이 궁금하신가요? 제 경험을 바탕으로 지식산업센터 투자시 방법과 요령, 그리고 주의사항에 대해서 정리하였습니다. 지산 투자는 알고나면 …
Source: knowindetail.com
Date Published: 2/27/2021
View: 9195
지식산업센터란? 투자 장점 단점, 분양정보 알아보기
제조업·지식산업·정보통신산업의 사업장과 그 지원 시설이 복합적으로 입주할 수 있는 3층 이상의 집합건축물로 라떼 시절 말로 ‘아파트형 공장’ 입니다.
Source: selfstudynote.tistory.com
Date Published: 5/11/2022
View: 1915
“평당 600만원, 대출 70% 가능” 지식산업센터의 숨은 함정
땅집고는 새로운 수익형 부동산 상품인 지식산업센터 투자의 장단점과 주의할 점을 살펴본다. □오피스텔보다 분양가 저렴…일반투자자는 세제 혜택 못받아.
Source: realty.chosun.com
Date Published: 2/19/2021
View: 3878
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- Author: 푸릉_렘군
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- Date Published: 2021. 6. 24.
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지식산업센터 투자 후기 및 임대 맞춘 방법은?
지산정보 / 실무자료 지식산업센터 투자 후기 및 임대 맞춘 방법은? 신동광 팀장 ・ URL 복사 본문 기타 기능 공유하기 신고하기 경쟁력 있는 지산을 선별하여 분양과 직접 투자를 병행하고 있는 지산명가 신동광팀장입니다. 생소하신 분들을 위해 전반적인 내용 설명과 경험한 후기, 실제 제 사례를 통해 자세하고 최대한 쉽게 말씀드려보겠습니다. 도움이 되셨으면 좋겠네요. 그럼 시작합니다!! 지식산업센터 투자가 이제는 일반 분들에게도 많이 알려진 것 같습니다. 워낙 주택시장에 대한 각종 규제로 인해 틈새시장으로 더욱 각광받는 게 아닌가 싶은데요. 사실 지금 주택의 경우 1주택을 제외하고 규제 지역의 두 번째, 세 번째 매입 여부에 따라서 취득 시 8%, 12%나 되는 취득세를 납부해야 되는 상황입니다. 취득은 둘째치고 보유함에 있어서도 종부세 등 인상으로 세 부담이 많아진 상황인데요. 보유에 있어 부담을 느껴 양도를 하려고 보니 마찬가지로 규제지역, 2주택이냐 3주택이냐에 따라 추가로 세금을 20% 또는 30%까지 중과 된 양도세를 더 내라고 하니 사실 사기도 힘들지만 보유하기도, 특히 팔기는 더 어려운 현실이 아닌가 싶습니다 . 법인이 아닌 개인의 경우 지방세 포함 최대 양도세 82.5%라는 수치를 감당할 만한 투자자분들이 과연 계실까 싶기도 하고요. 그래서 더 반대로 증여를 하는 경우도 많아졌습니다. 이렇게 어려운 주택시장은 대출까지 막힌 상황인데요. 9억이니 15억이니 금액에 따라서도 전세자금, 중도금 금지 등등 실제로 2주택부터는 대출 자체를 받기 어려워 레버리지를 활용한 투자상품으로 현시점으로는 주택시장이 전보다 매력적이지는 않습니다. 물론, 대출이라는 레버리지를 이용하지 않는 분들은 예외로 하겠습니다. 이와 반대로 지산은 기본 대출이 80% 이상이 가능함에 따라서 실제 실입주자 분들뿐만이 아니라 수익형으로 접근하는 분들이 폭발적으로 늘어나고 있는 상황입니다. 생각보다 적은 자기 자본으로도 부동산을 취득할 수 있는 점과 주택수와 전혀 무관하기 때문에 세금적인 측면에서도 매력적인 상품이 아닌가 싶습니다. 신규 핫한 현장의 경우 실입주자와 투자자 비율이 3:7 정도로 거꾸로 투자자가 더 많은 일도 비일비재한데요. 그래서 경쟁이 심한 곳은 초치기, 다면적, 다구좌 등의 조건을 내걸며 하고 싶다고 해도 할 수 없는 경우들까지도 발생하고 있습니다. 하지만 제가 생각하기에는 무조건 핫한 현장이라고 좋은 현장이 아닐 수도 있고 조금은 관심 밖에 있다고 떨어지는 현장이 아니기 때문에 단순히 대대적인 광고와 홍보가 잘 된다고 꼭 좋은 것만은 아니라는 점을 말씀드리고 싶습니다. 오히려 투자자 비율이 높은 만큼 초반 다른 임대호실과의 경쟁을 더 치열하게 해야 한다는 것도 참고하시면 좋겠습니다. 서론이 좀 길어졌는데요. 직접 후기를 사례로 보여드리면서 실제 들어간 비용과 진행되는 절차에 대해 최대한 간단하게 정리하여 말씀드리려고 합니다. 처음 접근하시는 분들에게 도움이 되셨으면 합니다. 그럼 시작합니다. 대부분의 절차는 이렇게 됩니다. 정계약(10%) – 중도금(무이자 진행) – 잔금(준공 후 잔금 시점에 대출 활용) 기본적인 순서는 어느 현장이나 크게 다르지 않게 진행되는데요. 위의 과정 전에 청약(가계약 개념)과 사전 입주의향서 단계가 있기도 합니다. 초반에는 10%만으로 진행이 가능하기 때문에 평형대에 따라 소액으로도 접근이 가능합니다. 공사기간이 필요하기 때문에 잔금을 치르는 시기는 언제 진행하였는지 시점에 따라 1~2년 뒤 잔금을 치르기까지 기간적인 여유가 있다는 점이 장점일 수 있습니다. 그 사이 전매 거래도 자유롭습니다. 제가 결정한 호실은 남양주시 별내에 전용 20평으로 분양평수 약 40평의 호실이었습니다. 지역적으로도 녹지가 많고 쾌적한 주변 환경이 좋았고 8호선, 4호선, gtx라는 교통 호재가 있는 지역이었습니다. 위에서 말씀드린 대로 핫한 현장은 아니었지만 실입주자 기준으로는 쓰기에 드라이브인, 화물 엘리베이터, 하역장 등 기본적인 설계가 잘 되어 있었습니다. 신규로 지하철이 공사 중이었고, 확정되어 추후 개통되는 내용들이 있었습니다. 성장관리권역으로 세제혜택 부분도 마음에 들었고 주변에 신규 현장들의 가격대가 점점 올라가면서 3년 전 스타트 가격 그대로의 미분양 호실로 금액적인 메리트가 생기고 있는 상황이었습니다. 지금은 신규현장들도 마무리가 다 되었으며 가격대가 많이 상승하였기에 그에 따른 키 맞추기로 시세차익도 발생되는 상황입니다. 호실 컨디션은 북향이지만 한눈에 산과 공원 녹지가 보이는 뷰가 굉장히 좋아 마음에 들었습니다. 주거를 위해 집을 볼 때면 동향 남향을 선호하지만 사무실, 공장을 바라볼 때는 꼭 남향, 동향을 고집할 필요는 없습니다 . 사실 햇빛 때문에 북향 쪽을 찾는 수요도 있는데요. 사무실은 업무공간으로 햇빛은 컴퓨터 모니터에 반사되어 눈부심이 있어 어차피 블라인드를 설치하여야 하며, 제품을 놓을 경우에도 햇빛이나 습도 등에 영향이 있을 수 있기 때문에 사실 향은 집을 보듯이 따져서 접근할 필요는 없습니다. 영구 조망권이 확보된 조건으로 사무실로 활용해도 좋을 것 같고 제조 관련된 업종의 경우 화물 엘리베이터를 이용한다면 엄청난 물량을 소화하지 않는 어지간한 소규모 업체도 수용이 가능할 거라고 생각하였고 주변 현장들의 분양가 상승을 보고 실제 계약을 진행하였습니다. 공급가 283,450,000 부가세 18,866,400 합계 307,211,400 ——————– 계약 시 10% 30,721,140 ——————– 중도금 무이자 발생 비용 없음 ——————– 잔금 시 대출금 83% 240,000,000 307,211,400-240,000,000 = 투자금 67,211,400원 ——————– 기타 비용 취득세(등기비 포함) 13,860,380 보증금 10,000,000 부가세 환급 18,866,400 ——————– 임차 맞추고 들어간 총비용 52,205,380원 —————- ★ 취득세는 50% 감면받은 금액으로 납부하였다가 임차 시 자진신고 후 납부한 전체 총 금액입니다 ★ 실제 제 사례를 예를 들어 보겠습니다. 분양가 288,345,000원 부가세 18,866,400원 총합계 307,211,400원인 호실을 분양받았습니다. 부가세 포함 총합계 금액의 10%인 30,721,140원을 납부하고 계약서를 작성하였습니다. 개인 이름으로 작성하였고 분출 받은 계약서를 가지고 세무서에 방문하여 사업자(입주업종에 맞게)를 발급하였습니다. 10%만 납부를 하였으며 중도금은 무이자로 진행했습니다. 잔금대출은 83%가 조금 넘는 수치인 240,000,000원이 진행되었고 금리는 2.6%를 적용받았으나 이번 10월 2.75%로 상향 되었습니다. 이 부분은 근로소득, 사업소득 등 개인적인 신용도에 따라 차이가 있습니다. 2% 초반부터~ 후반 안쪽으로 진행이 되었습니다. (21년 5월~10월 기준) 잔금은 융자 240,000,000원을 빼고 부가세를 포함한 나머지 금액 금액으로 67,211,400원이 들어갔습니다. 이중 납부하였던 부가세 18,866,400은 환급으로 다시 돌려받았기 때문에 실제 들어간 비용은 48,345,000원 + 취득세 포함 등기 이전 비용이 발생하였습니다. 취득세 포함 등기이전 비용으로 7,169,330원을 납부하였고 임차가 맞춰진 이후에는 감면받았던 취득세 50% 부분을 자진신고하여 6,691,050원을 납부하였습니다. 납부금액은 다해서 13,860,380원입니다. 부가세 환급받는 금액 18,866,400원으로 상쇄하고 남는 정도라고 대략 보시면 되겠습니다. 자진신고한 이유는 실제 입주업종으로의 사용목적이 아닌 임대를 놓기 위해 취득하였기에 확실하게 하기 위해서였습니다. 처음 감면을 해주는 이유는 입주업종으로 실제 사업을 영위하는 조건으로 받을 수 있는 것이며 이는 5년 동안 유지되어야 하기 때문입니다. 깔끔하게 정리하는 것이 좋겠다는 판단하에 임대가 맞춰진 시점에 세무서에 방문하여 사업자에 임대 사업을 추가하고 관할 취득세 담당을 하고 있는 남양주 제2청사 도세 관리과에서 신고하고 지로 영수증을 받아 납부까지 마무리하였습니다. 1개월 반 정도만에 보증금 1000만 원에 월세는 110만 원(vat 포함 121만 원)으로 맞추게 되었습니다. 비어 있는 호실들과 경쟁하여 빠르게 임차를 맞출 수 있었던 방법 세 가지는 다음과 같습니다. 첫 번째, 비슷한 평형으로 보증금 1500만 원에 월 120~130 정도로 다른 물건들이 많이 나와 있었는데 그것보다는 보증금과 임대료를 조금씩 낮추었습니다. 상황에 따라서 원하는 조건으로 맞출 수 있으면 좋겠지만 공실로 오래 비우는 것 보다는 빠르게 맞추고 회전시키는 게 나을 수 있습니다. 두 번째, 임차인분들이 꼭 필요로 하며 좋아하는 조건인 자동문과 싱크대를 설치하여 다른 호실 대비 경쟁력을 갖추었습니다. 임차가 잘나가기를 원하는 것은 모든 임대인의 마음이겠지만 경쟁 호실 대비 더 나은 조건을 좋게 세팅을 하는 것 또한 임대인의 몫입니다. 좋아할 만한 조건으로 세팅을 한 뒤 유연하게 보증금과 월세를 같이 상황에 맞춰 조절하면 좋습니다. 마지막 세 번째, 자체적으로 운영 중인 블로그나 사이트, 유명한 카페 등에 글을 올리며 마케팅 능력을 최대한 활용하였습니다. 손 놓고 알아서 맞춰지길 기대하기보다는 직접 신경을 써서 광고하였습니다. 부동산에도 쫙 뿌리기는 하였지만 더 빠르게 스스로 직접 맞추게 되었습니다. 부가세는 환급을 받기에 계산식에서 제외하고 수익률을 계산하였습니다. 등기이전비용(취득세 포함) 제외 수익률 등기이전비용(취득세 포함) 포함 수익률 취득 및 등기비용을 제외하면 19% 정도, 포함하면 약 14% 정도로 수익률이 좋게 나왔습니다. 은행 이자의 10배가 훌쩍 넘어가는 수치네요. 양도세는 1년 내 50%, 2년 내 40%이기 때문에 최소 2년 이상 보유한 뒤 일반 세율(6~45%)이 적용된 이후 매도를 생각하고 있습니다. 저의 경우 추후 8호선, GTX 개통 시까지 중장기적으로 보유하는 것도 좋을 것 같아서 장기보유할 계획입니다. 부가세 환급 참고 계약금에 대한 세금계산서는 계약 당시 사업자가 없는 상태이면 개인 주민번호로 발행됩니다(사업자가 있는 상태로 진행한다면 사업자로 발행됩니다) 계약서를 지참하여 세무서에 방문하여 새로 사업자를 발급한 뒤 시행사 측에 제출하였고, 그다음 발행되는 중도금 부분과 잔금 부분은 사업자로 세금계산서 발행을 받았습니다. 부가세는 환급 신청을 통해 돌려받을 수 있습니다. 저는 조기환급(확정신고 기간이 아니었음) 신청을 통해 환급을 받았습니다. 계약금과 중도금분 1차~5차, 그리고 마지막 잔금분에 대한 전자세금계산서를 받고 환급신청을 통해 받을 수 있었습니다. 참고로 전자세금계산서가 발행된 날짜가 속한 달은 접수가 안되며 그 다음 달 매달 25일까지 그달의 조기환급신청을 접수하고 실제 환급은 신청한 다음 달 10일 전후로 해서 대부분 처리가 됩니다. 관심을 갖고 실행에 옮기려는 분들에게 변화하지 않으면 발전도 없고, 도전하지 않으면 성공도 없습니다. 도전을 진심으로 응원합니다. 또한, 경험이 있으신 분들에게는 조력자로, 처음 도전하시려는 분들에게는 한 걸음 한 걸음 동행하는 마음으로 함께 하겠습니다. 실제로 지식산업센터 투자를 처음 어려워하는 부분이 해보지 않아서 생소한 부분들에 대해서 어렵게 느끼시고 포기하시는 분들도 많은데요. 고민되는 부분과 어려워하는 부분을 저도 경험을 통해 잘 알고 있습니다. 사업자 발급, 세금계산서 부가세 환급 신청 등 꼭 필요한 절차에 있어서 제 고객님들께는 세무사 사무실을 통해 세무대행을 서비스로 지원해 드리고 있습니다. (사업자등록증 발급, 계약~중도금~잔금 분 부가세 환급신청 등) 양주 GTX와 7호선 연장으로 지식산업센터도 꿈틀? 서울과 인접한 지역에서도 경기 북부권역은 상대적으로 교통에서 소외되었던 지역으로 볼 수 있는데요. 부… blog.naver.com 이번 새로 선별한 현장으로 안정적인 수익률과 추후 시세차익도 가능할 만한 저평가로 보이는 곳을 진행해 보려고 합니다. 여러 가지 이유가 있어서인데요. 세무 서비스와 더불어 임대 시 다각도 광고 마케팅을 통해 임차까지 최대한 노력해 드립니다. 기존에 제가 일해왔던 방식은 말뿐이 아니라는 것은 블로그 소개 글을 참고 하시면 잘 나와 있습니다. 자세한 내용 및 지산에 궁금하신 내용이 있으시다면 오픈 채팅방에서 서로 정보 공유하도록 하겠습니다. 영업사원분의 홍보활동 참여는 죄송하지만 정중히 거절합니다. 긴 글 끝까지 읽어 주셔서 감사합니다. 지식산업센터 분양 투자 정보공유방 #지식산업센터투자#지식산업센터분양#지산투자#옥정듀클래스#옥정지식산업센터#옥정신도시#양주옥정듀클래스 open.kakao.com 인쇄
지식산업센터 투자시 체크할 4가지
2020년 코로나이후부터 지식산업센터 투자가 들썩거리면서 투자 판도가 바뀌고 있는데요.
강남 자곡동의 엑슬루 프라임이 평당가 2천만원을 뚫으면서 모두의 예상을 뒤엎어버렸습니다. 2020년초반에만해도 2천만원을 상투, 지붕이라고 생각하고 있었는데 그게 뚫리면서 아파트 가격만큼 지식산업센터의 가격도 예측할 수 없는 시장이 되어버렸습니다.
이 영향으로 영등포지역의 신규 현장이 평당 1600만원대로 예정되어있었는데 분양일정을 미루면서 평당가 또한 올릴예정이구요. 2021년 올해 준공되는 리드원이 호실당 프리미엄을 1억불러 거래가 체결된만큼 더 오를것으로 예상되구요.
분양가가 계속 오르는 현상으로 인해 기존 지식산업센터의 매물잠김 현상도 심화되고있습니다. 주변 신규 분양가가 오르니 기존 지산분양가가 상대적으로 저렴해져 프리미엄을 주고 매매하더라도 더 좋은 조건으로 매입할 수 있기 때문이죠.
프리미엄이 얼마까지 상승할지 모르는데 지금 매물을 내놓을리가 없는거죠.
분양가는 계속 오르고 임대료는 임대료상한제가 적용되니 상대적으로 적게 상승하면서 지식산업센터의 수익률은 점점 낮아지고 있습니다. 자기자본 수익률 5%이상을 A급현장으로 보고있었는데 이제 곧 자기자본 수익률 4%만 넘어도 훌륭한 현장으로 볼 수 있겠네요.
수익형부동산이었던 지식산업센터가 차익형부동산으로 변화하고 있는 시기라고 볼 수 있구요 그래도 수도권 지역은 아직 분양가 1천만원이하의 현장이 있어 수익형으로 보실수 있는 현장도 존재합니다. 전체지역의 평당가가 오르고 있으니 시세차익까지 알파로 보실수 있구요.
서울의 상급지 영등포, 성수 지역은 월세받아서 이자만 내면 된다하는 생각을 갖기시작한지 꽤 되었죠.
지식산업센터 투자 시 기본적으로 역세권, 규모, 주변수요, 공급량을 체크하셔야하구요.
1. 역세권
부동산 투자시 필수 체크 요소입니다. 같은 동네라해도 역과의 거리에 따라 평당가가 몇백만원 차이납니다. 특히 지산은 회사가 입주하는 것이기때문에 출퇴근과 직결되니 추후 프리미엄도 역세권이 비역세권에 비해 많이 오르게됩니다. 역세권은 역과의 거리가 도보 10분이지 막 도보20분이라고역세권으로 표현하는 분들은 거르세요.
2. 규모
랜드마크라고 많이 들어보셨죠? 지역을 대표하는 상징적인 건물을 보통 랜드마크라고 하는데 연면적이 큰 지산은 그만큼 많은 회사들이 입주하고 근린생활시설(상가), 지원시설(회계,노무,법무)가 모이는 환경을 조성하게 됩니다. 크면 공실이 생기는거 아니야 라고 생각할수있지만 먹자골목, 쇼핑센터처럼 모여있어야 더 큰 시너지를 내는 것입니다.
3. 주변수요
위에서 말씀드렸던 공실. 심사숙고해서 투자한 곳이 공실나면 안되겠죠. 사업지 주변에 입주할 수 있는 수요량이 공급량과 대비해 적절한지 살펴보셔야합니다. 한번에 많은 수의 현장이 들어서는 곳은 어렵습니다. 동탄, 하남 등이 해당되는 지역인데요. 동탄은 지산의 무덤이라는 별명을 얻었고 하남도 미분양, 공실이 많았지만 최근 하남에 역이 들어서면서부터 공실이 해소되고있습니다. 주변에 산업단지, 공업단지, 업무단지를 끼고 있는 지산을 살펴보셔야하고 동탄이나 평택 고덕신도시 처럼 삼성전자 앞이라는 걸로 광고를 해 좋아보이지만 사실 대기업이 지식산업센터에 들어올리는 만무하고 결국 벤더업체들이 들어오는건데 사실 대기업의 벤더들은 최소 중소기업 정도 규모를 가지고 이미 큰 평수를 사용하고 있어 사옥이전이 쉽지않습니다. 허허벌판에 삼성을 중심으로 생기는 밴더를 지산수요라고 기대하기보다는 이미 주변에 산단, 공단 등 업무단지가 있어 소규모 업체수가 많은 수요가있는 곳을 살펴보시는게 좋습니다.
4. 공급량
인근 지역 최초 지산이면 실패하지않습니다. 일단 최초로 들어오기때문에 추후 개발되는 지산보다 분양가가 저렴해 추후 프리미엄 오르는 폭이 가장 높습니다. 월세는 시세가 있기때문에 지어진지 1년된 건물과 3년된 건물의 임대료 차이가 없으니 당연히 저렴하게 매입한 사람의 수익률이 높을수밖에없고 2년된 내 호실이 2억인데 신규분양되는 호실이 3억이라면 당장 필요한 사람에게는 2억에 5천만원 프리미엄을 받더라도 더 저렴하게 매입하게 되는 것이니까요.
평당가가 어디까지 올라갈지 예측하기 어렵지만 나는 무조건 서울, 대장주만 산다 는 마인드로는 영등포, 성수를 고집하는 분들도 계시고
수익형부동산은 수익률이 제일 중요하다 하시는 분들은 수도권지역만 보십니다.
개인 투자성향에 따라 기준이 다른 것이니까요.
오늘은 투자할때 기본으로 체크할 4가지를 다뤄봤구요.
투자관련 궁금한 점이 있다면 댓글 남겨주시면 안내드리겠습니다:)
지식산업센터 평당가
“지식산업센터는 여전히 매력적인 투자 대상” 성치경(아파왕)의 ‘실전! 지식산업센터’
[사진출처=KBS강원뉴스] [한국강사신문 김지영 기자] 지식산업센터 전문가가 알려주는 투자 노하우, 실전! 지식산업센터. 초불확실성의 시대! 당신은 미래의 안정적인 삶을 위해 어떤 경제적인 준비를 하고 있는가? 무역업을 하다 우연한 기회에 공인중개사로 전업한 이후 수많은 고객을 만나온 저자는 이러한 시대에 노후를 위한 안정적인 투자 방법으로 수익형 부동산 운영을 권한다.혹자는, 자고 나면 계속 오르는 부동산 시장, 이제 자신의 자본으로 투자하기에는 너무 늦었다고 말한다. 하지만 이런 부동산 시장에서 적은 자본금으로 수익을 창출할 방법이 있으니, 바로 지식산업센터 투자를 통한 부동산 운영이다.
물론 매년 지식산업센터의 가격은 상승하고 수익률은 떨어지고 있지만 포기하기에는 아직 이르다고 저자는 말한다. 다른 부동산과 달리, 실입주 또는 임대를 통해 소득을 얻을 수 있는 지식산업센터는 여전히 매력적인 투자 대상이다.
공인중개사 사무실을 운영하는 한편, 회원 6천 명이 넘는 네이버 카페 ‘지산투’의 운영자이기도 한 저자는 그동안 수많은 고객, 회원들과 진행한 투자 상담에 따른 성공담을 고스란히 이 책에 담아냈다.
이 책을 통해 성공을 이끈 비결인, 지식산업센터 투자에 대한 정확한 개념 이해와 투자 프로세스의 A부터 Z까지 따라 하다 보면, 당신은 어느새 초보 투자자에서 성공 투자자로 성장해 있을 것이다. 지식산업센터 투자를 통한 성공 사례의 다음 주인공은 바로 당신이다.
초불확실성의 시대에 노후를 위한 안정적인 수익형 부동산을 운영하라!
이 책에는 저자가 직접 지식산업센터에 투자한 경험과 오랫동안 많은 고객과 함께 성공적인 투자를 이끌며 쌓은 지식과 노하우를 최신 정보를 바탕으로 체계적으로 재구성한 내용이 담겨있다.
초불확실성의 시대에 직면한 지금, 계속 오르는 부동산 가격으로 인해 투자의 시기를 놓쳤다고 생각하는 사람들에게 지식산업센터 투자 시기는 아직 늦지 않았다고 저자는 말한다.
제대로 된 지식과 정보가 없이 묻지마 투자를 하거나, 분양직원의 말에만 의지하는 초보 투자자들에게 지식산업센터의 개념부터 실제 투자에 필요한 준비사항을 하나씩 상세하게 알려주는 이 책에는 최근 지식산업센터의 상황 및 관련 법규와 더불어 실입주와 투자 목적을 모두 계획할 수 있게 도움을 주는 저자의 노하우가 아낌없이 들어있다.
PART 1에서는 지식산업센터가 무엇인지, 다른 투자 물건인 일반 오피스 건물과 어떤 차이가 있는지 정확한 지식산업센터 투자 개념을 심어준다. 또한, 지식산업센터의 면적과 상품구성, 투자의 장점 등을 알려준다.
PART 2에서는 실제 지식산업센터에 투자를 위한 방법을 알려준다. 초보자들이 알기 어려운 지식산업센터 투자 방법, 도면 보는 법부터 사업자등록증 신청, 부가세 환급, 전자세금계산서 발급 등 임대를 위한 각종 노하우 등을 현시점에 맞게 구성하여 누구나 따라 할 수 있도록 상세한 정보를 담았다.
특히 PART 3의 ‘한 과장의 지식산업센터 투자 스토리’를 통해 지식산업센터를 처음 알게 된 입장에서 투자할 물건 고르는 법, 투자 분석, 각종 서류 및 신청서 작성, 세금 계산, 대출 이자 및 관리비, 성공적인 임대에 이르기까지의 모든 과정을 시간 흐름에 맞게 구성 누구나 지식산업센터 투자에 접근할 수 있도록 구성하였다.
PART 4에서는 지식산업센터에 투자할 때 고려해야 하는 사항들과 임대를 위해 필요한 임대료 산정법 등과 지역별 지식산업센터 분석을 제공하여 지식산업센터 투자를 생각하는 사람들에게 적합한 투자 물건을 찾을 수 있게 도와준다. 또한, 저자가 운영자로 있는 네이버 카페 ‘지산투’ 회원들의 생생한 투자 후기를 담았다.
저자는 지식산업센터에 관심있는 이들에게 도움을 주기 위하여 지금껏 상담한 고객들이 자주 한 질문들과 초보 투자자들이 궁금해 하는 부분을 정리하여 책으로 펴냈다. 초보 투자자들은 투자 정보를 얻기 위해 많은 노력을 해야 하는데 그 과정 중에 잘못되거나 시기가 늦은 정보로 인해 생각지 못한 실수를 자주 하게 된다.
이 책은 그러한 실수를 줄일 수 있도록 지식산업센터 투자의 모든 과정을 한눈에 보여줌으로써 지식산업센터 투자를 계획하고 있거나 이미 진행하고 있는 사람들을 성공적인 투자자로 이끌어 줄 것이다.
[사진출처=웰북]저자 성치경(아파왕)은 지산투 공인중개사 사무소 대표. (주)지산투 대표. 지식산업센터 분양대행사 철인그룹 본부장. 무역업을 운영하던 중 지식산업센터 사옥 이전을 계기로 지식산업센터의 투자 매력에 빠져 공인중개사 자격증을 취득했다.
이후 지식산업센터 전문 공인중개사로 전업하여 현재 ‘지산투 공인중개사 사무소’를 운영하고 있다. 또한, 지식산업센터 커뮤니티 ‘지산투’ 네이버 카페의 운영자로 활동하며 전국의 지린이들에게 많은 도움을 주고 있다. 저서로는 《실전! 지식산업센터(웰북, 2021.09.03.)》가 있다.
[서평] 딱 한번 읽고 바로 써먹는 지식 산업 센터 투자
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지식 산업 센터 투자는 요새 매우 핫하기도 하고, 주택 수에 포함되지 않지만, 대출이 잘 나오는 편이라고 들어서 관심을 두게 되었다. 공부를 어떻게 해봐야 하나 고민하던 차, 지산 투자 관련하여 가장 최근 출간된 책인 <딱 한 번 읽고 바로 써먹는 지식산업센터 투자>를 선택해서 읽었음. 이 책의 저자는 지식 산업 센터 투자만 15년째 하고 있는 중개법인 겸, 분양대행사의 대표이사로서 현재 지식산업 센터의 트렌드 및 현 상황을 책을 통해 자세하게 설명해준다.
책을 읽으면서 실제로 제가 근무했던 구로의 많은 건물이 대부분 지식 산업 센터였다는 게 놀라웠고, 이런 건물의 호실들을 쪼개서 투자할 수 있다는 생각에 매우 흥미로웠다. 지식 산업 센터는 90년대만 해도 제조 중심의 공장으로 운영되는 건물들이 2000년대에는 IT 및 벤처 기업들이 들어오면서 점점 고급화, 소형화되고, 대형 건설업체 브랜드의 지산이 인기가 많아지고 있다.
지식 산업 센터는 국가에서 승인부터 관리를 하므로 입주 가능한 업종도 정해져 있는데 보험, 의료, 무역, 건설, 교육, 도소매, 유통 등은 들어올 수 없고, ‘산업 직접 활성화 및 공장 설립에 관한 법률’에 따라서 제조업, 지식 기반 산업, 정보통신 산업, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사업을 운영하는 시설들만 들어올 수 있다. 아직 사업자등록을 한 번도 해본 적 없는 직장인 신분이라 이 부분은 투자 시 많이 알아봐야겠다. (이 부분에서 보험은 안된다고 했는데 영지스님 강의 들었을 때는 보험업도 들어오는 케이스를 본 적 이 있어서 좀 헷갈림 @.@)
지식 산업 센터는 80% 넘는 비율로 서울, 수도권에 밀집해 있고, 그중에 문정, 성수, 영등포 등이 교통 및 입지가 좋아서 평당가가 높고 인기도 많다. 책에서는 도면에서 봤을 때 인기 있는 호실과 지식 산업 센터에서 주로 쓰이는 용어들을 자세히 알려주어서 많은 공부가 되었다.
인기 있는 호실
– 실입주하는 사업체의 경우 높은 층, 남향, 코너 선호
– 서비스 면적인 발코니가 큰 호실 (주로 두 면이 발코니인 코너 쪽)
– 실외기실이 가까이 있는 호실 (멀수록 에너지 효율이 떨어지는 편)
– 화물을 많이 옮겨야 하는 경우는 화물 엘리베이터가 가까이 있는 곳을 선호
– 투자자에게 좋은 호실: 주거형이 아니라 사무 공간이기 때문에 굳이 좋은 층, 향을 고집할 필요는 없다.
지식 산업 센터 용어
– 중정: 건물 내부에 위치한 넓은 뜰 – 1층부터 천장까지 건물 내부가 뻥 뚫린 형태
– 드라이 에어리어: 지하층 외벽에 채광과 환기를 위해 외벽 밖 천장을 뚫어놓은 공간
– 썬큰: 지하를 파서 햇빛을 받을 수 있는 공간 – 임대료가 저렴하고, ‘지상 같은 지하’라서 인기가 많음.
– 램프: 주차장으로 진입하는 길 – 주로 회전형보다 직선형이 더 선호됨
– 드라이브인: (화물)차가 해당 층까지 들어올 수 있게 만든 것
– 시행사: 토지 매입하고 금융기관에서 재원 조달하며, 시공사 선정하는 등 사업 전체 주관
– 시공사: 건물 짓는 건설사, 거의 1군 건설사들만 들어옴
– 신탁사: 사업 전체의 자금 운용을 관리함
– 분양대행사: 사업의 판매와 홍보를 전담
지식 산업 센터 투자 고려 기준
– 교통, 인프라, 인력 수급이 좋은 곳
– 개발 호재가 있는 곳 – 특히 교통 호재 (계획만 있는 건 주의 요망)
– 공급 물량이 적은 곳 (공실의 위험)
– 주차, 엘리베이터, 화장실 시설이 잘되어 있는 곳
– 냉난방 시설 확인 (실외기 위치)
– 최초 분양 물건 – 시세가 낮은 편이고, 희소성이 있어서 분양이 잘되고, 임대도 괜찮은 편
>> 궁극적으로 실제 사용하는 기업의 만족도를 올리는 건물이 투자로서도 훌륭한 건물이다.
>> 직장인은 신용등급이 높기 때문에 대출이 잘 나와서 투자하기 좋다. 레버리지 측면에서 지산 투자는 수익률을 높이는 효과적인 전략이 될 수 있다.
안타깝게도 지산 투자를 공부하고 있는 요즘 시점, 이미 투자자가 많이 들어온 상태여서 네이밍 있는 입지 좋은 곳의 지식 산업 센터 같은 경우는 임대 수익보다는 시세 차익으로 고려해야 하고, 공실로 인한 6개월에서 1년 정도의 대출 이자 부담은 생각해봐야 할 듯하다.개인적으로는 10월 이사가 마무리되는 데로, 제가 가용할 수 있는 금액을 정확히 계산해보고 어느 정도 투자에 돈을 투입할 수 있는지 따져봐야겠다.
책에서는 좋은 호실, 지산 건물 고르는 것과 더불어 대출받는 방법, 임대가 안 나갈 경우까지의 리스크를 다 고려한 부분들이 있기에 나중에 투자를 본격적으로 진행하게 된다면 이 부분은 한 번 더 읽어봐야지. 다주택자에 대한 부동산 규제가 워낙 심해지고, 앞으로도 규제가 언제 풀릴지 모르는 상황이기 때문에 이런 상가, 지산, 토지 등 주택 수에 포함되지 않는 투자는 어려워도 꾸준히 공부해야겠다.
저자가 나온 유튜브 영상
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지식산업센터 왕초보 임장 투어 후기(2)
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지식산업센터 현황과 계약 진행 전반 과정에 대해서 설명해 주신 내용 입니다.
서울 지식산업센터
사업개시 신고하고 실사 받아야함
서울의 특성이라 이런거 싫어하면 다른지역에 해야함
구일역 – 생각공장 이미 의향서 받기 시작했는데 입지 너무 괜찮아.
지산의 매력 – 계약금 십프로 내고 중도금은 시행사가 내줘서 무이자 대출임
사업자 대출은 은행에서 잘 내줌
레버리지 일으켜서 수익률을 더 높일 수 있음
향동 덕은 지축 (상가도 괜찮아보여)
구리 갈매
강서구 증미역
탕정은 드라이브인만 하고, 코너되면 제일 좋고
서울은 세션 오피스가 수요가 많고
외곽으로 갈수록 드라이브인 수요가 많아
임대수익이 목적이면 인천, 부천,안양, 군포, 의왕, 광교
성수,영등포는 너무 비쌈
네이버 지적 편집도 컬러별로 찾아보기
그냥 찾아보면 이렇게 보이는데 ,
지적편집도 적용하면 용도에따라 컬러가 달라짐 파란색 = 산업단지
또 하나의 정보를 알아보는 꿀팁 (통계정보)
https://sgis.kostat.go.kr/view/index
SGIS 통계지리 정보 서비스 = 여기에서, 업종별 , 인구별 유의미한 통계자료들을 볼 수 있어요
여기도 알아야함
부동산 지인 , 빅데이터 부동산 분석자료를 볼 수 있습니다.
https://aptgin.com/root_main;ROOT_JSESSIONID=8E25BFAAA26C79D970BE3DF0BC41D3F8
저는 창고 임대에 관심이 생겨서 알아봤는데
임대사업자 등록을 해야하고 , 공장등록은 안해도 된다고 하더라구요
창고는 대출 60%까지 나오고
고를 때 꿀팁은 높은 층고 , 차량 진출입이 편한 곳 , 화물용 엘리베이터가 인접한 곳 , 먹실 (가운데 껴있는 호실) , 윗층에 호실이 있는 곳 (습기가 덜함)
어쨌든…. 지식산업센터 투자를 할려면
호실 투자 = 해당 업종으로 사업자 등록을 내서 분양을 받아야 함
창고 = 해당 업종까진 아니어도, 임대사업자를 내야함 , 공무원도 임대사업자를 낼 수는 있는데 임대수익보다 세금 등 규제에 해당하는게 더 많으면 곤란하겠죠
장벽이 높긴한데 확실히 매력적인 투자처는 맞는것 같아요
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지식산업센터 투자 장점 주의사항 알아보자
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지식산업센터 투자해도 괜찮을까?
부동산은 많은 이들이 투자하고 투자한만큼 부동산으로 성공한 사람들이 대거 쏟아져나오다보니, 처음 부동산투자는 대부분 아파트 분양으로 시작한다.
아파트를 분양받아서 얻은 시세차익으로 지속적으로 청약을 노리는 것이다.
하지만 부동산에 대한 규제가 점점 심해지면서 1주택을 소유하고 있는 사람은 분양을 받는 것도 힘들고, 게다가 중과세로 인해서 투자에 빨간신호등이 켜진것이 사실이다.
따라서 지금은 1주택을 가진 경우에는 상가분양이나 주택으로 포함되지 않는 오피스텔 분양쪽으로 투자의 시선을 돌리는 사람들이 많이 생기고 있다.
한시적 1가구 2주택의 상황인 나의 친적도 당장 주택을 매도해야 하는 시점이기 때문에 매도 후에 생기는 현금을 어디에 투자할지 고민이라는 이야기도 들었다.
그래서 친척분에게 이야기를 들어보니 요즘 대부분 부동산 투자는 지식산업센터를 추천한다고 한다.
부동산 규제에서 자유로운 부분이 많기 때문이라고 하는데, 새로운 재테크 투자처로 많은 이들이 관심을 가지고 있는 지식산업센터에 대해 알아보도록 하자.
지식산업센터는 뭘까?
지식산업센터는 국가법령정보센터의 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률을 확인하면 지식산업 및 정보통신 산업을 영위하는 사람과 지원시설이 복합적으로 입주 가능한 3층 이상으로 구성된 집합건축물을 일컬어서 지식산업센터라고 부른다.
예전에 많은 사람들이 투자했던 곳 중 하나가 바로 ‘아파트형 공장’인데 지식산업센터는 아파트형공장의 진화된 모습이라고 보면 된다.
기존의 공장이라는 이미지는 제조업 위주였지만 지식산업센터는 정보통신 산업과 그런 기업들을 지원하는 시설까지도 입주가 가능한 형태이다.
지식산업센터의 입주조건은?
– 벤처기업 운영을 위한 복합시설이 입주 가능하다.
– 제조업이나 지식기반산업, 정보통신산업 등 특정 산업의 집단화와 해당지역 경제발전을 위해서 지역의 산업단지를 관리하는 기관과 시장, 군수 등이 인정하는 시설이 입주 가능하다.
– 지식산업센터에 입주한 위 업체들의 생산활동을 지원하기 위한 보험업이나 금융업, 숙박업과 근린생활시설 등이 입주 가능하다.
왜 지식산업센터 투자인가?
지식산업센터가 많은 사람들에게 관심을 받기 시작한 것은 최근이지만 사실 10여년 전부터 꾸준히 지어지고 있었다.
주변에도 지식산업센터에 투자한 사람들의 경우는 수익률도 좋고, 수익률뿐 아니라 현금흐름도 잘 만들어진 것으로 보인다.
이렇게 지식산업센터가 대세가 된 이유는 세금때문에 2주택을 소유하기가 어려워지면서부터였다.
아파트 분양은 전매제한과 더불어 양도세 부담 그리고 임대차 보호3법까지 총체적으로 다주택 소유자는 설자리가 줄어드는 것이 현실이다.
지식산업센터는 일반상가처럼 주택에 포함이 되지도 않으며 전매에도 제한이 없다는 것이 많은 이들의 관심을 사기엔 충분한 조건으로 보인다.
또한 분양이므로 평균적으로 3년 이상 지난 시점에서 준공이 되기 때문에 시세는 시간이 지날수록 오르기 마련이다.
전매제한이 없어서 준공이 될 때쯤 팔더라도 시세차익을 가져갈 수 있으므로 비교적 안정적인 투자상품이라고 할 수 있다.
가장 큰 메리트 초기비용이 적다
초기비용이 적은 것도 많은 이들이 관심을 가질 수 밖에 없는 부분인데, 10%만 계약금으로 지불하면 중간에 건설사에서 중도금대출이 가능해서 현금에 대한 부담도 적다는 점이 장점이다.
만약 4억짜리 지식산업센터를 투자한다면 4천만원만 내고 준공이 다 될 즈음에 프리미엄을 받고 판매하면 4천만원 투자로 시세차익을 얻을 수 있기에 적은 금액으로도 시드머니를 불려줄 좋은 수단이라고 할 수 있다.
대부분 지식산업센터의 경우 사무실이 밀집되어 있는 오피스촌에 생기므로 공실률도 비교적 적고 상황에 따라 자신이 분양받은 곳에서 사무실을 운영해도 무리가 없다.
요즘은 분양시에 판매해줄 사람들을 함께 붙여주므로 내가 굳이 크게 신경을 쓰지 않아도 되는 경우가 있다고 한다.
건설사에서 나온 머천다이저와 함께 상의해서 입주할 회사를 선택하는 것도 가능하고 비교적 공실에 대한 부담감이 적다는 것도 지신산업센터의 장점이다.
지식산업센터 투자시 주의사항
지식산업센터를 투자할 때는 주의할 사항들이 있다.
위에서는 장점만을 나열했으나 그것만 보고 투자했다가 자산이 삭제당하는 일이 생길 수 있으니 반드시 주의사항도 잘 보고 투자해야 한다.
첫번째로 주변의 추천을 함부로 믿지 말 것. 귀가 얇아서 주변에서 추천한 것만 믿고 투자하지 말고 준공시점의 주변환경을 반드시 확인할 것.
밀집지역에 준공되는 지식산업센터인지를 반드시 확인해야 한다.
밀집지역이 아닌 나혼자 덩그러니 있는 지식산업센터는 그다지 메리트가 없다고 봐도 무방하다.
두번째로 지식산업센터의 종류에도 주의해야 한다.
지식산업센터가 준공되는 지역이 일반 공업지역이거나 준공업지역에 해당한다면 임대업에 문제가 없으며 제약도 없어 임대가 자유롭게 가능하지만, 국가산업단지 혹은 도시첨단 산업단지 내의 지식산업센터는 산업집적법의 적용대상이므로 임대에 여러가지 조건들이 붙을 수 있다.
임대가 안되는것은 아니지만 조건이 까다롭기때문에 그 조건을 맞추는 임차인을 구하기가 매우 어려워질 수 있다.
따라서 지식산업센터를 투자할 때는 일반공업지역 여부를 반드시 확인하고 투자하는 조심성이 필요하겠다.
위의 장점과 주의사항을 적절히 잘 살펴본 후에 자신에게 적합한 투자라고 생각한다면 지식산업센터 투자를 해보는 것도 좋은 판단일 거라고 생각한다.
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지식산업센터 투자 가이드 2022 (수익률 계산표 첨부)
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지식산업센터 투자 방법이 궁금하신가요? 제 경험을 바탕으로 지식산업센터 투자시 방법과 요령, 그리고 주의사항 에 대해서 정리하였습니다.
지산 투자는 알고나면 매우 쉽지만 많은 사람들이 모르고 있는 투자 중 하나입니다. 그럼, 아래에서 지금 바로 확인하세요!
글의 순서
2020~2021년을 뜨겁게 달궜던 지식산업센터
지식산업센터(이하 지산센터)는 아파트형 공장(일명 ‘아공이’)의 2010년 변경된 이름으로 공장(제조), 창고, 업무형 시설, 상가로 이루어진 건물을 일컫습니다. 생김새는 일반 빌딩과 다름없어 겉으로 봐서는 구분이 힘든데요.
지식산업센터114 에 지산센터가 등록되어 있으니 이 사이트를 참고하셔서 혹시 내가 근무하고 있는 건물이 지식산업센터는 아닌지 확인해 보시는 것도 좋을 것 같습니다.
지산센터는 약 10년 정도의 침체기를 깨고 2018년 즈음부터, 땅값과 아파트값의 상승에 밀려 2020년~2021년하반기에 특히나 엄청난 상승을 기록했습니다.
보통 부동산 투자는 꼬마빌딩, 상가, 아파트, 빌라 등이 있습니다.
그런데 이렇게 지산센터로 투자자가 몰려든 것은 대출과도 큰 관련이 있는데요 . 지산센터는 물건담보로 90%까지 가능하고 그 외의 담보를 추가하여 최대 95%까지 담보가 가능했답니다. (2022년 현재는 약 70~80% 가능)
온갖 부동산 대출규제가 있었는데 이렇게 대출이 가능했던 이유는 무엇일까요?
지산센터의 취지는 4차 산업 육성 및 관련 스타트업 지원입니다. 그래서 기업가의 사업에 월세부담을 덜기 위해 분양과 입주에 여러가지 혜택(입주 기업에게 취득세와 양도세 50% 감면)을 주었던 것입니다. 다만, 모든 업종에 적용되는 것은 아니고 정보 통신 분야 등과 같은 특정 업종에 한정되어 있습니다.
그래서 투자자가 지산센터에 투자하기 위해서는 사업자 등록이 필수입니다. 투자에 대한 자세한 방법은 아래에서 알아보겠습니다.
지산센터 유형별 투자 방법 공개
지산센터는 크게 분양권, 일반매매, 경공매 의 3가지 투자방법이 있습니다. 시기의 흐름에 따라 각각 추천되는 방법이 다른데 작년까지는 분양권이 굉장히 핫했고 곧 경공매의 흐름으로 갈 것 같습니다.
01. 분양권
먼저 지산센터 분양은 사업자등록증으로 지원하고 추첨받는 것입니다. 이 때, 추첨은 아파트처럼 정확하고 공정하지 않고 시행사가 정하기 나름입니다. 일명 줄서기를 잘하면 원하는 호실을 가져올 수 있습니다. 이 때문에 개인으로 접근하는 것보다 단체가 유리합니다.
다면적으로 분양을 희망하는 경우 분양사 입장에서 관리가 수월하여 투자클럽을 통해 공투의 형태로 한층을 다 받아가기도 하는 등 2021년에 지산센터는 인기가 절정에 달하였습니다.
한 때 지축역 현대프리미어캠퍼스 시행사 논란
분양권은 총 분양금액의 10%만으로도 투자가 가능합니다. (현재는 담보율이 줄어 80%정도) 예를 들어, 3억의 지산센터 한 칸을 분양받는다고 하면 3천만원의 투자금만 있으면 가능합니다.
수분양은 매매수수료도 들지 않고, 중도금 대출도 무이자이며, 중간에 부가세를 환급받아 투자금을 일부 회수할 수 있습니다. 발생되는 금액은 인지세와 대출인지세, 세무사비 정도입니다.
지산센터 분양권은 원칙은 아니나 분양권 프리미엄이 5만원 현금으로 거래되다보니 각종 세금에서 자유롭고 환금성이 좋습니다. 시세 상승장에서는 투자에 유리한 것이 분양권 투자입니다.
분양권은 수분양과 전매로 나뉘는데,
전매의 경우는 수분양과 다른 것이 있다면 매매수수료가 발생하고 프리미엄이 형성된 분양권을 매수하는 것이어서 매입 단가가 올라가게 됩니다.
실거주라면 괜찮지만, 다음 매수자를 생각하여 너무 높은 프리미엄으로는 거래를 하지 않는 것이 좋습니다.
02. 일반매매
일반매매의 경우는 추가되는 비용이 많습니다.
– 취등록세 4.6%, 법무비+채권차액 약 0.3%, 매수중개료 최대 0.9%, 임대중개료, 세무사비용, 선수관리비 (매도시 환급), 청소비, 대출이자, 공실시 관리비 등 입니다.
반드시 표에 대입하여 수익률이 얼마나 나오는지 정확한 계산이 필요하기에 하기에 수익률 계산표를 엑셀파일로 첨부 드리니 활용하시면 좋으실 것 같습니다.
분양권과 달리 계산 항목이 많다보니, 숨어있는 수익률 좋은 지산을 찾기 위해 발품을 팔아야 하는 것은 기본입니다.
지산센터 일반매매는 공실인 경우 대출이 더 많이 나오는 대신 관리비와 중개수수료, 대출이자의 부담이 있습니다. 반면 임차인이 맞춰진 경우에는 대출은 적게 나오는 대신 안정적인 월세 쎄팅이 가능합니다.
투자자의 경우에는 투자 자금 융통을 더 중요시하기 때문에 공실을 더 선호하는 편입니다. 이는 매도시에 공실이 유리하다는 것으로 해석하시면 됩니다.
부동산 임장을 가게 되면 평단가, 평당임대료, 공실률을 확인하시면 됩니다.
평당가와 임대료는 부동산 브리핑의 평균치로 잡으시면 되고 공실률은 1층에 위치한 간판을 통해 확인하시면 됩니다. 간혹 간판없이 사무실을 운영하는 경우도 많아 그런 경우는 직접 엘리베이터를 타고 해당 호실로 가보시면 확인이 가능합니다.
지산센터는 10년이 되어도 건물의 노후도가 크게 떨어지지 않습니다. 다만, 규모가 작은 경우는 노후도가 빨라지기도 하니 너무 작은 지산은 하지 않는 것이 좋습니다. 아파트로 따지면 빌라급의 노후도를 생각하시면 됩니다.
지산센터도 상가처럼 그 지역에서 선호되는 평수 가 있습니다. 희소성있는 평수로 투자하시는게 좋습니다.
또한, 역에서 먼 경우에는 큰 평수보다 작은 평수가 먼저 임차가 맞춰집니다. 1인 기업이라면 차로 이동하지만, 스무명가까이 되는 스타트업이라면 모두 대중교통을 이용해야 하기 때문에 역세권이라면 큰 평수가 좋습니다.
03. 경공매
경공매로 지산센터를 투자하는 경우는 다음 3가지입니다.
– 원하는 지산센터의 매물이 나오지 않거나,
– 시세 대비 아주 저렴한 매물이 나왓다거나,
– 국가산업단지로의 투자를 원할시
이 경우 역시, 일반매매의 방법으로 임장하시고 첨부된 표를 참고하시어 수익률을 충분히 계산하신 뒤 입찰하시면 됩니다.
모든 부동산 투자가 그렇듯이 위기상황에 대비한 플랜B와 EXIT 을 염두해두어야 합니다.
그밖에 궁금증
지식산업센터 투자금과 수익률은 어떻게 계산해야 하나요?
7억 5천 일반매매의 예시
위의 투자표를 엑셀로 첨부드려 놓았으니 다운받아 그대로 비용을 기입하여 적용하시면 됩니다.
분양권 투자는 연두색란만, 일반매매인 분들은 파란색 부분까지 기입하셔야 합니다.
표에서 부가세 환급은 제외하였습니다. 일반매매로 7억 5천짜리 매물 투자시 약 4천만원정도의 부가세 환급이 있습니다.
지식산업센터 사업자 등록을 하였는데 실업급여는 못받나요?
분양투자를 위해 사업자 등록증을 만드는 경우라면 개시 연월일을 미래 준공일에 맞춰서 하면 실업급여에 문제는 없습니다.
하면 실업급여에 문제는 없습니다. 일반매매의 경우로, 만약 현재 개시한 상태라면 실업급여를 못받으실 수 있습니다.
다만, 사업자등록증 업종과 업태가 부동산 임대업이라면 실업급여 수급은 가능합니다.
(지식산업 센터 분양을 받을 때 입주 가능 업종에 기타 업무 지원 시설은 임대업으로 등록)
(지식산업 센터 분양을 받을 때 입주 가능 업종에 기타 업무 지원 시설은 임대업으로 등록) 실업급여 수급시간은 최장 10개월이므로, 1년반 이상 남은 분양 현장들은 실업급여에 문제되지 않습니다.
지식산업센터 대출액은 얼마까지 가능할까요?
예전에 광교역의 12억 물건을 조사했을 때, 최고 대출액은 10억이었습니다.
한 물건당 10억까지 가능하기에 나머지 2억과 취득세 등 부수적인 비용까지 감안한다면 3억정도의 현금이 필요합니다.
지산센터 투자의 매력은 대출 레버리지인데 현금비중이 많아진다는 것은 그만큼 EXIT 할떄의 수요자가 줄어든다는 것을 의미하기에 실거주 사업자가 아니시라면 잘 따져보고 하시는 것이 좋습니다.
지식산업센터 기숙사 분양은 어떤가요?
기숙사는 원래 입주 기업의 지원책으로 설치된 제도입니다.
건축법상 기숙사 소유주는 공장주(사무실 주인)이어야 되고, 사용자는 공장주 소속 근로자여야 하지만 지방자치단체 공무원의 관리 소흘을 틈타 외부인 분양이 진행되고 있습니다.
태생이 불분명하고 분류 또한 주택도 오피스텔도 아니지만 세입자가 전입신고를 하게 되면 그때부터 주택으로 산정되기에 주의를 요합니다.
분양사에서 특약으로 전입신고를 하지 않는 조항을 넣어 컨설팅을 해주기도 하지만, 그 특약이 있다하더라도 전입신고가 불가능한 것이 아니고, 전입신고로 인한 리스크까지 각오하고 투자해야 하기 때문에 유주택자에게는 특히 추천 드리지는 않습니다.
국가산업단지에도 지산센터가 있던데 투자 가능한가요?
지식산업센터의 입지는 국가산업단지(가디, 구디)와 일반산업단지 두 가지입니다.
국가산업단지의 경우엔 원칙적으로는 임대가 불가능합니다.
실거주자만 분양받을 수 있으나, 이 역시 공무원의 관리소흘을 틈타 임대사업이 암암리에 계약되고 있습니다.
임대를 놓을 수 있는 경우가 있기는 합니다. 공경매로 국가산업단지 내의 지산센터를 낙찰받은 경우엔 1년간 임대가 가능하며, 1년안에 매도해야 한다는 조건입니다.
국가산업단지의 이런 특징때문에 투자자의 손바뀜이 적다보니 다른 지식산업센터보다는 상승세가 더딘 부분이 있습니다만, 이 역시도 키맞춤으로 현재 많이 상승된 상태입니다.
현재는 이를 단속하기 위해 공무원이 추가 배치되는 등 실제 조치가 이뤄지고 있는 상황이니 지금 투자하신다면 합법적인 곳으로 투자하시기 바랍니다.
실입주자입니다. 저렴하게 매수하는 방법 없을까요?
지산센터가 시세가 출렁이는 순간들이 있습니다. 바로 중도금 첫 실행일과 잔금일(입주장) 떄입니다.
지산센터에서 중도금 실행시 대출한도를 넘거나 제2금융권의 대출이력이 있는 경우 반려가 되기도 합니다. 그런 경우, 5회에 달하는 중도금 대출을 감당하기 어려워서 급매로 내놓기도 합니다.
또한, 입주장때는 분양시간동안 매도하지 못한 투자자들과 등기로 인해 발생하는 취득세와 투자기간에 부담을 느끼고 매물로 저렴하게 내놓는 경우가 있습니다.
이 두 구간을 이용한다면, 시세보다 저렴하게 사무실을 매수하실 수 있습니다.
지식산업센터 꿀팁
지하여도 창문이 있기도 하고 없기도 하여 설계도만으로는 위치를 알 수가 없습니다. 지산센터 상가는 리스크가 높습니다. 모두 일하는 시간에만 잠깐 영업매출이 있고, 밤과 주말에는 영업이 되지 않기 때문에 죽은 상가가 될 가능성이 높습니다. 편의점, 부동산과 같이 반드시 필요한 업종 같은 경우는 시행사에서 미리 빼놓고 차지하고 그 외 상가를 풀기 때문에 주의하셔야 합니다. 지산센터는 건물분 부가세가 별도입니다. 반드시 계약서에 명기하셔야 합니다. 매도인은 건물분에 대해 세금계산서를 발행하고, 부가세는 잔금일에 지급합니다. 받은 월세를 이자로 다 내게 되는 상황이 되면 지산센터의 가격상승은 멈추게 됩니다. 아파트에도 급지가 있듯이 지산센터에도 급지가 존재합니다. 문정-성수-영등포, 성남- 그외 지역 순으로 보시면 무난합니다.
지금까지 지식산업센터에 대해 알아보았습니다. 이 포스팅이 도움이 되셨기를 바랍니다. 다음 포스팅에서는 다주택자도 투자가능한 민감임대 아파트의 임차권과 생활형숙박시설에 대해 다루도록 하겠습니다.
감사합니다.
지식산업센터란? 투자 장점 단점, 분양정보 알아보기
주택 투자가 힘들어진 만큼 소액 투자가 가능한 지식산업센터의 매력은 더욱 커질 예정입니다
주택 투자가 힘들어진 만큼 소액 투자가 가능한 지식산업센터의 매력은 더욱 커질 예정입니다 .
전매 제한이 없어 분양 후 바로 매도가 가능하다는 장점 이 있다 .
전매 제한이 없어 분양 후 바로 매도가 가능하다는 장점 이 있다 .
지식산업센터는 아무리 많이 사도 취등록세가 오피스텔과 동일하게 4.6% .
지식산업센터는 아무리 많이 사도 취등록세가 오피스텔과 동일하게 4.6% .
( 주택 대출이 거의 다 막힌 현재의 상황에서 빛을 발하고 있음)
( 주택 대출이 거의 다 막힌 현재의 상황에서 빛을 발하고 있음)
임차인이 없을 경우 최대 90%, 있는 경우라도 최대 80~90% 까지 대출 이 가능하다 .
임차인이 없을 경우 최대 90%, 있는 경우라도 최대 80~90% 까지 대출 이 가능하다 .
✔ 지식산업센터 단점 총 정리 공실 리스크 기존 임차인을 마음대로 마음대로 내보내지 못한다 임대료 5% 상승 제한 따라서 이미 기존에 검증된 곳의 매물이나 , 최초 분양이라도 수요가 확실히 예상되는 지역 에 투자하는 것이 바람직하다.
원칙적으로 지식산업센터는 일반인이 분양을 받을 수 없는 곳임. ( 지식산업센터는 그곳에서 사업을 추진할 사업자나 기업에 분양하는 게 일반적이다. 일반인이 지식산업센터를 분양받으려면 편법을 써야 한다.) 불법과 편법의 줄타기
‘산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률’ 제28조 7(입주자 등의 의무)은 ‘입주대상 시설이 아닌 용도로 지식산업센터를 활용하려는 자에게 지식산업센터의 전부 또는 일부를 양도·임대해서는 안 된다’고 규정하고 있다. 시행사가 불법적인 방법을 안내하면서 지식산업센터를 일반인에게 판매하고 있는 셈이다.
이는 전형적인 수법입니다. 만약 돈을 냈다면 본계약으로 끌고 가기 위해 모든 방법을 동원했을 것이다. 여기에 계약서까지 쓰면 발을 빼기 더 힘들어진다. 계약을 포기하기 위해서는 300만원이나 10만원이 아닌 분양가의 10%를 위약금으로 물어야 할 수도 있다. 계약서상 계약금은 분양가의 10%인 경우가 많기 때문이다. 분양홍보관의 달콤한 말만 듣고 충동적으로 계약을 하면 안 되는 이유입니다.”
“평당 600만원, 대출 70% 가능” 지식산업센터의 숨은 함정
[땅집고] 현대건설이 최근 경기 남양주에 공급한 지식산업센터 ‘현대프리미어캠퍼스’. 지하 4층~지상 10층, 연면적 기준으로 63빌딩의 2배에 달해 국내 지식산업센터 중 최대 규모로 꼽히지만 분양에 나선지 3개월만에 ‘완판’됐다. 2018년 동탄2신도시에 들어선 ‘금강펜테리움 IX타워’도 분양 1개월만에 투자자를 모두 찾았다. 지난 1일 오후 2시 하남 미사강변 지식산업센터 ‘스카이폴리스’ 사업설명회에는 우한 폐렴(신종 코로나바이러스)가 한창 확산 중인데도 100명 정원인 자리가 꽉 차서 서서 듣는 이들도 있었다. [땅집고] 지식산업센터가 밀집한 서울 구로디지털단지. /조선DB오피스텔과 상가 위주의 수익형 부동산 시장에서 지식산업센터가 새로운 투자상품으로 등장하고 있다. 지난해 지식산업센터 공급량은 역대 최대치를 기록했다. 한국산업단지공단에 따르면 2019년 1~9월 전국 지자체 및 관리기관에서 승인을 받은 지식산업센터는 총 134곳이다. 2018년(115곳) 대비 16% 증가했다. 정부가 지식산업센터에 입주하는 스타트업과 벤처기업에 각종 혜택을 주면서 지식산업센터 수요가 늘었고, 이에 따라 공급도 늘었다.
제조업·지식산업·정보통신사업장을 비롯한 6개 이상의 공장, 지원시설 등이 복합적으로 입주할 수 있는 3층 이상의 집합 건축물을 지식산업센터라고 한다. 1980년대 후반에는 기계·전자·봉제 등 중소 제조업체가 입점하는 건물이었지만, 2000년대 들어서는 IT산업·벤처기업 등 첨단 업종이 주로 들어서고 있다. 상가·오피스텔을 잇는 수익형 부동산 상품으로 주목을 받고 있다. 땅집고는 새로운 수익형 부동산 상품인 지식산업센터 투자의 장단점과 주의할 점을 살펴본다.
■오피스텔보다 분양가 저렴…일반투자자는 세제 혜택 못받아
[땅집고] 지식산업센터와 오피스텔 비교. /이지은 기자경기 동탄신도시에 분양하고 있는 한 지식산업센터. 3.3㎡(1평)당 분양가가 560만~620만원으로, 1호실(40.89~145.15㎡)을 분양받는 데 드는 금액은 6900만~2억7000만원 정도다. 주변 시세를 고려하면 연 4% 정도의 수익(임대료 연 288 만~600만원)을 얻을 수 있다. 수익률은 오피스텔에 비해 조금 낮지만 주택이나 오피스텔과 달리 임대료 인상이 자유롭고, 붙박이 가구나 가전 등의 관리 부담이 적다. 대개 입주 기업이 장기 계약하므로 임차인을 구하는 데 신경을 덜 쓸 수 있다는 것 역시 장점으로 꼽힌다.
지식산업센터의 장점을 다른 부동산 투자상품에 비해 투자금이 소액이라는 점이다. 경기도권을 기준으로 3.3㎡(1평)당 분양가가 600만~800만 원이다. 투자금 마련도 비교적 용이하다. 정부가 지식산업센터에 대해서는 LTV 규제를 하지 않고 있어서다. 개인사업자와 투자자의 경우 대개 매매가격의 70%, 법인은 80%까지 담보대출이 가능하다. 상가·오피스텔 담보대출 비율이 50~60%인 것에 비하면 10%포인트 정도 높은 수준이다.
지식산업센터를 직접 사업장으로 사용하는 경우 세제 혜택을 받을 수 있다. 지방세특례제한법에 따라 ‘중소기업’으로 분류된 개인 사업자나 5년 이상 법인 사업자가 지식산업센터를 분양받을 경우 취득세를 50%, 재산세를 5년 동안 37.5% 감면 받을 수 있다. 수도권 등 과밀억제권역에서 지방 지식산업센터로 이전하는 경우에도 세제 혜택이 주어진다. 취득세는 100%, 재산세는 5년 동안 각각 면제받는다. 5~8년차에라면 재산세 50%가 감면된다. 단 취득세 혜택은 5년 이내 매매를 하거나, 소유권을 임대사업자로 넘길 때는 박탈 당하기 때문에 주의해야 한다.
행정안전부 관계자는 이 같은 세제 혜택에 대해 “서류상으로만 기업을 운영하는 것처럼 꾸며 취득세 감면혜택을 받다가 조사를 통해 직접 사무실을 사용하지 않는 것이 드러나면 감면받은 세액에 추가 가산세까지 물 수 있다”라고 말했다.
[땅집고] 공급량이 늘어나면서 공실을 채우지 못하는 지식산업센터가 생겨나고 있다. 한 지식산업센터 외벽에 ‘임대’ 현수막이 걸려있는 모습. /조선DB주의할 점이 있다. 이같은 세제 혜택은 입주하는 기업이 지식산업센터를 매입할 때 적용되는 것일 뿐 일반 투자자에게 적용되는 것은 아니라는 점이다. 부동산 업계에선 정부의 지원 제도를 악용하는 사례도 있다. ‘수분양자(임대인)가 임차인과 함께 공동으로 사업자 등록을 하면 세제 혜택과 임대료 수입을 동시에 얻을 수 있다’며 거짓·과장 홍보하는 방식이 전형적이다.
동탄테크노밸리의 한 지식산업센터의 경우 당초 분양대행사와 시행사 측이 “분양 받은 호실 모두 100% 임대가 가능하며 매달 49만 5000원의 임대료를 받을 수 있다”고 홍보했다. 그러나 동탄도시첨단산업단지의 관리기본계획에 ‘명시된 입주 가능업종의 건축물 연면적의 50% 범위 안에서만 임대 가능’하다고 돼 있다. 이 사실을 모르고 분양 받은 투자자들이 지난해 11월 시행사를 고소했다. 분양 받은 사람들은 “시행사가 보여준 공급계획서만 믿고 실제로 임대 놓을 수 없는 물건을 계약했다가 피해를 입었다”고 주장한다.
■공급 과잉·경기 상황에 따른 리스크도 따져봐야
[땅집고] 수도권 지식산업센터 분양 물량. /하나금융연구소 제공최근 지식산업센터 공급량이 급증하고 있다는 점도 투자자들이 신경써야 할 부분이다. 한국산업단지공단에 따르면 1970년 이후 전국에서 인가 받은 지식산업센터는 총 1001곳 중 절반 이상이 2010년 이후 공급됐다. 공급 늘면서 매매가격도 하락세다. 2017년 3·4분기 경기도 지역 지식산업센터 매매가는 3.3㎡ 당 493만원으로, 전분기(529만원)보다 6.7% 하락했다. 임차인을 구하기도 예전처럼 쉽지 않다. 실제로 서울 성동구 성수동에 있는 한 지식산업센터에는 4년째 입주기업이 한 곳도 들어오지 않고 있는 것으로 알려졌다.
고준석 동국대 겸임교수는 “지식산업센터처럼 비슷한 업종이 몰려 있는 경우, 추후 경기에 영향을 받아 임대료를 감당하지 못하는 기업들이 한꺼번에 발생할 위험도 있다”라며 “수익률만 따질 것이 아니라 임차 업종과 경기 흐름간 관계를 잘 파악하고 공실률도 고려한 뒤 투자에 나서야 한다”고 말했다.
이지은 땅집고 기자, 전현희 땅집고 인턴기자
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